📌 결론부터: 매수인 구제방법은 내가 지금 어느 단계에 있느냐에 따라 달랐다
- 계약금만 낸 단계: 매도인이 2배를 실제로 내밀지 않고 해제한다는 말만 했다면 해제가 아니었습니다(대법원 66다699). 매수인이 중도금을 먼저 제공해 이행에 착수한 뒤에는 2배를 공탁해도 해제되지 않았습니다(2004다11599). 다만 매도인이 먼저 해제 의사와 배액 수령 기한을 알린 뒤의 일방 입금은 통하지 않았습니다(92다31323).
- 팔릴 것 같은 단계: 잔금을 준비해 알린 그날 처분금지가처분을 한 매수인(93다1114), 가처분등기 뒤에 다른 회사로 넘어간 등기를 이긴 매수인(2003나37862)이 있었고, 이중매매에서는 먼저 가처분한 매수인 쪽 등기가 남았습니다(92다20163).
- 돈으로 받는 단계: 가압류는 돈 받을 권리를 지키는 절차라, 가처분 대신 계약금만큼 가압류한 매수인은 계약을 포기한 것으로 읽힐 여지가 있었고(99다72460), 받을 권리보다 많이 가압류하면 오히려 배상 책임을 졌습니다(95다34095).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 매도인이 값이 올랐다며 계약금 2배를 주고 그만두겠다고 한다
☐ 매도인이 중도금을 안 받거나 연락을 피한다
☐ 매도인이 다른 사람에게 팔려는 것 같아 등기가 걱정된다
☐ 계약이 깨져 계약금·위약금을 돌려받아야 한다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
📂 이 판례가 있는 곳 — 판례 지도
realscasenote.com📁 폴더를 누르면 이 자리에서 펼쳐집니다. 📍가 지금 보는 글이에요.
🤝부동산 계약 분쟁
💸가계약금
🧩① 가계약금이 계약금 일부인가⚖️ 민법 제563조(매매)·제565조(해약금)
↩️② 가계약금 반환⚖️ 민법 제565조(해약금)
✖️③ 배액배상: 매도인 파기·해제 절차⚖️ 민법 제565조(해약금)
🧮④ 계약금 일부만 냈을 때⚖️ 민법 제565조(해약금)
🏠⑥ 전세·월세·분양⚖️ 민법 제565조·제398조 · 약관의 규제에 관한 법률 제3조
🏢⑦ 중개사 책임·사기⚖️ 공인중개사법 제25조·제30조·제32조
🎯⑧ 입장별 실전: 가계약금 제대로 쓰기⚖️ 민법 제565조·제398조 · 공인중개사법 제25조
⚖️해약금·위약금
🚪① 해약금: 계약금 포기·배액상환⚖️ 민법 제565조(해약금)
해약금: 착수 전 포기·배액상환, 위약금 아님
❌대법원분양93다46742공공 택지분양 계약보증금 → 해약금, 배액상환 해제 유효
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원기타2022다225767해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
△대법원기타72다867가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⏱️② 이행 착수⚖️ 민법 제565조(해약금)
이행의 착수: 돈·채권이 움직여야, 준비는 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다1114잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기2002다46492중도금 어음 교부 → 이행착수, 배액해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다56954중도금 들고 가 약정 조건 요구 → 이행착수, 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2005다39594가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다2197착수 뒤엔 배액을 공탁해도 해제 안 돼
⭕대법원매도인 파기90다17927중도금·잔금 공탁 뒤 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기70다105매도인이 먼저 이행 시작 → 배액 해제 못 함
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기94다17659중도금·입주 뒤 재계약서 계약금 2배 → 해제 안 됨
❌대법원매도인 파기79다1663잔금 받아 가라 전화 → 착수 아님, 배액 해제 됨
❌대법원매도인 파기2008다62427토지거래허가만 받음 → 이행 착수 아님, 배액 해제 가능
❌대법원매도인 파기97다9369허가 전 잔금 공탁·소송 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
△서울고등법원매수인 파기2006나60696잔금 청구만으론 착수 아님→포기 해제 OK
⭕대법원매도인 파기91다25369중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨
⭕대법원기타91다39986중도금 공탁 뒤 배액 제공→해제 무효
⭕대법원기타83도1132착수 뒤 해약 통고 무효 → 이식한 매수인 무죄
❌서울고등법원매도인 파기2007나9858산지전용허가 받은 것 → 이행착수 아님, 2배 해제 유효
❌서울지방법원동부지원기타99가합4427배액·포기 조항은 이행 끝나면 적용 안 됨
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
중도금 미리 입금: 잔금일이 누구를 위한 기일인지로 갈림
⭕대법원매도인 파기2004다11599중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
⭕대법원매도인 파기2006재다218기일 전 중도금 제공도 착수 → 배액 해제 막힘
⭕대법원매도인 파기71다1276잔금 먼저 내밀면 배액 해제 못 함
❌대법원매도인 파기91다22322중도금 먼저 입금 → 배액 해제 무효(배상은 기각)
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
⭕의정부지방법원분양2021가합50123잔금 일부 먼저 송금 → 이행착수, 배액해제 무효(1심)
❌서울고등법원분양2022나2005213축 생신 명목 선송금 → 이행착수 아님, 배액해제 OK
❌대법원매도인 파기2022다256624잔금일 전 몰래 일부 송금 → 이행착수 아님, 해제 유효
❌대법원매도인 파기2022다286656잔금일이 매도인 이익이면 기일 전 송금 무력
❌대법원매도인 파기2023다271491보증금 승계 거래 → 잔금 전 배액 해제 가능
⭕대법원매도인 파기74다262묶음 매매 일부 이행 → 나머지 배액 해제 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2003나37862중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
⭕전주지방법원매도인 파기2016나1024잔금 공탁 뒤 해제 통지 → 매도인 해제 불가
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
💵③ 2배 돌려주는 방법⚖️ 민법 제565조(해약금)·제460조(변제제공의 방법)
배액배상: 약정 계약금 2배를 실제로 내밀어야 해제
⭕대법원매도인 파기66다699배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
⭕대법원매도인 파기91다33612배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨
⭕서울고등법원매도인 파기2006나15368계약금 원금만 반환하고 파기 → 해제 불인정
△대법원매도인 파기91다3055계약금 예치만으론 배액 제공 아님
❌대법원매도인 파기72다2243배액 일부만 내밀면 해제 효력 없음
❌대법원매도인 파기91다2151배액 들고 나가면 해제, 공탁은 불필요
❌대법원매도인 파기80다2784배액 내밀며 해제 → 상대 거절해도 해제됨
❌대법원매도인 파기91다35670모자란 공탁 채워 넣음 → 배액 해제 유효
△대법원매도인 파기72다1777배액 공탁금 유보 없이 수령 → 해제 효과 발생
⭕대법원매도인 파기2014다231378일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기2007다73611계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해
❌제주지방법원임대차88나100나눠 낸 계약금도 계약금 → 임대인 2배 반환 해제 유효
⭕전주지방법원매수인 파기84나457다음날 받은 돈은 계약금 아님→반환
⭕대법원매도인 파기91다9251현금보관증 계약금도 배액 없이 해제 못 해
❌서울고등법원매도인 파기2006나107557계약금 들어오기 전 파기 → 배액 안 줘도 됨
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
△서울고등법원매도인 파기66나2060계약금만 돌려주겠다 통고 → 배액해제 아님
❌대법원매도인 파기2020다213364배액 제공 없으면 해제 아님→매수인 패소
△대법원매도인 파기4281민상362잔금기일 뒤 배액 반환 항변 → 판단누락 파기
△대법원매도인 파기66다736배액 제공 없이 해제 통지만 → 해제 효과 없음
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🔒④ 해약금 배제 특약⚖️ 민법 제565조(해약금)·제105조(임의규정)
해약금 배제 특약: 있으면 2배 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2008다50615해약권 배제 특약 → 배액 공탁해도 해제 못 함
⭕대법원매도인 파기2005다41153해약금 배제 특약 → 매도인 배액 해제 무효
❌대법원임대차2019다219953해제 배제 특약·입점 거절 → 권리금 반환 없음
⭕대법원매도인 파기79다1595통지 없이 해약 계약금 조항 → 자동해제 아님
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
⭕대법원매도인 파기91다21954인쇄된 자동해약 조항 무효 → 배액 없이 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌서울고등법원매도인 파기78나2201약정해제 특약대로 공탁 → 이행착수 주장 안 통함
❌대법원매도인 파기2004다51054항소심에서 배액 공탁 후 해제 → 인정
⭕부산고등법원매도인 파기2003나6521잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효
⭕대법원기타2004다22971배액 배상 해제조항은 약정해제권으로 봄
⭕대법원매도인 파기79다2019위약금 조항을 3배 공탁 → 해제 불인정
⭕광주고등법원매수인 파기78나293자동해약 조항 → 매도인 이행제공 없으면 무효
⭕대구고등법원매도인 파기75나134매수인 잔금 공탁 후 → 매도인 배액 해제 불가
⭕대법원매도인 파기80다1815자동해약 문구는 최고 생략 아님 → 파기환송
❌서울중앙지방법원분양2024나70595분양 가계약금 법 위반 주장 → 해제 안 됨
❌의정부지방법원고양지원분양2011가합2128입주 지연 기한 당일 사용승인 → 약정해제 불가
❌서울고등법원매수인 파기2016나2071936질의회신만으로 인허가 불가 주장 → 무효 조항 불인정
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
📝⑤ 위약금 특약⚖️ 민법 제398조(배상액의 예정)
계약 파기 위약금: 특약 없으면 계약금 몰수 못 함
⭕대법원기타92다23209위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨
⭕대법원매수인 파기2007다24930위약금 특약 없으면 → 계약금 몰수 못 함
△대법원매수인 파기2005다52078위약금 특약 없음 → 계약금 당연 몰취 불가
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
❌대법원기타94다51109위약금 특약 없으면 계약금≠손해배상 예정
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원기타92다5546양쪽이 위약금 특약 인정 → 매수인 계약금 반환 파기
❌대법원매수인 파기2013다33423매수인 파산 해제도 계약금 몰취 조항 적용
❌대법원매수인 파기2007다30393허가신청 일부러 안 한 매수인 → 계약금 몰취
⭕서울중앙지방법원매수인 파기2012나39225해약금 문구만 있음 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원기타2018나2041069허가 불가로 사업 무산 → 몰취 각서 있어도 계약금 반환
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
△대법원매수인 파기95다54693위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환
△대법원매도인 파기96다14616위약금 약정 없으면 → 배액 청구 안 됨
⭕대법원매도인 파기93다11821중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
△대전고등법원매수인 파기2013나20671위약금 조항 불분명 → 위약 매수인 계약금 반환
❌대법원매수인 파기72다1513매도자 해제 시 배액 조항 → 위약금 아님
△대법원기타2017다284236위약금 약정 없이 해제 → 법정이자 손해 불인정
❌광주고등법원기타2005나8384위약금 조항 삭제 후 배상 → 호의 지급
⭕대법원기타2006다84874가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급
❌서울고등법원매수인 파기69나3684알고 산 하자로 해제 주장 → 계약금 몰수
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
△대법원매수인 파기93다59526허가구역 매수인 철회 → 계약금 몰취·중도금 반환
❌대법원매수인 파기2008다15377허가 협력의무 안 지켜 불허가 → 매수인 계약금 몰취
△대법원매도인 파기99다72460해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
❌서울고등법원매도인 파기75나167잔금 못 낸 매수인 배액 청구 → 기각
⭕대법원매수인 파기67다813매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
△대법원매수인 파기86다카1907계약금 반환 약정 → 매도인 손해배상권 포기 아님
⭕대전지방법원중개사2015나104495중개사가 자기 집 직접 팔아 → 계약 무효, 계약금 반환
⭕부산고등법원매수인 파기2023나57312산업용지 처분제한 위반 매매 무효 → 계약금 반환
△대구고등법원매수인 파기86나1510땅 83% 건축 불가 착오 → 계약금·중도금 반환
△제주지방법원매도인 파기2008가단3007불법 특약 계약 무효 → 배액 대신 계약금만 반환
⭕대법원기타83다카552허가 조건부 매매, 계약금 반환 다시 심리
△대법원매도인 파기97다7356허가 불가 토지 → 배액 대신 낸 돈 전액 반환
❌대법원매수인 파기90다카7026고층 불가 땅 착오 취소 → 계약금 반환 기각
△대구고등법원매도인 파기2016나22326지위양도 배액 청구 기각 → 무권대리라 계약금만 반환
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
손해배상액의 예정: 증명 없이 받고 그 이상은 못 받음
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매도인 파기89다카26250배액 약정 있으면 그 이상 손해는 못 받아
⭕대법원기타2017다220416합의해제엔 원래 위약금 조항 적용 안 됨
⭕대법원매도인 파기76다1699남의 땅 매매 → 위약금 조항과 별개로 책임
△대법원기타80다2185계약금 반환 지체 → 배액 배상 사유 아님
△대법원기타65다1427계약금 배액 위약금 조항 → 약정 인정, 주문 불특정 파기
⭕인천지방법원매도인 파기2004가합14327매도인 귀책 해제 → 계약금 배액 전액 인정
⭕대구고등법원매도인 파기79나1176매도인 선이행 방치 → 계약금 반환+배액
△서울고등법원기타79나3229도로편입 하자로 해제 → 계약금만 반환, 배액은 안 됨
△수원지방법원매도인 파기91가합19923계약금은 반환, 매수인 지체 탓이라 배액은 불가
△서울고등법원기타2015나2013759매입 기한 넘김만으로 → 5배 위약금 불인정
⭕제주지방법원기타제주지방법원-2021-가단-63480분할등기 불이행 손해 예정 → 잔금과 상계 인정
⭕서울고등법원기타72나186타인 땅 매도 → 계약금 배액 조항 넘어 시가 배상
△서울고등법원매도인 파기69나729쌍방 귀책 이행불능 → 배액 없이 계약금만 반환
△서울지방법원남부지원매도인 파기84가합1002담보권자 매도 후 이행불능 → 계약금 배액 배상
△대법원매도인 파기80다916배액 위약금 소송 후 취하 → 해제 효력 유지
△대법원기타82다카1366위약 손해배상 조항만 있음 → 해제권 배제 아님
△대법원매도인 파기89다카25134허가 특약을 남 명의로 추진 → 이행 준비 아님
❌대법원매도인 파기91다26935계약서에 없는 채무 공제 → 배액 청구 파기
❌서울고등법원매수인 파기2016나2047049의무 안 지켜 해제 → 10% 위약금과 상계, 반환 0원
❌대법원매도인 파기91다7620허가구역 해제조건부 계약 무효 → 배액 위약금 못 받음
❌대법원매도인 파기93다22043허가 전 토지 → 전매 위약금 손해 청구 불가
⭕서울민사지방법원매도인 파기90가합32952허가 전 잔금 미지급 → 해제 불가, 협력의무
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
❌서울고등법원매수인 파기75나1403예고등기만으로 해제 → 계약금 배액 청구 기각
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
분양·조합 위약금: 대개 10%, 과다·미설명은 예외
❌대법원분양2025다213488조합 탈퇴 위약금 → 1층 분담금 기준 10%
△대법원분양2025다213608지주택 세대주 변경 자격상실 → 위약금 10% 공제 가능
△대전지방법원천안지원분양2023가합101281조합원 자격 상실 위약금 → 낼 때 된 분담금의 10%만
△창원지방법원분양2019가합52860조합 탈퇴 시 위약금 10% 공제 후 환불
❌서울중앙지방법원분양2024가단5029447시공사 회생 이유 해제 → 계약금 10% 몰취 유지
△대법원분양97다13306공단 분양 10% 위약금 약관 → 유효, 파기환송
△서울지방법원분양2000나101분양 중도금 체납 해제 → 10%만 공제, 연체료 공제 무효
⭕대법원분양95다33726계약금 몰취도 과하면 감액 심리 → 파기환송
△대법원분양2010다22415잔금 미납 해제, 계약금+개발비 27% → 과다 감액 여지
⭕서울고등법원분양2020나2046081위약금 설명 안 함 → 분양 계약금 전액 반환
⭕대법원분양2011다83240보증 환급 후에도 분양 10% 위약금 인정
△부산지방법원분양2006가합20972분양사 위반, 위약금 조항 일방뿐 → 원상회복만 인정
△서울중앙지방법원분양2007가합68713상가 잔금 미납 해제 → 계약금 몰취, 중도금 반환
△수원지방법원분양2009가합6212입주 3개월 지연→계약금 반환+위약금
△청주지방법원분양2009가합1075기둥 설명 안 한 상가 분양 해제 → 위약금 30%만
△서울고등법원분양2010나53282분양 입주지연 해제 → 10% 위약금 감액 안 됨
⭕인천지방법원분양2019나66012분양 계약서 사본 안 줘 → 계약 무효, 전액 반환
△서울중앙지방법원분양2020가단5231440위약금은 은행 양도 대상 아님→10% 지급
△서울중앙지방법원분양2020가합581802입주지연 위약금 10% 인정, 계약금은 은행 몫
❌서울고등법원분양97나21842계약금 따로 안 정함 → 배액 위약금 조항 배척
△대법원분양97다37852입주 지연 지체상금 → 계약금 제외 조항 유효
△서울중앙지방법원분양2004가합12146입주 272일 지연 → 지체상금 35%로 감액
△대법원분양94다6529가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급
△서울고등법원분양2005나9830분납 2차 계약금 → 중도금 아님, 지체상금 70%
△서울고등법원분양2016나2051246잔금 장기 미납 연체료 60% 초과 → 감액
△부산고등법원분양94나5007지체상금 조항 없는 분양 → 연체료 요율로 인정
⭕대전고등법원분양2010나4996문화재 위험 숨긴 분양 해제 → 위약금 10% 인정
⭕서울고등법원분양2016나2024954분양 잔금 연체금리 15.96% → 연 6%로 감액
❌서울지방법원분양96가합29156낙찰 후 미계약 → 입찰보증금 5% 몰취 유효
△대법원분양2025다209893연체료 조항만으로 동시이행 포기 아님 → 환송
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
전세 위약금: 특약 있어야 몰수, 10%는 대개 유지
⭕대법원임대차79다217위약금 특약 없는 임대차 → 계약금 몰취 불가
❌대법원임대차95다11429임차인 몰수 조항만 있음 → 임대인 위약금 없음
△대법원임대차88다카13332계약서 배액변상 조항 → 해약금 아닌 위약금 인정
⭕대법원임대차68다626배액 위약금 청구=해제 의사, 지급 명령
❌대법원임대차90다카25383보증금 잔금 미납 해제 → 배액 배상 없음
△대법원임대차2014다209227잔금 3일 뒤 해제 → 10% 위약금 감액 불가
△수원지방법원임대차86가합295보증금 대비 과한 계약금 몰취 → 일부 감액 반환
❌대구고등법원임대차2017나21191보증금 공탁 후 인도 지체 → 위약금 3천만 원 절반 감액
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
⭕서울동부지방법원임대차2022나20308명도 위약금 특약 매도 → 임차인 합의금 2억 인정
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
△수원지방법원성남지원임대차2012가단207288잔금 3일 지연 해제 → 계약금 5200만 중 1000만 몰취
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
✂️⑥ 위약금 감액⚖️ 민법 제398조 제2항
위약금 감액: 10%는 대개 그대로, 크게 넘으면 감액
⭕대법원매도인 파기90다14478대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기
❌대법원매수인 파기92다41719대금 8% 계약금 몰취→감액 부당
❌대법원매수인 파기2010다10382대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2008다46906계약금 10% 몰취는 관행→감액 안 됨
❌대법원매수인 파기2004다3543대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨
△대법원매수인 파기2017다221396대금 26% 계약금 몰취 → 감액 여지, 파기환송
△대법원매수인 파기2020다253379공매 후 가처분으로 잔금 지체 → 위약금 40% 감액
⭕대법원매수인 파기95다40076잔금 연기하며 중도금까지 포기 약정 → 감액
△대법원매수인 파기90다카27068중도금 포기 약정→대금 10%로 감액
△대법원매수인 파기2002다73852되팔아 손해 없으면 계약금 몰취 50% 감액
△서울고등법원매수인 파기85나2825대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환
△서울중앙지방법원매수인 파기2021나38484대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당
△서울고등법원기타2015나2021378늦게 보낸 계약금 → 계약 불성립, 돈은 반환
△광주고등법원매수인 파기75나155이미 낸 114만 원 전부 몰취 약정 → 70만 원으로 감액
❌대법원매수인 파기89다카10811계약금 감액은 거래관행까지 따져야 함
❌대법원매수인 파기92다22190계약금+점유사용료 위약금 → 유효·감액 안 됨
△광주고등법원매수인 파기92나3754매수인 위약에도 몰취액 과다 → 일부 반환
△대구지방법원매수인 파기2001가합2291정산금 1.21억 취소→4천만원만 공제
△서울고등법원매수인 파기2001나66217IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌서울고등법원매수인 파기2014나2009234매도인 손해 없어도 계약금 10%는 감액 안 돼
❌대법원매수인 파기2018다210775대리권 없다며 계약금 반환 요구 → 몰취
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
❌대법원매수인 파기86다카2070매수인 도피, 대금 35% 몰취 → 감액 불인정
△대법원매수인 파기71다2014중도금 유예 각서 뒤 위약 → 계약금 감액 불가
△대법원매수인 파기87다카685오해로 중도금 중단 → 해제, 위약금 절반 감액
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
△서울중앙지방법원매수인 파기2013가합501365공매 잔금 연체 해제 → 위약금 80%로 감액
△대구고등법원매도인 파기80나1014계약금만 돌려주고 파기 → 위약금 절반 배상
△서울고등법원매도인 파기85나124근저당 말소 못 함 → 반환+위약금, 단 감액
△광주고등법원매도인 파기88나3023매도인 위약 해제 → 계약금+위약금 절반
⭕대법원매도인 파기97다15371매도인 이행거절 → 계약금+같은액 위약금
△서울고등법원매도인 파기2022나2044713매도인 지상권 설정·소송 → 이행거절, 위약금 20%로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⚠️⑦ 위약벌⚖️ 민법 제103조(반사회질서)·약관의 규제에 관한 법률 제8조
위약벌: 감액 불가, 과도하면 무효
❌대법원기타2018다248855손해배상과 별도 10억 위약금 → 위약벌 감액불가
⭕대법원기타2012다65973위약벌 명칭이어도 손해배상 예정→감액
⭕대법원매수인 파기2009다60169계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액
❌대법원매수인 파기80다2499위약금 특약 없으면 → 계약금 감액 청구 불가
△대법원기타2005다26277이행 압박용 위약금 → 위약벌, 감액 불가
❌대법원기타2015다239324손해배상과 별도 위약벌 5억 → 감액 불가, 전액 인정
❌대법원임대차2013다63257계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨
△대법원임대차2001다62091전세금 20% 위약벌 → 10% 초과 무효
⭕대법원분양98다33260귀책 불문 10% 몰취 약관 → 위약벌 무효
⭕대법원분양97다40131분양 보증금 귀속 위약벌 약관 → 약관규제법 무효
△대법원임대차2009다20475보증금 10% 위약금 약관 → 위약벌도 약관통제 환송
❌대법원분양99다4634택지 10% 선수금 귀속 → 손해배상 예정 유효
❌청주지방법원매수인 파기청주지방법원-2019-가단-26724계약금 대신 위약벌 2억 → 공서양속 위반 아님
⭕광주지방법원분양98가합9108선수금 10% 몰수 약관 → 위약벌 약관무효 반환
❌대법원분양95다48117낙찰 후 계약 포기 → 5% 입찰보증금 몰취 유효
❌창원지방법원임대차2008나12228차임 연체 해지 위약금 10% → 위약벌 인정
❌대법원임대차92다46905매출누락 10배 위약벌 → 감액 불가 유효
❌부산고등법원(창원)임대차부산고등법원-창원-2012-나-1804불량기름 판매시 보증금 몰취 특약 → 위약벌 인정
△대법원임대차2022다311736회생 임차인 보증금서 위약벌 공제 → 불가 환송
❌서울중앙지방법원임대차2020가합527549회생 중도해지 위약벌 → 보증금 공제, 반환 기각
❌서울고등법원임대차2022나2016305위약금 보증금 공제 특약 → 보증금 반환 0원
❌창원지방법원임대차창원지방법원-2011-가합-2678보증금 몰취 특약 위약벌 인정 → 감액 불가
△대전고등법원임대차대전고등법원-2014-나-14533주유소 임대 피해보상금 과다 → 실손해로 감액
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🔁⑧ 이중매매·배임⚖️ 형법 제355조(배임)·제356조
이중매매: 중도금 받은 뒤면 배임, 계약금만이면 아님
❌대법원매도인 파기85도1873계약금만 받고 이중매매 → 배임죄 아님
❌대법원매도인 파기2007도379계약금 다 안 받음 → 이중매매해도 배임 아님
△대법원이중매매2002도7134제2매수인 계약금만 수령 → 배임 실행착수 아님
△대법원이중매매2017도4027중도금 받고 제3자 등기 → 배임 성립 취지
⭕대법원이중매매88도750중도금 받고 제3자에 이중매도 → 배임 유죄
⭕대법원이중매매2019도16228중도금 뒤 이중매매 가등기 있어도 → 배임
⭕대법원이중매매92다51747중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
❌청주지방법원이중매매86가합221이중매매 알고 매수 → 적극가담 없으면 유효
△대법원매도인 파기93다17638이중매도라도 위약금 약정 있으면 그 금액만 배상
△대법원매도인 파기92다30320이중매매여도 배상은 약정한 계약금만큼
⭕대법원이중매매92다20163이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
⭕대구고등법원매도인 파기65나547매도인 이중매매 → 계약금 2배 물어줘
⭕서울고등법원매도인 파기2005나110556계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환
⭕대구고등법원매도인 파기81나158매도인이 딴 사람에게 팔아 등기 → 계약금 2배 배상
△대전지방법원매도인 파기91가단16768이중매도 위약금 3배→계약금 2배로 감액
△울산지방법원매도인 파기2018나22381몰취 통지 없이 남에게 팔면 → 계약금 반환
△서울고등법원매도인 파기2021나2038063소송 중 이중매도 → 반환+계약금만큼 배상
⭕대구고등법원매도인 파기77나120매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
⭕수원지방법원성남지원사기2006고단1042남의 땅 팔고 계약금 받음 → 사기 유죄
⭕부산지방법원동부지원사기2010고단507권한 없는 매물 계약금 5천 → 사기 실형
❌대법원임대차83도2888방 이중임대 뒤 배액 반환 합의 → 사기 무죄
❌대법원기타2014도3363대물변제예약 부동산 처분 → 배임 무죄 취지
❌서울고등법원이중매매2016노2860해제 통고 뒤 협상 결렬 이중매도 → 배임 무죄
⭕대법원이중매매2011도1651중도금 받고 가등기 타사 이전 → 이중매매 배임 유죄
△의정부지방법원이중매매2016가단20510소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상
❌서울고등법원이중매매2019노1025가등기 해 준 뒤 이중매매 → 배임 무죄
⭕인천지방법원이중매매2009노599조개딱지 이중매매 알고 가담 → 공동정범 유죄
❌울산지방법원분양2016고단754중도금 받고 처명의 등기 후 근저당 → 1심 배임 무죄
❌대법원이중매매2009도14427계약금 20억만 받고 중도금 전 → 배임미수 아님
❌대법원기타2011도3247계약금만 받고 선등기 → 매수인 근저당 배임 무죄
⭕서울고등법원매도인 파기69나1045잔금 제공 뒤 매도인 제3자 매도 → 배액 배상
△대법원이중매매2011도15179중도금 받고 양도담보 설정 → 배임, 손해는 담보액
⭕대전고등법원분양2015노467분양 중도금 받고 세대 담보 제공 → 업무상배임
⭕대법원이중매매86도936중도금 대신 등기서류 받고 이중양도 → 배임 유죄
⭕서울중앙지방법원이중매매2015고합1046중도금 받고 제3자 매도 등기 → 배임 유죄
△대법원이중매매2016도11337교환계약 서류 제공 후 지역권 설정 → 배임 취지 환송
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
🧭⑨ 입장별 구제방법⚖️ 민법 제544조(이행지체와 해제)·민사집행법 제276조·제300조
매수인 구제방법: 집은 가처분, 돈은 가압류지금 보는 글
매도인 구제방법: 최고와 내 서류 준비가 먼저
❌대법원매수인 파기2015다229006계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정
⭕대법원매수인 파기2007다72274잔금 소송만으론 착수 아냐 → 포기 해제 OK
❌대법원매수인 파기99다62074매수인이 중도금 낸 뒤 → 계약금 포기 해제 불가
⭕대법원매도인 파기4285민상18매도인 준비 없이 즉시 해제→무효 취지
⭕서울고등법원매수인 파기4291민공792인감증명 없이 서류만 준비 → 계약금 몰취 불가
⭕서울고등법원매도인 파기2011나85552인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환
△대법원매수인 파기2014다227225잔금 미지급 중 매도인 약정해제 → 이행거절 아님
⭕대법원매수인 파기2013다14569위약금 특약 없으면 → 계약금 자동 몰수 안 됨
△서울고등법원매수인 파기2008나67530매수인 잔금 미지급 해제 → 계약금 위약금 공제
⭕대법원매도인 파기80다851자동해제 조항 → 통지 없인 해제 안 됨
❌수원지방법원매수인 파기2020나100922잔금 기한 도과 실효 특약 → 계약 효력 상실
❌대법원매수인 파기2005다68295배액 요구하며 해제 통보 → 계약금 포기 해제 아님
⭕대법원매수인 파기76다1306중도금 일부 이의 없이 받음 → 바로 몰수 못 함
❌대법원매도인 파기80다629계약금 공탁 이의 없이 수령 → 합의해제, 위약금 기각
❌대법원매도인 파기92다31323해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
❌부산지방법원매수인 파기2008가합11750잔금 못 낸 매수인 계약금 26억 몰취
❌지방법원 서부지원매수인 파기서부지원-2019-가단-106710매수인 위약 계약금 몰취 → 반환 담보 근저당 말소
❌대법원매도인 파기87다카3101배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만
❌대법원매수인 파기95다34095중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
❌서울중앙지방법원매수인 파기2018가합546745잔금 연체 → 48억 계약금 전액 몰취(1심)
△서울고등법원매수인 파기2019나2043550잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
매수인 구제방법을 찾는 분들은 대개 같은 장면에 서 있습니다. 매도인이 계약금 2배를 주고 그만두겠다고 하거나, 중도금을 받지 않고 연락을 피하거나, 다른 사람에게 더 비싸게 팔려는 기미가 보이는 장면입니다. 판결문을 보면 이때 매수인이 할 수 있었던 일은 계약금만 낸 단계인지, 중도금을 낸 단계인지, 집이 다른 사람에게 넘어갈 위험이 있는 단계인지에 따라 달랐습니다.
이 글은 매도인 쪽 사정으로 계약이 흔들릴 때 매수인이 실제로 한 조치와 법원 판단만 시점 순서로 모았습니다. 특히 처분금지가처분과 가압류를 섞어 쓰다가 결과가 달라진 사건이 있어 따로 나눠 봤습니다. 매도인이 2배를 어떻게 내밀어야 하는지는 4편, 중도금을 미리 넣는 문제는 3편, 이중매매 형사 책임은 12편에 자세히 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
해약금 위약금 판례 총정리 관련 글 (14개)
- ✔매도인 구제방법, 매수인이 중도금·잔금을 안 내면 바로 해제될까? 계약금 몰취까지 단계별 판례 (대법원 2015다229006·2013다14569)
- ✔이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임죄일까? 계약금만 받았을 때와 갈린 판례 (대법원 2017도4027·85도1873)
- ✔전세 계약 파기 위약금, 계약금은 그냥 몰수될까? 특약·10% 관행·위약벌 판례 (대법원 2014다209227·79다217)
- ✔분양권 포기 계약금, 10%는 돌려받을 수 있나? 지역주택조합 탈퇴 위약금 기준까지 (대법원 2025다213488·2025다213608)
- ✔위약벌, 법원이 깎아 주지 않는 위약금? 손해배상 예정과 가르는 기준과 무효가 된 경우 (대법원 2018다248855·2013다63257)
관련 글 9개 더 보기 ▼
- ✔손해배상액의 예정, 정해 둔 위약금이면 손해 증명 없이 받고 그 이상은 못 받을까? (대법원 87다카3101·2017다220416)
- ✔해약금 배제 특약, 계약금 2배를 돌려줘도 못 깨는 계약일까? 통지 없이 해약 문구는 따로 (대법원 2008다50615·2005다41153)
- ✔중도금 미리 입금하면 계약 해제를 막을 수 있을까? 잔금일 전 송금이 통한 사건과 안 통한 사건 (대법원 2022다256624·2004다11599)
- ✔이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 될까? 착수로 본 행위와 준비에 그친 행위 (대법원 93다1114·2008다62427)
- ✔해약금, 계약금 포기하면 끝일까? 계약금 포기·배액상환으로 그만두는 조건 (대법원 2007다72274·93다46742)
- ✔위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 26% 몰취는 다시 보라고 했다 (대법원 2017다221396·2010다10382)
- ✔부동산 계약 파기 위약금, 계약금 몰수는 특약이 있어야 할까? 특약 없으면 실제 손해만 (대법원 92다23209·2013다33423)
- ✔배액배상 해제 조건, 계약금 2배를 실제로 내밀어야 할까? 공탁·일부 제공·약정 계약금 기준 (대법원 91다2151·2014다231378)
- ✔해약금 위약금 차이, 마음이 바뀌면 해약금 약속을 어기면 위약금: 위약벌까지 판례 275건 총정리 (대법원 2007다24930·2018다248855)
목차
매수인 구제방법, 단계별로 한눈에 보기
| 지금 단계 | 매수인이 한 일 | 법원 판단 | 대표 판례 |
|---|---|---|---|
| 계약금만 냄, 매도인이 해제 통보 | 2배를 실제로 받았는지 확인 | 말로만 한 해제는 효력 없음, 2배를 실제로 내밀어야 | ⭕ 대법원 66다699 |
| 계약금만 냄, 매도인이 증액 요구 | 중도금을 기일 전에 먼저 제공 | 특약 없으면 이행 착수, 그 뒤 배액 공탁 해제 무효 | ⭕ 대법원 2004다11599 |
| 매도인이 해제 의사·배액 수령 기한을 먼저 알림 | 그 뒤 중도금 일부를 일방 입금 | 해제권 행사를 막지 못함 | ❌ 대법원 92다31323 |
| 잔금 준비, 매도인이 이행 안 할 기미 | 잔금 준비를 알리고 그날 처분금지가처분 | 이행 착수 인정, 배액 해제 불가, 등기 인용 | ⭕ 대법원 93다1114 |
| 매도인이 다른 회사에 팔아 등기 넘김 | 중도금 제공 다음 날 가처분 신청 | 가처분등기 뒤의 등기는 매수인에게 대항 못 함 | ⭕ 서울고등법원 2003나37862 |
| 매도인이 처남 앞으로 가장매도 | 등기 말소 청구 | 통정 가장매매로 무효, 말소 | ⭕ 대법원 92다51747 |
| 매도인이 해약 통지 | 가처분 대신 계약금만큼 가압류 | 계약을 포기한 것으로 볼 여지, 등기 청구 인용 파기 | △ 대법원 99다72460 |
| 계약이 매수인 잘못으로 해제 | 계약금 전액을 내세워 가압류 | 감액된 위약금 외 부분은 권리 없음, 초과분 이자 손해 배상 | ❌ 대법원 95다34095 |
| 매도인이 중도금 수령 거절·연락 두절 | 잔금일 전에 내용증명으로 해제 | 이행 거절이 분명하면 바로 해제 가능 | ⭕ 대법원 93다11821 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 계약금만 낸 단계: 매도인이 2배를 실제로 내밀었는지부터
⚖️ 대법원 66다699 (1966. 6. 21.) — ⭕ 배액 안 내밀고 해제 통보만 → 해제 무효
이 사건에서 대법원은 계약금 배액상환 해제는 의사표시만으로 안 되고 배액을 동시에 상환하거나 적어도 현실로 제공해야 한다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 4편 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다에서 자세히 봅니다.
② 중도금을 먼저 넣으면: 통한 사건과 안 통한 사건
⚖️ 대법원 2004다11599 (2006. 2. 10.) — ⭕ 중도금 미리 제공 → 배액 공탁 해제 무효
- 종중이 맹지 상태의 토지를 주택사업자에게 팔았는데, 고도제한 완화 발표로 시가가 오를 것으로 예상되자 7일 만에 식사 자리에서 구두로 대금 증액을 요청했다. 매수인 측은 확답 없이 중도금일 1달여 전에 40억 원이 넘는 중도금을 자기앞수표로 마련해 제공했고 종중이 거절한 뒤 계약금 배액을 공탁해 해제했다.
- 이 사건에서 법원은 특약이 없으면 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있고, 시가 상승만으로는 매도인을 계약에 묶어 두는 것이 특히 불공평하다고 볼 수 없다고 판단했다. 매수인이 중도금 전액을 제공해 이행에 착수했으므로 그 뒤 매도인의 배액 공탁 해제는 효력이 없다고 했다.
- 판결문: 「계약을 유지하고자 하는 매수인측으로서는 적극적으로 이행에 나아가는 것만이 당시 취할 수 있는 최선의 방법이었던 점」
⚖️ 대법원 92다31323 (1993. 1. 19.) — ❌ 해제 통지 뒤 기습 중도금 입금 → 해제 유효
이 사건에서 법원은 이행기 전에도 원칙적으로 이행에 착수할 수 있지만, 매도인이 이미 해제 의사를 밝히고 배액 수령을 최고한 경우에는 매수인이 이행기 전에 일방적으로 돈을 넣어도 매도인의 해제권을 막을 수 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 3편 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때에서 자세히 봅니다.
③ 다른 사람에게 팔릴 것 같을 때: 처분금지가처분
⚖️ 대법원 93다1114 (1993. 5. 25.) — ⭕ 잔금 찾아가 알림 → 착수 인정, 배액 해제 불가
이 사건에서 법원은 이행 착수란 밖에서 알아볼 수 있을 정도로 이행행위 일부를 하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것이고, 계약 내용에 맞는 이행 제공까지 이를 필요는 없다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 2편 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나에서 자세히 봅니다.
⚖️ 서울고등법원 2003나37862 (2004. 1. 16.) — ⭕ 중도금 먼저 제공 → 매도인 배액 공탁 해제 무효
- 건설사들은 2001. 11. 13. 종중 임야를 135억여 원에 사며 계약금 13억 5,282만 원을 냈습니다. 고도제한 완화 발표로 땅값이 오르자 종중이 증액을 요구했고, 매수인 측은 중도금 기일 한 달 이상 전인 2002. 2. 20. 중도금 40억여 원을 자기앞수표로 제공했으나 거절당했습니다.
- 매수인 측은 바로 다음 날인 2002. 2. 21. 소유권이전등기청구권을 지키려고 처분금지가처분을 신청해 2. 26. 가처분등기가 됐습니다. 종중은 그사이 2. 25. 계약금 배액을 공탁하고 해제를 통지한 뒤 다른 회사에 더 비싸게 팔아 등기까지 넘겼습니다.
- 법원은 중도금 제공이 이행 착수라서 그 뒤의 배액 공탁 해제는 효력이 없다고 봤습니다. 다른 회사 앞으로 넘어간 등기도 가처분등기 뒤에 이루어진 것이라 매수인 측에 맞설 수 없다며 소유권이전등기를 명했습니다(1심 패소, 항소심 승소).
- 판결문: 「처분금지가처분 기입등기 이후에 이루어진 것이어서 가처분채권자(또는 그 권리승계인)인 원고들에게는 대항할 수 없다」
⚖️ 대구고등법원 77나120 (1978. 3. 8.) — ⭕ 매수인 잔금 공탁 후 배액 공탁 → 해제 안 됨
- 원고가 1976. 10. 5. 농지 등을 297만여 원에 사며 계약금 42만여 원을 냈다. 매도인들이 잔금일에 수령을 거절해 원고가 1976. 11. 1. 잔금을 공탁하자, 매도인들은 그 뒤인 11. 8. 계약금을, 그 후 배액을 공탁하며 해제를 주장했다.
- 이 사건에서 법원은 매도인이 해제하려면 상대방이 이행에 착수하기 전에 계약금 배액을 상환해야 하는데, 매수인이 잔금을 공탁해 이행에 착수한 뒤 배액을 공탁했으므로 해제 효력이 없다고 판단했다. 제3자에게 이중매도·가처분이 된 것만으로 이행불능도 아니라고 보아 소유권이전등기를 명했다.
- 판결문: 「매매계약을 해제하려면 상대방이 이행에 착수하기 전에 계약금의 배액을 상환하여야 할 것인 바」
④ 먼저 가처분한 매수인이 이겼다: 이중매매 사건
⚖️ 대법원 92다20163 (1993. 5. 27.) — ⭕ 이중매매로 등기 말소 → 말소 당시 시가 배상
이 사건에서 법원은 가처분등기만으로 곧바로 이행불능이 되지 않고, 제1매수인의 소송이 끝나 등기가 말소될 무렵 이행불능이 되었으므로 그 당시 시가 상당액이 통상손해라고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 12편 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임에서 자세히 봅니다.
⚖️ 대법원 92다51747 (1993. 4. 27.) — ⭕ 중도금 뒤 처남에게 가장매도 → 통정허위표시 무효
이 사건에서 법원은 처남 명의 등기는 이전등기의무를 피하려는 통정 가장매매로 무효라고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 12편 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임에서 자세히 봅니다.
⑤ 집을 받고 싶으면 가처분, 돈을 받고 싶으면 가압류
⚖️ 대법원 99다72460 (2000. 6. 9. · 파기환송) — △ 해약통지 뒤 계약금만큼 가압류 → 확정적 무효 여지
- 매수인 회사가 1994.6.3.부터 9.1.까지 토지거래허가구역 안 토지 19필지를 매수하면서 매수인 위반 시 계약금은 매도인에게 귀속하고 매도인 위반 시 계약금 배액을 지급하기로 약정했다. 매도인들은 1997.5.12. 잔금 미지급을 이유로 해약통지를 하고 계약금은 위약금으로 귀속됐다고 알렸고, 매수인은 1997.10. 계약금과 같은 금액을 청구금액으로 토지 전부를 가압류했다가 이후 소유권이전등기를 청구했다.
- 이 사건에서 법원은 매수인이 처분금지가처분이 아닌 가압류를 택하고 그 청구금액을 계약금에 한정한 점 등을 보면, 해약통고를 받아들여 계약금이라도 회수하려 한 것으로 보여 쌍방이 토지거래허가신청을 하지 않기로 의사를 명백히 해 계약이 확정적 무효가 됐다고 볼 여지가 있다고 판단했다. 그래서 이전등기 청구를 인용한 원심을 파기했다.
- 판결문: 「원고와 피고들 사이에 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정이 있었음에도 원고가 가압류의 청구금액을 계약금에 한정하였던 점 등의 제반 사정을 감안하여 보면」
⚖️ 대법원 95다34095 (1995. 12. 12.) — ❌ 중도금 미지급 해제, 계약금 전액 가압류 → 초과분 배상
- 토지 매수인이 계약이 합의해제됐다며 계약금 420,000,000원 반환을 구하면서 1991.12.9. 매도인 부동산을 가압류했고, 매도인은 같은 금액을 해방공탁했다. 앞선 본안 항소심은 매수인이 유예받은 기일까지 중도금을 내지 않아 계약이 해제됐다고 보면서도 위약금 420,000,000원이 과다하다며 280,000,000원으로 감액해 차액 140,000,000원 반환을 명했고, 매도인은 매매대금 1할 위약금은 거래관행이라며 상고했다가 기각됐다.
- 이 사건에서 법원은 매수인만의 귀책사유로 해제된 점에 비추어 매도인이 위약금 420,000,000원이 부당히 과다한지 대법원 판단을 받아볼 상당한 이유가 있었으므로 강제집행정지 신청이 위법하지 않다고 판단했다. 반대로 매수인은 계약금 전액을 피보전권리로 가압류한 데 과실이 있어, 피보전권리가 없는 280,000,000원에 대한 이자 차액 손해를 배상해야 한다고 보았다.
- 판결문: 「피고로서는 과연 위 금 420,000,000원의 손해배상액의 예정이 부당하게 과다한 것인지에 관한 법률적 평가에 대하여 의문을 갖고 상고를 제기할 만한 상당한 이유가 있다고 할 것이므로」
💬 매도인이 2배를 어떻게 내밀어야 해제가 됐는지는 따로 정리했습니다
⑥ 매도인이 돈을 안 받고 연락을 끊으면
⚖️ 대법원 93다11821 (1993. 6. 25. · 파기환송) — ⭕ 중도금 수령 거절·연락 두절 → 매수인 즉시 해제 가능
- 매수인(원고)은 1991. 7. 7. 토지거래허가 대상 토지를 1억 8,000만 원에 사며 계약금 2,000만 원을 냈다. 중도금일에 9,000만 원을 들고 갔으나 매도인(피고 1)은 주민등록 문제를 들어 수령을 미루고 결국 연락을 끊었고, 원고는 1991. 8. 3. 내용증명으로 해제하고 계약금 반환과 위약금을 청구했다.
- 이 사건에서 법원은 매도인이 중도금 수령을 거절하고 이행하지 않을 뜻을 분명히 했으므로 매수인은 잔금일까지 기다리지 않고 해제할 수 있다고 판단했다. 또 양쪽이 소송에서 ‘계약금을 위약금으로 한다’는 구두 약정을 같은 취지로 진술해 자백이 성립했고, 중개인 진술도 이를 뒷받침하는데 이를 배척한 원심은 잘못이라며 위약금 부분을 파기환송했다.
- 판결문: 「원고와 피고들은 이 사건 매매계약이 체결될 때 계약금을 위약금으로 삼기로 특약이 이루어진 사실에 관하여 서로 일치되는 진술을 함으로써 재판상 자백이 성립되었다고 못 볼 바 아니므로」
📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 매도인이 2배를 실제로 내밀지 않고 해제한다는 말만 했다면 해제가 아니었다(66다699·91다33612). 매수인이 중도금을 제공하거나 공탁해 이행에 착수한 뒤의 배액 공탁도 해제가 되지 않았다(2004다11599·91다25369)
⛔ 선 밖 — 매도인이 먼저 해제 의사를 밝히고 배액 수령 기한을 정해 알린 뒤에 매수인이 이행기 전 일방적으로 넣은 중도금 일부는 해제를 막지 못했다(92다31323)
근거: 대법원 66다699·91다33612·2004다11599·91다25369 · 92다31323
✅ 선 안 — 소유권이전등기청구권을 지키려고 처분금지가처분을 해 둔 매수인은 그 뒤 매도인이 다른 사람에게 넘긴 등기를 이겼다(2003나37862·92다20163). 이중매도와 가처분이 있었다는 것만으로 이행불능도 아니었다(77나120)
⛔ 선 밖 — 가처분이 아니라 계약금만큼 가압류를 한 매수인은 해약 통지를 받아들이고 계약금이라도 돌려받으려 한 것으로 볼 여지가 있었다(99다72460)
근거: 서울고등법원 2003나37862·대법원 92다20163·대구고등법원 77나120 · 대법원 99다72460
✅ 선 안 — 매도인이 중도금을 받지 않고 이행하지 않을 뜻을 분명히 했다면 잔금일까지 기다리지 않고 해제할 수 있었다(93다11821)
⛔ 선 밖 — 목적물에 제3자의 가압류·가처분이 됐다는 사유만으로는 매수인이 계약을 해제할 수 없었다(72다867·2006다84874·94다6529)
근거: 대법원 93다11821 · 72다867·2006다84874·94다6529
판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어
🔀 매도인이 2배를 주고 빠지려 한 경우
⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다
- 매도인이 배액을 실제로 내놓지 않고 해제 의사표시만 했으니 해제가 아니라고 주장해 받아들여졌습니다(66다699).
- 중도금일 한 달여 전 중도금 전액을 자기앞수표로 제공했으니 이미 이행에 착수했다고 주장해 받아들여졌습니다(2004다11599·2003나37862).
- 잔금을 찾아 가서 준비를 알리고 등기서류를 물은 날 이행에 착수했다고 주장해 받아들여졌습니다(93다1114).
🛡️ 매도인 — 통한 방어
- 해제 의사와 배액 수령 기한을 먼저 알린 뒤 매수인이 일방적으로 넣은 중도금은 해제권에 영향이 없다는 주장이 받아들여졌습니다(92다31323).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 시가가 올랐으니 매수인의 기일 전 착수를 막아야 한다는 주장(2004다11599)
- 잔금 준비를 알린 것만으로는 이행 제공이 아니라는 주장, 법원은 착수에는 이행 제공까지 필요 없다고 봤습니다(93다1114)
🔀 매도인이 다른 사람에게 넘긴 경우
⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다
- 처분금지가처분등기 뒤에 넘어간 등기는 가처분채권자에게 대항할 수 없다고 주장해 받아들여졌습니다(2003나37862).
- 중도금까지 받은 매도인이 처남 앞으로 넘긴 등기는 가장매매라며 말소를 구해 받아들여졌습니다(92다51747).
🛡️ 매도인·제3자 — 통한 방어
- 뒤늦게 산 제2매수인은 매도인에게 시가 상당 손해배상을 받았습니다(92다20163).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 제3자에게 팔려 가처분까지 됐으니 이행불능이라는 주장(77나120)
- 배임죄로 처벌됐으니 민사에서 가장매매 무효를 따질 수 없다는 주장(92다51747)
🔀 매수인이 가압류를 한 경우
⚔️ 매도인 — 이렇게 주장했다
- 매수인이 가처분이 아닌 가압류를, 그것도 계약금 금액으로만 했으니 해약을 받아들인 것이라는 주장이 대법원에서 받아들여질 여지가 인정됐습니다(99다72460).
- 매수인이 위약금 감액분만 돌려받을 수 있는데 계약금 전액으로 가압류해 손해를 입었다는 반소가 받아들여졌습니다(95다34095).
🛡️ 매수인 — 통한 방어
판결에서 받아들여진 방어가 없었습니다.
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 계약금 전액이 반환 대상이라며 가압류한 것은 정당하다는 주장(95다34095)
판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나
중개사 책임 — 이 글의 사건들에서 중개사 책임은 다투어지지 않았습니다. 93다1114·93다11821 사건에는 중개인이 계약 자리에 있었고, 93다11821에서는 중개인 진술이 위약금 약정을 뒷받침하는 자료로 쓰였습니다.
변호사 조언 — 소송 중 이중매매가 괜찮은지 물은 매도인 측에 문제없다고 답한 변호사가 매수인들에게 위자료를 배상한 사건이 있었습니다(2016가단20510).
중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.
🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 매수인 | 매도인 | 배액 해제가 무효라며 소유권이전등기 청구 | 2배를 실제로 안 내밀었거나 매수인이 먼저 착수 → 등기 인용(66다699·2004다11599·93다1114) |
| 🙋 매수인 | 법원 | 소유권이전등기청구권을 지키는 처분금지가처분 | 가처분등기 뒤 제3자 등기는 매수인에게 대항 못 함(2003나37862) |
| 🙋 매수인 | 매도인·제3자 | 이중매매 등기 말소 청구 | 통정 가장매매는 무효 → 말소(92다51747) |
| 🙋 매수인 | 법원 | 계약금·위약금 반환채권을 지키는 가압류 | 청구금액이 권리보다 크면 초과분 손해 배상(95다34095), 등기 청구와 함께 쓸 때 해석 주의(99다72460) |
| 🙋 매수인 | 매도인 | 이행거절 해제 후 계약금 반환·위약금 | 계약금 반환 인정, 위약금은 다시 심리(93다11821) |
절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.
판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 매도인이 2배를 실제로 내밀었는지, 말로만 했는지(66다699)
→ 준비할 자료: 해제 통지 내용증명, 공탁서와 공탁통지서 수령일, 매도인과 나눈 문자·통화 녹음
⚖️ 법원이 본 사실 — 내가 언제 이행에 착수했는지(93다1114·2004다11599)
→ 준비할 자료: 잔금·중도금을 찾은 은행 거래내역, 자기앞수표 사본, 수령을 요청한 내용증명과 그 도달일
⚖️ 법원이 본 사실 — 가처분을 언제 신청했고 제3자 등기가 그 뒤인지(2003나37862·92다20163)
→ 준비할 자료: 가처분 신청서·결정문, 가처분등기가 기입된 등기부등본, 제3자 등기 접수일
⚖️ 법원이 본 사실 — 가압류 청구금액이 실제 받을 권리와 맞는지(95다34095·99다72460)
→ 준비할 자료: 계약서의 계약금·위약금 조항, 받은 돈 내역, 가압류 신청서의 청구금액
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로
🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)
- 등기를 받고 싶은 사건에서는 처분금지가처분으로 등기청구권을 지킨 매수인이 다른 사람에게 넘어간 등기를 이겼습니다.
- 계약금만큼만 가압류한 매수인은 계약을 포기한 것으로 읽힐 여지가 있었습니다(99다72460).
🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)
- 2배를 실제로 내밀지 않은 해제 통보는 효력이 없었습니다(66다699).
- 가처분등기 뒤에 다른 사람에게 판 등기는 지켜지지 않았습니다(2003나37862).
🏢 공인중개사
- 계약 자리에 있던 중개인의 진술이 약정 내용을 가르는 자료가 됐습니다(93다11821).
- 중도금·잔금을 주고받은 날짜와 방법을 양쪽에 기록으로 남겨 두세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「민사집행법」 제300조는 다툼의 대상에 관한 가처분을 ‘현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우’에 하도록 정합니다. 등기를 받을 권리를 지키는 처분금지가처분이 여기에 해당합니다.
- 같은 법 제276조는 가압류를 ‘금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권’의 강제집행을 보전하기 위한 절차로 정합니다. 계약금·위약금처럼 돈을 돌려받을 권리를 지키는 절차입니다.
- 「민법」 제565조(해약금)와 제544조(이행지체와 해제)의 문언은 2026년 11월 현재 그대로이며, 가처분·가압류 신청은 대법원 전자소송에서도 할 수 있습니다.
매수인 구제방법, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 매도인이 계약금 2배를 실제로 내밀거나 공탁했는지, 말로만 통보했는지
- 내가 중도금·잔금을 이미 냈거나 제공했는지, 그 날짜를 증명할 자료가 있는지
- 매도인이 해제 의사와 배액 수령 기한을 먼저 알려 왔는지
- 내가 원하는 것이 집(등기)인지 돈(계약금·위약금)인지: 가처분과 가압류 중 무엇이 맞는지
- 가압류를 한다면 청구금액이 계약서상 받을 권리와 맞는지
💬 처분금지가처분·가압류 신청서는 대법원 전자소송에서도 낼 수 있습니다. 신청 전 피보전권리(등기냐 돈이냐)를 먼저 정하세요
📂 같은 쟁점 사례 모음 — 판결문 원문으로 확인한 사건 전부
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 대법원 91다33612 1992. 7. 28. | ⭕ | 원고는 1990. 7. 20. 토지거래허가를 전제로 토지를 3,800만 원에 사며 계약금 450만 원을 냈다 | 배액 안 주고 해약 통보만 → 해제 안 됨 |
| 대법원 91다25369 1991. 10. 11. | ⭕ | 매수인이 중도금 2,300만 원과 잔금 중 1,838만 원을 변제공탁해 둔 뒤, 매도인이 계약금 배액 3,400만 원을 제공했다가 수령을 거절… | 중도금 공탁 뒤 → 배액 공탁해도 해제 안 됨 |
| 부산고등법원 2003나6521 2003. 10. 17. | ⭕ | 원고 회사 등이 2001. 9. 1. 재건축 대상 상가를 1억 7천만 원에 사며 계약금 1,700만 원을 냈다 | 잔금 내밀었는데 거절 후 배액 공탁 → 해제 무효 |
| 서울고등법원 2011나85552 2012. 6. 20. | ⭕ | 매수인(○○회사)은 2009.8.5. ○○건설로부터 부산 해운대 토지를 130억 원에 사며 계약금 13억 원을 지급했고, 계약서에는 매수인 귀… | 인감증명 없이 자동해제 통지 → 계약금 반환 |
| 대법원 67다813 1967. 7. 11. | ⭕ | 매수인(원고)은 1964. 12. 22. 대지와 건물을 175만 원에 사며 계약금 14만 원을 냈고, 매수인 위약 시 계약금 포기, 매도인 위… | 매도인 체납 압류 남아 잔금 거절 → 매수인 위약 아님 |
| 대법원 72다867 1972. 7. 25. | △ | 1970.8.19. 매도인과 매수인 사이에 부동산 매매계약이 체결되어 매수인이 계약금을 지급했는데, 제3자인 회사가 1970.8.29. 그 부… | 가압류 이유로 배액 지급 → 의무 없는 지급, 배상 불가 |
| 대법원 2006다84874 2008. 6. 26. | ⭕ | 매도인(회사)은 2003. 6. 9. 토지를 19억 원에 팔고 계약금 1억 원을 받았는데, 계약서의 위약금 약정은 삭제되어 있었다 | 가압류만으로 배액 지급 → 의무 아닌 호의 지급 |
| 대법원 94다6529 1995. 4. 14. | △ | 분양사는 1989.6.6. 아파트를 대금 18,900,000원에 분양하고 계약금 2,000,000원을 받았으나, 다른 채권자가 1989.5.2… | 가처분만으로 배액 지급 → 의무 없는 지급 |
| 의정부지방법원 2016가단20510 2017. 6. 29. | △ | 매도인은 2011. 3. 2. 부동산을 4,350,000,000원에 팔고 계약금 435,000,000원과 중도금 200,000,000원을 받았… | 소송 중 이중매매 문제없다 조언 → 변호사 배상 |
| 대법원 87다카3101 1988. 5. 10. | ❌ | 매수인과 매도인이 부동산 매매 때 ‘매도인 위약 시 계약금 배액 지불, 매수인 위약 시 계약금 무효·해약’으로 약정했다 | 배액 약정 있으면 → 손해 더 커도 배액까지만 |
⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
매도인이 2배를 실제로 내밀어야 하는지는 4편 배액배상 해제 조건, 중도금을 기일 전에 넣는 문제는 3편 중도금 미리 입금, 무엇이 이행 착수인지는 2편 이행의 착수에 정리했습니다. 중도금 받고 또 판 매도인의 형사 책임은 12편 이중매매, 반대로 매수인이 돈을 안 낼 때 매도인 쪽 대응은 15편 매도인 구제방법, 전체 흐름은 해약금 위약금 차이 총정리에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 매도인이 계약금 2배를 주겠다며 계약 해제를 통보했는데, 이것만으로 계약이 끝났나요?
대법원 66다699는 계약금 배액상환 해제는 의사표시만으로 안 되고 배액을 동시에 상환하거나 적어도 현실로 제공해야 한다고 봤고, 91다33612도 통고만으로는 해제할 수 없다고 봤습니다. 또 매수인이 이미 중도금을 제공하거나 공탁해 이행에 착수했다면 그 뒤 배액을 공탁해도 해제가 되지 않았습니다(2004다11599·91다25369).
Q. 매도인이 다른 사람에게 팔까 봐 걱정되면 가처분과 가압류 중 무엇을 하나요?
민사집행법상 처분금지가처분은 등기를 받을 권리처럼 다툼의 대상을 지키는 절차이고, 가압류는 돈을 받을 권리를 지키는 절차입니다. 서울고등법원 2003나37862는 매수인의 처분금지가처분등기 뒤에 다른 회사로 넘어간 등기가 매수인에게 대항할 수 없다고 봤습니다. 반대로 대법원 99다72460은 매수인이 가처분이 아니라 계약금 금액으로 가압류를 한 사정을 계약을 포기한 것으로 볼 여지가 있는 사정으로 봤습니다.
Q. 가압류를 크게 걸어 두면 손해 볼 일은 없나요?
대법원 95다34095에서 매수인은 계약금 4억 2,000만 원 전액을 내세워 매도인 부동산을 가압류했지만, 본안에서 돌려받을 수 있는 돈은 감액된 위약금과의 차액뿐이었습니다. 법원은 권리가 없는 2억 8,000만 원 부분까지 가압류한 데 매수인의 과실이 있다고 보고, 그 부분 이자 차액 손해를 매도인에게 배상하라고 했습니다.
🔗 해약금·위약금 판례 연재 — 지금 글: ⑨ 입장별 구제방법
- 1편 · 해약금이란? 계약금 포기·배액상환으로 그만두기
- 2편 · 이행의 착수, 중도금 넣으면 왜 해제가 안 되나
- 3편 · 중도금 미리 입금, 잔금일 전 송금이 통할 때
- 4편 · 배액배상 해제 조건, 2배를 들고 가야 한다
- 5편 · 해약금 배제 특약, 계약금 줘도 못 깨게
- 6편 · 부동산 계약 파기 위약금, 특약 없으면 몰수 못 한다
- 7편 · 손해배상액의 예정, 정했으면 그 이상은 못 받는다
- 8편 · 위약금 감액, 10%는 대개 그대로
- 9편 · 위약벌, 법원이 안 깎는 돈
- 10편 · 분양권 포기 계약금·지역주택조합 탈퇴 위약금
- 11편 · 전세·월세 계약 파기 위약금
- 12편 · 이중매매, 중도금 받고 또 팔면 배임
- 14편 · 매수인 구제방법, 매도인이 계약을 깨려 할 때 시점별로 (지금 글)
- 15편 · 매도인 구제방법, 매수인이 돈을 안 낼 때 시점별로
- 총정리 · 해약금 위약금 차이 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
- 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
📚 확인한 자료 (2026년 11월 7일 기준, 국가법령정보센터 원문)
- 「민법」 제565조(해약금) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제544조(이행지체와 해제)·제548조(해제의 효과, 원상회복의무) — 2026.3.17 시행본
- 「민사집행법」 제276조(가압류의 목적)·제300조(가처분의 목적) — 2026.2.1 시행본
- 「민법」 제398조(배상액의 예정) — 2026.3.17 시행본
- 「민법」 제487조(변제공탁의 요건)·제460조(변제제공의 방법) — 2026.3.17 시행본
- 대법원 66다699 (1966. 6. 21.) 판결문 원문
- 대법원 2004다11599 (2006. 2. 10.) 판결문 원문
- 대법원 92다31323 (1993. 1. 19.) 판결문 원문
- 대법원 93다1114 (1993. 5. 25.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2003나37862 (2004. 1. 16.) 판결문 원문
- 대구고등법원 77나120 (1978. 3. 8.) 판결문 원문
- 대법원 92다20163 (1993. 5. 27.) 판결문 원문
- 대법원 92다51747 (1993. 4. 27.) 판결문 원문
- 대법원 99다72460 (2000. 6. 9.) 판결문 원문
- 대법원 95다34095 (1995. 12. 12.) 판결문 원문
- 대법원 93다11821 (1993. 6. 25.) 판결문 원문
- 대법원 91다33612 (1992. 7. 28.) 판결문 원문
- 대법원 91다25369 (1991. 10. 11.) 판결문 원문
- 부산고등법원 2003나6521 (2003. 10. 17.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2011나85552 (2012. 6. 20.) 판결문 원문
- 대법원 67다813 (1967. 7. 11.) 판결문 원문
- 대법원 72다867 (1972. 7. 25.) 판결문 원문
- 대법원 2006다84874 (2008. 6. 26.) 판결문 원문
- 대법원 94다6529 (1995. 4. 14.) 판결문 원문
- 의정부지방법원 2016가단20510 (2017. 6. 29.) 판결문 원문
- 대법원 87다카3101 (1988. 5. 10.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 해약금·위약금·계약금 판결문 원문을 직접 읽고 “비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 7일 기준 법령과 판결문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 구체적인 사건은 변호사와 상담하거나 대한법률구조공단(국번 없이 132)을 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.