원상복구 비용, 이사 나갈 때 어디까지 물어 주나? 통상손모는 집주인 몫이라는 판례 (대법원 97다15104·91다22902)

📌 결론부터: 원상복구 비용은 통상손모를 뺀, 세입자가 더 망가뜨린 부분만 문제가 됐다

• 통상의 손모: 사회통념상 통상적으로 사용해 생긴 상태 악화는 특약이 없는 한 임대인이 원상회복비용을 부담한다고 본 판결이 있었고, 도면 상태로 원상회복한다는 문구만으로는 통상손모까지 떠넘겼다고 보지 않아 공사비의 50%만 인정됐습니다(서울중앙지방법원 2005가합100279).
• 원상회복의 기준: 계약서가 계약 체결 당시 상태로 복구하라고 정했다면 임차인은 자기가 설치한 시설만 철거하면 됐습니다(2024나10738). 원상복구를 안 한 경우에도 배상은 교환가치 감소분과 임대인이 스스로 복구할 수 있었던 기간까지로 제한됐습니다(대법원 97다15104).
• 보증금 공제: 통상 손상을 넘는 훼손과 그 비용은 임대인이 증명해야 했고, 증명이 부족하면 공제가 받아들여지지 않았습니다(2021가소111108·2016나2074621). 실제로 쓴 철거비는 공제됐지만 쓰지 않은 비용은 빠졌습니다(2008가합13602).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 이사 나가는데 집주인이 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 한다

☐ 몇 년 살아서 낡은 부분까지 새것으로 해 놓으라는 요구를 받았다

☐ 입주 때 이미 있던 시설까지 철거하라고 한다

☐ 견적서만 보여 주고 금액을 공제하려 한다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 97다15104 (1999. 12. 21.) — △ 논 원상복구 불이행 → 교환가치 감소분까지만 배상

• 임차인들은 마사토 적치장과 반출도로로 쓰려고 임대인들의 논을 빌리면서 채취작업이 끝나면 원상복구해 반환하기로 했으나 복구하지 않았다. 임대인들은 원상복구비와 1992. 1. 1.부터 5년간 농사를 짓지 못한 영농수입 손해를 청구했다. 수사 과정에서 임대인들은 일부 복구비를 받기도 했다.
• 이 사건에서 법원은 원상복구가 가능하면 복구비가 통상 손해지만 복구비가 목적물의 교환가치 감소분을 현저히 넘으면 손해는 교환가치 감소분으로 제한된다고 판단했다. 원상회복 지체로 인한 손해도 실제 복구 완료일까지가 아니라 임대인 스스로 복구할 수 있었던 기간까지의 임료 상당액이라며 임대인들의 상고를 기각했다.
• 판결문: 「임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.」

⚖️ 대법원 91다22902 (1991. 10. 22. · 주택 사건) — ⭕ 싱크대 베란다 이전 후 원상회복 → 해지 사유 아님

• 임대주택건설촉진법이 적용되는 임대아파트의 임차인은 다른 입주자 상당수와 같이 주방 싱크대를 베란다로 옮겨 배수관을 베란다 배관에 연결해 썼다. 생활하수가 바로 하수구로 들어가는 문제로 임대인이 시정을 요구하자 원상회복했다. 임대인은 시설물 무단변경과 임대료 연체를 이유로 해지·갱신거절을 주장하며 명도를 구했다.
• 이 사건에서 법원은 싱크대를 베란다로 옮기는 것은 배수관만 바꿔 끼우면 되는 간단한 작업이고 임대인의 요구로 원상회복까지 했으므로 시행규칙상 해지 사유인 시설물의 무단변경에 해당하지 않는다고 판단했다. 임대료 미납도 임대인이 납부고지서를 발부하지 않은 탓이라 해지 사유가 아니라며 임대인의 상고를 기각했다.
• 판결문: 「피고가 싱크대를 베란다로 옮겨 사용하다가 원고의 요구로 원상회복한 것을 가리켜 임대계약의 해지 또는 갱신을 거절할 수 있는 사유로서 규정한 위 시행규칙 소정의 시설물의 무단변경에 해당한다고 하기는 어려울 것이므로」

⚖️ 대법원 80다589 (1983. 2. 22. · 파기환송 · 주택 사건) — △ 증개축 임대인 귀속 약정 → 유익비 포기 유효

• 임차인은 1976.2.초 건물을 빌려 쓰면서 823,250원을 들여 방 3칸, 부엌 1칸을 증·개축하고 변소, 우물, 담장 등을 지었다. 임대차계약 당시 ‘임차인이 증·개축한 부분은 임대인의 승낙 유무를 불문하고 무조건 임대인 소유로 귀속된다’는 약정이 있었다. 건물을 매수한 새 소유자가 명도를 구하자 임차인은 유익비상환청구권에 기한 유치권을 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 위 약정은 임차인이 원상회복의무를 면하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용으로 유효하다고 보았다. 또 건물 자체의 수선이나 증·개축 부분은 건물의 구성부분이라 부속물매수청구 대상이 아니므로 이 약정을 매수청구권 배제 약정으로 보아 무효라 한 원심을 파기했다.
• 판결문: 「건물자체의 수선 내지 증·개축부분은 특별한 사정이 없는 한 건물자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고는 보이지 아니하므로 임차인의 부속물매수청구권의 대상은 될 수 없다 할 것이므로」

⚖️ 서울중앙지방법원 2005가합100279 (2007. 5. 31. · 상가 사건) — △ 도면상태 원상회복 특약 → 통상손모 빼고 50%만

• 임차인은 2005. 3. 2. 빌딩 10층을 연기학원 용도로 빌리며 퇴실 때 도면 상태로 원상회복하기로 특약했습니다. 차임·관리비 연체로 2005. 10. 18. 해지됐는데 임차인이 원상회복을 하지 않자, 임대인이 인테리어 철거와 천정·바닥 공사에 3,000만 원을 들이고 그 배상과 공사기간 차임 상당액을 청구했습니다(상가 사건이지만 같은 민법 제654조·제615조가 적용됩니다).
• 법원은 통상적으로 사용해서 생기는 상태 악화나 가치 감소(통상의 손모)는 임차인의 귀책사유가 없으므로 특약이 없는 한 임대인이 원상회복비용을 부담한다고 봤습니다. 통상손모를 임차인에게 지우려면 그 범위가 계약서에 구체적으로 적혀 있거나 임대인이 말로 설명해 분명히 합의돼 있어야 한다고 했습니다.
• 도면 상태로 원상회복한다는 문구만으로는 그런 특약이 없다고 보아 공사비 중 통상손모 부분을 50%로 보고 1,500만 원만 인정했고, 지연 손해도 임대인이 스스로 복구할 수 있었던 5일분 차임으로 한정했습니다.
• 판결문: 「원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로」

⚖️ 대전고등법원 2024나10738 (2024. 12. 11. · 상가 사건) — ⭕ 건물주가 넘긴 인테리어 → 임차인 철거의무 없음

• 건물주 의사는 자기 건물 4층에서 운영하던 정형외과를 2016. 4. 4. 자로 후배 의사에게 인테리어·장비·권리금을 포함해 양도하면서 4층에 대한 임대차계약도 맺었다. 이후 건물주가 같은 건물 2층에 동종 의원을 열자 임차인은 2021. 8. 31. 병원을 옮기고 계약을 해지한 뒤 경업금지·손해배상과 보증금 반환을 청구했다. 건물주는 남아 있는 인테리어 시설물이 제거되기 전에는 원상회복이 끝난 것이 아니라고 다퉜다.
• 이 사건에서 법원은 원상회복 의무의 내용은 임대차계약에 따라 정해야 하는데, 계약서가 임차인이 부설한 설비를 철거해 계약 체결 당시의 원상으로 복구하라고 정했으므로 임차인은 계약 이후 자신이 설치한 시설만 철거하면 된다고 판단했다. 건물주가 설치해 양도했던 인테리어까지 임차인이 제거할 의무는 없다며 미지급 보증금 반환을 명했다.
• 판결문: 「원고는 그 약정에 따라 원상회복 의무를 이행하면 충분하고, 이를 넘어 피고가 설치하여 원고에게 양도했던 위 인테리어 시설물까지 원고가 제거할 의무를 부담한다고 볼 수는 없다.」

⚖️ 광주지방법원 2005나10476 (2006. 3. 15. · 주택 사건) — △ 동의받은 발코니 확장 → 원상복구 거부 정당

• 임대주택 임차인이 전 임대인의 동의를 받아 발코니 바닥에 보일러 배관을 설치해 거실을 확장했고, 관할 구청이 시정명령을 내렸다. 임대인 지위를 승계한 새 임대인은 2004. 4. 21. 보증금 5% 인상과 발코니 원상복구를 갱신 조건으로 통지하고 원상복구비를 보증금에서 공제하겠다고 했으나 임차인은 원상회복 책임이 임대인에게 있다고 다퉜다.
• 이 사건에서 법원은 임차인이 전 임대인의 동의 아래 발코니를 확장해 입주했으므로, 원상회복을 갱신 조건으로 내건 임대인 요구를 다툰 것은 표준임대차계약상 의무 위반이 아니어서 임대인이 갱신을 거절할 수 없다고 판단했다. 다만 이후 분양 합의에 따라 임대차가 종료됐다는 예비적 청구는 일부 받아들여 상환이행으로 인도를 명했다.
• 판결문: 「발코니 확장 부분의 원상회복을 이 사건 임대차계약 갱신의 전제조건으로 한 원고의 갱신요구에 대하여 피고가 발코니 확장 부분의 원상회복 책임이 원고에게 있음을 들어 이를 다투는 것을 가지고 위 표준임대차계약서에 규정된 의무를 위반하였다고 볼 수는 없어」

⚖️ 서울북부지방법원 2022가단133872 (2023. 6. 27. · 주택 사건) — △ 인터폰·번호키 등 원상회복 → 840,000원만 인정

• 임대인이 아파트를 보증금 2,000만 원(갱신 시 2,500만 원), 월 차임 50만 원에 임대했고, 계약서 특약에는 현 시설물 상태의 임대차이며 임차인은 현시설물 파손 시 원상복구한다고 정했다. 임차인이 차임을 연체해 계약이 해지되었고, 임차인은 2023. 1. 27. 아파트를 인도한 뒤 임대인이 차임 상당 부당이득, 도시가스요금, 원상회복비용을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 인터폰 재설치, 번호키 교체, 가스배관공사, 안방벽면 공사 비용 합계 840,000원을 원상회복비용으로 인정했다. 철거·폐기물 처리 비용 275,000원은 견적서에 도배비용도 함께 적혀 있어 추가로 필요하다고 보기 어렵다며 받아들이지 않았고, 퇴거 후 도시가스요금도 보일러를 외출 상태로 두었을 가능성을 들어 임차인 부담을 인정하지 않았다.
• 판결문: 「이 사건 아파트의 원상회복비용으로 인터폰 재설치 비용 110,000원, 번호키 교체 비용 165,000원, 가스배관공사비용 15,000원, 안방벽면 공사비용 550,000원 합계 840,000원이 필요한 사실을 인정할 수 있으므로」

⚖️ 수원지방법원안양지원 2021가소111108 (2022. 9. 22. · 상가 사건) — ⭕ 통상 손상 넘는 훼손 증명 없음 → 원상복구비 공제 불가

• 임차인은 상가를 보증금 30,000,000원, 월 1,800,000원에 빌렸다가 묵시적 갱신 뒤 2020. 12. 29. 계약종료를 통지했고 2021. 1. 27.경 목적물을 인도했다. 임대인은 차임 인상분, 해지 효력 발생일까지의 차임, 미납관리비와 함께 원상회복비용도 보증금에서 공제해야 한다고 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 원상복구비 손해배상채권의 발생은 임대인이 증명해야 하고, 원상회복은 임차인이 빌렸을 때의 상태로 돌려놓으면 된다고 보았다. 임대인 증거로는 임차 당시보다 통상적인 손상의 정도를 넘어 심하게 훼손되었다고 인정하기 어렵다며 원상회복비용 공제를 받아들이지 않았다.
• 판결문: 「피고가 제출한 증거만으로는 이 사건 임대차목적물에 원고가 임차할 당시와 비교하여 임대차에 따른 통상적인 손상의 정도를 넘어 심하게 훼손되었다는 점을 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.」

⚖️ 서울고등법원 2016나2074621 (2017. 4. 12. · 상가 사건) — ⭕ 원상복구비 공제 증명 부족 → 보증금 전액 반환

• 임차인은 2010. 10. 1.부터 상가를 빌려 쓰다가 2016. 6. 30. 물건을 빼고 퇴거한 뒤 원상복구 공사를 하고 2016. 7. 14. 임대인에게 원상복구 완료를 통지했다. 임대인은 환기구구멍 2개, 1층 방화문 등 원상복구비용 7,930,000원과 정화조청소요금 등을 보증금에서 공제해야 한다고 주장했다. 사건의 주된 쟁점은 권리금 회수방해 손해배상이었다.
• 이 사건에서 법원은 임대인이 낸 사진 등만으로는 임차인이 원상회복의무를 불이행했고 그 공사에 7,930,000원이 든다는 점을 인정하기 부족하다고 보아 원상복구비 공제를 받아들이지 않았다. 또 늦어도 2016. 7. 29.경 상가가 인도되었다고 보아 그 이후 부당이득도 부정했다.
• 판결문: 「원고가 피고에게 이 사건 상가에 대한 원상회복의무를 불이행하였고 원고가 불이행한 원상회복공사를 하는데 7,930,000원이 소요된다는 점을 인정하기에는 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.」

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⚖️ 부산지방법원 2008가합13602 (2009. 4. 8. · 상가 사건) — △ 호프집 시설 미철거 → 원상복구비 보증금 공제

• 임차인은 2003. 5. 20. 건물 2, 3층을 보증금 4억 원, 월 차임 630만 원에 빌려 호프집을 운영하면서 바닥에 구멍을 뚫고 파이프를 설치하는 등 시설을 했다. 계약서에는 종료 시 임차인 비용으로 시설물을 철거하고, 안 하면 임대인이 철거하고 비용을 보증금에서 공제할 수 있다고 적혀 있었다. 2008. 6. 30. 계약이 끝났는데 임차인이 술통 외 시설을 철거하지 않자 임대인이 270만 원을 들여 원상 복구했다.
• 이 사건에서 법원은 약정에 따라 임대인이 지출한 원상 복구 비용 270만 원은 보증금에서 공제해야 한다고 판단했다. 임차인은 구조 변경을 승낙받았으니 원상복구 의무도 없다고 주장했으나 승낙 증거가 없고 계약서와 다른 약정도 없다며 배척했고, 임대인이 실제로 지출하지 않은 카운터 철거비 48,000원은 공제하지 않았다.
• 판결문: 「원고가 이 사건 임차목적물에 대하여 원상 복구 의무를 이행하지 아니하여 피고들이소외 3에게 공사비로 270만 원을 지급하고 이를 원상 복구한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 부분 원상 복구 비용은 이 사건 임대차보증금에서 공제함이 상당하다.」

🤝 조정 사례 · 주택 (바닥마루의 파손을 통상의 감가상각으로 보고 임차인에게 원상회복 의무 없음을 확인하고 임대인에게 미반환 보증금을 반환하도록 한 사례) — ⭕ 강마루 찍힘 → 4년 감가·통상손모, 원상회복 의무 없음

• 임대인이 바닥마루의 파손에 대해 임차인이 원상회복할 것을 요구하며 보증금 일부를 반환하지 않음.
• 조정 결과: 조사 결과 강마루 소재 자체가 찍힘에 약하고 4년 이상의 감가가 이미 진행됐으며 신규 임차인이 문제를 제기하지 않았고 임차인이 다른 시설도 쾌적하게 사용한 점에 비추어 통상의 손상으로 판단함. 임차인에게 원상회복 의무가 없음을 확인하고 임대인에게 반환 지체 시 지연손해금을 배상해야 함을 설명하여 조정함.
• 위원회가 든 근거: 강마루 소재 특성, 4년 이상 감가 진행, 신규 임차인 무이의

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 87쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (원상회복의무로 인한 손해배상액 산정 사례) — △ 원상회복비 공제 다툼 → 일부만 인정, 220만원 정산

• 임대인과 임차인(전대인)이 계약하고 목적주택에 전차인을 거주하도록 함. 전차인이 소음 등을 이유로 해지를 요구해 3자 간 중도 해지 합의가 성립함. 임대인이 보증금을 반환하면서 공제한 원상회복비용에 이견이 생김.
• 조정 결과: 조정과정에서 양 당사자가 일정 부분 양보해 원상회복 범위를 확정함. 임차인이 부담할 손해배상금을 2,200,000원으로 확인하고, 임대인이 미반환 보증금 2,844,160원에서 이를 공제한 644,160원을 지급하는 것으로 합의함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제654조, 제615조

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 91~92쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (입주시 제공 물품과 임대차 계약 종료 시 반환 물품이 달라 임차인이 원상회복 비용을 일부 부담하고 미반환 보증금 및 장기수선충당금을 임대인이 반환한 사례) — △ 제공 물품과 반환 물품 다름 → 일부만 임차인 부담, 장충금은 반환

• 임대인이 임차인 입주 전 임대목적물에 해당하는 것들을 새것으로 교체하여 제공하였는데 임차인이 종료 시 반환한 것과 다르고 가치손상 등이 있다며 원상회복을 주장하며 보증금 일부를 미지급함.
• 조정 결과: 입주 당시 임대인이 제공한 물품 목록 자료를 검토한 결과 임차인에게 일부 원상회복 비용이 있다고 판단하고, 장기수선충당금은 주택 소유자가 부담함을 설명하여 원상회복 비용 일부를 임차인이 부담하고 미반환 보증금 및 장기수선충당금을 임대인이 반환하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 입주 시 제공 물품 목록 자료, 장기수선충당금은 소유자 부담

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 87쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (원상회복의무의 존부 및 범위) — △ 2년 된 벽지·장판 220만 원 청구 → 전차인 75만 원 부담

• 임대인들과 임차인(전대인)은 2020년 3월경 전차인을 입주자로 정하여 임대차계약을 체결하고 전차인이 보증금 일부를 부담하고 거주하게 함. 계약은 한 차례 묵시적 갱신 후 2023년 5월경 합의로 종료되었고, 전차인 부담 보증금은 임대인들이 전차인에게 직접 지급하기로 약정함. 임대인들이 그 보증금에서 원상회복비용을 공제하려 하여 원상회복 범위와 비용에 분쟁이 발생함.
• 조정 결과: 현장조사와 조사관·심사관을 통한 소통으로 이견을 좁혀, 피신청인이 원상회복비용으로 750,000원을 부담하고 신청인들은 미반환 보증금 3,300,000원에서 원상회복비용 750,000원, 미납 차임 73,326원, 미납 수도세 59,415원을 공제한 2,417,259원을 2023. O. O.까지 지급(지체 시 연 5%)하기로 합의함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제615조, 제654조; 통상의 손모는 특약 없는 한 임대인 부담, 임차인에게 부담시키려면 손모 범위가 계약서에 구체적으로 명시되거나 명확히 합의되어야 함(서울중앙지법 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결); 현장조사

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 60~62쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (원상회복 명목으로 미지급된 보증금 반환 청구) — ⭕ 욕조·타일 균열 공제 100만 원 → 통상손모 위주, 30만 원만 공제

• 신청인(종전 임차인)은 2021. O.경 피신청인(임대인)과 보증금 550,000,000원, 기간 2021. O.경부터 2023. O.경까지로 임대차계약을 체결함. 계약 종료 당시 피신청인은 화장실 욕조와 타일에 발생한 균열 등 하자의 원상회복 비용을 신청인이 부담해야 한다며 보증금에서 1,000,000원을 공제한 549,000,000원만 반환함. 신청인이 미반환 보증금 1,000,000원을 받고자 조정을 신청함.
• 조정 결과: 현장조사 결과 대체로 통상적인 손모 정도를 초과하지 않으나 일부 외력에 의해 찍힌 부분이 확인되어, 피신청인 주장 원상회복비용의 30% 수준인 300,000원을 신청인이 분담하고 피신청인은 700,000원을 2023. O. O.까지 지급(지연 시 연 5%)하는 조정안을 양 당사자가 수락하여 조정 성립됨.
• 위원회가 든 근거: 민법 제654조, 제615조; 통상의 손모는 특약 없는 한 임차인이 원상회복의무를 부담하지 않음(서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279 판결); 보증금 피담보채권 발생의 주장·증명책임은 임대인(대법원 1995. 7. 25. 선고 95다14664 판결); 현장조사로 손모 정도 확인, 비용의 30% 분담

출처: 국토교통부·한국부동산원·LH 「2025 주택·상가건물 임대차분쟁 조정사례집」 34~36쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 집주인이 원상복구 비용을 보증금에서 뺀 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 도면 상태로 원상회복하기로 했으니 철거·천정·바닥 공사비 3,000만 원 전부를 물어야 한다고 주장했으나 절반만 받아들여졌습니다(2005가합100279).
• 인터폰·번호키·가스배관·안방벽면 공사비 840,000원은 원상회복비용으로 인정됐습니다(2022가단133872).
• 약정대로 대신 철거하고 실제로 지급한 270만 원은 보증금에서 공제됐습니다(2008가합13602).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 임대인 증거로는 빌릴 때보다 통상적인 손상을 넘어 심하게 훼손됐다고 보기 어렵다는 주장이 받아들여졌습니다(2021가소111108).
• 퇴거 후 원상복구 공사를 하고 완료를 통지했으며, 임대인 사진만으로는 불이행과 비용이 증명되지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(2016나2074621).
• 견적서에 도배비용이 함께 적혀 있어 철거·폐기물 비용 275,000원이 따로 필요하다고 볼 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(2022가단133872).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 구조 변경을 승낙받았으니 원상복구 의무가 없다는 주장, 승낙 증거가 없었습니다(2008가합13602)
• 보증금 반환 지연 손해로 상계하겠다는 주장, 증거가 부족했습니다(2022가단133872)

🔀 무엇이 원상인지를 두고 다툰 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 건물주가 설치해 넘긴 인테리어까지 없애야 원상회복이 끝난다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2024나10738).
• 발코니 원상복구를 갱신 조건으로 내걸었으나 전 임대인 동의 아래 확장한 것이라 갱신 거절이 인정되지 않았습니다(2005나10476).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 싱크대 이전은 간단한 작업이고 요구를 받고 원상회복했으니 해지 사유가 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(91다22902).
• 복구비가 논 시가보다 현저히 높으면 교환가치 감소분까지만 배상하면 된다는 주장이 받아들여졌습니다(97다15104).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 원상복구를 실제로 끝낼 때까지 생긴 5년간 영농 손해 전부를 달라는 임대인 주장(97다15104)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 판결들이 공통으로 따진 것은 입주 때 상태였습니다. 입주 날 방마다 사진과 영상을 찍어 양쪽이 나눠 갖고, 계약서에 현 시설물 목록을 붙여 두면 통상손모인지 훼손인지 다툴 때 근거가 됩니다.

🧰 특약 — 통상손모까지 임차인이 부담하게 하려면 범위를 계약서에 구체적으로 적거나 말로 설명해 합의해야 한다는 판결이 있었습니다(2005가합100279). 원상복구 특약을 넣을 때는 철거 대상과 손모 처리 방법을 항목으로 적는 것이 다툼을 줄입니다.

⚖️ 걸리는 조문: 민법 제654조·제615조(원상회복), 제374조(선관주의)

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 빌릴 때보다 통상 손상을 넘어 심하게 훼손됐는지(2021가소111108)
→ 준비할 자료: 입주 날짜가 찍힌 사진·영상, 퇴거 날 같은 자리에서 찍은 사진, 현 시설물 목록

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서의 원상회복 문구가 통상손모까지 정했는지(2005가합100279·2024나10738)
→ 준비할 자료: 계약서 특약란 원문, 계약 때 설명을 들었는지 알 수 있는 문자·녹음

⚖️ 법원이 본 사실 — 원상복구 비용을 실제로 썼는지, 어떤 항목인지(2008가합13602·2022가단133872)
→ 준비할 자료: 항목별 견적서, 공사업체에 보낸 이체 내역·영수증, 공사 전후 사진

⚖️ 법원이 본 사실 — 구조 변경을 임대인이 동의했는지(2005나10476)
→ 준비할 자료: 동의를 받은 문자·확인서, 전 임대인과 주고받은 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제654조는 임대차에 제615조를 준용하고, 제615조는 차주가 목적물을 반환할 때 이를 원상에 회복하여야 하며 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정합니다. 2026년 11월 현재 문언 그대로입니다.
• 통상손모를 누가 부담하는지 정한 조문은 따로 없어서, 판례와 조정 실무는 특약이 없으면 임대인 부담으로 보는 쪽이었습니다(2005가합100279, 조정 사례들도 이 판결을 근거로 들었습니다).
• 원상회복비 다툼은 「주택임대차보호법」 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 양쪽이 조정안을 받아들이면 제26조에 따라 조정이 성립합니다.

👉 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 안내 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

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