못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나? 생활 흔적과 파손을 가른 판례·조정 사례 (대법원 99다50729·2018다291347)

📌 결론부터: 생활 흔적은 빼기 어려웠고, 세입자가 망가뜨린 부분도 증명된 만큼만 보증금에서 빠졌다

• 보증금 공제의 원칙: 보증금은 목적물 훼손으로 인한 손해배상 등 임차인의 채무를 담보하고, 임대차가 끝나 집을 돌려줄 때 따로 말하지 않아도 공제된다고 봤습니다(대법원 99다50729). 반대로 통상 손상을 넘는 훼손과 비용을 증명하지 못한 공제는 받아들여지지 않았습니다(2021가소111108).
• 누가 증명하나: 돌려줄 물건이 망가졌으면 임차인이 자기 책임 없는 사유임을 증명해야 하지만, 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 생긴 것으로 보이면 임대인이 책임을 물을 수 없다고 봤습니다(대법원 2018다291347). 원인을 알 수 없는 수리비는 대부분 공제되지 않았습니다(2018가합53590).
• 얼마나 빠졌나: 아파트 번호키 교체 165,000원·인터폰 재설치 110,000원 등 840,000원이 인정됐고(2022가단133872), 조정에서는 도어락을 해체한 세입자가 교체비를 부담하고, 벽지·바닥재 파손은 과실 30%만 부담하는 식으로 나눴습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 이사 나가는데 못자국·생활기스 수리비를 보증금에서 빼겠다고 한다

☐ 도어락·인터폰·번호키를 바꿨는데 원래대로 해 놓으라고 한다

☐ 집주인이 사진이나 견적서만 내밀고 금액을 정해 공제했다

☐ 고장 원인이 노후인지 내 과실인지 다투고 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문과 조정사례집으로 확인한 내용입니다. 조정 사례는 판례가 아니라 당사자 합의입니다.

⚖️ 대법원 99다50729 (1999. 12. 7.) — △ 원인불명 화재 구상금 → 보증금 공제 후 청구

• 임차인들이 임대인 소유 건물들을 각각 임차해 쓰던 중 원인불명의 화재로 건물이 전소했다. 화재보험사가 임대인에게 보험금을 지급한 뒤 임차인들에게 구상금을 청구했다. 원심은 손해 상당액에서 각 임차보증금을 공제한 나머지만 구상금으로 인정했다.
• 이 사건에서 법원은 임대차보증금은 목적물 멸실·훼손으로 인한 손해배상채무 등 임차인의 모든 채무를 담보하고 임대차 종료 후 목적물 반환 시 별도 의사표시 없이 당연히 공제된다고 판단했다. 따라서 보험사는 손해액에서 보증금을 뺀 나머지만 구상할 수 있다고 보아 보험사의 상고를 기각했다.
• 판결문: 「위 화재로 인한 위 각 건물의 손해 상당액에서 피고들의 각 임차보증금을 공제한 나머지 액수만을 각 구상금으로 지급할 의무가 있다고 판단한 것은 옳고」

⚖️ 대법원 2018다291347 (2019. 4. 11.) — △ 반환 장비 고장 → 원인불명이면 임차인 증명책임

이 사건에서 법원은 임대차가 끝나 돌려줄 물건이 훼손된 경우 임차인은 자기 책임 없는 사유임을 증명하지 못하면 배상해야 하고, 다만 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 생긴 것으로 추단되면 임대인이 책임을 물을 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 서울북부지방법원 2022가단133872 (2023. 6. 27. · 주택 사건) — △ 인터폰·번호키 등 원상회복 → 840,000원만 인정

• 아파트를 보증금 2,000만 원(갱신 때 2,500만 원), 월 50만 원에 빌린 임차인이 차임 연체로 해지된 뒤 2023. 1. 27. 집을 넘겨주고 보증금을 돌려받았습니다. 계약서 특약에는 「현 시설물 상태에서 임대차계약이며, 임차인은 현시설물 파손시 원상복구하여야 한다」고 적혀 있었고, 임대인은 부당이득·도시가스요금·원상회복비용을 청구했습니다.
• 법원은 인터폰 재설치 110,000원, 번호키 교체 165,000원, 가스배관공사 15,000원, 안방벽면 공사 550,000원 합계 840,000원을 원상회복비용으로 인정했습니다. 도배비가 함께 적힌 견적서로 청구한 철거·폐기물 비용 275,000원은 인정하지 않았습니다.
• 임차인이 관리사무소에 낸 장기수선충당금 318,590원은 임대인이 스스로 빼고 계산했고, 이사 뒤 도시가스요금 53,420원은 동파를 막으려고 보일러를 외출 상태로 두었을 가능성이 있다며 임차인 부담으로 보지 않았습니다.
• 판결문: 「이 사건 아파트의 원상회복비용으로 인터폰 재설치 비용 110,000원, 번호키 교체 비용 165,000원, 가스배관공사비용 15,000원, 안방벽면 공사비용 550,000원 합계 840,000원이 필요한 사실을 인정할 수 있으므로」

⚖️ 수원지방법원안양지원 2021가소111108 (2022. 9. 22. · 상가 사건) — ⭕ 통상 손상 넘는 훼손 증명 없음 → 원상복구비 공제 불가

이 사건에서 법원은 원상복구비 손해배상채권의 발생은 임대인이 증명해야 하고, 원상회복은 임차인이 빌렸을 때의 상태로 돌려놓으면 된다고 보았다
→ 사실관계와 판결문 문장은 7편 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다에서 자세히 봅니다.

⚖️ 창원지방법원 2018가합53590 (2019. 2. 21. · 상가 사건) — △ 목욕탕 수리비 원인불명 → 대부분 보증금 공제 불가

• 임대인들이 2016. 1. 26. 목욕탕 건물을 임대하고 보증금을 전세금으로 하는 전세권설정등기를 해 주었고, 임대차는 2018. 1. 31. 기간만료로 끝났다. 임대인은 터빈펌프모터 교체, 환풍기·보일러 수리, 목욕탕 타일 교체 등 45,710,000원을 원상회복 비용으로 보증금에서 공제하겠다고 주장했으며, 계약에는 주요시설 노후·천재지변 고장은 임대인, 사용상 부주의·고의 고장은 임차인이 수리한다는 조항이 있었다.
• 이 사건에서 법원은 지출 내역만으로는 수리 원인이 임차인 부주의·고의 고장인지 원상회복 대상인지 알 수 없고, 인도 후 임대인이 목욕탕을 운영하며 들인 비용일 여지도 있다고 판단했다. 그래서 인도 전 2018. 1. 26. 지출한 터빈펌프모터 교체비만 보증금에서 공제했다.
• 판결문: 「원고가 제출한 지출 내역만으로는 수리·교체 등의 원인을 알 수 없는 점(임차인에게 수리의무가 있는 사용 상의 부주의 또는 고의에 의한 고장의 수리를 위한 것인지, 임차인에게 원상회복의무가 있는 시설의 수리를 위한 것인지 여부)」

⚖️ 인천지방법원 2020나56066 (2020. 12. 10. · 상가 사건) — △ 간이벽 배관 미철거 → 복구비 220만원 공제

• 임차인은 점포를 보증금 2,000만 원, 월 150만 원에 임차해 편의점을 운영했는데, 계약 전에 임대인 회사가 건물 용도를 근린생활시설에서 공장으로 바꿔 담배소매인 지정이 불가해지자 영업을 중단하고 2019. 1. 17. 점포를 인도했다. 임차인은 간이벽·간이문·노출 수도배관과 배수관을 철거하지 않은 채 인도했다.
• 이 사건에서 법원은 용도변경은 임대차계약 체결 전에 이루어진 것이라 계약 존속 중 사용·수익 상태 유지 의무를 위반했다고 볼 수 없다며 손해배상 청구를 배척했다. 보증금에서는 미지급 차임과 관리비, 임대인이 대신 시행한 원상복구공사비 220만 원을 공제했지만, 전기공사비 50만 원은 원상복구 불이행으로 생긴 비용이라는 증명이 부족하다고 보았다.
• 판결문: 「피고 회사가 원고를 대신하여 시행한 원상복구공사비용 220만 원도 임대차보증금에서 공제되어야 한다.」

⚖️ 광주고등법원 2016나874 (2017. 3. 24.) — △ 임차 크레인 관리 과실 멸실 → 임차인 70% 배상

• 공기업인 임대인은 부두와 함께 컨테이너 크레인을 운영회사에 임대했는데, 2007. 10. 20. 크레인 붐 로프가 끊어져 붐이 추락하며 크레인이 수리 불가능하게 멸실되었다. 사고 원인은 제조사의 쉬브 덮개 간극 하자와 균형 클램프 볼트 체결력 부족, 임차인의 관리·운용상 과실이 경합한 것이었다.
• 이 사건에서 법원은 임차인이 임대목적물을 안전하게 관리할 주의의무를 다하지 못해 사고의 한 원인을 제공했으므로 손해배상책임이 있다고 판단했다. 동시에 임대인도 하자 있는 크레인을 제공해 사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무를 위반했다며 임차인의 책임을 70%로 제한하고, 임차인의 반소 손해배상도 일부 인정했다.
• 판결문: 「불법행위로 인하여 물건이 훼손된 경우에는 수리가 가능하면 그 수리비, 수리가 불가능하면 그 교환가치의 감소 즉, 피해 물건의 사고 당시의 가격에서 잔존물의 가격을 뺀 금액이 손해에 해당한다.」

🤝 조정 사례 · 주택 (도어락 파손은 임차인의 행위에 의한 것이므로 이를 보증금에서 공제한 것은 정당하고 장기수선충당금은 주택 소유자가 부담할 성질의 것이므로 임대인이 임차인에게 반환하여야 함을 확인한 사례) — △ 도어락 해체 → 교체비는 임차인, 장충금은 임대인 반환

• 계약기간 중 주택이 매도되어 매수인이 임대차를 승계함. 임차인이 만료 후 바뀐 임대인에게 보증금 반환을 청구했으나 임대인이 도어락 파손을 이유로 보증금 일부를 반환하지 않고 장기수선충당금도 반환하지 않음.
• 조정 결과: 임차인이 도어락을 해체한 사실과 해체된 도어락의 원상회복이 어려운 점에 비추어 도어락 교체비용은 임차인이 부담하고, 장기수선충당금은 주택 소유자가 부담하는 성질이므로 임대인이 부담하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 임차인의 도어락 해체 사실, 장기수선충당금은 소유자 부담

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 103쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

👉 원상복구 비용 판례 보기 >>

🤝 조정 사례 · 주택 (벽지, 바닥재 파손 등에 대한 업체 견적 결과 임차인의 과실이 일부 있음을 감안하여 해당 견적비용을 제외한 미반환 보증금을 반환하도록 한 사례) — △ 벽지·바닥재 파손 → 업체 조사로 과실 30%만 임차인 부담

• 임차인은 벽지와 바닥재 파손이 통상의 사용에 따른 손상이므로 원상회복할 의무가 없다고 주장함.
• 조정 결과: 훼손이 통상적 사용으로 인한 것인지 공사 업체에 의뢰해 조사한 결과 임차인 과실이 30% 정도로 판단되어, 견적금액 190만원 중 30%인 55만원 상당을 임차인이 부담하고 이를 공제한 미반환 보증금 135만원을 반환하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 업체 견적에 따른 임차인 과실비율 30%

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 87쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (원상회복의무로 인한 손해배상액 산정 사례) — △ 원상회복비 공제 다툼 → 일부만 인정, 220만원 정산

• 임대인과 임차인(전대인)이 계약하고 목적주택에 전차인을 거주하도록 함. 전차인이 소음 등을 이유로 해지를 요구해 3자 간 중도 해지 합의가 성립함. 임대인이 보증금을 반환하면서 공제한 원상회복비용에 이견이 생김.
• 조정 결과: 조정과정에서 양 당사자가 일정 부분 양보해 원상회복 범위를 확정함. 임차인이 부담할 손해배상금을 2,200,000원으로 확인하고, 임대인이 미반환 보증금 2,844,160원에서 이를 공제한 644,160원을 지급하는 것으로 합의함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제654조, 제615조

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 91~92쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (원상회복비용 명목으로 미반환된 보증금 반환 청구) — ⭕ 생활기스 수준 손상 200만원 공제 → 50만원만 임차인 부담

• 신청인(임차인)은 임대차가 종료되어 주택을 인도했는데 피신청인(임대인)이 원상회복을 이유로 보증금 중 2,000,000원을 공제하고 반환하여 다툼이 발생함.
• 조정 결과: 합의에 이르지 못하자 위원회가 현장조사 결과와 당사자 의사를 토대로 임차인이 원상회복비용 일부인 500,000원을 부담하고 임대인이 미반환 보증금 중 1,500,000원을 반환하는 조정안을 제시했고, 양 당사자가 수락해 조정이 성립함. 지체 시 연 5% 가산, 강제집행 승낙.
• 위원회가 든 근거: 민법 제615조, 제654조. 서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053(통상의 손모는 특약 없는 한 임대인 부담, 임차인 부담 특약은 명확한 합의 필요)

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 93~95쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 상담 사례 · 주택 (임대차계약 시 반려동물을 키운다는 사실을 알려주지 않은 임차인과 계약해지를 할 수 있나요?) — ⭕ 반려동물 미고지 → 특약 없으면 해지 불가

• 반려동물 사실을 알리지 않은 임차인과의 계약해지에 관한 임대인의 질문.
• 조정 결과: 반려동물을 키우면 해지한다는 특약이 있으면 해지가 가능하나 그렇지 않으면 해지할 수 없고, 반려동물 양육이 주거 용도를 벗어난 것으로 보기 어려우며 임차인에게 미리 고지할 의무도 없으나 분쟁 예방을 위해 고지를 고려하라고 안내함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제610조 제1항, 제654조, 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 117~118쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 집주인이 파손 수리비를 보증금에서 뺀 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 인터폰·번호키·가스배관·안방벽면 공사비 840,000원은 원상회복비용으로 받아들여졌습니다(2022가단133872).
• 임차인이 철거하지 않은 간이벽·배관을 대신 공사한 220만 원은 보증금에서 공제됐습니다(2020나56066).
• 목욕탕 설비 수리비 4,571만 원을 공제하겠다고 했으나 인도 전에 쓴 터빈펌프모터 교체비만 인정됐습니다(2018가합53590).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 임대인 증거만으로는 빌릴 때보다 통상 손상을 넘어 심하게 훼손됐다고 볼 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2021가소111108).
• 지출 내역만으로는 고장이 사용상 부주의 때문인지 알 수 없고 인도 뒤 임대인이 영업하며 쓴 돈일 수 있다는 주장이 받아들여졌습니다(2018가합53590).
• 이사 나가면서 동파를 막으려고 보일러를 외출로 두었을 수 있으니 그 뒤 가스요금은 낼 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2022가단133872).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 원상복구 불이행 때문인지 증명되지 않은 전기공사비 50만 원 공제(2020나56066)

🔀 고장·훼손의 책임을 두고 다툰 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 반환된 장비가 고장 났으니 임차인이 수리비를 내야 한다고 주장했고, 대법원은 임대인에게 수선의무가 있다는 이유만으로 수리비 청구를 기각한 원심을 파기했습니다(2018다291347).
• 보증금을 받으려고 버티며 건물을 방치해 보일러가 부식됐다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(91다22605).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 임대인이 하자 있는 크레인을 넘겨준 잘못이 있으니 책임을 줄여야 한다는 주장이 받아들여져 70%로 제한됐습니다(2016나874).
• 계약이 끝난 뒤 장비를 쓰지 않았으니 부당이득은 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2018다291347).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 관리·운용상 과실이 전혀 없다는 주장(2016나874)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 판결들이 따진 것은 빌릴 때와 돌려줄 때의 상태 차이였습니다. 입주 날 벽·문·바닥·도어락 사진을 날짜가 남게 찍고, 퇴거 날 같은 자리를 다시 찍도록 안내하면 생활 흔적인지 파손인지 다툴 때 근거가 됩니다.

🧰 특약 — 도어락·인터폰을 바꾸거나 벽에 못을 박는 일이 예상되면 허용 여부와 퇴거 때 처리(원래 것 보관, 원상복구 여부)를 계약서에 적어 두세요. 현 시설물 파손 시 원상복구라는 특약이 있던 사건에서도 실제 인정된 금액은 항목별 비용이었습니다(2022가단133872).

⚖️ 걸리는 조문: 민법 제374조(선관주의)·제390조, 제654조·제615조(원상회복)

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 빌릴 때보다 통상 손상을 넘어 훼손됐는지(2021가소111108)
→ 준비할 자료: 입주 날 사진·영상, 퇴거 날 같은 자리 사진, 못자국·기스의 위치와 크기 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 훼손이 내 과실인지, 노후·설비 하자인지(2018다291347·2018가합53590)
→ 준비할 자료: 고장 났을 때 알린 문자, 수리기사 소견서, 설비 설치 연도

⚖️ 법원이 본 사실 — 공제 금액이 실제 비용인지(2020나56066·2022가단133872)
→ 준비할 자료: 항목별 견적서와 시공 영수증, 이체 내역, 견적 항목이 겹치지 않는지

⚖️ 법원이 본 사실 — 바꿔 단 도어락·인터폰을 원래대로 돌려놓았는지(조정 사례·2022가단133872)
→ 준비할 자료: 원래 제품 보관 여부, 교체 때 집주인 동의 문자, 교체 영수증

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제374조는 특정물을 인도할 채무자가 인도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하도록 정하고, 제654조·제615조는 반환할 때 원상회복을 정합니다. 2026년 11월 현재 문언 그대로입니다.
• 못자국·생활기스를 얼마로 계산하는지 정한 조문은 없어서, 판례는 통상 손상을 넘었는지와 실제 비용을 증명하게 했고 조정은 과실 비율로 나누는 방식이 많았습니다.
• 보증금 공제 다툼은 「주택임대차보호법」 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 양쪽이 조정안을 받아들이면 조정이 성립합니다(제26조).

👉 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 안내 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 임대차 수선·원상복구 판례 연재 — 지금 글: ⑨ 파손·보증금 공제

• 1편 · 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인
• 2편 · 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나
• 3편 · 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인
• 4편 · 전세 수리비, 내가 고치고 집주인에게 받으려면
• 5편 · 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나
• 6편 · 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나
• 7편 · 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다
• 8편 · 전세 도배 장판, 벽지·장판은 몇 년이면 감가되나
• 9편 · 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나 (지금 글)
• 10편 · 상가 원상복구 범위, 어디까지 철거하나
• 11편 · 상가 원상복구 비용, 철거비·원상복구 기간 월세
• 12편 · 화재 세입자 책임, 원인 모르면 세입자가 입증
• 13편 · 임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면
• 총정리 · 임대인 수선의무 총정리 (상황별·공간별 판례 찾기)
• 지도 · 주택 임대차 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 전세·월세 계약 파기 위약금