1세대1주택 비과세는 결국 법 조문 몇 개로 정해집니다. 이 페이지는 소득세법 제89조에서 출발해 ① 1세대 ② 1주택 ③ 2년 보유·거주 ④ 12억 원의 요건과, 요건을 풀어 주는 예외(시행령 제155조 일시적 2주택·상속·동거봉양·혼인 합가 등)를 법 구조 그대로 나무처럼 펼친 법령 지도입니다. 칸마다 조문 요지와 함께 제도를 설명한 글, 실제로 다툰 판례 글, 판례 지도의 같은 조문 폴더를 이어 두었습니다.
🧭 이렇게 보세요
① 맨 위 1세대1주택 비과세에서 네 가지 요건을 먼저 확인합니다.
② 내 상황이 걸리는 요건을 찾아 원칙(기본 요건)과 예외(풀어 주는 특례)를 봅니다. 집이 2채라면 ② 1주택 아래 예외: 2주택이어도 1주택으로 보는 경우부터 보세요.
③ 📘 원칙 글로 제도를 읽고, ⚖️ 판례 글과 🗂️ 판례 지도로 실제로 어떻게 판단됐는지 확인합니다.
법령 기준일: 2026년 10월 1일 시행 소득세법 시행령. 개정이 있으면 이 지도를 고칩니다. 칸마다 연혁·부칙(언제 산 집부터 적용되나)은 이어서 채웁니다.
① 1세대가 ② 양도일 현재 국내에 1주택을 ③ 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 거주)하고 ④ 양도가액 12억 원 이하이면 양도세를 매기지 않습니다. 12억 원을 넘으면 넘는 부분만 과세합니다.
거주자와 배우자, 그리고 같은 주소에서 생계를 같이하는 직계존비속(그 배우자 포함)·형제자매가 한 세대입니다. 법률상 이혼했어도 생계를 같이하는 등 사실상 이혼으로 보기 어려우면 배우자로 봅니다. 취학·질병 요양·근무·사업상 형편으로 잠시 떠난 가족도 포함합니다.
① 30세 이상 ② 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ③ 기준 중위소득을 12개월로 환산한 금액의 40% 수준 이상 소득으로 독립된 생계를 유지하는 경우(미성년자는 원칙적으로 제외)에는 배우자가 없어도 1세대로 봅니다.
양도일 현재 국내에 주택이 1채여야 합니다. 무엇을 주택으로 세는지, 2채인데도 1채로 봐 주는 경우가 무엇인지가 핵심입니다.
허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 사실상 주거용으로 쓰는 건물이 주택입니다. 용도가 분명하지 않으면 공부상 용도를 따릅니다. 주거용 오피스텔·근생빌라·무허가 주택도 주택 수에 들어갈 수 있습니다.
상가주택은 주택 면적이 주택 외 면적보다 크면 전부 주택, 같거나 작으면 주택 부분만 주택입니다. 다가구주택은 통째로 한 번에 팔면 하나의 주택입니다. 주택에 딸린 땅은 정착면적의 3배·5배·10배(지역별)까지만 비과세 대상입니다.
주택과 조합원입주권 또는 분양권을 함께 가진 1세대가 주택을 팔면 원칙적으로 1세대1주택 비과세를 적용하지 않습니다. 다만 재건축 기간에 살 집을 사는 경우 등 예외가 있습니다.
다른 주택을 대체취득하거나 상속·동거봉양·혼인 등으로 2주택 이상이 된 경우 대통령령이 정하는 주택은 1세대1주택으로 봅니다. 이때도 파는 집 자체는 2년 보유(조정지역 취득이면 2년 거주)와 12억 원 요건을 따로 채워야 합니다.
종전 주택을 산 지 1년 지나 새 집을 사고, 새 집을 산 날부터 3년(종전·신규 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 기한 안에 못 팔아도 경매·공매 등 사유가 있으면 인정되고, 공공기관 이전 직원은 5년입니다.
상속받은 주택과 상속개시 당시 보유한 일반주택을 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 피상속인이 여러 채면 소유기간·거주기간 순으로 정한 선순위 1채만 상속주택입니다. 협의분할 등기 전이면 법정상속분으로 봅니다.
상속개시 당시 상속인과 피상속인이 1세대였다면, 60세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합치기 전부터 가지고 있던 주택만 상속주택으로 봅니다.
공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택으로 보고, 나머지 소수지분자가 다른 주택을 팔 때는 주택 수에서 뺍니다. 지분이 같으면 그 집에 사는 사람, 그다음 최연장자 순입니다.
1주택자가 1주택을 가진 60세 이상 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 한 분만 60세 이상이어도 되는 등 예외 있음)을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 되면, 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1주택으로 봅니다.
1주택자끼리 혼인해 2주택이 되거나, 1주택을 가진 60세 이상 직계존속을 모시는 무주택자가 1주택자와 혼인해 2주택이 되면 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1주택으로 봅니다.
지정·등록 문화유산 주택과 일반주택을 가진 경우, 그리고 취학·근무·질병 요양 등 부득이한 사유로 산 수도권 밖 주택과 일반주택을 가진 경우(사유 해소일부터 3년 안 양도)에는 일반주택을 팔 때 1주택으로 봅니다.
수도권 밖 읍(도시지역 제외)·면의 상속주택(피상속인 5년 이상 거주), 이농주택, 귀농주택과 일반주택을 가진 경우 일반주택을 팔 때 1주택으로 봅니다. 귀농주택은 대지 660㎡ 이내, 3년 영농·거주 등 요건이 따로 있습니다.
장기임대주택(등록·임대료 5% 이하 등)과 거주주택 1채를 가진 1세대가 보유기간 중 2년 이상 산 거주주택을 팔면 1주택으로 봅니다. 등록이 말소되면 말소 뒤 5년 안에 팔아야 합니다.
보유기간 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지로 봅니다. 재건축 멸실 주택, 비거주자 전환, 같은 세대 상속은 기간을 통산합니다.
건설임대주택 5년 거주 후 분양, 수용, 해외이주·1년 이상 국외 취학·근무로 세대전원 출국(출국 후 2년 안 양도), 1년 이상 산 집을 취학·근무·질병 요양 등 부득이한 사유로 파는 경우에는 보유·거주기간 제한을 받지 않습니다. 조정대상지역 공고 전 무주택자가 계약금을 낸 집은 거주기간만 면제됩니다.
주택과 딸린 땅의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억 원을 넘는 고가주택은 비과세에서 빠지고, 12억 원을 넘는 부분의 양도차익만 과세합니다.
비과세라도 12억 원 초과분이 있거나 특례를 적용받으면 신고·특례적용신고서 제출이 필요한 경우가 있고, 사후 요건을 지키지 못하면 추징됩니다.
사건에서 출발하려면: 판례 지도
법령 지도가 “법은 어떻게 되어 있나”에서 출발한다면, 1세대1주택 판례 지도는 “나와 비슷한 사건이 있었나”에서 출발합니다. 대법원·법원·조세심판원 사건을 주제별·조문별로 펼쳐 볼 수 있습니다.
· 국가법령정보센터 「소득세법」 제89조 (비과세 양도소득) · 제88조 (정의)
· 「소득세법 시행령」 제154조 (1세대1주택의 범위) · 제155조 (1세대1주택의 특례) · 제152조의3 (1세대의 범위)
· 국세청 · 홈택스
법령 요지는 이해를 돕기 위한 정리입니다. 실제 신고 전에는 조문 원문과 관할 세무서·전문가 확인을 권합니다.