가계약 이란? 대금·중도금까지 합의하면 가계약서·문자만으로도 본계약 (대법원 2005다39594·2016다203315)

📌 결론부터: ‘가계약’이라는 이름보다, 무엇까지 합의했는지가 계약 성립을 갈랐다

• 대법원 2005다39594(2006.11.24.): 가계약서에 잔금 시기가 없고 정식계약서도 안 썼지만, 목적물·대금이 특정되고 중도금 지급방법까지 합의돼 매매계약이 성립했다고 봤습니다. 매도인의 배액 해제도 효력이 없었습니다.
• 대법원 2016다203315(2016.5.26.): 매도인이 계약금 받을 계좌번호를 문자로 보내고 계약서에 이의 없이 일정만 조율했다면 대리권을 줬다고 볼 여지가 크다며, ‘증거금일 수 있다’고 본 원심을 파기했습니다.
• 반대로 중개사 문자에 ‘가계약금’으로 적히고 계약서를 따로 쓰기로 예정된 단계는 계약 불성립(전주지법 2021나6726), 소액 가계약은 교섭 우선권 정도(서울북부지법 2025가소314432)로 봤습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ ‘가계약서’나 중개사 문자로 대금·일정을 정하고 돈을 보냈다

☐ 매도인이 계좌번호를 문자로 보내 줘서 송금했다

☐ 계약서 쓰기로 한 날 전에 한쪽이 ‘없던 일로 하자’고 했다

☐ 상대가 ‘그건 가계약이었다’ 또는 ‘이미 계약이 됐다’고 주장한다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 결과 기호는 ‘돈을 보낸 쪽’ 기준이라, 계약 성립이 인정돼 돈을 못 돌려받은 경우(2022가단1642)는 ❌로 표시했습니다. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2005다39594 (2006. 11. 24.) — ⭕ 가계약서에 핵심 조건 있음 → 계약 성립, 배액 해제 불가

• 매수인과 매도인이 부동산 매매 ‘가계약서’를 썼습니다. 가계약서에 잔금 지급시기는 적지 않았고, 그 뒤 정식계약서도 쓰지 않았습니다.
• 계약 자리에서 매수인은 중도금 일부 대신 제3자에게 받을 대여금채권을 매도인에게 넘기기로 했고, 그 채무자도 그 자리에 있었습니다. 나중에 매도인은 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제했다고 주장했습니다.
• 대법원은 계약이 성립하려면 모든 사항이 아니라 ‘본질적 사항이나 중요 사항’에 대한 합의(또는 나중에 특정할 기준·방법)가 있으면 된다고 봤습니다. 이 사건은 매매목적물과 대금이 특정되고 중도금 지급방법까지 합의돼 매매계약이 성립했다는 원심을 그대로 유지했습니다.
• 또 채권 양도로 매수인이 이미 이행에 착수했으므로 매도인의 배액상환 해제도 효력이 없다고 봤습니다. 매수인의 소유권이전등기 청구가 받아들여졌습니다.
• 판결문: 「비록 이 사건 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 그 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도, 위 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었으므로」

⚖️ 대법원 2016다203315 (2016. 5. 26. · 파기환송) — ⭕ 계좌번호 알려준 매도인 → 대리 계약 성립 가능, 파기환송

• 서울에 사는 매도인이 서귀포 토지를 33억 원에 팔려고 지인에게 매수인을 찾아 달라고 했습니다. 2014. 8. 6. 프랑스에 있던 매도인은 지인과 세 차례 통화한 뒤 계약금 받을 계좌번호를 문자로 보냈고, 1,000만 원까지 깎아 줄 수 있다고도 했습니다.
• 다음 날 지인이 대리인으로 32억 9,000만 원 계약서를 쓰고 매수인은 그 계좌로 계약금 3억 3,000만 원을 보냈습니다. 계약서 특약에는 ‘중도금 및 잔금 일정은 매도인과 협의하에 차후 다시 정하기로 한다’고 적혀 있었습니다.
• 매도인은 귀국 뒤 계약서를 받고도 대금과 대리인 표시에는 이의하지 않고 목적물 일부와 중도금만 조율하다가, 8. 12. 해제를 알렸고 배액 상환을 요구받자 ‘대리권을 준 적 없다’고 했습니다.
• 원심(광주고법 2015나719)은 ‘증거금 정도로 받아 둔 것일 수 있다’며 위약금 3억 3,000만 원 청구를 기각했지만, 대법원은 묵시적으로 대리권을 줬다고 볼 여지가 크다며 파기환송했습니다.
• 판결문: 「이 사건 토지를 32억 9,000만 원에 매도하는 계약을 체결할 수 있는 대리권을 수여하였다고 볼 여지가 크다.」

⚖️ 광주고등법원 2015나719 (2015. 12. 23.) — ❌ 대리권 없는 계약 → 3.3억 위약금 기각

• 2016다203315의 원심입니다. 매수인은 계약서 제6조(계약금을 손해배상의 기준으로 본다)를 근거로 위약금 3억 3,000만 원을 청구해 1심에서 이겼습니다.
• 광주고등법원은 위임장·인감증명서 없이 계약했고, 지인은 대금을 절충하는 중개인 역할을 한 것으로 보이며, 세부 사항은 추가 협의가 예정돼 있었다는 이유로 대리권을 인정하지 않고 1심을 취소했습니다.
• 계좌번호를 알려 준 것만으로 계약금 수령과 위약금 약정 의사까지 있었다고 단정하기 어렵다고 봤지만, 이 판단은 대법원에서 파기됐습니다.
• 판결문: 「피고로서는 원고가 이 사건 매매계약을 체결할 의사가 확실하다는 것을 보여주기 위한 증거금을 송금한다면 받아두어도 무방하다는 정도로 생각하였을 가능성도 충분하다」

⚖️ 대법원 2022다225767 (2022. 7. 14. · 파기환송) — ❌ 해약금까지 정한 합의서 → 예약 아닌 본계약

• 2017. 12. 태양광발전사업 허가를 받은 15개 회사와 토지 공유자들이 매수인과 토지 12억 원·회사 주식 12억 원·주민동의 3억 원, 합계 27억 원에 넘기는 ‘합의’를 하고 같은 날 토지 매매계약서(12억 원)도 썼습니다.
• 합의에는 계약금 5억 원, 잔금 70일 이내, ‘잔금 전까지 매도인은 배액 상환·매수인은 계약금 포기로 해제’ 조항과 함께 ‘계약서 세부내용을 작성하며 계약체결을 한다’는 문구가 있었습니다. 원심은 이 문구를 들어 합의를 ‘예약’으로 봤습니다.
• 대법원은 목적물과 대금이 특정되고 잔금 시기와 이행 방법이 정해졌으며 대금의 20%에 가까운 해약금 약정까지 둔 합의는 예약으로 보기 어렵다며 원심을 파기환송했습니다. 문제 된 문구는 서류 절차에 관한 부정확한 표현이라고 봤습니다.
• 판결문: 「이 사건 합의에 대한 해제권을 유보하기 위해 전체 매매대금 27억 원의 20%에 가까운 5억 원의 해약금 약정도 두었다」

⚖️ 전주지방법원 2022가단1642 (2023. 5. 10.) — ❌ 의향서+’토지계약금’ 송금 → 계약 성립, 반환 안 됨

• 토지 소유자는 2017. 5. 23. 회사에 두 필지를 ’11억 1,200만 원 이상에 팔 의향이 있다’는 부동산매각의향서를 줬고, 회사는 7. 31. 출금 메모에 ‘토지계약금’이라고 적어 1억 원을 보냈습니다.
• 8. 7. 소유자는 토지별 대금(3억 50만 원·8억 1,690만 원), 1억 원을 두 토지 계약금(3,000만 원·7,000만 원)으로 충당하는 방법, 매수인 귀책 시 계약금 귀속 등을 제안했고, 회사 측은 8. 9. 이메일로 이를 수락했습니다. 매매계약서에 소유자 서명은 없었습니다.
• 회사가 ‘계약이 안 됐으니 1억 원을 돌려 달라’고 하자, 전주지방법원은 목적물·대금·지급방법이 정해졌고 중개인 없이 직접 교섭했으며 계약서 작성을 조건으로 삼은 정황이 없다며 매매계약이 성립했고 1억 원은 계약금이라고 봤습니다. 반환 청구는 기각됐습니다.
• 판결문: 「원고와 피고 사이에 이 사건 각 토지에 관하여 매매계약이 체결되었고, 원고는 위 매매계약의 계약금으로 1억 원을 지급하였다고 봄이 타당하다.」

⚖️ 전주지방법원 2021나6726 (2022. 4. 21.) — ❌ 계약서 쓰기 전 가계약금 돌려줌 → 배액 안 줘도 됨

• 2020. 12. 8. 매수인 쪽은 중개사에게 받은 매도인 계좌로 1,000만 원을 보냈고, 중개사는 ‘매매가액 2억 3,000만 원, 12. 8. 가계약금 1,000만 원, 12. 12. 계약서 1,000만 원, 중도금 500만 원, 2. 26. 잔금 2억 500만 원’이라는 문자와 12. 12. 계약서 작성 안내 문자를 보냈습니다.
• 계약서 작성 전날 매도인이 계약하지 않겠다고 했고, 12. 12. 매수인 계좌로 1,000만 원을 돌려보냈습니다. 매수인은 대금·일정까지 합의돼 계약이 성립했다며 계약금 2,000만 원의 배액에서 받은 돈을 뺀 3,000만 원(예비적으로 1,000만 원)을 청구했습니다.
• 전주지방법원은 문자에 ‘가계약금’으로 적혀 있고, 중개사는 중개만 위임받았을 뿐 계약 체결 권한이 없었으며, 처음부터 계약서를 따로 쓰기로 예정돼 있었다는 점을 들어 매매계약이 성립하지 않았다고 봤습니다. 1심과 같이 청구를 기각했습니다.
• 판결문: 「이 사건 매매계약 체결에 관한 당사자의 의사는 매매계약서를 작성함으로써 이 사건 매매계약을 성립시키겠다는 의사였다고 보이고」

⚖️ 서울북부지방법원 2025가소314432 (2025. 11. 27.) — △ 소액 가계약금, 협상 결렬 → 원금만 반환

• 매수인이 중개사를 통해 3억 2,500만 원짜리 부동산 매매를 교섭하다 계약금 일부라며 500만 원을 보냈습니다. 계약서 작성일은 ‘2024. 9. 중 협의’였다가 2024. 9. 20.로 정해졌습니다.
• 계약금 지급과 근저당 등 제한물권 상환 방법에서 의견이 맞지 않아 계약이 무산됐고, 매수인은 배액 1,000만 원을, 매도인은 문자로 계약이 이미 성립했으니 몰취할 수 있다고 맞섰습니다.
• 서울북부지방법원은 계약서가 없고, 문자만으로 본질적 사항이 모두 합의됐다고 보기 어려우며, 500만 원은 대금에 비해 매우 적다는 이유로 이를 본계약 전 단계의 ‘가계약’으로 봤습니다. 그 내용은 2024. 9.까지의 교섭 우선권과 성실 교섭 의무 정도라고 했습니다.
• 조건이 맞지 않아 무산된 것은 누구의 채무불이행도 아니라며 몰취도 배액도 인정하지 않고, 가계약 해제에 따른 원상회복으로 500만 원 반환만 명했습니다.
• 판결문: 「통상은 공인중개사가 제공하는 매매계약서에 서명날인을 마쳐야 비로소 구속력 있는 계약이 성립되었다고 인식하는 것이 일반의 거래 관념이라 할 것이다.」

👉 가계약금 반환 판례 보기 >>

⚖️ 창원지방법원진주지원 2013가합532 (2014. 4. 9.) — ❌ 동·호수 지정 계약금 100만 원 → 매매계약 아님

• 기존 수분양자들은 ‘사용승인 전 다른 사람에게 더 유리한 조건으로 분양하면 소급 적용’한다는 특약을 받고 아파트를 분양받았습니다. 분양자는 사용승인 약 1주일 전인 2012. 11. 23. 다른 사람과 동·호수 지정계약을 맺고 계약금 명목으로 100만 원을 받았습니다.
• 기존 수분양자들은 이 지정계약이 사용승인 전의 매매계약이라며 할인분을 청구했지만, 창원지방법원 진주지원은 지정계약서에 분양대금·납부방법·인도 시기 등이 전혀 없고 정할 기준도 없어 매매계약이 아니라고 봤습니다. 분양 직원의 할인 언급도 청약의 유인에 그친다고 했습니다.
• 판결문: 「이 사건 동·호수 지정계약서에는 ○○○동△△△호에 관한 분양대금, 납부방법, 목적물의 인도 및 소유권이전등기 시기 등에 대하여 아무런 기재가 없을 뿐만 아니라」

⚖️ 대법원 2015다34437 (2017. 5. 30.) — ❌ 동·호수 지정계약(100만 원)=분양계약 아님

• 2013가합532와 같은 사건의 상고심입니다. 정식 분양계약은 사용승인 뒤인 2012. 12. 8.에 체결됐고, 지정계약자의 30%가량은 정식계약을 하지 않아 지정계약금을 그대로 돌려받았습니다.
• 대법원은 분양계약이 성립하려면 목적물 외에 분양대금·인도 시기 등 중요 사항(또는 정할 기준)이 합의돼야 하고, 목적물만 특정된 동·호수 지정계약은 나중에 동·호수를 확보하는 의미뿐이라며 상고를 기각했습니다.
• 판결문: 「나중에 분양계약을 체결한 경우 동·호수만을 확보하는 의미가 있을 뿐이다.」

⚖️ 대법원 90다14218 (1991. 2. 12.) — ⭕ 신고 전 매매도 유효 → 가계약 주장 배척

• 1989. 5. 25. 신고구역 토지에 매매계약서를 쓰고 계약금을 받은 매도인이 2~3일 뒤부터 이유 없이 합의해제를 제안했다가 거절당했습니다.
• 매도인은 ‘신고필증을 받는 것을 전제로 한 가계약’이라며 계약금을 공탁하고, 평당 약 48만 원이던 땅을 평당 70만 원에 팔겠다는 신문광고까지 냈습니다.
• 대법원은 신고 전 매매도 유효하고 가계약이나 매매예약이 아니라고 보고, 더 비싸게 팔려고 미리 이행을 거절한 매도인에게 계약금 반환과 손해배상 책임을 인정한 원심을 유지했습니다.
• 판결문: 「이 사건 매매계약이 소론과 같이 당연히 무효라거나 가계약 또는 매매예약에 지나지 않는 것이라고 할 수 없고」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 돈 보낸 쪽이 ‘계약이 성립했다’고 할 때 (상대가 파기)

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 가계약서에 목적물·대금·중도금 지급방법이 적혔으니 매매가 성립했다며 소유권이전등기를 청구했습니다(2005다39594).
• 매도인이 계좌번호를 문자로 보낸 사실, 입금 뒤 ‘귀국하면 계약서 다시 쓰자’는 문자와 통화, 계약서를 받고도 이의하지 않은 정황을 내세웠습니다(2016다203315).
• 중개사 문자에 대금·지급일정이 다 있으니 계약이 성립했다며 계약금 배액을 청구했습니다(2021나6726).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 중개사에게는 중개만 맡겼고 계약 체결 권한은 없었으며, 계약서를 따로 쓰기로 예정돼 있었다는 방어가 받아들여졌습니다(2021나6726).
• 문자만으로 본질적 사항이 합의되지 않았고 500만 원은 대금에 비해 적다는 점이 받아들여졌습니다(2025가소314432).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 잔금 시기가 없고 정식계약서도 안 썼으니 계약이 아니라는 주장(2005다39594)
• 위임장도 없이 전화로 대리권을 줄 리 없다, 계좌번호는 증거금을 받아 두려던 것일 뿐이라는 주장(2016다203315)
• 정식 계약서까지 쓴 뒤 ‘신고필증을 전제로 한 가계약’이었다는 주장(90다14218)

🔀 돈 보낸 쪽이 ‘계약이 안 됐다’고 할 때 (내가 마음을 바꿈)

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 계약서에 매도인 서명이 없으니 계약이 아니라며 1억 원을 부당이득으로 돌려 달라고 했습니다(2022가단1642).
• 동·호수 지정계약도 분양계약이라며 그때 들은 할인 조건을 소급 적용해 달라고 했습니다(2013가합532·2015다34437).

🛡️ 매도인·분양자 — 통한 방어

• 매각의향서로 목적물이 특정됐고, 이메일로 대금·지급방법을 수락했으며, 송금 메모가 ‘토지계약금’이었다는 점이 받아들여졌습니다(2022가단1642).
• 지정계약서에 대금·인도 시기가 없고 지정계약자의 30%가량은 정식계약을 안 해 지정계약금을 돌려받았다는 점이 받아들여졌습니다(2015다34437).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• ‘계약서에 도장이 없으니 계약이 아니다’라는 주장(2022가단1642)
• 합의서에 ‘계약서 세부내용을 작성하며 계약체결을 한다’고 적혀 있으니 예약일 뿐이라는 주장(2022다225767)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

매수인 → 중개사(쟁점이 된 부분) — 중개사 문자로 대금·일정이 오간 사건에서 법원은 ‘중개사는 중개만 위임받았을 뿐 계약 체결 권한이 없다’고 봐 계약 성립을 부정했습니다(2021나6726). 이 사건에서 중개사 책임 자체는 다투어지지 않았습니다.

대리인과 계약할 때 — 위임장·인감증명서 없이 대리인과 거액 계약을 한 사건에서 원심은 대리권을 부정했고(2015나719), 대법원은 매도인의 계좌번호 문자와 이후 태도를 근거로 다시 심리하라고 했습니다(2016다203315). 결론이 심급마다 달라질 만큼 증명이 어려운 부분이었습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 가계약금을 안내할 때 ‘계약서 작성 예정일, 그 전에 깨지면 돈을 어떻게 할지’를 양쪽에 같은 문자로 보내고, 대리인이 오면 위임장·인감증명서와 본인 의사를 확인해 기록해 두는 것.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제29조(기본윤리) — 이 편 사건들에서 중개사 손해배상은 쟁점이 아니었습니다(중개사 책임은 10편)

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 목적물·대금·중도금 지급방법까지 합의했는지(2005다39594·2022가단1642)
→ 준비할 자료: 가계약서·합의서, 대금과 지급일정이 적힌 문자·이메일, 송금 메모(‘계약금’인지 ‘가계약금’인지)

⚖️ 법원이 본 사실 — 상대 본인이 직접 합의했거나 대리인에게 권한을 줬는지(2016다203315·2021나6726)
→ 준비할 자료: 본인이 보낸 계좌번호 문자, 입금 뒤 본인과의 통화·문자, 위임장·인감증명서, 계약서를 받고 이의하지 않은 정황

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약서를 따로 쓰기로 예정돼 있었는지(2021나6726·2025가소314432)
→ 준비할 자료: ‘○일 계약서 작성’ 안내 문자, 계약서 초안을 사진으로 받은 기록, 계약일 협의 문자

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제563조는 매매가 재산권 이전과 대금 지급을 약정하면 효력이 생긴다고만 정하고, 2026년 11월 현재도 ‘가계약’이나 ‘가계약금’을 따로 정한 조문은 없습니다. 그래서 대법원 2005다39594의 ‘본질적 사항·중요 사항 합의’ 기준이 지금도 출발점입니다.
• 「민법」 제565조(해약금)는 ‘계약금, 보증금등의 명목’으로 돈을 주고받은 매매에서 이행 착수 전까지 포기·배액상환으로 해제할 수 있다고 정합니다. 본계약이 성립했는지에 따라 이 조문이 적용되는지가 달라져, 가계약금 반환(2편)과 배액(3편) 문제로 이어집니다.
• 가계약금을 해약금으로 하는 약정은 ‘명백하게’ 인정돼야 한다는 대법원 2022다247187 기준은 2편에서 자세히 봅니다. 몰취 조항이 두루뭉술하면 인정되지 않은 대법원 2007다40765도 같은 흐름입니다.

👉 인터넷등기소에서 등기부로 소유자 확인 >>

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ① 가계약금의 성격·계약 성립

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나 (지금 글)
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)