임대인 수선의무, 보일러·누수부터 원상복구까지 누가 고치나? 판례 142건과 조정 사례 총정리 (대법원 94다34692·2012다86895)

작성자:

📌 결론부터: 임대인 수선의무: 살기 어려울 만큼 고장 나면 집주인, 사소한 건 세입자

  • 살면서: 임대인은 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있어(민법 제623조), 보일러·누수·구조 하자처럼 살기 어려운 고장은 집주인 몫이었습니다. 수선을 세입자가 한다는 특약이 있어도 큰 수선은 여전히 임대인 몫으로 본 판례가 있습니다(대법원 94다34692).
  • 고친 비용: 세입자가 대신 고친 필요비는 집주인에게 청구할 수 있었고, 고장 정도만큼 월세 일부를 거절할 수 있었던 판례도 있습니다. 반대로 증빙이 없거나 영업용 시설이면 인정되지 않았습니다.
  • 나갈 때: 낡아서 생긴 통상의 손모는 원상복구 대상이 아니었고, 조정 사례에서도 사용 연수만큼 감가한 금액만 세입자가 부담했습니다. 원인 모를 화재는 세입자가 관리를 잘했음을 입증해야 했습니다(대법원 2012다86895 전원합의체 참고).

임대인 수선의무는 집을 빌려 사는 동안 가장 자주 부딪히는 문제입니다. 보일러가 멈추거나, 천장에서 물이 새거나, 이사 나갈 때 집주인이 벽지·장판값을 보증금에서 빼겠다고 하는 장면입니다. 국토교통부 조정사례집을 보면 주택 임대차 분쟁조정 가운데 유지·수선 다툼이 2023년 63건에서 2024년 111건으로 늘었고, 2025년에는 상반기에만 95건이 접수됐습니다.

임대인 수선의무
임대인 수선의무, 보일러·누수부터 원상복구까지 누가 고치나? 판례 142건과 조정 사례 총정리 (대법원 94다34692·2012다86895)

이 글은 판결문 325건을 모아 수선·원상복구·화재 책임이 쟁점인 142건과, 국토교통부·한국부동산원 조정사례집의 수선 관련 사례를 13개 편으로 나눈 총정리입니다. 금액이 작아 소송까지 잘 가지 않는 주택 다툼은 조정 사례로 보완했고, 판례와 조정 사례의 무게가 다르다는 점은 아래에서 따로 설명합니다. 우리 집에서 문제가 생긴 곳부터 찾아보세요.

함께 보면 도움이 되는 글입니다.

임대인 수선의무 총정리 관련 글 (13개)

관련 글 8개 더 보기 ▼

한눈에 보기: 우리 집 어디가 문제인가요

우리 집 어디가 문제인가요?
한 줄로

살기 어려울 만큼 고장 나면 집주인, 사소한 건 세입자, 나갈 때 낡은 건 안 물어도 된다

🚪 현관

현관문·도어락·신발장·인터폰

→ 9편 도어락 파손·보증금 공제→ 1편 사소한 수선은 누가

🍳 주방

싱크대·수전·가스레인지·인덕션·후드

→ 1편 누가 고치나 기준→ 6편 수선 특약→ 7편 나갈 때 원상복구

🚿 욕실

세면대·변기·욕조·타일·환풍기·배수구

→ 1편 소모품·사소한 수선→ 7편 욕조·타일 균열 공제

🔥 설비

보일러·온수기·에어컨·전기 배선·가스·수도

→ 2편 보일러·설비 고장→ 4편 고친 비용 청구→ 12편 전기 배선과 화재

🏢 건물

누수·결로·곰팡이·옥상 방수·외벽·정화조

→ 3편 누수·곰팡이→ 13편 늦게 알렸을 때→ 11편 상가 철거비

물건을 누르면 그 쟁점을 다룬 편으로 갑니다 · 출처 realscasenote.com

임대인 수선의무, 누가 무엇을 고치나: 한 표

상황임대인(집주인) 몫임차인(세입자) 몫자세히
살면서 고장 났을 때사용·수익에 지장이 있는 고장(보일러·누수·전기·구조 하자)사소한 수선·소모품(전구·건전지 등), 내 과실로 망가진 것1·2·3편
집주인이 안 고쳐 줄 때내가 고친 필요비는 집주인에게 청구, 고장 정도만큼 월세 일부 거절 가능했던 판례증빙(영수증·사진)이 없으면 청구가 기각된 판례4편
내 돈 들인 시설집 값어치를 높인 유익비, 동의받은 부속물은 나갈 때 청구영업용 시설·포기 특약이 있으면 안 됨5편
계약서 수선 특약특약이 있어도 큰 수선·노후 교체는 집주인특약이 정한 작은 수선은 세입자6편
나갈 때낡은 것(통상의 손모)은 원상복구 대상이 아님내가 낸 파손·흔적은 감가 뒤 금액만큼 부담7·8·9편
불이 났을 때집주인이 관리하는 부분(전기 배선 등)에서 났으면 집주인원인을 모르면 세입자가 관리를 잘했음을 입증해야12편

판례와 조정 사례가 정리한 큰 틀입니다. 계약서 특약과 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있어 각 편에서 사례로 확인하세요.

⚖️ 이 연재를 읽는 법 — 판례와 조정 사례는 무게가 다릅니다

① 법률 — 민법 제623조(임대인의 수선의무)·제626조(비용 상환)·제634조(통지의무)·제654조·제615조(원상회복)

② 대법원 판례 — 법률 문구(사용·수익에 필요한 상태, 통상의 손모)를 어떻게 읽을지 정한 기준. 하급심은 사실상 이 기준을 따릅니다

③ 하급심 판례 — 그 사건에 대한 판단. 비슷한 사건의 참고

④ 🤝 조정 사례 — 주택임대차분쟁조정위원회 안을 양쪽이 받아들인 합의(주택임대차보호법 제26조). 다른 사건을 구속하지 않지만 소액 다툼이 실제로 어떻게 정리되는지 보여 줍니다

소송까지 가는 수선 다툼은 대부분 금액이 큰 상가 사건이라, 주택의 작은 다툼은 조정 사례로 보완했습니다.

상황별로 판례·조정 사례 찾기

내 상황법원·조정이 그은 선대표 판례자세히
🔧 ① 누가 고치나: 수선의무 기준: 고장 났는데 누가 고쳐야 할지 모를 때
집에 고장이 났는데 내가 고쳐야 하는지 집주인이 고쳐야 하는지 모르겠다사소한 건 세입자, 큰 건 집주인❌ 대법원 2011다107405
❌ 대법원 2004다2151
🤝 조정 사례 2건		1편 보기
🔥 ② 보일러·설비 고장: 보일러·에어컨·수도가 멈췄을 때
보일러가 고장 났는데 집주인이 세입자가 고치라고 한다노후·구조 탓이면 집주인⭕ 대법원 94다34692
❌ 대법원 2004다2151
🤝 조정 사례 2건		2편 보기
💧 ③ 누수·결로·곰팡이: 물이 새고 벽에 곰팡이가 필 때
천장이나 창틀에서 물이 새고 벽지에 곰팡이가 폈다구조 탓이면 집주인 책임⭕ 대법원 2017다227103
⭕ 대법원 2007다91336
🤝 조정 사례 4건		3편 보기
🧾 ④ 고친 비용 청구·월세 감액: 집주인이 안 고쳐 줘서 내 돈으로 고쳤을 때
보일러·배관이 고장 났는데 집주인이 고쳐 주지 않는다직접 고친 돈은 필요비, 월세와 상계⭕ 대법원 2016다227694
△ 대법원 88다카13332
🤝 조정 사례 3건		4편 보기
🛠️ ⑤ 유익비·부속물매수청구: 내 돈 들인 시설·인테리어를 돌려받으려면
이사 들어올 때 내 돈으로 창호·조명·싱크대 등을 바꿨다유익비는 포기 가능, 부속물은 불가△ 대법원 91다15591
❌ 대법원 93다25738		5편 보기
📝 ⑥ 수선 특약: 계약서에 수선은 임차인이 한다고 적혀 있을 때
계약서에 수리는 임차인이 한다는 특약이 있다소규모 수선만, 대규모는 임대인⭕ 대법원 94다34692
⭕ 대법원 2007다91336		6편 보기
🏠 ⑦ 원상복구 범위·비용: 이사 나갈 때 어디까지 원래대로 해 놔야 할 때
이사 나가는데 집주인이 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 한다통상손모는 임대인 몫△ 대법원 97다15104
⭕ 대법원 91다22902
🤝 조정 사례 5건		7편 보기
🧱 ⑧ 도배·장판·벽지: 벽지·장판을 새로 해 달라고 할 때
이사 나가는데 집주인이 도배·장판을 새로 해 놓으라고 한다낡은 건 임대인, 과실분만 세입자❌ 대법원 80다1851
△ 서울중앙지방법원 2005가합100279
🤝 조정 사례 4건		8편 보기
🔨 ⑨ 파손·보증금 공제: 보증금에서 수리비를 빼겠다고 할 때
이사 나가는데 못자국·생활기스 수리비를 보증금에서 빼겠다고 한다증명된 훼손만 빠진다△ 대법원 99다50729
△ 대법원 2018다291347
🤝 조정 사례 5건		9편 보기
🏪 ⑩ 상가 원상복구: 가게를 비울 때 철거비와 원상복구가 걱정될 때
가게를 비우는데 임대인이 처음 들어올 때 있던 인테리어까지 다 뜯으라고 한다계약서와 설치자로 갈려⭕ 대전고등법원 2024나10738
△ 대법원 95다12927
🤝 조정 사례 2건		10편 보기
임대인이 원상복구 비용이라며 보증금에서 큰돈을 빼겠다고 한다실제 지출만 공제△ 서울중앙지방법원 2005가합100279
△ 부산고등법원 2009나6318
🤝 조정 사례 1건		11편 보기
🚒 ⑪ 화재·원인 모를 손상: 불이 났는데 원인을 모를 때
빌린 집·가게에서 불이 났는데 원인이 밝혀지지 않았다원인불명은 세입자 입증❌ 대법원 87다카1575
❌ 대법원 2000다57351		12편 보기
📣 ⑫ 임차인 통지의무: 고장을 늦게 알려서 피해가 커졌을 때
고장·누수·곰팡이를 한참 지나서야 집주인에게 알렸다안 알리면 그만큼 못 받는다△ 대법원 91다22605
❌ 대법원 2004다2151
🤝 조정 사례 3건		13편 보기

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 대표 판례 2건만 적었습니다. 각 편에 같은 쟁점 판례와 조정 사례를 모두 모아 두었습니다.

💬 가장 많이 찾는 건 보일러 고장입니다

👉 보일러 고장 집주인 판례 보기 >>

수선 분쟁, 얼마나 늘었나

연도주택 임대차 분쟁조정 접수그중 유지·수선 의무
2023년665건63건
2024년709건111건
2025년 상반기(6월 30일까지)399건95건

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 조정 실적(한국부동산원·LH 조정위원회 기준). 2025년은 반년 만에 95건이 접수됐습니다.

구간별 판례 수와 결론

구간판례⭕ 임차인 쪽❌ 임대인 쪽△ 일부·다시 심리
🔧 ① 누가 고치나: 수선의무 기준11건173
🔥 ② 보일러·설비 고장2건200
💧 ③ 누수·결로·곰팡이4건112
🧾 ④ 고친 비용 청구·월세 감액22건3910
🛠️ ⑤ 유익비·부속물매수청구1건001
📝 ⑥ 수선 특약6건312
🏠 ⑦ 원상복구 범위·비용43건51523
🔨 ⑨ 파손·보증금 공제1건001
🚒 ⑪ 화재·원인 모를 손상50건171419
📣 ⑫ 임차인 통지의무2건011
합계142건324862

판결문 325건을 모아 수선·원상복구·화재 책임이 쟁점인 142건을 구간별로 센 것입니다(2026년 11월 8일 기준). 상가 사건이 99건으로 가장 많습니다. 소송까지 간 사건만 모인 숫자라 이길 확률로 읽으면 안 됩니다.

입장별로 꼭 알아야 할 것

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🙋 임차인 (세입자)

  • 고장이 손쉽게 고칠 사소한 것인지, 계약 목적대로 못 쓸 정도인지가 먼저 갈렸습니다(2004다2151). (1편)
  • 직접 고쳤다면 영수증·이체 내역이 있어야 했습니다. 증빙이 부족하면 필요비 주장이 받아들여지지 않았습니다(2010나3286). (2편)
  • 물방울·곰팡이가 보이면 바로 기록이 남게 알려야 했습니다. 알리지 않고 이사 나간 임차인은 손해를 받지 못했습니다(2014나13609). (3편)
  • 먼저 알리고, 고친 뒤에는 영수증과 사진을 남긴 세입자가 필요비를 인정받았습니다(2015나21175). (4편)
  • 영업용 인테리어는 유익비로 인정되지 않았고, 떼어 낼 수 있는 독립 물건만 부속물로 남았습니다(93다25738·95다12927). (5편)
  • 범위 없는 수선 특약은 작은 수리까지만 넘어갔고, 보일러·배관 교체나 반복 누수는 집주인에게 요구할 수 있었습니다(94다34692·2007다91336). (6편)
  • 통상적으로 써서 낡은 부분은 특약이 없으면 원상복구 비용을 물지 않아도 된다고 본 판결이 있었습니다(2005가합100279). (7편)
  • 몇 년 써서 낡은 벽지·장판은 통상손모로 다툴 수 있었습니다(2005가합100279, 강마루 4년 감가 조정). (8편)
  • 생활 흔적과 훼손은 임대인이 증명해야 공제됐습니다. 입주·퇴거 사진이 가장 큰 자료였습니다(2021가소111108). (9편)
  • 철거 대상은 계약서가 정한 범위였습니다. 건물주가 넘긴 시설은 철거 의무가 없다고 본 사건이 있었습니다(2024나10738). (10편)
  • 원상복구 완료를 통지하고 퇴거 사진을 남기면 증명 부족 다툼에서 기준이 됐습니다(2016나2074621). (11편)
  • 원인 모를 불이면 증명 부담은 세입자에게 있었습니다. 입주 전부터 있던 배선인지, 내가 손댄 적이 없는지가 결론을 갈랐습니다(2009다13170). (12편)
  • 고장·누수·곰팡이는 보이는 즉시 집주인에게 직접, 기록이 남게 알리세요. 중개업소에만 말한 것은 통지로 보지 않은 판결이 있었습니다(2014나13609). (13편)

🏠 임대인 (집주인)

  • 하자를 몰랐거나 잘못이 없어도 사용·수익을 막는 하자를 없앨 의무는 면해지지 않았습니다(2021다202309). (1편)
  • 노후 보일러·배관 교체는 수리는 임차인이 한다는 특약이 있어도 임대인 몫으로 봤습니다(94다34692). (2편)
  • 슬래브 속 배관처럼 건물 공동 부분의 누수는 소유자 겸 임대인이 공작물책임과 수선의무 책임을 함께 졌습니다(2017다227103). (3편)
  • 자기 잘못이 없는 훼손이라도 수선을 미루면 해지를 당했습니다(2009나33213). (4편)
  • 원상복구 약정은 유익비를 미리 포기한 것으로 읽혔습니다(95다12927). (5편)
  • 특약이 있어도 기본 설비 교체와 구조 하자 수선은 남았습니다(94다34692·2010다89876). (6편)
  • 보증금에서 빼려면 훼손과 비용을 임대인이 증명해야 했습니다(2021가소111108). (7편)
  • 2년 전 새로 한 벽지·장판이라도 교체비 전부가 아니라 일부만 받는 조정이 성립했습니다. (8편)
  • 보증금에서 빼려면 항목별 견적과 실제 지출을 갖춰야 했습니다(2020나56066). (9편)
  • 원상복구 약정은 대체로 시설비 포기로 인정됐습니다(95다12927·94다44705). (10편)
  • 실제로 지출한 금액을 세금계산서·이체 내역으로 남겨야 공제가 인정됐습니다(2009나6318). (11편)
  • 건물구조의 일부인 노후 배선은 임대인이 점검·보수할 영역으로 봤습니다(99다64384). (12편)
  • 알림을 받고도 고치지 않으면 배상책임을 졌습니다(91다29767). (13편)

🏢 공인중개사·관리

  • 소모품·소규모 수선과 기본 설비 수선을 누가 하는지 특약에 구체적으로 적어 두세요. (1편)
  • 보일러·옵션 가전의 설치 시기와 입주 날 상태를 기록으로 남기도록 안내하세요. (2편)
  • 입주 때 천장·창틀·벽 모서리 상태를 사진으로 남기도록 안내하세요. (3편)
  • 보일러·배관 사용 연수와 상태를 확인설명서에 적어 두세요. (4편)
  • 입주 때 바꾸는 시설과 집주인 동의를 특약에 적어 두세요. (5편)
  • 수선 특약은 소모품·소액 수리처럼 범위를 구체적으로 적어 두세요. (6편)
  • 원상회복 특약은 철거 대상과 통상손모 처리 방법을 구체적으로 적어야 효력이 다투어지지 않았습니다(2005가합100279). (7편)
  • 계약서에 도배·장판 시공 시기를 적어 두면 감가를 따질 때 근거가 됩니다. (8편)
  • 입주·퇴거 때 현황 사진과 체크리스트를 양쪽 서명으로 남기도록 안내하세요. (9편)
  • 원상복구 기준 시점과 기존 시설 처리 방법을 특약으로 적어 두세요. (10편)
  • 입점·퇴거 상태 확인서를 양쪽 서명으로 남기도록 안내하세요. (11편)
  • 분전반·배선 상태와 화재보험 가입 여부를 계약 때 확인하도록 안내하세요. (12편)
  • 하자 연락처와 알리는 방법을 계약서에 적어 두세요. (13편)

판례 지도로 한 번에 보기

이 연재의 판례와 조정 사례는 주택 임대차 판례 지도의 수선의무·원상복구 폴더에서 구간별로 펼쳐 볼 수 있습니다. 🤝 표시가 조정 사례입니다.

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

  • 「민법」 제623조는 임대인이 목적물을 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 정합니다. 제626조는 임차인이 지출한 필요비 상환과 유익비 상환을, 제634조는 임차인의 통지의무를 정합니다.
  • 나갈 때의 원상회복은 제654조가 제615조(차주의 원상회복의무)를 임대차에 준용하는 구조이고, 부속물매수청구권(제646조)은 제652조에 따라 임차인에게 불리한 약정이 효력이 없습니다.
  • 주택임대차분쟁조정위원회 조정안은 양쪽이 수락하면 합의가 성립한 것으로 봅니다(주택임대차보호법 제26조). 2026년 11월 기준 위 조문 문언은 그대로입니다. 구체적인 사건은 변호사나 대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
💬 소액 수선 다툼은 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다(수수료 1만~10만 원)

👉 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 안내 >>

연재 순서: 1편 임차인 수선의무 · 2편 보일러 고장 집주인 · 3편 누수 곰팡이 집주인 책임 · 4편 전세 수리비 · 5편 부속물매수청구권 · 6편 임차인 수선 특약 · 7편 원상복구 비용 · 8편 전세 도배 장판 · 9편 못자국 원상복구 · 10편 상가 원상복구 범위 · 11편 상가 원상복구 비용 · 12편 화재 세입자 책임 · 13편 임차인 통지의무. 계약금·위약금 문제는 해약금 위약금 차이 총정리, 전세·월세 계약 파기는 전세·월세 계약 파기 위약금에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 보일러가 고장 나면 집주인이 고쳐야 하나요?

민법 제623조는 임대인이 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지하게 할 의무를 진다고 정합니다. 난방처럼 살기 어려운 고장은 집주인 몫으로 본 판례와 조정 사례가 많았고, 계약서에 수선은 임차인이 한다는 특약이 있어도 노후 배관·보일러 교체 같은 큰 수선은 임대인이 부담한다고 본 대법원 판결(94다34692)이 있습니다. 세입자의 과실로 망가졌다면 결론이 달라질 수 있어 2편에서 사례별로 정리했습니다.

Q. 이사 나갈 때 벽지·장판값을 보증금에서 빼도 되나요?

낡아서 생긴 통상의 손모는 원상복구 대상이 아니라는 것이 판례와 조정 사례의 공통된 출발점입니다. 세입자 과실로 생긴 훼손이라도 사용 연수만큼 감가한 금액만 부담하게 한 조정 사례가 여럿 있습니다. 7편·8편·9편에서 금액이 어떻게 정리됐는지 사례로 볼 수 있습니다.

Q. 조정 사례도 판례처럼 효력이 있나요?

아닙니다. 조정은 조정위원회 안을 양쪽이 받아들여 성립한 합의라(주택임대차보호법 제26조) 그 두 사람 사이에서만 효력이 있고 다른 사건을 구속하지 않습니다. 다만 법률가·감정평가사 등이 판례와 사용 연수를 따져 만든 안이라 비슷한 다툼이 실제로 어떻게 정리되는지 가늠하는 데 도움이 됩니다.

📚 확인한 자료 (2026년 11월 8일 기준, 국가법령정보센터 원문·국토교통부 조정사례집)

✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 임대차 수선·원상복구 판결문 원문과 국토교통부·한국부동산원 조정사례집을 직접 읽고 “비슷한 다툼에서 법원과 조정위원회가 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.

※ 이 글은 2026년 11월 8일 기준 법령·판결문 원문·조정사례집을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결과 조정은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있고, 조정 사례는 당사자 합의라 법적 구속력이 없습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.

© 2026 리얼케이스노트 · 운영자 지중해부자
개인정보처리방침 이용약관 문의하기

광고 차단 알림

광고 클릭 제한을 초과하여 광고가 차단되었습니다.

단시간에 반복적인 광고 클릭은 시스템에 의해 감지되며, IP가 수집되어 사이트 관리자가 확인 가능합니다.