임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면 집주인에게 못 받나? 곰팡이·연탄가스·보일러 판례 (대법원 91다22605·91다29767)

📌 결론부터: 고장을 알리지 않으면, 집주인이 고칠 기회를 갖지 못한 만큼은 집주인에게 물을 수 없었다

• 알리지 않은 경우: 입주 때부터 있던 하자라도 임차인이 서면 통지 없이 이사 직전 중개업소에만 이야기했다면 통지로 보지 않았고, 임대인은 수선할 수 없었던 범위의 손해를 책임지지 않았습니다(서울중앙지방법원 2014나13609). 알리지 않은 과실은 배상액을 90%까지 깎았습니다(86나1450).
• 알린 경우: 임차인이 건물주에게 세 번가량 수선을 요청했는데도 철거 예정이라며 고치지 않은 건물주는 배상책임을 졌습니다(대법원 91다29767). 반대로 항의를 받고 배출기를 주고 온수통을 바꿔 준 임대인에게는 수선의무 불이행 해지가 인정되지 않았습니다(대법원 2004다2151).
• 보존 의무: 임차인은 집을 넘겨줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있어, 보증금 받으려고 버티며 방치해 보일러가 부식된 손해를 질 수 있었습니다(대법원 91다22605). 수리하러 오겠다는 임대인의 출입을 막은 경우에는 수선 불이행으로 보지 않았습니다(2022나18422).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 고장·누수·곰팡이를 한참 지나서야 집주인에게 알렸다

☐ 중개사나 관리사무소에만 말하고 집주인에게 직접 알리지 않았다

☐ 알렸는데 집주인이 고쳐 주지 않아 피해가 커졌다

☐ 보증금을 못 받아 짐을 두고 버티는 사이 설비가 망가졌다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 91다22605 (1991. 10. 25. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 명도 전 방치로 보일러 부식 → 임차인 보존책임

• 임차인은 목욕탕 영업을 하려고 건물을 빌렸는데 처음부터 보일러 버너·과열기 고장과 온수파이프 노후·부식 누수가 있었고, 임대인이 고쳐 주지 않아 계약을 해지했습니다(상가 사건이지만 같은 민법 제374조가 적용됩니다).
• 임차인은 보증금을 돌려받으려고 건물을 점유하면서 출입문만 잠그고 셔터를 내리지 않은 채 방치했고, 그사이 제3자가 들어와 시설물을 부수고 보일러 등은 산화 부식됐습니다.
• 법원은 임대인이 하자를 고치지 않아 해지는 유효하다고 보면서도, 임차인은 집을 넘겨줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있고 그 의무를 다했다는 증명도 임차인이 해야 한다며 보일러 부식 손해를 배척한 원심을 파기했습니다.
• 판결문: 「위 건물의 임차인인 피고로서는 임대차 종료 후라 하더라도 이를 명도하기 전까지는 보일러 등 목욕탕건물 부수시설의 산화 부식으로 인한 훼손 등을 방지하기 위하여 적절한 조치를 취하여야 할 선량한 관리자로서의 주의의무가 있다고 보아야 할 것이므로」

⚖️ 대법원 2004다2151 (2004. 6. 10. · 상가 사건) — ❌ 보일러·정화조 하자 조치 후 해지 주장 → 해지 불인정

이 사건에서 법원은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임대인의 수선의무 대상이 아니고, 사용·수익할 수 없을 정도의 파손이어야 임대인이 수선의무를 진다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 1편 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 91다29767 (1991. 12. 24. · 주택 사건) — ⭕ 연탄가스 새는 구조 방치 → 건물주 배상

이 사건에서 법원은 방문 위치, 부엌과 방바닥의 구조, 환기용 개구부가 없는 부엌 구조가 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 축조상 하자라며 건물소유자인 임대인에게 공작물 설치·보존 하자로 인한 손해배상책임을 인정했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 서울중앙지방법원 2014나13609 (2014. 6. 20. · 주택 사건) — ❌ 결로·곰팡이 통지 안 함 → 임차인 배상청구 기각

• 임차인은 2012. 10. 10. 다가구주택 4층(보증금 1억 원, 월 110만 원)에 입주했습니다. 4개월 남짓 사는 동안 천장에서 물방울이 떨어지고 창문에서 물이 흘러 벽지와 가구·옷에 곰팡이가 심하게 생겼고, 임차인은 합의해지로 2013. 2. 15. 이사 나간 뒤 손해배상을 청구했습니다.
• 법원은 단열·방습 미비라는 하자가 입주 때부터 있었고 이런 하자도 임대인 수선의무 대상이라고 인정했습니다. 그러나 임차인은 서면으로 알린 적이 없다고 스스로 인정했고, 이사 나가기 얼마 전에 입주 때 중개업소에 이야기하며 집주인 측에 전해 달라고 한 것이 전부였습니다.
• 법원은 이것만으로는 집주인에게 통지한 것으로 볼 수 없고, 설령 통지로 보더라도 지체 없이 한 것이 아니라고 봤습니다. 그래서 임대인은 통지를 받지 못해 수선할 수 없었던 범위에서는 책임이 없고, 바로 알렸어도 피할 수 없었던 손해만 책임지는데 그 증명이 없다며 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고」

⚖️ 대구고등법원 86나1450 (1987. 7. 7. · 주택 사건) — △ 연탄가스 유입 방바닥 연통 하자 → 임대인 책임 일부

• 임차인과 두 딸은 1985. 8. 15.경부터 부엌 딸린 방 2칸을 빌려 살다가 1986. 1. 28. 새벽 연탄아궁이에서 새어 든 가스에 중독되어 모두 숨졌습니다. 방바닥과 벽 모서리에 틈이 있었고 연통은 경사 없이 수평으로 놓였으며 굴뚝에 가스배출기도 없었습니다.
• 임차인은 입주 때 근본 수리를 요구했지만 보증금이 적으니 스스로 고쳐 쓰라는 말을 듣고 그대로 입주했고, 그 뒤 5개월여 동안 집주인에게 아무 통지도 하지 않았습니다.
• 법원은 방·연통 하자 보수는 임차인의 통상 수선·관리 범위를 넘는 임대인 몫이라며 임대인 배상책임을 인정했지만, 가스 유입을 알리지 않고 환기 등 주의를 게을리한 임차인 측 과실을 90%로 보아 배상액을 크게 줄였습니다.
• 판결문: 「가옥주인 피고측에게 연탄가스 유입에 대한 아무런 호소나 통지없이 스스로 연탄불을 관리하며 지내왔던 사실」

⚖️ 대구고등법원 77나63 (1978. 2. 14. · 주택 사건) — △ 방바닥 균열 가스 누출 → 특약 있어도 임대인 책임

• 공공기관이 지어 관리·임대한 연탄 난방 아파트에서 1976. 1. 3. 침실 방바닥과 벽의 균열 틈으로 연탄가스가 새어 들어와 임차인 가족이 중독되어 숨졌습니다. 계약에는 아파트 내부시설 보수관리책임을 입주자가 진다는 특약이 있었습니다.
• 법원은 방바닥 균열로 가스가 샌 것은 아파트 설치·보존상 하자이고, 특약이 있어도 관리인을 두고 수선해 온 임대인의 책임은 면제되지 않는다고 봤습니다.
• 다만 입주자 측 요청이 있으면 관리사무소가 수리공을 보내 즉시 고쳐 주었는데도, 장판 밑 균열을 살피거나 수리를 요청하지 않은 과실을 참작해 임대인 책임을 3분의 1로 제한했습니다.
• 판결문: 「피고공사측에 이를 통지하여 그 수리를 요청하여야 하고」

⚖️ 대구지방법원 87가합500 (1987. 9. 3. · 주택 사건) — ❌ 문틈 연탄가스 사고 → 임차인 통상 수선관리 범위

• 임차인이 방 11개짜리 가옥 전체를 빌리면서 수리·관리는 임차인 비용으로 하기로 약정했고, 1987. 3. 1.경 방 1개를 다시 세놓았는데 그 방 문과 문틀 사이 0.1~0.2센티미터 틈으로 스며든 연탄가스에 입주 3일 만에 사고가 났습니다. 유족은 소유자에게 손해배상을 청구했습니다.
• 법원은 문틈 하자는 다른 목재를 붙여 막을 수 있는 정도라 임차인의 통상 수선·관리 범위에 속한다고 보았고, 설령 보수에 큰 공사가 필요하더라도 임대인에게 알려 하자보수를 요구하는 것까지는 임차인의 통상 관리의무라며 소유자 책임을 인정하지 않았습니다.
• 판결문: 「그 하자를 보수하는데 상당한 대규모의 공사를 하여야 한다고 하더라도 가옥의 임차인이 임대인에게 알려 하자보수를 요구함은 임차인의 통상관리의무에 속하는 사항이라고 할 것이므로」

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⚖️ 수원고등법원 2022나18422 (2023. 12. 21. · 상가 사건) — ❌ 옥상 누수 출입 거부 임차인 → 임대인 수선 불이행 아님

이 사건에서 법원은 누수 사실은 인정되지만 임대인이 건물관리를 위해 출입카드를 달라고 수차례 요청했는데도 임차인이 응하지 않았으므로 누수만으로 임대인이 유지·보수 의무를 게을리했다고 보기 부족하다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인에서 자세히 봅니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (임차인이 보일러가 고장이 났음을 고지하고 곧바로 수리한 행위는 정당하며 해당 보일러 수리비용은 임대인이 부담할 성질의 것임을 확인한 사례) — ⭕ 주말 보일러 고장, 알리고 바로 수리 → 정당, 비용은 임대인

• 임차인이 토요일 오후 보일러가 고장 나 임대인에게 고지하고 곧바로 수리하였으며, 임대인은 자신의 동의 없이 수리했다는 이유로 임차인에게 퇴거를 요구함.
• 조정 결과: 보일러 수리는 임대인의 유지·수선의무에 속하며 임차인이 부담한 수리비용은 주택의 보존에 관한 필요비용에 해당하므로 임대인이 부담하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조, 제626조(필요비)

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (녹물 하자에 대해 임대인이 수리의사를 밝혔음에도 임차인이 일방적으로 계약해지·퇴거한 것은 부당하다 판단해 미납차임을 일부 지급하도록 한 사례) — ❌ 녹물 수리 제안 거부하고 퇴거 → 해지 부당, 차임 일부 지급

• 임차인이 붉은 수돗물(녹물)이 나오자 임대인에게 수리를 요청하고, 이를 이유로 일방적으로 퇴거하고 보증금 반환 및 손해배상 지급을 요구함.
• 조정 결과: 녹물에 대해 임대인이 수리 의무를 부담하나, 임대인이 수리를 위해 방문하겠다 하였음에도 임차인이 이를 거부하고 일방적으로 퇴거한 점에 비추어 계약해지는 부당하다고 판단하고 임차인이 미납 차임을 일부 지급하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (건물 구조상의 문제로 임차목적물에 발생한 곰팡이에 대해 임대인의 제거의무를 확인하고 이에 대해 임대인이 제거 조치를 이행한 사례) — ⭕ 곰팡이, 관리 탓 공방 → 구조 문제 규명, 임대인 제거

• 임차인이 집 내부에 발생한 곰팡이에 대한 조치를 요청하였으나, 임대인은 임차인의 관리부족으로 곰팡이가 발생한 것이라며 특별한 조치를 취하지 않음.
• 조정 결과: 곰팡이 발생원인 조사 결과 건물 구조상의 문제로 인한 것임을 규명하여 임대인에게 제거의무가 있음을 확인하였고, 임대인이 곰팡이 제거 조치를 취하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조, 곰팡이 발생원인 조사

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 하자 손해를 두고 임차인이 배상을 청구한 경우

⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다

• 결로·곰팡이로 가구·옷이 상하고 정상 거주가 어려웠다며 이사비·중개수수료·위자료를 청구했으나 기각됐습니다(2014나13609).
• 전차인과 임차인이 건물주에게 여러 차례 수선을 요청했는데 철거 예정이라며 고치지 않았다는 주장이 받아들여졌습니다(91다29767).
• 보증금이 적으니 스스로 고쳐 쓰라고 한 말로 임대인 책임이 없어지지 않는다는 주장이 받아들여졌습니다(86나1450).

🛡️ 임대인 — 통한 방어

• 임차인이 이사 나갈 때까지 결로를 알리지 않아 수선 기회가 없었다는 주장이 받아들여졌습니다(2014나13609).
• 가스 유입을 알면서 알리지도, 환기 조치를 하지도 않은 임차인 과실이 크다는 주장이 받아들여져 과실 90%가 인정됐습니다(86나1450).
• 출입카드를 달라고 여러 번 요청했는데 임차인이 응하지 않아 보수할 수 없었다는 주장이 받아들여졌습니다(2022나18422).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 결로·곰팡이는 임차인 관리 소홀일 뿐 하자가 아니라는 주장, 하자 자체는 인정됐습니다(2014나13609)
• 내부시설 보수관리는 입주자 책임이라는 특약으로 면책된다는 주장(77나63)

🔀 집을 넘겨주기 전 훼손을 두고 다툰 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 임차인이 보증금을 받으려고 점유하면서 셔터도 내리지 않고 방치해 보일러가 부식되고 시설이 부서졌다는 주장이 대법원에서 받아들여졌습니다(91다22605).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 입주 때부터 있던 보일러·온수파이프 하자를 임대인이 고쳐 주지 않아 해지는 유효하다는 주장이 받아들여졌습니다(91다22605).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 동시이행으로 점유 중이니 자연 산화 부식까지 막을 의무는 없다는 주장(91다22605)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

중개사에게만 말한 경우 — 2014나13609에서 임차인은 이사 나가기 얼마 전 입주 때 중개업소에 곰팡이 이야기를 하며 집주인 측에 전해 달라고 했고, 중개업소가 집주인 가족에게 연락했지만 법원은 이것만으로는 임차인이 통지한 것으로 볼 수 없다고 봤습니다. 중개사 책임 자체는 다투어지지 않았습니다.

🧰 예방 — 계약서에 고장·하자를 알릴 연락처(집주인 휴대전화·문자)와 방법을 적어 두고, 입주 때 결로·곰팡이·보일러 상태를 사진으로 남기도록 안내하면 통지 다툼이 줄어듭니다.

⚖️ 걸리는 조문: 민법 제634조(임차인의 통지의무), 제374조(선관주의), 제624조(임대인의 보존행위, 인용의무)

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 언제, 누구에게, 어떻게 알렸는지(2014나13609)
→ 준비할 자료: 집주인에게 보낸 문자·카카오톡·내용증명, 통화 기록(중개업소가 아닌 집주인 쪽과의 기록)

⚖️ 법원이 본 사실 — 알렸는데 집주인이 고치지 않았는지(91다29767)
→ 준비할 자료: 수선을 요청한 날짜별 기록, 집주인 답변, 그 뒤에도 하자가 남은 사진

⚖️ 법원이 본 사실 — 하자가 입주 때부터 있었는지, 생활 탓인지(2014나13609)
→ 준비할 자료: 입주 날 사진, 하자 발생 시점 사진·영상, 환기·청소 등 생활 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 집을 넘겨주기 전 보존 조치를 했는지(91다22605)
→ 준비할 자료: 문단속·동파 방지 조치 사진, 짐을 둔 기간의 관리 기록, 열쇠 인계 시점

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제634조는 임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인이 지체 없이 임대인에게 통지하여야 하고, 임대인이 이미 안 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 2026년 11월 현재 문언 그대로입니다.
• 같은 법 제624조는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 때 임차인이 이를 거절하지 못한다고 정하고, 제374조는 임차인이 집을 넘겨줄 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존하도록 정합니다.
• 통지 방법을 정한 조문은 없어서 문자·내용증명 등 날짜가 남는 방법이 분쟁 때 증거가 됐습니다. 수리비·해지 다툼은 「주택임대차보호법」 제14조의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.

👉 인터넷우체국에서 내용증명 보내기 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 임대차 수선·원상복구 판례 연재 — 지금 글: ⑫ 임차인 통지의무

• 1편 · 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인
• 2편 · 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나
• 3편 · 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인
• 4편 · 전세 수리비, 내가 고치고 집주인에게 받으려면
• 5편 · 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나
• 6편 · 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나
• 7편 · 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다
• 8편 · 전세 도배 장판, 벽지·장판은 몇 년이면 감가되나
• 9편 · 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나
• 10편 · 상가 원상복구 범위, 어디까지 철거하나
• 11편 · 상가 원상복구 비용, 철거비·원상복구 기간 월세
• 12편 · 화재 세입자 책임, 원인 모르면 세입자가 입증
• 13편 · 임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면 (지금 글)
• 총정리 · 임대인 수선의무 총정리 (상황별·공간별 판례 찾기)
• 지도 · 주택 임대차 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)