매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박으려면? 몰취 약정이 명백해야 했다 (대법원 2022다247187·2007다40765)

📌 결론부터: 매도인이 받은 가계약금·계약금을 지킨 사건에는 ‘명백한 약정’이 있었다

• 대법원 2022다247187(2022.9.29.): 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 명백히 인정되지 않으면 보낸 쪽이 스스로 포기해도 몰취되지 않는다고 봤습니다. 반대로 본 대구지법 서부지원 2018가소21928은 그보다 앞선 2018년 소액 판결입니다.
• 매도인이 받은 돈을 지킨 사건에는 ‘매수인 위반 시 계약금 포기’ 특약(대법원 99다48160), ‘토지계약금’ 송금 메모와 대금·지급방법 합의 이메일(전주지법 2022가단1642), 잔금 연기 때 불이익을 감수한 합의(대법원 2018다256023)가 있었습니다.
• 반대로 계약금을 받은 매도인도 묶였습니다. 대법원 2014다231378은 받은 1,000만 원의 2배를 공탁한 해약을 인정하지 않고 위약금 7,700만 원을 인정했습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 집을 내놓았는데 매수인이 가계약금을 먼저 보내겠다고 한다

☐ 가계약금을 받았는데 매수인이 마음을 바꿔 돌려 달라고 한다

☐ 계약서에 ‘위약 시 계약금 포기’ 같은 조항을 넣을지 고민이다

☐ 가계약금을 받은 뒤 더 좋은 조건의 매수인이 나타났다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다. 이 표는 ‘이렇게 하면 이긴다’가 아니라 ‘법원이 구속력을 인정한 조건은 이랬다’는 정리입니다.

⚖️ 대법원 2022다247187 (2022. 9. 29. · 파기환송) — ⭕ 해약금 약정 없으면 포기해도 반환

• 임차인이 정식 임대차계약 전에 임대인 측에 ‘임차보증 가계약금’을 보냈다가 스스로 계약을 포기하고 돌려 달라고 했습니다. 원심은 보낸 쪽이 스스로 포기하면 달리 정함이 없는 한 받은 쪽에 몰취된다며 청구를 배척했습니다.
• 대법원은 ‘보낸 쪽은 포기하고 받은 쪽은 배액을 상환해 계약을 안 하기로 한’ 해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 몰취된다고 볼 수 없다며 원심을 파기환송했습니다.
• 받은 쪽(매도인·임대인)이 볼 점: ‘가계약금은 원래 안 돌려주는 돈’이라는 통념은 근거가 되지 못했습니다. 몰취가 문제 되려면 포기·거절 때 어떻게 하기로 했는지가 양쪽이 확인한 기록으로 남아 있어야 했습니다.
• 판결문: 「당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.」

⚖️ 대구지방법원서부지원 2018가소21928 (2018. 12. 11.) — ❌ 매수인이 포기 → 가계약금 못 돌려받음

• 매수인이 매매대금 2억 7,000만 원, 계약금 10%, 가계약금 300만 원이라는 매도인 제안을 받고 2018. 4. 27. 가계약금 명목으로 300만 원을 송금했다. 이후 매수인이 자기 사정으로 본계약 체결을 포기하고, 결정할 여유를 얻으려고 맡긴 돈이라며 반환을 청구했다.
• 이 사건에서 법원은 가계약금 수수는 특별한 약정이 없으면 매수인에게 본계약 체결 우선권을 주는 대신 매수인이 포기하면 가계약금도 포기하는 의미라고 보았다. 본계약을 스스로 거부한 매수인은 가계약금을 돌려받을 수 없다고 판단했고, 반환 약정이 있었다는 증거도 없었다.
• 판결문: 「본계약의 체결을 스스로 거부한 원고는 가계약금의 반환을 청구할 수 없고」

⚖️ 대법원 2007다40765 (2007. 10. 25. · 파기환송) — ⭕ ‘이의 못함’ 문구만으론 가계약금 몰수 안 돼

• 2005. 5. 30. 매수인 회사(원고)가 매도인 회사(피고 상록개발)와 가계약을 맺고 가계약금 1억 원을 보낸 뒤, 10일 안에 4억 원을 주고 본계약을 하기로 했다. 원고는 6. 10.에야 4억 원을 제공해 기한을 넘겼고, 그 뒤 가계약금 반환 등을 청구했다. 원심은 ‘불이행 시 어떤 이의도 제기할 수 없다’는 조항을 가계약금에 대한 부제소합의로 보고 소를 각하했다.
• 대법원은 ‘어떤 이의도 제기하지 않겠다’는 문구만으로는 매수인이 불이행하면 가계약금 1억 원 반환청구를 포기하기로 하는 위약금 약정이 명백하다고 볼 수 없다고 판단했다. 매도인 위약 조항(2배 배상)이 있다고 매수인 위약금이 당연히 생기는 것도 아니고, 설령 위약금 약정이라도 감액 주장을 미리 막는 약정은 효력이 없다고 보아 파기환송했다.
• 판결문: 「위 규정은 강행법규로서 위 규정에 기한 감액주장을 사전에 배제하는 약정은 허용되지 아니하는바」

⚖️ 대법원 92다23209 (1992. 11. 27. · 파기환송) — ⭕ 위약금 특약 없으면 → 계약금 당연 몰취 안 됨

• 원고가 피고와 전광판 광고대행판매계약 등을 맺고 계약금 4,120만 원을 냈습니다. 부동산 사건은 아니지만 계약금의 성질을 정리한 대법원 판결입니다.
• 원심은 원고 쪽 귀책으로 계약이 해제됐다고 보고 손해배상과 계약금 반환 청구를 모두 배척했습니다. 대법원은 귀책 판단은 유지하면서도, 위약금 특약이 없으면 계약금은 해약금일 뿐이라 귀책 당사자가 낸 계약금도 상대방에게 당연히 귀속되지 않는다며 계약금 반환 부분을 파기했습니다.
• 받은 쪽이 볼 점: 상대가 깼다는 사실만으로 계약금을 가질 수 있는 것이 아니었습니다. 기록상 위약금 특약을 인정할 증거가 없다는 점이 결론을 갈랐습니다.
• 판결문: 「계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속된다고는 할 수 없다 할 것인바」

⚖️ 대법원 99다48160 (1999. 10. 26.) — ❌ 계약금 대신 쓴 보관증도 위약금 물어야

• 1998. 6. 6. 매수인이 아파트를 3억 원에 사며 계약금 3,600만 원, ‘매도인이 위반하면 배액 배상, 매수인이 위반하면 계약금 포기’를 약정했습니다. 매수인은 계약금을 준비하지 못해 연휴가 끝나는 8일 10시쯤 실제로 주기로 하고 계약금 상당 현금보관증을 써 줬습니다.
• 그 뒤 매수인이 계약을 위반하자, 대법원은 계약금 상당액의 위약금 약정이 있었다고 보고 실제로 계약금을 내지 않았어도 약정한 위약금을 지급해야 한다는 원심을 유지했습니다.
• 받은 쪽이 볼 점: 결론을 가른 것은 현금보관증만이 아니라 ‘매수인 위반 시 계약금 포기’라는 위약 특약이 함께 있었다는 점입니다. 반대로 대법원 91다9251은 현금보관증을 받은 매도인도 배액 제공 없이는 해제할 수 없다고 봤습니다.
• 판결문: 「피고가 계약을 위반하였다면 실제로 계약금을 지급하지 않았다 하더라도 약정한 위약금을 지급할 의무가 있다」

⚖️ 전주지방법원 2022가단1642 (2023. 5. 10.) — ❌ 의향서+’토지계약금’ 송금 → 계약 성립, 반환 안 됨

• 토지 소유자(매도인)가 2017. 5. 23. 회사에 ’11억 1,200만 원 이상에 팔 의향이 있다’는 부동산매각의향서를 줬고, 회사는 7. 31. 출금 메모에 ‘토지계약금’이라고 적어 1억 원을 보냈습니다.
• 매도인은 8. 7. 토지별 대금·지급방법과 ‘1억 원 중 3,000만 원·7,000만 원을 두 토지 계약금으로 충당’하는 조건을 제안했고, 회사 측 대리인이 8. 9. 이메일로 수락했습니다. 매매계약서에 매도인 서명은 없었고, 회사는 계약이 성립하지 않았다며 1억 원 반환을 청구했습니다.
• 전주지방법원은 목적물이 특정되고 대금·지급방법이 교섭으로 정해졌으며 ‘토지계약금’으로 보낸 돈의 충당 조건까지 수락했으니 계약서 서명이 없어도 매매계약이 성립했다고 보고 청구를 기각했습니다.
• 받은 쪽이 볼 점: 돈의 성격(‘토지계약금’ 메모)과 대금·지급방법 합의가 글로 남아 있던 것이 결론을 갈랐습니다. 다만 이렇게 계약이 성립하면 매도인도 그 계약에 묶입니다(대법원 2005다39594).
• 판결문: 「원고와 피고 사이에 이 사건 각 토지에 관하여 매매계약이 체결되었고, 원고는 위 매매계약의 계약금으로 1억 원을 지급하였다고 봄이 타당하다.」

⚖️ 대법원 92다41719 (1993. 4. 23.) — ❌ 대금 8% 계약금 몰취→감액 부당

이 사건에서 대법원은 감액 사유로 든 대출 지원 약속 등은 증거가 없고 시가 상승은 참작 사유가 아니며, 부동산 매매에서 대금 10% 정도를 계약금으로 하고 손해배상 예정으로 하는 것이 일반 관행인데 이 사건은 8%에도 못 미친다며 원심을 파기환송했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 7편 위약금 10%, 법원이 깎아 주나에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 2018다256023 (2020. 12. 24. · 파기환송) — ❌ 잔금 연장 ‘못 내면 포기’ 각서 → 자동 실효

• 2015. 8. 28. 매수인 측이 부동산을 15억 원에 사며 계약금 2억 원을 내고 잔금 13억 원은 10. 20.까지 주기로 했습니다. 공동매수인 일부가 잔금을 못 내자 10. 21. 매도인과 ’11. 2.까지 못 내면 계약금 2억 원과 중도금 3억 원을 포기한다’고 합의했고, 끝내 내지 못했습니다.
• 대법원은 ‘잔금을 못 내면 자동 해제’ 약정이 있어도 원칙적으로 매도인이 이행 제공을 해 매수인을 지체에 빠뜨려야 하지만, 매수인이 연장 기일까지 반드시 이행하겠다고 확약하고 불이행 시 실효를 감수한 특별한 사정이 있으면 기일이 지나기만 해도 실효된다고 봤습니다. 이 합의가 그런 경우라며 원심을 파기환송했습니다.
• 받은 쪽이 볼 점: 계약서의 ‘자동 해제’ 문구만으로는 부족했고, 연기를 요청한 매수인이 불이익(대금 1/3인 5억 원 몰취)을 스스로 감수한 합의 내용과 경위가 결론을 갈랐습니다.
• 판결문: 「불이행 자체만으로 제1차 매매계약이 실효되는 것을 감수하겠다는 의사를 가지고 이 사건 합의를 한 것으로 보인다.」

👉 가계약금 문자 예시 보기 >>

⚖️ 대법원 2015다229006 (2015. 12. 10.) — ❌ 계약금 1천만 내고 버팀 → 매도인 해제 인정

이 사건에서 법원은 매수인이 잔금을 준비하지 못해 등기서류를 받을 준비가 안 된 경우 매도인도 그에 상응하는 이행 준비만 하면 되고, 앞서 한 이행 제공의 효력은 준비 상태가 바뀌지 않은 상당 기간 유지된다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)에서 자세히 봅니다.

⚖️ 대법원 2014다231378 (2015. 4. 23.) — ⭕ 일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨

• 2013. 3. 25. 서초구 아파트 11억 원 매매에서 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 당일 들어왔습니다. 매도인은 다음 날 중개사에게 해제를 통보하고 계좌를 닫은 뒤, 받은 돈의 2배인 2,000만 원을 공탁하고 해약을 통고했습니다.
• 대법원은 해약금 기준은 실제 받은 돈이 아니라 약정 계약금이라며 해제를 인정하지 않았습니다. 매도인의 이행거절로 매수인의 해제가 적법하다고 보고, 1,000만 원 반환과 위약금 7,700만 원(1억 1,000만 원의 70%)을 인정했습니다.
• 받은 쪽이 볼 점: 계약금을 받는 순간 매수인만 묶이는 것이 아니었습니다. 더 좋은 조건이 와도 받은 돈 일부의 2배로는 빠질 수 없었습니다.
• 판결문: 「그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다.」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 매수인이 마음을 바꿔 돌려 달라고 할 때

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 해약금 약정이 명백하지 않았으니 스스로 포기했어도 가계약금을 돌려 달라고 청구했습니다(2022다247187).
• 가계약서의 ‘어떤 이의도 제기할 수 없다’ 문구는 가계약금 포기 약정이 아니라며 1억 원 반환을 청구했습니다(2007다40765).
• 매매계약서에 매도인 서명이 없으니 계약이 성립하지 않았다며 1억 원 반환을 청구했습니다(2022가단1642).
• 위약금 특약이 없으니 귀책이 있어도 낸 계약금은 원상회복으로 돌려 달라고 했습니다(92다23209).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 의향서로 목적물이 특정됐고, 송금 메모가 ‘토지계약금’이었으며, 대리인이 이메일로 대금·지급방법을 수락했다는 점이 받아들여졌습니다(2022가단1642).
• ‘매수인 위반 시 계약금 포기’ 특약과 현금보관증을 근거로 한 위약금 청구가 받아들여졌습니다(99다48160).
• 대금 8%에도 못 미치는 계약금 몰취는 과다하지 않다는 주장이 받아들여졌습니다(92다41719).
• 잔금 연기 때 매수인이 ‘못 내면 포기’를 감수했으니 기일 도과로 실효됐다는 주장이 받아들여졌습니다(2018다256023).
• 가계약금은 매수인에게 우선 계약권을 준 대가라는 방어가 2018년 소액 판결에서 받아들여졌습니다(2018가소21928 — 대법원 2022다247187 이전).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 보낸 쪽이 스스로 포기하면 달리 정함이 없는 한 몰취된다는 주장(2022다247187, 대법원이 배척)
• ‘이의 제기 못함’ 문구가 가계약금 포기라는 주장, 감액 주장을 미리 배제했다는 주장(2007다40765)
• 귀책이 있는 쪽이 낸 계약금은 돌려줄 필요가 없다는 주장(92다23209)

🔀 매도인인 내가 사정이 생겨(더 좋은 조건이 와서) 빠지고 싶을 때

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 매도인이 받은 1,000만 원의 2배만 공탁하고 계좌를 닫은 것은 이행거절이라며 계약을 해제하고 원상회복과 위약금을 청구했습니다(2014다231378).
• 계약금 대신 현금보관증을 써 줬어도 계약금을 낸 것과 같으니 배액 제공 없는 해제는 무효라며 소유권이전을 청구했습니다(91다9251).
• 매도인이 계좌번호를 문자로 보내고 계약서 내용에 이의가 없었으니 대리 계약이 성립했다며 배액을 청구했습니다(2016다203315).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 계약금 기준 손해배상 예정액이 과다하다는 주장은 받아들여져 1억 1,000만 원이 7,700만 원(70%)으로 줄었습니다(2014다231378).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 받은 돈의 2배만 공탁하면 해제된다는 주장(2014다231378)
• 계약금이 실제로 들어오지 않았으니 배액 없이 해제할 수 있다는 주장(91다9251)
• 전화로 위임장도 없이 대리권을 줄 리 없다는 주장(2016다203315)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

중개사와 매도인 — 이 편의 사건들에서 매도인이 중개사 책임을 직접 다투지는 않았습니다. 다만 2014다231378에서는 매도인이 해제 통보를 중개사에게 했고, 이후 분쟁의 출발점은 ‘약정 계약금이 얼마인지’였습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 가계약금을 받기 전 매수인 포기 시 귀속 여부, 매도인 거절 시 배액 여부, 약정 계약금 총액을 양쪽에 같은 문자로 보내 확인받는 것. 대법원 2022다247187 기준에서는 이 기록이 ‘해약금 약정이 명백한지’를 가르는 자료가 됩니다.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제29조(기본윤리) — 가계약금 조건 안내는 판례가 직접 의무로 정한 것은 아니며, 분쟁 예방 차원

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 가계약금을 해약금(포기 시 귀속·거절 시 배액)으로 하기로 한 약정이 명백했는지(2022다247187)
→ 준비할 자료: 가계약금을 받기 전후 문자·카톡 원본, 중개사 안내 문자, 매수인의 ‘확인’ 답장

⚖️ 법원이 본 사실 — 계약금을 위약금으로 하기로 한 특약이 있었는지(99다48160·92다23209)
→ 준비할 자료: 계약서의 위약 조항 전문, 현금보관증 원본, 지급하기로 한 날짜

⚖️ 법원이 본 사실 — 잔금 연기 때 매수인이 불이익을 감수하기로 했는지(2018다256023)
→ 준비할 자료: 잔금 연장 합의서·각서, 연기를 요청한 문자, 최고서·해제 통보 내용증명(2015다229006)

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제565조는 계약금을 받은 쪽은 그 배액을, 준 쪽은 계약금을 포기하고 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’ 해제할 수 있다고 정합니다. 2026년 11월 현재 가계약금을 따로 정한 조문은 없어, ‘해약금 약정이 명백해야 한다’는 대법원 2022다247187이 기준입니다.
• 계약금을 위약금으로 하려면 특약이 필요했고(92다23209), 「민법」 제398조 제4항에 따라 위약금 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 같은 조 제2항으로 법원이 과다한 예정액을 줄일 수 있지만, 대금 10% 안팎의 계약금은 거래관행으로 본 사례가 있습니다(92다41719).
• 「민법」 제105조에 따라 당사자가 따로 정한 내용이 임의규정보다 우선하므로, 양쪽이 무엇을 정했는지 기록이 남아 있느냐가 결론을 갈랐습니다. 다만 감액을 미리 막는 약정은 허용되지 않았습니다(2007다40765).

👉 인터넷우체국에서 내용증명 보내기 >>

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

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• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기 (지금 글)
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• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
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