부속물매수청구권, 내 돈 들인 인테리어비 돌려받을 수 있을까? 유익비와 포기 특약 판례 (대법원 93다25738·95다12927)

📌 결론부터: 내 돈 들인 시설비는 집의 가치를 올렸는지, 떼어 낼 수 있는 물건인지에 따라 갈렸다

• 유익비(민법 제626조 제2항)는 집의 객관적 가치를 올린 비용만 인정됐습니다. 음식점·카페 영업을 위한 인테리어는 유익비가 아니었고(대법원 91다15591·93다25738), 살 수 없을 만큼 낡은 목조 주택을 승낙받고 고친 비용은 남은 가치 증가액만큼 인정됐습니다(72나1475).
• 계약서의 원상복구 약정은 유익비를 미리 포기한 것으로 읽혔지만, 부속물매수청구권(제646조)은 임차인에게 불리한 포기 특약이 무효라 그대로 남았습니다(95다12927·81나3916).
• 부속물은 건물의 구성부분이 아닌 독립된 물건으로 건물 사용에 객관적 편익을 주는 것이어야 했고(77다50·92다41627), 증축 부분이나 차임 할인 대가로 귀속시킨 시설(81다1001), 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우(88다카7245)에는 매수청구가 안 됐습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 이사 들어올 때 내 돈으로 창호·조명·싱크대 등을 바꿨다

☐ 계약이 끝나는데 들인 시설비를 집주인에게 받고 싶다

☐ 계약서에 원상복구하고 비용은 청구하지 않는다는 특약이 있다

☐ 가게 인테리어비를 권리금 말고 따로 받을 수 있는지 궁금하다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 91다15591 (1991. 8. 27. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 식당 인테리어 비용 → 유익비 아님, 파기환송

• 임차인은 건물을 빌려 음식점을 하면서 1층 내부공사와 2층 증축공사에 1,874만 원을 들였다. 계약이 해지되어 명도 청구를 받자 임차인은 유익비 상환을 반소로 구했고, 원심은 임대인이 1심에서 지출비용과 현존가액이 같다고 자백한 것을 근거로 전액을 유익비로 인정했다.
• 이 사건에서 법원은 유익비는 임차물의 객관적 가치를 늘리려고 쓴 비용이므로 신발장·다용도장, 칸막이 철거·설치, 주방 인테리어 비용 등은 얼른 보아도 유익비로 보기 어렵다고 판단했다. 어느 부분이 유익비인지 가리지 않고 전액을 인정하고 감정결과에 반하는 자백의 취소를 배척한 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「신발장 및 다용도장 공사비, 기존 칸막이 철거비용, 새로운 칸막이 공사비용, 주방 인테리어 공사비용 등이 포함되어 있음을 알 수 있는데, 이와 같은 비용은 얼른 보아도 임차물의 객관적 가치를 증대시키기 위하여 투입한 유익비라고는 보여지지 아니한다.」

⚖️ 대법원 93다25738 (1993. 10. 8. · 상가 사건) — ❌ 삼계탕집 보일러 주방 시설비 → 유익비 부속물 부정

• 임차인은 근린생활시설 2층을 빌려 삼계탕집을 하면서 9,643,000원을 들여 보일러, 온돌방, 방문틀, 주방내부, 점포장식, 가스, 실내전등 등을 설치하고 페인트 도색을 했고, 그 가치가 8,147,000원 정도 남아 있었다. 임대인이 명도를 구하자 임차인은 필요비·유익비 상환과 부속물매수를 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 위 공사비는 삼계탕집 경영을 위한 것이지 건물 보존이나 객관적 가치 증가를 위한 것이 아니어서 필요비·유익비가 아니라고 판단했다. 또 위 시설들은 건물 구성부분이 되었거나 임차인의 특수 목적에 쓰이는 것이라 부속물매수청구 대상도 아니라고 보았다.
• 판결문: 「부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다고 할 것이고, 당해 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이다」

⚖️ 서울고등법원 72나1475 (1973. 10. 23. · 주택 사건) — △ 노후 주택 개수 → 유익비 유치권 인정

• 임차인들은 일제시대에 지은 목조 주택을 전세로 살다가 1970. 4.경 너무 노후해 살 수 없다며 임대인 대리인과 상의해 원상회복 의무 없이 자기 비용으로 개수해도 좋다는 승낙을 받고 3,879,000원을 들여 대대적으로 개수했다. 계약서에는 개축하면 반환 전에 임차인 비용으로 원상복구한다는 인쇄된 특약이 있었다.
• 이 사건에서 법원은 대리인에게 특약 변경 권한은 없었지만 임차인들이 그렇게 믿을 정당한 사유가 있다며 표현대리를 인정해 현존 가치증가액 2,984,500원 범위에서 유익비 유치권 항변을 받아들였다. 다만 민법 제626조 제2항의 임대차 종료시는 목적물을 반환한 때이므로 아직 점유 중인 임차인들의 유익비 상환 반소는 배척했다.
• 판결문: 「피고 등이 금 3,879,000원을 지출하여 이건건물의 개수공사를 함으로써 원고에게동액상당의 현존이익을 주었으니, 동액상당의 유익비 상환을 받을때까지 유치권을 행사한다는 피고들의 위 주장은 위에서 인정된 금 2,984,500원의 한도내에서 이유있다 할 것이다.」

⚖️ 대법원 95다12927 (1995. 6. 30. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 원상복구 특약 → 유익비 포기, 부속물 매수는 가능

• 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의로 유리 출입문, 새시 등 영업 시설을 설치했고, 이후 점포 소유권과 임차권이 시설에 관한 논의 없이 전전승계되었다. 각 임대차계약에는 ‘임대인 승인하에 개축·변조할 수 있으나 반환기일 전에 임차인 부담으로 원상복구’한다는 약정이 있었다. 현 임차인은 유익비상환청구권과 부속물매수청구권을 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 위 원상복구 약정은 임차인이 지출한 유익비의 상환청구권을 미리 포기한 특약이라고 보았다. 반면 유리 출입문과 새시는 점포 사용에 객관적 편익을 주는 부속물이고, 시설대금 지급 등 특별한 사정이 없으면 지위를 승계한 현 임차인도 부속물매수청구권을 행사할 수 있다고 판단했다.
• 판결문: 「이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하므로」

⚖️ 서울고등법원 81나3916 (1982. 3. 10. · 상가 사건) — △ 시설비 포기 특약 → 부속물매수청구 인정

• 임차인은 건물 2층을 임차해 싸롱을 운영하며 각종 시설을 했고, 임대차 종료 후 임대인들이 명도를 구하자 보증금 15,000,000원과 부속물 매수대금 16,349,000원을 받을 때까지 명도할 수 없다고 항변했다. 계약에는 종료 시 현상대로 인도하고 어떤 이유로도 시설비를 청구하지 못한다는 특약이 있었다.
• 이 사건에서 법원은 건물의 객관적 편익을 가져오는 물건은 싸롱 경영에 편익을 주는 것이라도 매수청구 대상이라며 부속물 시가 2,834,228원을 인정했다. 민법 제646조는 편면적 강행규정이므로 시설비 청구 포기 특약은 임차인에게 불리해 무효라고 보았고, 보증금은 상계와 전부명령으로 소멸했다며 2,834,228원과 상환으로 명도를 명했다.
• 판결문: 「임차인의 부속물매수청구권을 규정한 민법제646조는 임차인의 보호를 위한 편면적 강행규정이므로 비록 원고등과 피고간에 위 주장과 같은 특약이 있다 하더라도 이는 임차인인 피고에게 불리한 약정으로 무효라 할것이니 위 주장은 이유 없다.」

⚖️ 대법원 77다50 (1977. 6. 7. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 음식점 시설 부속물 매수청구 → 객관적 용도 심리 파기

• 임차인이 콘크리트 벽과 바닥만 있던 신축 7층 건물의 1, 2층을 일식음식점으로 쓰려고 임대인의 승낙을 얻어 주방시설, 카운타, 계단, 접객용 방, 전등·에어콘, 승강대 등 시설에 13,363,966원을 지출했다. 원심은 계단시설 117,860원 상당만 부속물로 보고 나머지는 일식음식점용 특수시설이라며 매수청구를 배척했다.
• 이 사건에서 법원은 부속물 해당 여부는 건물 자체의 구조, 임대차 당시 합의된 사용목적, 위치·환경 등을 참작해 건물의 객관적 용도를 먼저 밝힌 뒤 판단해야 한다고 보았다. 번화가 음식점 밀집지역의 건물인데도 객관적 용도를 따지지 않고 계단 외에는 모두 특수시설이라고 본 원심은 심리미진이라며 본소 부분을 파기환송했다.
• 판결문: 「당해 건물의 객관적인 사용 목적은 그 것이 일반 주택인가 점포 또는 빌딩인가등 그 건물자체의 구조와 임대차 계약당시 당사자 사이에 합의된 사용목적 기타 건물의 위치, 환경등 제반사정을 참작하여 정하여지는 것이라 할 것인바」

⚖️ 대법원 92다41627 (1993. 2. 26. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 음식점 용도 건물 영업시설 → 부속물 해당 가능

• 임차인은 5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1, 2층을 임차해 대중음식점을 운영하면서 임대인 동의를 얻어 실내장식, 주방, 화장실, 전기시설 등을 설치했다. 건물은 당초 상·하수도, 화장실, 전기배선 등 기본시설만 되어 있었다. 임대인이 명도를 청구하자 임차인은 부속물매수청구권을 행사했다.
• 이 사건에서 법원은 건물의 객관적 사용목적은 건물 구조, 계약상 용도, 주변 환경을 참작해 정하며 이 건물의 객관적 용도는 대중음식점이라고 판단했다. 따라서 음식점영업의 편익을 위한 시설은 건물 사용에 객관적 편익을 주는 것이므로, 어느 것이 부속물인지 심리하지 않은 원심을 파기했다.
• 판결문: 「피고가 한 각종 시설물 중 음식점영업의 편익을 위한 것은 이 사건 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 것이라고 할 것이므로」

⚖️ 대법원 81다1001 (1982. 1. 19. · 상가 사건) — ❌ 증축·시설 귀속 특약 후 매수청구 → 불인정

• 임대인과 임차인들은 1977. 9. 9. 보증금 1,200만 원, 월 차임 50만 원으로 시세보다 파격적으로 싸게 정하는 대신, 임차인들이 건물을 마음대로 증·개축할 수 있되 종료 후 임대인이 신축을 위해 반환을 요구하면 증·개축 시설물을 포기하고 현상대로 임대인 소유로 귀속시키기로 특약했다. 임차인들은 건물을 다방으로 개조해 영업하다가 기간 종료 후 증축부분과 시설에 대한 부속물매수청구와 유치권을 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 기존 건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될 수 없는 증축부분이나 특약으로 임대인 소유가 된 부속물은 매수청구 대상이 아니라고 판단했다. 차임 할인과 장기 임대의 대가로 시설을 임대인에게 귀속시키기로 한 특약은 임차인에게 불리한 약정이 아니어서 민법 제652조로 무효가 되지 않는다고 보았다.
• 판결문: 「기존건물과 분리되어 독립한 소유권의 객체가 될수 없는 증축부분이나 임대인의 소유에 속하기로 된 부속물등은 매수청구의 대상이 될 수 없는 것인즉」

⚖️ 대법원 88다카7245 (1990. 1. 23. · 상가 사건) — ❌ 임차인 채무불이행 해지 → 부속물매수청구 불가

• 공설시장 번영회와 임차인 사이의 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 해지되었다. 임차인은 반소로 민법 제646조 부속물매수청구권을 행사했다.
• 이 사건에서 법원은 임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 해지된 경우 임차인에게는 부속물매수청구권이 없다고 판단했다. 그러므로 매수청구 대상이 부속물인지, 가치가 얼마인지 심리하지 않은 원심도 정당하다고 보았다.
• 판결문: 「임대차계약이 임차인의 채무불이행으로 인하여 해지된 경우에는 임차인은민법 제646조에 의한 부속물매수청구권이 없다고 한 원심의 판단은 정당하다.」

👉 임차인 수선 특약 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 2024다317332 (2025. 5. 15. · 상가 사건) — △ 부속물매수청구 후 점유 → 불법점유 아님

• 공단인 임대인은 2002. 4.경부터 건물 부분을 임대해 왔고 계약은 2020. 4. 29. 갱신 거절로 종료되었다. 계약에는 미반환 시 차임의 1.3배를 손해배상 예정액으로 낸다는 조항이 있었고, 임차인은 2023. 5. 26. 송달된 준비서면으로 조명시설·소방설비에 대한 부속물매수청구권을 행사했으며 임대인은 2023. 6. 30. 손해배상채권과 상계한다고 했다.
• 이 사건에서 법원은 부속물 매매대금 지급의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행관계여서 임대인이 대금을 이행하거나 이행제공하지 않는 한 매수청구 후의 계속 점유는 불법점유가 아니라고 판단했다. 상계의 소급효로 그 기간 점유가 소급해 불법점유가 되지도 않는다며 2023. 5. 26.부터 2023. 6. 30.까지 1.3배 배상을 명한 부분을 파기하고 자판했다. 천장시설 등은 건물에 부합해 부속물이 아니고 유익비 포기 대상이라는 원심 판단은 유지했다.
• 판결문: 「임차인이 적법한 부속물매수청구권 행사 후에 목적물을 계속 점유하는 것을 불법점유라고 할 수 없고 임차인은 이에 대한 손해배상의무를 지지 않는다」

⚖️ 대구고등법원 2025나10686 (2025. 12. 11. · 상가 사건) — △ 전세권자 리모델링 유익비 → 감가 후 4.1억 상환

• 지방자치단체와 상인연합회가 전통시장 건물 1, 2층에 전세금 45억 원으로 전세권을 설정하고, 2017. 12.경부터 2018. 12.경까지 전기·통신·소방·냉난방 시설 등 전면 리모델링 공사를 하며 753,379,630원을 지출했다. 전세권 종료 후 전세권자가 전세권설정자의 상속인들에게 민법 제310조에 따른 유익비 505,775,600원의 상환을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 전세권계약이 일반 전세권설정계약이므로 민법 제310조의 유익비 상환청구권이 인정되고, 원상회복 약정이 가치가 현저히 감소한 경우로 한정되어 있어 유익비 청구권을 포기했다고 볼 수 없다고 판단했다. 다만 독립된 물건인 온풍기·냉난방기와 설계·석면조사 비용은 유익비에서 빼고, 감가상각을 반영한 413,180,653원을 상환액으로 인정했다.
• 판결문: 「전세권자의 현상 변경으로 전세목적물의 가치가 현저히 감소되었을 경우에 한하여 원상회복의무가 있을 뿐인데, 피고들이 제출한 증거들만으로는, 위와 같은 원상회복대상이 될 정도로 전세목적물의 가치가 현저히 감소되었다고 인정하기에 부족하다.」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 세입자가 시설비를 돌려 달라고 한 경우

⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다

• 승낙을 받고 낡은 집을 고쳐 가치가 올랐으니 그 가치만큼 받을 때까지 집을 넘기지 않겠다고 주장해 일부 받아들여졌습니다(72나1475).
• 원상복구 약정이 있어도 유리 출입문·새시는 부속물이니 매수를 청구할 수 있다고 주장해 받아들여졌습니다(95다12927).
• 시설비를 청구하지 않는다는 특약은 제646조에 어긋나 무효라고 주장해 받아들여졌습니다(81나3916).

🛡️ 임대인 — 통한 방어

• 음식점 영업을 위한 공사라 집의 객관적 가치를 올린 것이 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(91다15591·93다25738).
• 차임 연체로 계약이 해지됐으니 매수청구권이 없다는 주장이 받아들여졌습니다(88다카7245·87나3877).
• 차임을 깎아 준 대가로 시설을 임대인 소유로 하기로 했으니 매수청구 대상이 아니라는 주장이 받아들여졌습니다(81다1001).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 임대인이 1심에서 지출액과 현존가액이 같다고 자백했으니 전액 유익비라는 주장, 대법원은 유익비 해당 부분을 가려야 한다며 파기했습니다(91다15591)

🔀 매수청구 뒤 집을 계속 쓴 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 계약이 끝났는데 나가지 않았으니 약정한 차임 1.3배를 손해배상으로 내라고 주장했습니다(2024다317332).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 부속물 대금과 집 반환은 동시이행이라 대금을 받기 전 점유는 불법점유가 아니라고 주장해 대법원에서 받아들여졌습니다(2024다317332).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 나중에 상계했으니 그 기간 점유가 거슬러 올라가 불법점유가 된다는 주장(2024다317332)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 세입자가 입주 때 시설을 바꾸려 한다면 집주인 동의 여부, 계약이 끝날 때 그 시설을 두고 갈지·뜯어 갈지·값을 쳐 줄지를 특약으로 적어 두면 다툼이 줄어듭니다.

🧰 계약서 문구 — 원상복구 약정은 유익비를 포기한 것으로 읽혔습니다(95다12927). 시설비를 돌려받을 생각이라면 그 시설을 특약에서 따로 빼 두는지 계약 때 확인해야 합니다.

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 그 공사가 집의 객관적 가치를 올렸고 끝날 때까지 남아 있는지(91다15591·72나1475)
→ 준비할 자료: 공사 항목별 견적서·세금계산서, 공사 전후 사진, 감정 결과

⚖️ 법원이 본 사실 — 집주인이 시설 설치에 동의했는지(제646조·2013나2005167)
→ 준비할 자료: 동의 문자·확인서, 계약서 특약, 공사 때 집주인과 주고받은 연락

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서에 원상복구·비용 불청구 특약이 있는지, 그 대가가 있었는지(95다12927·81다1001)
→ 준비할 자료: 계약서 원본과 특약란, 차임 할인 등 대가를 보여 주는 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약이 어떻게 끝났는지(88다카7245)
→ 준비할 자료: 기간 만료·갱신 거절 통지, 차임 납부 내역

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제626조 제2항은 임차인이 유익비를 지출한 경우 ‘임대인은 임대차 종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여야 한다’고 정하고, 법원은 임대인 청구로 상환기간을 줄 수 있습니다. 제654조·제617조에 따라 집을 돌려준 날부터 6개월 안에 청구해야 합니다.
• 같은 법 제646조는 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건, 임대인에게서 사들인 부속물에 대해 임대차 종료 시 매수를 청구할 수 있게 하고, 제652조는 이를 위반해 임차인에게 불리한 약정을 무효로 합니다. 제626조는 제652조 목록에 없어 유익비 포기 약정은 유효하게 읽혔습니다.
• 전세권을 등기한 경우에는 제310조에 따라 유익비만, 그것도 가액 증가가 남아 있을 때 소유자 선택으로 지출액이나 증가액을 청구합니다. 2026년 11월 현재 이 조문들의 문언은 그대로입니다.

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⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

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