가장임차인 사기죄, 배당받으면 다 사기일까 — 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 임차인은 무죄 취지, 가장채권 배당은 유죄 (대법원 2003도6412·2010도12732)

📌 결론부터: 허위 계약서로 돈이나 지위를 얻으면 사기, 진짜 임차인의 배당은 사기가 아니었다

• 대법원 2010도12732(2012.5.24.): 허위 임대차계약서로 임차권등기명령을 신청하면 그때 소송사기의 실행에 착수한 것이라며 무죄 원심을 파기했습니다.
• 대전지법 공주지원 2008고단137 → 대전지법 2008노2071: 통정허위 임대차로 만든 보증금채권으로 71,162,350원을 배당받은 것은 사기로 유죄가 유지됐습니다.
• 대법원 2003도6412(2004.7.22.): 공사대금·대여금을 보증금으로 돌렸어도 실제로 살고 전입·확정일자를 갖춘 진정한 임차인이 배당받은 것은 사기가 아니라며 유죄 원심을 파기했습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 가장임차인이 배당을 받아 가 형사 고소를 생각하고 있다

☐ 빌려준 돈을 보증금으로 돌려 계약했는데 사기라는 말을 들었다

☐ 가족 명의 임대차로 보증금 반환소송을 냈다가 소송사기로 고소당했다

☐ 허위 임대차로 강제집행을 피하거나 대출을 받은 사건의 판결이 궁금하다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

❌ 유죄 쪽(허위 임대차 인정) · △ 파기환송(괄호에 어느 쪽 취지인지 표시). 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2010도12732 (2012.05.24.) — △ (원심) 무죄 → 대법원 파기환송: 임차권등기명령 신청은 소송사기 실행의 착수

• 피고인은 부동산중개업 동업자와 사업자등록을 하려고 임대차계약서를 썼을 뿐, 그 건물을 실제로 빌리지 않았다.
• 그런데 2007. 1. 31.경 회사 명의로 보증금 300만 원에 빌렸다며 상가건물 임차권등기명령을 신청해 2007. 2. 2. 결정을 받았다.
• 원심은 허위 계약이라 아무 권리도 얻지 못했고, 처분행위나 실행의 착수도 없다며 무죄로 봤다.
• 대법원: 재산상 이익은 법률상 무효여도 겉으로 얻으면 충분하다. 통정허위 임대차에 따른 임차권등기도 말소될 때까지는 겉으로 우선변제권 있는 임차인 지위를 준다.
• 임차권등기명령은 상대방의 처분행위를 대신하는 것이어서, 허위 계약서를 내 신청하면 그때 소송사기의 실행에 착수한 것이라며 파기했다. 경매 배당 전 단계에서도 문제가 된 사건이다.
• 판결문: 「그 이익 취득이 법률상 무효라 하여도 외형상 취득한 것이면 족한 것이다」

⚖️ 대전지방법원 공주지원 2008고단137 (2008.08.08.) — ❌ 사기 유죄(징역 6월, 집행유예 2년) · 유가증권위조 등은 무죄

• 회사를 운영하던 피고인은 다른 사람(공소외 1)의 부탁과 위임으로 새 회사 설립을 주도했다. 그 뒤 자신이 임대인으로 건물 2층 등을 그 회사에 보증금 2억 원·월 100만 원으로 빌려준다는 계약서를 나중에 만들고, 그 보증금채권으로 약속어음 공정증서를 받았다.
• 이것으로 다른 채권자가 경매 중이던 그 회사 버스 3대에 2003. 2. 28. 유체동산경매를 신청해, 배당액 89,875,560원 중 71,162,350원을 받았다.
• 법원이 본 사정: 회사 설립 때 사업장을 ‘자가’로 적어 임대차가 필요 없었음, 계약서 사후 작성, 보증금·월세가 시세와 맞지 않음, 보증금을 어음으로만 주고받음, 목적물을 실제로 제공한 적 없음.
• 법원: 임대차는 통정허위표시이고 보증금채권은 가장채권이라 배당금 편취 사기다. 판결은 피고인이 공소외 1 등의 행위로 입은 손해를 메우려는 의도였다고 봤다. 어음·위임장은 공소외 1의 승낙이나 포괄 위임 아래 작성돼 위조·불실기재는 무죄였다.
• 배당받은 돈 전액을 공탁한 점 등이 참작돼 집행유예가 됐다. 임차인이 아니라 임대인 쪽이 허위 임대차를 만든 변형 사례다.
• 판결문: 「통정허위표시에 의하여 형식적으로만 체결된 것이고 그에 터잡은 임대보증금지급채권은 가장채권이라 할 것이므로」

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⚖️ 대전지방법원 2008노2071 (2008.12.12.) — ❌ 피고인·검사 항소 모두 기각 — 가장채권 배당 사기 유죄 유지

• 위 1심(대전지법 공주지원 2008고단137)에 피고인과 검사가 모두 항소했다.
• 항소심: 피고인과 회사 사이 임대차는 통정허위표시이고, 그에 터잡은 보증금채권은 가장채권이라는 원심 판단이 옳다. 배당받은 사기는 유죄로 유지했다.
• 위조·불실기재 무죄도 유지했다. 녹취서상 공소외 1도 보증금을 알고 있었고 피고인을 위조로 고소한 적이 없으며, 통정허위표시라도 합의 자체는 진실하다는 이유였다.
• 이의로 공탁된 18,692,750원을 받으려 한 부분은 따로 사기미수가 되지 않는다는 판단도 그대로 뒀다. 판결문에 형량은 따로 나오지 않는다.
• 판결문: 「이 사건 임대차계약은 통정허위표시에 해당하고, 그에 터잡은 임재차보증금지급채권은 가장채권에 해당함을」

⚖️ 대법원 2003도6412 (2004.07.22.) — △ (원심) 사기 유죄 → 대법원 파기환송: 진정한 임차인의 배당은 사기 아님

• 철근공사업자인 임차인(피고인 2)은 건물주에게 공사대금 약 1,050만 원이 있었고, 매형이 건물주에게 빌려준 3,000만 원도 받을 권한을 위임받았다.
• 1998. 5.경 두 채권을 합친 4,050만 원을 보증금으로 하는 계약서를 1998. 3. 28.자로 소급해 썼다. 1998. 7. 30.경부터 어머니와 입주해 다음 달 전입신고, 12. 26. 확정일자를 받고 낙찰 뒤 2000. 6.경까지 살았다.
• 경매에서 10,085,952원을 배당받았고, 원심은 보증금을 실제로 내지 않았다며 사기 유죄로 봤다.
• 대법원: 계약서 작성 때 경매신청이 없었고, 채권을 보증금으로 돌리기로 한 합의에 따른 진정한 임대차이며 실제 입주·전입·확정일자를 갖췄다. 허위 계약서를 조작한 사안과 달리 진정한 임차인이다.
• 배당은 보증금반환채권을 실행한 것일 뿐이라 기망이나 편취의 범의가 없다며 파기했다. 빌려준 돈을 보증금으로 돌린 경우 민사 판단은 4편에서 다룬다.
• 판결문: 「전혀 아무런 권리도 없으면서 허위의 임대차계약서를 조작한 사안과 달리 피고인 2는 진정한 임차인이라고 할 것이므로」

⚖️ 대법원 2002도5190 (2002.12.10.) — △ (원심) 소송사기 미수 유죄 → 대법원 파기환송: 실제 거주한 장모 임차인

• 빌라 신축회사 대표인 피고인은 303호를 친구에게 1억 8천만 원에 팔고 잔금 6천만 원을 못 받자, 담보조로 장모를 임차인(전세보증금 6천만 원)으로 하는 계약을 맺고 1998. 3. 6. 전입·확정일자를 받게 했다.
• 장모 부부는 실제로 입주해 관리비도 냈다. 1998. 9.경부터는 친구 가족이 들어와 살았고, 장모는 방 한 칸에 짐을 두고 가끔 자는 형태가 됐다.
• 2000. 10. 16. 경매로 낙찰되자 장모가 낙찰자를 상대로 6천만 원 반환소송을 냈고, 원심은 계속 살지 않았다며 소송사기 미수 유죄로 봤다.
• 대법원: 소송사기는 주장이 객관적으로 명백히 허위이거나 증거를 조작한 경우가 아니면 쉽게 유죄로 보면 안 된다. 실제로 1998. 3.~9. 살았고 그 뒤에도 방 한 칸에 짐을 두고 점유를 이어 왔다.
• 제출한 사실확인서도 점유 정황을 다소 과장한 데 불과하다며 파기했다.
• 판결문: 「전혀 실체도 없는 임대차계약의 외관을 형식적으로만 작출해 낸 탈법을 시도한 것이 아님은 분명하다고 할 것이며」

⚖️ 대법원 2007도4585 (2008.04.24.) — △ (원심) 무죄 → 대법원 파기환송(유죄 취지): 허위 전세보증금채무 6억 원 — 최종 결과는 이 판결문에 없음

• 피고인은 공사대금채권자의 강제집행을 피하려고, 자기 소유 상가에 관해 허위로 전세보증금반환채무 6억 원을 부담했다.
• 원심은 시가 43억 1,800만 원에서 근저당 채무 24억 9,000만 원과 허위채무 6억 원을 빼도 12억 2,800만 원이 남아 공사대금채권 7억 1,630만 원보다 많으니 채권자를 해할 위험이 없다며 무죄로 봤다.
• 대법원: 강제집행면탈죄는 위태범이라, 강제집행을 받을 우려가 있는 상태에서 면탈 목적으로 허위채무를 부담하면 특별한 사정이 없는 한 위험이 있다. 다른 재산이 약간 있어도 마찬가지다.
• 시가는 경매 때 떨어질 수 있고 피담보채권도 늘 수 있으며, 진정한 임차인들에 대한 보증금채무 1억 9천만 원이 계산에서 빠졌다며 파기했다.
• 판결문: 「채무자에게 약간의 다른 재산이 있다 하여 채권자를 해할 우려가 없다고 할 수 없다」

⚖️ 울산지방법원 2023고단3100 (2024.05.30.) — ❌ 허위 임대인·임차인 세운 전세대출 사기 유죄(징역 10월~1년 6월, 벌금 500만 원)

• 일당은 매매가와 전세가가 비슷한 아파트를 사서 2020. 5. 20. 명의를 빌려준 사람(피고인 3) 앞으로 등기했다.
• 실체 없는 회사 재직서류를 꾸민 허위 임차인과 허위 계약서를 써, 2020. 5. 22. 은행에서 전세대출 1억 5,200만 원을 받았다.
• 은행의 실거주 확인(2020. 6. 1.)을 통과한 직후 허위 임차인을 전출시켜 은행의 우선변제권을 없앴다. 이후 사채업자에게 1억 3,000만 원을 빌리며 최우선 근저당을 설정해 주고 갚지 않아 임의경매로 넘어갔다.
• 법원: 허위 계약서·허위 재직서류로 대출금을 받은 것은 사기다. 다만 재직 여부를 속인 것과 실거주 확인 때 거짓 확인한 것은 사기에 흡수돼 업무방해는 따로 성립하지 않는다고 봤다.
• 가장임차인이 배당을 노린 사건이 아니라, 허위 임대차로 대출을 받고 전출해 은행 담보를 없앤 반대 방향 사건이다.
• 판결문: 「피고인 4, 피고인 5를 이 사건 아파트에서 전출하게 하여 주택임대차보호법의 대항력을 상실시켜」

⚖️ 서울중앙지방법원 2016고합510 (2016.11.04.) — ❌ 무상거주 확인서·임대차계약서 위조 대출사기 유죄(징역 3년~7년)

• 피고인 1은 2014. 9. 건물을 담보로 저축은행에서 30억 원을 빌리며 무상거주자·월세 임차인만 있는 것처럼 위조한 무상거주 확인서와 계약서를 냈다. 실제 반전세·전세 보증금은 6억 2,000만 원이었다.
• 2015. 8.에는 67억 원 매매를 꾸며 보증금이 3억 7,500만 원인 것처럼 계약서 27장을 위조해 다른 저축은행 2곳에서 42억 원을 빌렸다. 실제 보증금은 23억 6,300만 원이었다.
• 법원: 위조 서류 제출이 담보가치 평가에 영향이 없었더라도, 절차적 완결성·차주의 도덕성 등 대출 결정 요소를 속인 기망행위라 사기다.
• 진짜 임차인을 숨기려고 임대인이 확인서를 위조한 사건으로, 무상거주 확인서의 신빙성 문제와 함께 9편에서도 언급한다.
• 판결문: 「무상거주 확인서와 임대차계약서를 위조하여 제출하였고」

⚔️ 깨는 법 (낙찰자·채권자 쪽) — 판결에서 법원이 받아들인 사정

• 임대차가 필요 없었던 사정: 회사 설립 때 사업장을 ‘자가’로 적음, 목적물을 실제로 제공한 적 없음(대전지법 공주지원 2008고단137).
• 계약서가 나중에 만들어졌고 보증금·월세가 시세와 맞지 않으며 보증금을 어음으로만 주고받은 사정(같은 사건, 항소심 대전지법 2008노2071에서 유지).
• 사업자등록용으로만 쓴 계약서를 법원에 내 임차권등기명령을 받은 사정 — 신청 자체가 소송사기의 착수(대법원 2010도12732).
• 강제집행을 받을 우려가 있는 상태에서 허위 전세채무를 진 사정 — 다른 재산이 조금 있어도 위험이 있다고 봤습니다(대법원 2007도4585).
• 경매개시결정 뒤에 만든 계약서로 배당요구한 사건에서도, 대법원은 ‘어차피 우선변제권이 없다’는 무죄 논리를 받아들이지 않았습니다(대법원 2022도3103, 16편).

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 방어하는 법 (임차인 쪽) — 통한 사정과 안 통한 사정

• 통한 사정: 계약서 작성 때 경매신청이 없었고, 공사대금·대여금을 보증금으로 돌리기로 한 합의가 있었으며, 실제 입주·전입·확정일자를 갖춘 점(대법원 2003도6412). 계약서를 소급해 쓴 점만으로 사기가 되지 않았습니다.
• 통한 사정: 실제로 입주해 관리비를 냈고, 다른 가족이 들어온 뒤에도 방 한 칸에 짐을 두고 점유를 이어 온 점. 사실확인서가 다소 과장됐어도 증거 조작은 아니라고 봤습니다(대법원 2002도5190).
• 안 통한 사정: ‘허위 계약이라 법률상 아무 권리도 못 얻었다’ — 겉으로라도 우선변제권 있는 지위를 얻으면 재산상 이익이라고 했습니다(대법원 2010도12732).
• 안 통한 사정: ‘실제 배당요구를 하지 않았다’, ‘재산이 더 있었다’ — 강제집행면탈죄는 위험만 있으면 된다고 했습니다(대법원 88도343·2007도4585).

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 진짜 임차인이라도 증거가 없으면 질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 진정한 임대차였다 — 경매 전에 맺은 합의, 실제 입주·전입·확정일자(대법원 2003도6412·2002도5190)
→ 준비할 자료: 채권을 보증금으로 돌린 합의 내용(특약), 공사대금·대여금 자료, 관리비 납부·거주 자료, 전입·확정일자

⚖️ 법원이 본 사실 — 임대차가 허위였다 — 사후 작성, 시세와 다른 조건, 목적물 미제공(대전지법 공주지원 2008고단137)
→ 준비할 자료: 사업자등록 서류(자가 표시 등), 계약서·어음 작성 시점, 시세 자료, 실제 사용 여부

⚖️ 법원이 본 사실 — 허위 서류가 법원·은행 절차에 쓰였다(대법원 2010도12732, 울산지법 2023고단3100)
→ 준비할 자료: 임차권등기명령 신청서, 배당요구서, 대출 서류·실거주 확인서, 전출 시점

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 「형법」 제347조(사기)·제327조(강제집행면탈)가 적용 조문입니다. 대법원은 허위 임대차로 겉으로라도 우선변제권 있는 지위를 얻으면 재산상 이익이라고 봤습니다(대법원 2010도12732).
• 대법원 2022도3103(2025.1.9.)은 경매개시결정등기 뒤에 대항요건·확정일자를 갖췄어도 우선변제권이 없다고 단정할 수 없다며, 이를 전제로 한 사기미수 무죄를 파기했습니다.
• 반대로 진짜 임대차가 있었다면 배당은 권리 실행이라는 것이 대법원 판단입니다(대법원 2003도6412). 민사로 가장임차인인지 다투는 것과 형사 유죄는 별개로 판단되니, 고소 전에 변호사와 상의하는 것이 안전합니다.

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🔗 경매 가장임차인 판례 연재 — ⑥ 형사 — 경매방해·사기

• 16편 · 경매방해죄 (허위 임차권 신고)
• 17편 · 가장임차인 사기죄 (사기·소송사기·강제집행면탈) (지금 글)
• 총정리 · 경매 가장임차인 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
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