전세 도배 장판, 이사 나갈 때 새로 해 줘야 하나? 벽지 원상복구와 감가를 본 판례·조정 사례 (대법원 80다1851)

📌 결론부터: 도배·장판은 오래 써서 낡은 부분이면 임대인 몫, 세입자 과실이 보이면 그 몫만 나눴다

• 감가와 통상손모: 통상적인 사용으로 생기는 낡음의 감가는 임대인이 차임에 포함시켜 회수한다고 보고, 특약이 없으면 그 원상회복비용을 임대인이 부담한다고 본 판결이 있었습니다(서울중앙지방법원 2005가합100279). 조정에서도 4년 이상 감가가 진행된 강마루 찍힘을 통상의 손상으로 봤습니다.
• 과실이 일부 있을 때: 2년 전 새로 한 벽지·장판 교체비 220만 원 중 75만 원만 세입자가 부담하기로 조정이 성립했고, 업체 조사로 과실 30%만 임차인이 부담하기로 조정한 사례도 있었습니다. 법원은 도배비가 섞인 견적서로 철거비를 더 청구한 부분을 받아들이지 않았습니다(2022가단133872).
• 내가 새로 한 도배: 음식점 영업을 위해 새로 한 벽지·장판지 비용은 유익비·필요비가 아니라고 봤고(대법원 80다1851), 증빙 없이 도배비 200만 원을 청구한 주택 임차인도 인정받지 못했습니다(2010나3286).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 이사 나가는데 집주인이 도배·장판을 새로 해 놓으라고 한다

☐ 몇 년 살았는데 벽지 얼룩·장판 눌림 값을 보증금에서 빼겠다고 한다

☐ 계약서에 벽지 보수는 임차인 부담이라고 적혀 있다

☐ 내 돈으로 도배·장판을 새로 했는데 돌려받고 싶다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문과 조정사례집으로 확인한 내용입니다. 조정 사례는 판례가 아니라 당사자 합의입니다.

⚖️ 대법원 80다1851 (1980. 10. 14. · 상가 사건) — ❌ 식당 영업용 도배·칸막이 비용 → 유익비 아님

• 임차인은 1977. 3. 29.부터 1년간 관광호텔 부대 건물을 빌려 음식점을 하면서 자기 돈으로 벽지·천정지·장판지를 새로 하고 칸막이를 바꾸며 인터폰·비상등을 설치했다. 기간 만료 후 임대인이 명도를 요구했으나 임차인은 영업을 중단하고 문을 잠근 채 버텼고, 임대인은 1978. 6. 1.부터 단수·단전을 했다. 임차인은 유익비·필요비 상환과 영업방해 손해배상을 반소로 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 유익비는 임차물의 객관적 가치를 늘리려고 쓴 비용, 필요비는 임차물 보존을 위해 쓴 비용인데 임차인이 음식점 영업을 위해 한 내부 개수와 시설 설치는 이에 해당하지 않는다고 판단했다. 카펫트·인터폰 등은 독립된 물건이라 가져가면 되고, 계약서에 원형 복구 약정도 있었다며 청구를 배척한 원심을 유지했다.
• 판결문: 「민법 제626조로서 임대인의 상환의무를 규정한 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이고 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위하여 지출한 비용을 일컫는 것임이 동 조의 명문상 뚜렷한 바이므로」

⚖️ 서울중앙지방법원 2005가합100279 (2007. 5. 31. · 상가 사건) — △ 도면상태 원상회복 특약 → 통상손모 빼고 50%만

• 학원 용도로 빌딩 한 층을 빌린 임차인은 퇴실 때 도면 상태로 원상회복하기로 특약했습니다. 차임 연체로 해지된 뒤 임차인이 원상회복을 하지 않자 임대인이 인테리어 철거와 천정·바닥 공사에 3,000만 원을 들이고 전액을 청구했습니다(상가 사건이지만 같은 민법 제654조·제615조가 적용됩니다).
• 법원은 통상적으로 사용해서 생기는 상태 악화나 가치 감소(통상의 손모)에 관한 투하자본의 감가는 임대인이 감가상각비·수선비 같은 필요경비를 차임에 포함시켜 회수하고 있다고 설명하고, 그 원상회복비용은 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 봤습니다.
• 도면 상태로 원상회복한다는 문구만으로는 통상손모까지 임차인이 부담하기로 한 특약이 구체적으로 적혀 있다고 보기 어렵다며, 공사비 중 통상손모에 해당하는 부분을 50%로 보고 1,500만 원만 인정했습니다.
• 판결문: 「임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다」

⚖️ 서울북부지방법원 2022가단133872 (2023. 6. 27. · 주택 사건) — △ 인터폰·번호키 등 원상회복 → 840,000원만 인정

• 아파트를 보증금 2,000만 원(갱신 때 2,500만 원), 월 50만 원에 빌린 임차인이 차임 연체로 해지된 뒤 2023. 1. 27. 집을 넘겨주었습니다. 계약서 특약에는 「현 시설물 상태에서 임대차계약이며, 임차인은 현시설물 파손시 원상복구하여야 한다」고 적혀 있었습니다.
• 법원은 인터폰 재설치 110,000원, 번호키 교체 165,000원, 가스배관공사 15,000원, 안방벽면 공사 550,000원 합계 840,000원을 원상회복비용으로 인정했습니다.
• 임대인은 철거·폐기물 처리 비용 275,000원도 따로 청구했지만, 법원은 그 견적서에 도배비용도 함께 적혀 있어 추가로 필요한 비용이라고 인정하기 부족하다며 받아들이지 않았습니다.
• 판결문: 「견적서(갑 제22호증)에 도배비용도 기재되어 있는 점에 비추어, 갑 제22호증의 기재만으로는 앞서 인정한 원상회복에 따른 철거 및 폐기물 처리 비용으로 275,000원이 추가로 필요하다고 인정하기에 부족하고」

⚖️ 서울고등법원 2022나2043727 (2023. 6. 16. · 주택 사건) — ⭕ 싱크대·방문 보수 특약 → 임차인 교체의무 아님

이 사건에서 법원은 보수 비용 부담 특약은 임차인이 필요하면 보수하되 비용을 임대인에게 요구하지 말라는 뜻일 뿐, 임차인에게 싱크대·방문 교체 의무를 지운 것으로 보기 어렵다고 판단해 교체비 공제 주장을 받아들이지 않았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 6편 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 청주지방법원 2010나3286 (2011. 5. 20. · 주택 사건) — ❌ 보일러 도배 수리비 증빙 부족 → 필요비 청구 기각

이 사건에서 법원은 제출된 증거만으로는 임차인이 아파트 보존·수선을 위해 비용을 지출했음을 인정하기 부족하다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 수원지방법원안양지원 2021가소111108 (2022. 9. 22. · 상가 사건) — ⭕ 통상 손상 넘는 훼손 증명 없음 → 원상복구비 공제 불가

이 사건에서 법원은 원상복구비 손해배상채권의 발생은 임대인이 증명해야 하고, 원상회복은 임차인이 빌렸을 때의 상태로 돌려놓으면 된다고 보았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 7편 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다에서 자세히 봅니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (원상회복의무의 존부 및 범위) — △ 2년 된 벽지·장판 220만 원 청구 → 전차인 75만 원 부담

• 임대인들과 임차인(전대인)은 2020년 3월경 전차인을 입주자로 정하여 임대차계약을 체결하고 전차인이 보증금 일부를 부담하고 거주하게 함. 계약은 한 차례 묵시적 갱신 후 2023년 5월경 합의로 종료되었고, 전차인 부담 보증금은 임대인들이 전차인에게 직접 지급하기로 약정함. 임대인들이 그 보증금에서 원상회복비용을 공제하려 하여 원상회복 범위와 비용에 분쟁이 발생함.
• 조정 결과: 현장조사와 조사관·심사관을 통한 소통으로 이견을 좁혀, 피신청인이 원상회복비용으로 750,000원을 부담하고 신청인들은 미반환 보증금 3,300,000원에서 원상회복비용 750,000원, 미납 차임 73,326원, 미납 수도세 59,415원을 공제한 2,417,259원을 2023. O. O.까지 지급(지체 시 연 5%)하기로 합의함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제615조, 제654조; 통상의 손모는 특약 없는 한 임대인 부담, 임차인에게 부담시키려면 손모 범위가 계약서에 구체적으로 명시되거나 명확히 합의되어야 함(서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결); 현장조사

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 60~62쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

👉 원상복구 비용 판례 보기 >>

🤝 조정 사례 · 주택 (벽지, 바닥재 파손 등에 대한 업체 견적 결과 임차인의 과실이 일부 있음을 감안하여 해당 견적비용을 제외한 미반환 보증금을 반환하도록 한 사례) — △ 벽지·바닥재 파손 → 업체 조사로 과실 30%만 임차인 부담

• 임차인은 벽지와 바닥재 파손이 통상의 사용에 따른 손상이므로 원상회복할 의무가 없다고 주장함.
• 조정 결과: 훼손이 통상적 사용으로 인한 것인지 공사 업체에 의뢰해 조사한 결과 임차인 과실이 30% 정도로 판단되어, 견적금액 190만원 중 30%인 55만원 상당을 임차인이 부담하고 이를 공제한 미반환 보증금 135만원을 반환하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 업체 견적에 따른 임차인 과실비율 30%

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 87쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (바닥마루의 파손을 통상의 감가상각으로 보고 임차인에게 원상회복 의무 없음을 확인하고 임대인에게 미반환 보증금을 반환하도록 한 사례) — ⭕ 강마루 찍힘 → 4년 감가·통상손모, 원상회복 의무 없음

• 임대인이 바닥마루의 파손에 대해 임차인이 원상회복할 것을 요구하며 보증금 일부를 반환하지 않음.
• 조정 결과: 조사 결과 강마루 소재 자체가 찍힘에 약하고 4년 이상의 감가가 이미 진행됐으며 신규 임차인이 문제를 제기하지 않았고 임차인이 다른 시설도 쾌적하게 사용한 점에 비추어 통상의 손상으로 판단함. 임차인에게 원상회복 의무가 없음을 확인하고 임대인에게 반환 지체 시 지연손해금을 배상해야 함을 설명하여 조정함.
• 위원회가 든 근거: 강마루 소재 특성, 4년 이상 감가 진행, 신규 임차인 무이의

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 87쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (임차주택 벽지·소음·수압 등에 관한 수선의무) — ⭕ 벽지·소음·수압 수선 요구 → 임대인 벽지 교체, 재발 시 중도 종료

• 임차인과 임대인은 2022년 5월경 주택 임대차계약을 체결함. 임차인은 입주 직후부터 벽지, 원인불명의 소음, 불규칙적인 수압에 관해 수선을 요구했으나 임대인이 조치하지 않아 수선의무 이행 여부에 관한 분쟁이 발생함.
• 조정 결과: 조정절차 중 당사자들이 협의해 층간·벽간 소음 방음·방진 시설과 수압·수량 공사를 진행해 신속히 해결하였고, 벽지교체는 임차인이 원하는 일정에 맞춰 임대인 비용으로 진행하기로 함. 임차인은 소음·수압 신청을 포기하되 재발 우려를 고려해 임차인 요청 시 기간 중에도 계약을 종료할 수 있는 것으로 합의함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조(임대인의 의무), 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 98~100쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 집주인이 벽지·장판 교체비를 보증금에서 뺀 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 도면 상태로 원상회복하기로 했으니 공사비 전액을 내야 한다고 주장했으나 통상손모 부분 50%는 빠졌습니다(2005가합100279).
• 인터폰·번호키·가스배관·안방벽면 공사비 840,000원은 원상회복비용으로 인정받았습니다(2022가단133872).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 통상손모는 특약이 구체적으로 없는 한 임대인이 부담한다는 주장이 받아들여졌습니다(2005가합100279).
• 견적서에 도배비가 섞여 있어 철거·폐기물 비용 275,000원이 따로 필요하다고 볼 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2022가단133872).
• 벽지·싱크대·방문 보수 특약은 교체 의무가 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(2022나2043727).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 통상 손상을 넘는 훼손을 증명하지 못한 원상회복비 공제 주장(2021가소111108)

🔀 세입자가 직접 한 도배·장판 비용을 청구한 경우

⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다

• 음식점을 하며 벽지·천정지·장판지를 새로 한 비용을 유익비·필요비로 청구했으나 받아들여지지 않았습니다(80다1851).
• 도배비 200만 원 등 1,112만 원을 보존·수선 비용으로 썼다며 상계를 주장했으나 증빙 부족으로 배척됐습니다(2010나3286).

🛡️ 임대인 — 통한 방어

• 영업을 위한 내부 개수는 임차물의 객관적 가치를 늘리는 비용이 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(80다1851).
• 수리비 등 일체를 청구하지 않겠다는 각서가 있으면 필요비 청구권도 포기한 것이라는 주장이 받아들여졌습니다(2014가합47156).

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 조정 사례들에서 금액을 가른 것은 벽지·장판을 언제 새로 했는지와 입주 때 상태였습니다. 계약서나 확인설명서에 도배·장판 시공 시기를 적고, 입주 날 방마다 벽과 바닥을 사진으로 남겨 두도록 안내하면 다툼이 줄어듭니다.

🧰 특약 — 벽지 보수 특약이 교체 의무가 아니라 비용 부담으로 읽힌 판결이 있었습니다(2022나2043727). 도배·장판을 임차인이 새로 해야 한다면 그 조건(어떤 경우, 어느 범위)을 구체적으로 적어야 합니다.

⚖️ 걸리는 조문: 민법 제654조·제615조(원상회복), 제309조(전세권자의 유지·수선의무)

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 벽지·장판을 언제 새로 했는지, 몇 년 썼는지(조정 사례들)
→ 준비할 자료: 도배·장판 시공 영수증이나 계약서 기재, 입주 때 사진, 거주 기간

⚖️ 법원이 본 사실 — 통상적인 사용으로 생긴 낡음인지, 과실로 생긴 훼손인지(2005가합100279·2021가소111108)
→ 준비할 자료: 입주·퇴거 날 같은 자리에서 찍은 사진, 얼룩·찍힘·찢김 위치와 크기를 적은 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 견적서 항목이 겹치지 않는지(2022가단133872)
→ 준비할 자료: 항목별로 나눈 견적서, 실제 시공 영수증, 도배와 철거 비용이 따로 적혔는지

⚖️ 법원이 본 사실 — 내가 도배비를 실제로 썼는지(2010나3286)
→ 준비할 자료: 시공업체 영수증·이체 내역, 집주인에게 알린 문자, 시공 전후 사진

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제654조·제615조는 임차인이 목적물을 반환할 때 원상에 회복하도록 정할 뿐, 벽지·장판을 몇 년 쓰면 감가가 끝나는지 정한 조문은 없습니다. 2026년 11월 현재도 같아서 판례와 조정은 사용 기간·상태·과실을 사안마다 따졌습니다.
• 등기한 전세권이라면 「민법」 제309조가 전세권자에게 목적물의 현상을 유지하고 통상의 관리에 속한 수선을 하도록 정합니다. 등기 없는 보통의 전세(채권적 전세)는 임대차 규정이 적용됩니다.
• 벽지·장판 원상회복비 다툼은 「주택임대차보호법」 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 양쪽이 받아들이면 조정이 성립합니다(제26조).

👉 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 안내 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 임대차 수선·원상복구 판례 연재 — 지금 글: ⑧ 도배·장판·벽지

• 1편 · 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인
• 2편 · 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나
• 3편 · 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인
• 4편 · 전세 수리비, 내가 고치고 집주인에게 받으려면
• 5편 · 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나
• 6편 · 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나
• 7편 · 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다
• 8편 · 전세 도배 장판, 벽지·장판은 몇 년이면 감가되나 (지금 글)
• 9편 · 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나
• 10편 · 상가 원상복구 범위, 어디까지 철거하나
• 11편 · 상가 원상복구 비용, 철거비·원상복구 기간 월세
• 12편 · 화재 세입자 책임, 원인 모르면 세입자가 입증
• 13편 · 임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면
• 총정리 · 임대인 수선의무 총정리 (상황별·공간별 판례 찾기)
• 지도 · 주택 임대차 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 전세·월세 계약 파기 위약금