임차인 수선 특약, 수리는 세입자가 한다고 적었으면 보일러·누수도 세입자 몫일까? 판례 정리 (대법원 94다34692·2007다91336)

📌 결론부터: 수선은 임차인이 한다는 특약은 작은 수리까지만, 큰 수선은 여전히 집주인 몫이었다

• 범위를 정하지 않은 수선의무 면제 특약은 통상 생길 수 있는 파손의 소규모 수선에만 미쳤습니다. 노후 배관·보일러 전면 교체(대법원 94다34692)나 점포 전반의 반복 누수(2007다91336) 같은 대규모 수선은 특약이 있어도 임대인이 해야 했습니다.
• 모든 책임은 임차인이 진다는 약정을 근거로 결로 손해 청구를 배척한 원심(2009나103907)은 대법원에서 파기됐습니다. 대법원은 바닥 단열·방습 하자라는 구조 문제에 임대인 수선의무를 인정했습니다(2010다89876). 주택에서도 방바닥 균열로 가스가 샌 사고에 내부시설 보수 특약이 임대인 책임을 면제하지 못했습니다(77나63).
• 반대로 수선유지 비용과 작동 상태 인도를 구체적으로 적은 특약은 지켜야 했고(2014가합103545), 수리비를 청구하지 않겠다는 각서나 원상복구 약정은 필요비 포기로 읽혔습니다(2014가합47156·2025나41158).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 계약서에 수리는 임차인이 한다는 특약이 있다

☐ 보일러·배관이 낡아 고장 났는데 집주인이 특약을 들어 안 고쳐 준다

☐ 현 상태 그대로 임대한다는 문구에 서명했다

☐ 특약을 이유로 나갈 때 교체비를 보증금에서 빼겠다고 한다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 94다34692 (1994. 12. 9. · 상가 사건) — ⭕ 노후 배관·보일러 파손 → 특약 있어도 임대인 수선

이 사건에서 법원은 수선의무 면제 특약이 범위를 명시하지 않았다면 임차인이 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 소규모 수선에 한한다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 2007다91336 (2008. 3. 27. · 상가 사건) — ⭕ 건물수리 입주자 특약 반복 누수 → 임대인 부담

이 사건에서 법원은 범위를 명시하지 않은 수선의무 면제 특약은 통상 생길 수 있는 소규모 수선에만 미치고 대규모 수선은 여전히 임대인 몫이라고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 2010다89876 (2012. 6. 14. · 상가 사건) — △ 바닥 단열 하자 결로 → 임대인 수선의무

이 사건에서 법원은 건물에 구조상 단열·방습 하자가 있고 임대인이 가구전시장 용도를 알고 있었으므로 임대인이 습기 원인을 조사하고 제습기·공조시설 설치나 바닥 공사를 해 줄 수선의무가 있다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 서울고등법원 2009나103907 (2010. 9. 17. · 상가 사건) — ❌ 현상태 임대 특약 결로 → 임차인 책임(대법원에서 파기)

이 사건에서 법원은 물기의 원인이 누수가 아니라 결로이고, 건물은 일반 사무실 용도로는 문제가 없었는데 임차인이 가구점으로 꾸미면서 환기·제습 조치를 하지 않아 생긴 것이라 건물의 하자로 볼 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대구고등법원 77나63 (1978. 2. 14. · 주택 사건) — △ 방바닥 균열 가스 누출 → 특약 있어도 임대인 책임

이 사건에서 법원은 방바닥 균열로 연탄가스가 샌 것은 아파트 설치·보존상의 하자이고, 내부시설 보수관리 특약이 있어도 관리인을 두고 수선·유지를 해 온 임대인의 법률상 책임은 면제되지 않는다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 서울고등법원 2022나2043727 (2023. 6. 16. · 주택 사건) — ⭕ 싱크대·방문 보수 특약 → 임차인 교체의무 아님

• 임차인이 2017. 1. 5. 보증금 2억 원, 월 차임 150만 원에 주택을 임차하며 특약사항란에 욕실, 씽크대, 방문, 벽지 보수는 임차인이 부담하고 임대인은 부담없음이라고 적었다. 임차인이 갱신요구 뒤 해지를 통지하고 보증금 잔액을 청구하자, 임대인은 임차인이 싱크대와 방문을 교체하기로 약정하고 이를 이행하지 않았다며 교체비용 350만 원을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 보수 비용 부담 특약은 임차인이 필요하면 보수하되 비용을 임대인에게 요구하지 말라는 뜻일 뿐, 임차인에게 싱크대·방문 교체 의무를 지운 것으로 보기 어렵다고 판단해 교체비 공제 주장을 받아들이지 않았다. 다만 갱신 후 해지의 효력 발생 시점 문제로 남은 보증금이 없다고 보아 임차인의 청구는 기각되었다.
• 판결문: 「그 문언해석상 이는 임차인이 필요하면 위 시설의 보수공사를 하되, 그 비용은 임차인 스스로 부담하고 임대인에게 그 보수공사 비용을 요구하지 말라는 것으로 보일 뿐 원고가 싱크대, 방문 교체 의무를 부담한다고 보기 어렵다.」

⚖️ 대전지방법원 2014가합103545 (2014. 11. 5. · 상가 사건) — △ 주유소 수선특약 위반 → 수리비 보증금 공제

• 임대인이 2013년 주유소를 임대하면서 특약으로 임차인이 수선유지 비용을 부담하고 종료 시 시설물·기계장치가 원활히 작동하는 상태로 인도하기로 했다. 임차인은 차임을 연체하다 잠적했고 임대인은 열쇠 교체, 셔터 보수, 주유기·탱크게이지·세차기 수리비를 지출했으며, 국가가 임차인의 보증금반환채권을 압류하자 임대인이 채무부존재확인을 구했다.
• 이 사건에서 법원은 임차인이 특약상 수선의무와 원상회복의무를 어겼으므로 임대인이 지출한 수리비는 손해로 보증금에서 공제된다고 판단했다. 그러나 보증금 전액을 손해배상 예정액으로 정한 특약 제13조는 가짜석유 판매 등 행정제재 사유에 한정된다고 보아 그 주장은 받아들이지 않았다.
• 판결문: 「목적물을 수선하여 유지하고 임대차계약이 종료되는 경우에는 시설물 및 기계장치 등이 원활히 작동할 수 있는 상태로 이 사건 주유소 및 열쇠를 임대인인 원고에게 인도할 의무(제10조, 제12조)를 부담하는 사실은 앞서 본 바와 같은바」

⚖️ 부산지방법원 2014가합47156 (2015. 5. 7. · 상가 사건) — ❌ 지붕 수리비 필요비 주장 → 수리비 포기 각서로 배척

• 임대인과 임차인은 2003. 2. 1. 여인숙 건물을 보증금 7,000만 원, 월세 20만 원에 빌리면서 ‘계약만료 또는 해지시 현상 그대로 명도하고 유익비는 청구하지 아니한다’는 특약을 넣었다. 임차인 측은 2003. 2. 13. 증축 부분 유익비와 수리비 등 어떠한 청구도 하지 않겠다는 각서도 써 주었다. 차임 연체로 계약이 해지되자 임차인은 2005년 지붕 일부가 내려앉아 지출한 방수·목공·도배 장판 공사비 등 66,900,000원을 필요비로 공제해 달라고 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 제출된 자료만으로는 임차인이 건물 자체의 보존을 위해 그 돈을 썼다고 인정하기 부족하다고 보았다. 설령 필요비라 하더라도 임차인이 수리비 등 일체의 청구를 하지 않겠다는 각서를 써 주었으므로 필요비상환청구권을 포기한 것으로 보아 공제 주장을 받아들이지 않았다고 판단했다.
• 판결문: 「피고들은 이 사건 제1임대차계약과 관련한 필요비상환청구권을 포기하였다고 봄이 상당하다.」

⚖️ 부산지방법원 2025나41158 (2026. 1. 21. · 상가 사건) — ❌ 원상복구 특약 상가 누수공사비 → 상환 불가

• 임차인은 2001. 9.경부터 상가를 임차해 약국을 운영했고 2018. 1. 1. 보증금 1억 원, 월 차임 600만 원으로 다시 계약했다. 계약 제5조에는 개축·변조 시 반환기일 전에 임차인 부담으로 원상 복구한다는 약정이 있었다. 임대차가 끝나자 임차인은 누수공사비 4,400만 원이 필요비라며 유치권과 상환을 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 세금계산서 품목이 ‘약국 리모델링 공사’로만 되어 있어 누수공사 비용이 얼마인지 확인할 수 없으므로 필요비로 단정하기 어렵다고 판단했다. 설령 필요비라도 원상복구 약정은 필요비·유익비 상환청구권을 미리 포기한 특약이므로 상환도 유치권도 주장할 수 없다고 보았다.
• 판결문: 「피고는 이 사건 임대차계약 체결 당시 위 원상회복약정에 기하여 필요비상환청구권을 미리 포기하였다고 보이므로, 피고는 원고를 상대로 위 누수공사비용의 상환을 구할 수 없고」

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📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 특약을 들어 집주인이 수리를 거부한 경우

⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다

• 임차 당시부터 노후한 배관·보일러가 터져 온수·난방이 끊겼는데 집주인이 수리를 거부했으니 집주인 책임이라고 주장해 받아들여졌습니다(94다34692).
• 점포 전반의 반복 누수는 특약이 말하는 수리 범위를 넘는 대규모 수선이라고 주장해 받아들여졌습니다(2007다91336).
• 바닥 결로는 단열·방습이 안 된 구조 하자라 모든 책임 약정과 무관하게 임대인이 고쳐야 한다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(2010다89876).

🛡️ 임대인 — 통한 방어

• 임차인이 환기·제습을 하지 않은 사정은 책임을 줄이는 사유로 받아들여졌습니다(2010다89876). 주택 가스 사고에서도 임차인이 균열을 살피거나 수리를 요청하지 않은 과실로 임대인 책임이 3분의 1로 줄었습니다(77나63).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 여관 수리는 임차인이 한다는 특약이 있으니 보일러·배관도 임차인 몫이라는 주장(94다34692)
• 임차인이 질 낮은 기름을 넣어 보일러를 망가뜨렸다는 주장(94다34692)

🔀 특약을 들어 집주인이 보증금에서 빼려 한 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 씽크대·방문 보수는 임차인 부담이라는 특약이 있으니 교체비 350만 원을 보증금에서 빼야 한다고 주장했습니다(2022나2043727).
• 수선유지비 임차인 부담, 작동 상태로 인도한다는 특약을 어기고 잠적했으니 수리비를 공제한다고 주장해 받아들여졌습니다(2014가합103545).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 보수비 부담 특약은 비용을 집주인에게 요구하지 말라는 뜻일 뿐 교체 의무가 아니라고 주장해 받아들여졌습니다(2022나2043727).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 원상복구 약정이 있는데도 누수공사비를 필요비로 돌려 달라는 주장(2025나41158)
• 수리비 청구를 하지 않겠다는 각서를 쓴 뒤 지붕 공사비를 공제해 달라는 주장(2014가합47156)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 특약 쓰는 법 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 수선 특약을 넣는다면 범위를 적지 않은 문구보다 전구·수전 패킹·방충망 같은 소모품과 일정 금액 이하 수리처럼 범위를 구체적으로 적는 편이 판례 기준과 맞습니다(94다34692).

🧰 입주 기록 — 보일러·배관 사용 연수, 결로·누수 흔적을 계약 때 사진과 확인설명서로 남겨 두세요. 77나63·2010다89876처럼 원래 있던 구조 하자인지가 책임을 가르는 쟁점이 됐습니다.

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 고장이 소규모 수선인지, 기본 설비 교체·대수선인지(94다34692·2007다91336)
→ 준비할 자료: 수리업체 진단서·견적서, 교체 범위와 금액, 설비 사용 연수

⚖️ 법원이 본 사실 — 고장이 임차 당시부터 있던 노후·구조 문제인지(94다34692·2010다89876)
→ 준비할 자료: 입주 때 사진, 이전 세입자 때 같은 하자가 있었는지 보여 주는 자료, 감정 결과

⚖️ 법원이 본 사실 — 특약 문구가 정확히 무엇을 넘겼는지(2022나2043727)
→ 준비할 자료: 계약서 특약란 원문, 특약을 넣게 된 경위를 보여 주는 문자·중개사 설명

⚖️ 법원이 본 사실 — 임차인이 관리를 소홀히 했는지(77나63·2010다89876)
→ 준비할 자료: 환기·제습 등 관리 기록, 고장을 알린 시점과 방법

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제623조는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 정합니다. 이 의무는 제105조의 임의규정이라 특약으로 바꿀 수 있지만, 대법원은 범위를 정하지 않은 면제 특약을 소규모 수선에만 미치는 것으로 해석해 왔습니다(94다34692·2007다91336).
• 같은 법 제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)는 제652조에 따라 임차인에게 불리한 약정으로 배제할 수 없습니다. 반면 필요비·유익비 상환을 정한 제626조는 그 목록에 없어 포기 특약이 유효하게 읽혔습니다(2014가합47156·2025나41158).
• 2026년 11월 현재 이 조문들의 문언은 그대로입니다. 특약 해석을 두고 다툼이 생기면 주택임대차보호법 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

👉 인터넷우체국에서 내용증명 보내기 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 임대차 수선·원상복구 판례 연재 — 지금 글: ⑥ 수선 특약

• 1편 · 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인
• 2편 · 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나
• 3편 · 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인
• 4편 · 전세 수리비, 내가 고치고 집주인에게 받으려면
• 5편 · 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나
• 6편 · 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나 (지금 글)
• 7편 · 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다
• 8편 · 전세 도배 장판, 벽지·장판은 몇 년이면 감가되나
• 9편 · 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나
• 10편 · 상가 원상복구 범위, 어디까지 철거하나
• 11편 · 상가 원상복구 비용, 철거비·원상복구 기간 월세
• 12편 · 화재 세입자 책임, 원인 모르면 세입자가 입증
• 13편 · 임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면
• 총정리 · 임대인 수선의무 총정리 (상황별·공간별 판례 찾기)
• 지도 · 주택 임대차 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 전세·월세 계약 파기 위약금