보일러 고장 집주인 책임일까? 노후 보일러·에어컨 수리비 누가 내나, 판례로 본 기준 (대법원 94다34692·2018다291347)

📌 결론부터: 보일러 고장 집주인 책임은 고장 원인이 노후·구조냐, 임차인의 관리냐에서 갈렸다

• 노후·구조 탓: 임차 당시부터 노후된 배관·보일러가 터져 온수·난방이 끊긴 사건에서 대법원은 기본 설비 교체 같은 대규모 수선은 수리는 임차인이 한다는 특약이 있어도 임대인 몫이라고 봤습니다(94다34692). 가스가 방으로 스며드는 부엌·방바닥 구조를 방치한 건물주는 배상 책임을 졌습니다(91다29767·77나63).
• 임차인 관리 탓: 해지 뒤 보증금을 받으려고 점유하던 임차인이 건물을 방치해 보일러가 산화 부식된 사건에서는 명도 전까지 선량한 관리자로서 보존할 의무가 있다고 봤습니다(91다22605).
• 고친 비용: 영업 유지에 필요한 버너 교체비는 필요비로 인정됐지만(98가합103706), 보일러수리비 등을 썼다는 증빙이 부족하면 받아들여지지 않았습니다(2010나3286). 조정에서는 보일러 수리비를 임대인 몫으로 보고 월세와 상계한 사례가 있었습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 보일러가 고장 났는데 집주인이 세입자가 고치라고 한다

☐ 계약서에 수리는 임차인이 한다고 적혀 있다

☐ 집주인 연락이 안 돼 내가 먼저 보일러를 고쳤다

☐ 에어컨 같은 옵션 가전이 고장 나 수리비를 누가 낼지 다투고 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다. 상가 사건도 같은 민법 제623조가 적용된 사건입니다.

⚖️ 대법원 94다34692 (1994. 12. 9. · 상가 사건) — ⭕ 노후 배관·보일러 파손 → 특약 있어도 임대인 수선

• 임차인은 1991. 1. 15. 여관건물을 임차했는데 임차 당시부터 배관과 보일러시설이 상당히 노후되어 있었다. 같은 해 8.경부터 배관이 터지고 보일러가 작동하지 않아 온수와 난방이 끊겼고, 임차인의 거듭된 수리 요청을 임대인이 거부해 11.경부터는 여관 전체를 운영하지 못했다. 계약에는 ‘여관 수리는 임차인이 부담하고 보일러 수리비는 목욕탕 가동 여부에 따라 반 또는 전액을 임차인이 부담한다’는 특약이 있었다.
• 이 사건에서 법원은 수선의무 면제 특약이 범위를 명시하지 않았다면 임차인이 부담하는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 소규모 수선에 한한다고 판단했다. 배관·보일러시설은 건물의 주요 구성부분 또는 기본적 설비부분이고 전면 교체가 필요한 대규모 수선이므로 특약이 있어도 임대인이 수선의무를 진다고 보았다. 임차인이 질 낮은 기름을 넣는 등 관리를 잘못했다는 임대인 주장도 배척했다.
• 판결문: 「대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담한다고 해석함이 상당하다」

⚖️ 대법원 2004다2151 (2004. 6. 10. · 상가 사건) — ❌ 보일러·정화조 하자 조치 후 해지 주장 → 해지 불인정

이 사건에서 법원은 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 파손은 임대인의 수선의무 대상이 아니고, 사용·수익할 수 없을 정도의 파손이어야 임대인이 수선의무를 진다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 1편 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 91다22605 (1991. 10. 25. · 파기환송 · 상가 사건) — △ 명도 전 방치로 보일러 부식 → 임차인 보존책임

• 임차인은 목욕탕 영업을 위해 건물을 빌렸는데, 처음부터 보일러 버너·과열기 고장과 온수파이프 노후·부식 누수가 있었고 임대인이 고쳐 주지 않아 임차인이 계약을 해지했다. 임차인은 보증금을 돌려받으려고 건물을 점유하다가 출입문만 잠그고 셔터를 내리지 않은 채 방치했고, 제3자가 침입해 시설물을 손괴했으며 보일러 등은 산화 부식되었다.
• 이 사건에서 법원은 보일러 등 하자를 고쳐 주지 않은 임대인의 의무 불이행으로 해지가 유효하다고 보았다. 다만 임차인은 명도할 때까지 선량한 관리자의 주의로 보존할 의무가 있고 그 의무를 다했다는 증명책임도 임차인에게 있으므로, 보일러 산화 부식 손해 등을 배척한 원심을 파기했다.
• 판결문: 「위 건물의 임차인인 피고로서는 임대차 종료 후라 하더라도 이를 명도하기 전까지는 보일러 등 목욕탕건물 부수시설의 산화 부식으로 인한 훼손 등을 방지하기 위하여 적절한 조치를 취하여야 할 선량한 관리자로서의 주의의무가 있다고 보아야 할 것이므로」

⚖️ 대법원 91다29767 (1991. 12. 24. · 주택 사건) — ⭕ 연탄가스 새는 구조 방치 → 건물주 배상

• 점포 임차인이 딸린 방과 부엌을 전대했는데, 부엌 연탄보일러의 틈과 연통 이음새로 새어 나온 가스가 방문 틈으로 스며들었다. 전차인이 여러 번 수리를 요구했고 임차인도 건물주에게 3회가량 수선을 요청했으나 건물주는 철거·신축 예정이라며 고쳐 주지 않았고, 1990. 1. 29. 전차인과 동생이 연탄가스에 중독되어 사망했다.
• 이 사건에서 법원은 방문 위치, 부엌과 방바닥의 구조, 환기용 개구부가 없는 부엌 구조가 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 축조상 하자라며 건물소유자인 임대인에게 공작물 설치·보존 하자로 인한 손해배상책임을 인정했다. 다만 피해자 과실을 80%로 보아 피해액의 2/10 배상을 명한 원심을 수긍했다.
• 판결문: 「위 방문이 설치된 위치, 부엌바닥과 방바닥의 구조, 위 부엌벽면에 환기용 개구부가 설치되어 있지 않은 위 부엌의 구조에 있어 연탄가스가 방안으로 스며들어 오는 것을 방지하기에 필요한 통상 갖추어야 할 안전성을 갖추지 못한 그 축조상의 하자가 그러한 원인이 되어 발생되었다고 판시하고」

⚖️ 대구고등법원 86나1450 (1987. 7. 7. · 주택 사건) — △ 연탄가스 유입 방바닥 연통 하자 → 임대인 책임 일부

이 사건에서 법원은 방, 연통 등의 하자 보수는 임차인의 통상의 수선 및 관리의무를 넘는 임대인 몫의 대규모 수선이라고 보아 임대인의 배상책임을 인정했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 1편 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대구고등법원 77나63 (1978. 2. 14. · 주택 사건) — △ 방바닥 균열 가스 누출 → 특약 있어도 임대인 책임

• 공공기관이 연탄으로 난방하는 임대아파트를 지어 관리·임대했고, 임차인 가족은 1975. 6.경부터 거주했다. 1976. 1. 3. 침실 방바닥과 벽의 균열 틈으로 연탄가스가 새어 들어와 자녀와 노부가 중독되어 사망했다. 임대차계약에는 아파트 내부시설 보수관리책임을 입주자가 진다는 특약이 있었다.
• 이 사건에서 법원은 방바닥 균열로 연탄가스가 샌 것은 아파트 설치·보존상의 하자이고, 내부시설 보수관리 특약이 있어도 관리인을 두고 수선·유지를 해 온 임대인의 법률상 책임은 면제되지 않는다고 판단했다. 다만 임차인이 장판을 들춰 균열을 살피거나 수리를 요청하지 않은 과실을 참작해 임대인 책임을 3분의 1로 제한했다.
• 판결문: 「설사 위와 같은 임대차계약사의 특약이 있다 하더라도 피고공사의 위 관리, 수선, 유지등을 할 법률상 책임이 면제되는 것은 아니라 할 것이다」

⚖️ 대법원 2018다291347 (2019. 4. 11. · 파기환송) — △ 반환 장비 고장 → 원인불명이면 임차인 증명책임

• 임대인 회사는 임차인 의료법인에 검사용 장비를 월 차임 70만 원, 기간 2015. 1. 16.부터 2016. 12. 31.까지로 빌려주었다. 장비가 사용 중 2016. 6.경 고장 났고 임차인은 계약 종료 뒤에도 장비를 돌려주지 않은 채 쓰지 않았으며, 임대인은 수리비와 부당이득을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 임대차가 끝나 돌려줄 물건이 훼손된 경우 임차인은 자기 책임 없는 사유임을 증명하지 못하면 배상해야 하고, 다만 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역의 하자로 생긴 것으로 추단되면 임대인이 책임을 물을 수 없다고 판단했다. 원심이 임대인에게 수선의무가 있다는 이유만으로 수리비 청구를 기각한 것은 증명책임 법리를 오해했다며 그 부분을 파기환송했다(부당이득 부분은 기각 유지).
• 판결문: 「다만 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 발생한 것으로 추단된다면, 하자를 보수·제거하는 것은 임대차 목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하고」

⚖️ 서울지방법원 98가합103706 (1999. 6. 9. · 상가 사건) — △ 목욕탕 버너 교체 → 필요비 인정

• 임차인은 목욕탕을 임차했는데 인도 며칠 뒤 보일러가 고장 나 수리비 5,500,000원 중 2,000,000원은 임대인이, 3,500,000원은 임차인이 보증금 공제 방식으로 부담하기로 합의했다. 임차인은 영업 중 버너 교체비 800,000원 등 시설비를 필요비·유익비로 청구했고, 종료 후 폐업신고를 늦게 했다.
• 이 사건에서 법원은 보일러 수리비는 분담 합의로 청구권을 포기한 것이라 배척하고, 버너 교체비 800,000원은 목욕탕을 유지하기 위한 필요비라며 인정했다. 폐업신고 의무는 원상회복의무에 포함되지만 보증금 반환과 동시이행 관계라서 명도는 점유 이전 때 이루어졌다고 보았다.
• 판결문: 「위 비용은 이 사건 목욕탕을 유지하기 위한 필요비라 할 것이므로 피고에게 위 800,000원의 지급을 구하는 원고의 청구는 이유 있다.」

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⚖️ 청주지방법원 2010나3286 (2011. 5. 20. · 주택 사건) — ❌ 보일러 도배 수리비 증빙 부족 → 필요비 청구 기각

• 부도 임대아파트 임차인들은 임대인 부도 뒤 차임을 내지 않았고, 차임채권을 양수한 원고가 미납차임과 부당이득을 청구했다. 임차인 중 1명은 기본유지비 512만 원, 도배비 200만 원, 보일러수리비 250만 원, 주방 및 욕실수리비 150만 원 합계 1,112만 원을 지출했다며 필요비·유익비 반환과 상계를 주장했다.
• 이 사건에서 법원은 제출된 증거만으로는 임차인이 아파트 보존·수선을 위해 비용을 지출했음을 인정하기 부족하다고 판단했다. 그래서 필요비·유익비 상계 항변과 반소청구를 모두 받아들이지 않았다.
• 판결문: 「을나 제3호증의 기재만으로는 피고 1이 이 사건 아파트의 보존·수선을 위하여 비용을 지출하였음을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고 1의 위 주장은 이유 없다.」

🤝 조정 사례 · 주택 (임차인이 보일러 수리비용을 지출한 것에 대해 이는 임대인이 부담할 비용임을 확인하고 임차인이 지급할 월차임에서 상계한 사례) — ⭕ 임차인이 보일러 수리 → 수리비는 월세와 상계

• 임차인이 보일러를 수선하고, 수선비용은 원래 임대인이 부담할 성질의 것이므로 그 비용을 월차임에서 공제할 것을 주장함.
• 조정 결과: 보일러 수선의무는 임대인에게 있음을 확인하고, 임차인이 지출한 비용과 임차인이 미납한 차임을 상계한 후 남은 차임을 임차인이 지급하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조, 제626조(필요비상환청구, 장 머리 가이드)

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 96~97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

🤝 조정 사례 · 주택 (임차인이 보일러가 고장이 났음을 고지하고 곧바로 수리한 행위는 정당하며 해당 보일러 수리비용은 임대인이 부담할 성질의 것임을 확인한 사례) — ⭕ 주말 보일러 고장, 알리고 바로 수리 → 정당, 비용은 임대인

• 임차인이 토요일 오후 보일러가 고장 나 임대인에게 고지하고 곧바로 수리하였으며, 임대인은 자신의 동의 없이 수리했다는 이유로 임차인에게 퇴거를 요구함.
• 조정 결과: 보일러 수리는 임대인의 유지·수선의무에 속하며 임차인이 부담한 수리비용은 주택의 보존에 관한 필요비용에 해당하므로 임대인이 부담하는 것으로 조정함.
• 위원회가 든 근거: 민법 제623조, 제626조(필요비)

출처: 국토교통부 「주택임대차분쟁 조정사례집」(2022.12) 97쪽 · 조정은 당사자 합의라 판례와 달리 다른 사건을 구속하지 않습니다.

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누구 책임이냐를 두고 — 공격과 방어

🔀 보일러·배관이 고장 난 경우

⚔️ 임차인 — 이렇게 주장했다

• 배관·보일러 파손은 임대인이 고칠 대규모 수선이고 특약으로 면제되지 않는다고 주장해 받아들여졌습니다(94다34692).
• 처음부터 있던 보일러 버너·과열기 고장과 온수파이프 누수를 임대인이 고쳐 주지 않았으니 해지가 유효하다고 주장해 받아들여졌습니다(91다22605).

🛡️ 임대인 — 통한 방어

• 배출기 제공·온수통 교체로 조치했고 이후 고장은 임차인이 고치기로 합의했다는 방어가 받아들여졌습니다(2004다2151).
• 인도 직후 보일러 수리비를 나눠 내기로 합의했으니 다시 청구할 수 없다는 방어가 받아들여졌습니다(98가합103706).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 특약상 여관·보일러 수리는 모두 임차인 부담이라는 주장(94다34692)
• 시세보다 싸게 빌려줬고 업계 관행상 임차인이 수리한다는 주장, 임차인이 질 낮은 기름을 넣었다는 주장(94다34692)

🔀 고장 뒤 손해·비용을 다툰 경우

⚔️ 임대인 — 이렇게 주장했다

• 해지 뒤 점유하던 임차인이 출입문만 잠그고 방치해 보일러가 산화 부식됐다며 배상을 구했고, 대법원은 이를 배척한 원심을 파기했습니다(91다22605).
• 반환할 장비가 고장 났으니 수리비 2,000만 원을 내라고 했고, 대법원은 임대인에게 수선의무가 있다는 이유만으로 기각한 원심을 파기했습니다(2018다291347).

🛡️ 임차인 — 통한 방어

• 계약 종료 뒤 장비를 쓰지 않았으니 부당이득은 없다는 방어가 받아들여졌습니다(2018다291347).
• 목욕탕을 유지하려고 바꾼 버너 교체비 80만 원은 필요비라는 주장이 받아들여졌습니다(98가합103706).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 동시이행으로 점유 중이니 자연 산화 부식까지 막을 의무는 없다는 임차인 주장(91다22605)
• 보일러수리비 250만 원 등 1,112만 원을 썼다는 임차인 주장, 증빙 부족으로 배척(2010나3286)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 계약할 때 — 중개사·관리 쪽에서 볼 것

🧰 예방: 설비·옵션 목록 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 보일러와 에어컨·세탁기 같은 옵션 가전의 설치 시기와 입주 날 작동 상태를 계약서 별지나 사진으로 남겨 두면, 고장이 노후 탓인지 사용 탓인지 다툴 때 출발점이 됩니다.

🧰 예방: 고장 때 연락·정산 방법 — 주말·야간 고장 때 누구에게 연락하고, 급히 고친 뒤 비용을 어떻게 정산할지 특약으로 정해 두면 동의 없이 고쳤다는 다툼을 줄일 수 있습니다.

중개사는 계약서 특약과 집 상태 확인·설명에서 다툼의 씨앗을 줄일 수 있습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 사진·문자로 알리고 요구 → 내용증명 → 주택(상가)임대차분쟁조정위원회 조정(수수료 1만~10만 원) 또는 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 보일러·배관이 임차 당시부터 노후했는지(94다34692)
→ 준비할 자료: 보일러 제조 연월 표시 사진, 입주 날 작동 영상, 이전 수리 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 고장을 알렸는데 임대인이 거절·방치했는지(94다34692·91다29767)
→ 준비할 자료: 수리 요청 문자·통화 기록, 내용증명과 도달일

⚖️ 법원이 본 사실 — 고장 원인이 사용 잘못인지, 노후·구조 탓인지(2018다291347)
→ 준비할 자료: 수리기사 작업확인서·진단서에 적힌 고장 원인, 교체한 부품 내역

⚖️ 법원이 본 사실 — 수리비를 실제로 냈는지(2010나3286·98가합103706)
→ 준비할 자료: 영수증·계좌이체 내역, 수리 전후 사진, 비용 분담을 합의한 문자

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제623조(임대인의 의무)는 2026년 11월 현재 문언 그대로이며, 보일러처럼 건물의 기본 설비를 사용·수익에 필요한 상태로 유지하는 것은 위 판례에서 임대인 의무로 다뤄졌습니다.
• 같은 법 제626조 제1항은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출하면 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 정합니다. 직접 고친 보일러 수리비를 청구하거나 월세와 정산할 때의 근거 조문입니다.
• 같은 법 제634조는 임차물의 수리가 필요하면 임차인이 지체 없이 임대인에게 알리도록 정합니다. 고장을 알린 기록이 있어야 수리비 정산과 손해배상을 다툴 수 있습니다.

👉 인터넷우체국에서 내용증명 보내기 >>

⭕ 임차인(세입자) 주장이 받아들여졌어요 · ❌ 임대인(집주인) 쪽 · △ 일부만 · 🤝 조정 사례. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 임대차 수선·원상복구 판례 연재 — 지금 글: ② 보일러·설비 고장

• 1편 · 임차인 수선의무, 사소한 건 세입자·큰 건 집주인
• 2편 · 보일러 고장 집주인, 노후 고장은 누가 고치나 (지금 글)
• 3편 · 누수 곰팡이 집주인 책임, 구조 탓이면 임대인
• 4편 · 전세 수리비, 내가 고치고 집주인에게 받으려면
• 5편 · 부속물매수청구권·유익비, 인테리어비 돌려받나
• 6편 · 임차인 수선 특약, 큰 수선까지 떠넘길 수 있나
• 7편 · 원상복구 비용, 낡은 건(통상손모) 안 물어도 된다
• 8편 · 전세 도배 장판, 벽지·장판은 몇 년이면 감가되나
• 9편 · 못자국 원상복구, 보증금에서 얼마까지 빼나
• 10편 · 상가 원상복구 범위, 어디까지 철거하나
• 11편 · 상가 원상복구 비용, 철거비·원상복구 기간 월세
• 12편 · 화재 세입자 책임, 원인 모르면 세입자가 입증
• 13편 · 임차인 통지의무, 고장을 늦게 알리면
• 총정리 · 임대인 수선의무 총정리 (상황별·공간별 판례 찾기)
• 지도 · 주택 임대차 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)