위약금 감액, 계약금 10%를 법원이 깎아 줄까? 대금 10%는 대개 그대로 (대법원 92다41719·2010다10382)

📌 결론부터: 대금 10% 위약금은 대개 그대로였고, 깎인 건 ‘10%를 크게 넘거나 특별한 사정’이 있을 때였다

• 대법원 90다14478·92다41719·2010다10382·2004다3543: 대금의 10% 정도를 계약금으로 정하고 위약금으로 삼는 것은 일반적인 거래관행이라며, 원심이 깎은 부분을 파기했습니다.
• 감액된 사건: 계약금 1억 1,000만 원을 70%로(2014다231378), 48억 원 계약금을 40% 감액(서울고법 2019나2043550), 대금 50% 계약금을 10%로(85나2825), 계약금+중도금 8,000만 원 포기 각서는 과다(2007다19051).
• ‘위약벌’로 정한 몰취는 감액 대상이 아니었지만(2013다63257), 명칭이 위약벌이어도 내용이 손해배상 예정이면 감액됐습니다(2012다65973).

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 계약금(대금의 약 10%)을 위약금으로 몰수당했는데 너무 많다고 느낀다

☐ 계약금에 더해 중도금까지 포기한다는 각서를 써 줬다

☐ 매도인이 깨서 위약금(배액)을 청구했는데 상대가 ‘과다하다’며 깎아 달라고 한다

☐ 계약서에 ‘위약벌’이라고 적혀 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 90다14478 (1991. 3. 27. · 파기환송) — ⭕ 대금 10% 위약금은 관행 → 절반 감액 파기

• 매수인들(원고들)은 1989. 5. 15. 부동산을 9억 8,300만 원에 사며 계약금 9,000만 원을 냈고, 매도인 위약 시 계약금 배액 배상 약정을 했다. 매도인(피고)은 건물 공유자의 지분을 살 수 없다며 1989. 6. 5. 계약금만 공탁하고 해제를 통지한 뒤 중도금 수령도 거절했다.
• 이 사건에서 법원은 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 정하고 이를 위약금으로 하는 것은 일반적 거래관행이라며, 예정액이 크다거나 해제까지 기간이 짧다는 것만으로 부당히 과다하다고 볼 수 없다고 판단했다. 위약금을 절반(4,500만 원)으로 깎은 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「부동산매매거래에 있어서 매매대금의 10% 상당액을 계약금으로 정하고 이를 위약금으로 약정하는 것이 일반적인 거래관행이라고 할 것이고」

⚖️ 대법원 92다41719 (1993. 4. 23. · 파기환송) — ❌ 대금 8% 계약금 몰취→감액 부당

• 원고는 1989. 12. 29. 춘천의 토지와 공정 85% 호텔을 92억 원에 사며 계약금 7억 2,000만 원, 매수인 위반 시 계약금을 돌려주지 않는다는 손해배상 예정을 약정했다. 원고는 계약금과 중도금 일부 9,430만 원만 내고 나머지를 내지 않아 매도인이 1990. 12. 28. 해제했고, 원심은 예정액이 과다하다며 대금 5%인 4억 6,000만 원으로 감액했다.
• 이 사건에서 대법원은 감액 사유로 든 대출 지원 약속 등은 증거가 없고 시가 상승은 참작 사유가 아니며, 부동산 매매에서 대금 10% 정도를 계약금으로 하고 손해배상 예정으로 하는 것이 일반 관행인데 이 사건은 8%에도 못 미친다며 원심을 파기환송했다. 손해배상 예정이 있으면 특약이 없는 한 예정액을 넘는 손해(매도인의 다른 계약 계약금 몰취 7,000만 원)는 따로 청구할 수 없다고도 판단했다.
• 판결문: 「부동산 매매에서는 매매대금의 10% 정도를 계약금으로 정하고 이를 손해배상예정액으로 약정함이 일반적인 거래관행인데」

⚖️ 대법원 2010다10382 (2010. 7. 15. · 파기환송) — ❌ 대금 10% 계약금 몰수 → 과다 아님, 감액 안 됨

• 원고가 2008. 9. 5. 피고들이 분양받은 택지를 14억 5천만여 원에 사며 계약금 1억 4,500만 원을 냈다(매수인 위약 시 계약금 몰수 약정). 원고는 대출 승계 한도가 줄어든다는 이유로 중도금·잔금을 내지 않았고, 피고들은 최고 후 해제했다. 피고들은 분양계약도 해제돼 위약금 1억 3,500만 원을 몰취당했다.
• 이 사건에서 대법원은 계약금이 대금의 약 10%로 일반적 거래관행에 맞고, 매도인이 전매이익 8,000만 원과 분양 위약금 1억 3,500만 원 등 예정액을 넘는 손해를 입었으므로 부당히 과다하지 않다고 판단했다. 예정액을 70%로 깎은 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「개인 간의 부동산 매매에서 계약금액의 10% 상당을 손해배상 예정액으로 정하는 것은 일반적인 거래관행이라 할 수 있다.」

⚖️ 대법원 2004다3543 (2004. 7. 22. · 파기환송) — ❌ 대금 10% 계약금 몰취 → 감액 안 됨

• 두 회사가 1996. 8. 한국토지공사에서 분당·둔산 대지를 사면서 대금의 10% 상당 계약보증금을 내고, 대금을 내지 않아 해제되면 보증금을 토지공사에 귀속시키기로 했다. 회사들이 나머지 대금을 전혀 내지 않자 토지공사가 1998. 10~11월 해제하고 보증금을 몰취했고, 회사 측은 보증금 반환을 청구했다. 원심은 손해배상 예정액이 과다하다며 8억 원을 감액했다.
• 대법원은 감액 여부는 사실심 변론종결 당시까지의 모든 사정으로 판단하고, 기록상 예상 손해액을 알 수 있으면 예정액과 비교해야 한다고 했다. 이 사건은 재매각 대금 차액·할부이자 등으로 보아 토지공사 손해가 보증금을 훨씬 넘을 여지가 있어, 일반 부동산 거래 관행인 대금 10% 보증금을 과다하다고 감액한 원심을 파기했다.
• 판결문: 「일반적인 부동산 매매에 있어서의 거래관행이라고 할 수 있는 매매대금의 10% 상당에 해당하는 이 사건 각 계약보증금을 부당하게 과다한 금액이라고 하여 감액할 것은 아니라고 할 것이다」

⚖️ 대법원 2014다231378 (2015. 4. 23.) — ⭕ 일부 받은 돈 2배 반환 → 해제 안 됨

• 11억 원 아파트 계약에서 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원만 들어간 다음 날 매도인이 해제를 통보하고 계좌를 닫았습니다. 계약서 제6조는 손해배상의 기준을 계약금으로 정하고 있었습니다.
• 원심은 매수인의 해제를 인정하고, 받은 1,000만 원 반환과 함께 위약금 1억 1,000만 원은 부당히 과다하다며 70%인 7,700만 원으로 줄였습니다. 대법원은 상고를 기각했습니다.
• 계약금을 일부만 받은 매도인이 받은 돈 2배로 해제할 수 있는지는 5편에서 자세히 봅니다.
• 판결문: 「판시와 같은 사정을 감안하면 위 금원은 부당히 과다하므로 그 액수를 70%로 감액한 7,700만 원을 지급할 의무가 있다고 판단하였다.」

⚖️ 서울고등법원 2019나2043550 (2020. 7. 2.) — △ 잔금 연체 몰취 → 항소심서 40% 감액 반환

• 원고(부동산개발회사)는 신탁회사인 피고의 공매로 공사 중단 건물을 480억여 원에 사고 계약금 48억여 원을 냈다. 계약서는 대금 1개월 이상 연체 시 해제와 계약금 위약금 귀속을 정하고, 추가 처분금지가처분도 매수인이 해결하기로 했다. 원고가 잔금을 내지 못하자 피고가 해제하고 계약금을 몰취했고, 1심(2018가합546745)은 원고 청구를 모두 기각했다.
• 이 사건에서 법원은 해제는 적법하다고 보았지만, 몰취액이 매우 크고, 추가 가처분이 잔금 대출에 영향을 준 것으로 보이며, 원고가 이행보증금 32억여 원을 내는 등 해결 노력을 했고 사업 과정에서 큰 비용을 쓴 점을 들어 위약금이 부당히 과다하다고 판단했다. 계약금 상당 위약금을 40% 감액해 19억 2,004만 원을 돌려주라고 했다.
• 판결문: 「위약금으로 정한 이 사건 계약금의 액수가 손해배상의 예정액으로서 부당히 과다하다고 인정되므로, 이 사건 계약금 상당액의 손해배상 예정액을 40% 감액함이 타당하다.」

⚖️ 대법원 2007다19051 (2009. 2. 26. · 파기환송) — ⭕ 계약금+중도금 포기 각서 → 과다하면 감액

• 원고들(매수인)은 2003. 6. 4. 토지거래허가구역 안 화성시 토지를 2억 5,950만 원에 사며 계약금 3,000만 원, 중도금 5,000만 원을 냈다. 잔금일을 넘기자 매수인 측 직원이 ‘8. 5.까지 전액을 못 내면 해제된 것으로 보고 계약금·중도금 반환을 포기한다’는 각서를 써 주었다. 잔금이 끝내 지급되지 않자 매도인(피고)은 해제하고 이미 받은 1억 원이 자기에게 귀속됐다고 통보했다.
• 이 사건에서 법원은 각서는 손해배상액의 예정이고, 예정이 있으면 매도인은 손해 증명 없이 매수인의 계약 철회 사실만 증명하면 된다고 보았다. 다만 대금에 대한 비율, 예정 경위, 거래관행, 실제 손해 규모 등에 비추어 계약금·중도금 8,000만 원은 부당하게 과다한데도 감액하지 않은 원심을 파기했다.
• 판결문: 「이 사건 손해배상 예정액에 해당되는 8,000만 원은 부당하게 과다하다고 할 것임에도 원심은 위와 같은 손해배상예정액이 과다한지 여부에 대하여 제대로 심리하지 않은 채」

⚖️ 서울고등법원 85나2825 (1986. 6. 4.) — △ 대금 50% 계약금 몰취 → 10%로 감액, 나머지 반환

• 피고가 1984. 3. 6. 택지분양권을 2,000만 원에 되사기로 하고 계약금 1,000만 원을 원고에게 줬다. 계약서엔 매도인 위약 시 배액 상환, 매수인 위약 시 계약금 반환청구 불가 약정이 있었다. 피고가 잔금을 내지 않아 원고가 최고 후 해제했다.
• 이 사건에서 법원은 위 약정을 매수인 채무불이행에 대한 손해배상액 예정으로 보았다. 다만 대금의 절반인 1,000만 원은 부당히 과다하다며 대금의 10%인 200만 원으로 감액하고, 나머지 800만 원은 매수인에게 돌려주라고 했다.
• 판결문: 「피고의 채무불이행으로 인한 손해배상액은 위 택지의 분양권의 매매대금의 10퍼센트인 금 2,000,000원으로 감액함이 상당하다」

⚖️ 대법원 2009다60169 (2009. 12. 24. · 파기환송) — ⭕ 계약금+땅까지 몰수 약정 → 과다, 감액

• 피고(매수인)는 원고들 토지를 1억 1,000만 원에 사며 계약금 1,000만 원을 냈고, ‘피고가 의무를 어기면 계약금을 돌려받지 못할 뿐 아니라 피고 소유 제2토지 소유권도 원고들에게 넘긴다’는 약정을 했다. 원고들은 건물 철거 의무를 다했는데 피고가 잔금 지급 등을 하지 않아 원고들이 계약을 해제하고 제2토지 이전등기를 청구했다.
• 이 사건에서 대법원은 해제는 적법하다고 보았지만, 위약금은 손해배상액의 예정으로 추정되고 위약벌로 볼 특별한 사정이 없다고 했다. 계약금 1,000만 원 포기에 더해 제2토지 소유권까지 넘기게 하는 것은 부당하게 과다하므로 감액 여부를 심리하라며, 위약벌로 보아 청구를 전부 인용한 원심을 파기했다.
• 판결문: 「손해배상 예정액으로서 피고로 하여금 계약금 1,000만 원의 반환청구를 포기하는 외에 이 사건 제2토지의 소유권까지 원고들에게 이전하게 하는 것은 부당하게 과다하다고 할 것이다.」

⚖️ 서울고등법원 2001나66217 (2003. 7. 9.) — △ IMF로 할부 연체 → 위약금 10%를 5%로 감액

• 매수인(원고들 10명)은 1995. 11. 30. 공법인(피고)이 조성한 신도시 상업용지를 약 32억 5,000만 원에 사며 계약보증금 3억 2,500만 원을 냈고, 매수인 귀책으로 해제되면 보증금은 위약금으로 몰취한다고 정했다. IMF로 할부금을 내지 못하자 피고는 2000. 4. 10. 계약을 해제하고 보증금을 뺀 나머지만 공탁했다.
• 이 사건에서 법원은 해제 자체는 유효하고 편면적 위약금 조항도 약관법상 무효는 아니라고 보았다. 다만 위약금은 손해배상 예정으로서 IMF라는 예상 못한 사정, 피고의 일관성 없는 대응, 토지값 상승으로 피고가 오히려 이익을 본 점 등을 들어 대금의 10%를 5%로 감액하고 나머지 절반을 돌려주라고 판단했다.
• 판결문: 「원고들에 대한 위약금으로 매매대금의 10%에 해당하는 325,002,990원을 약정한 것은 부당하게 과다하다고 인정되므로」

⚖️ 서울중앙지방법원 2021나38484 (2022. 6. 22.) — △ 대출 직전 변심 → 계약금 몰취 정당

• 부동산 법인인 매수인은 숙박업소를 41억 원에 사며 계약금 1억 원을 냈고, 중도금 6억 원은 위탁경영 보증금으로 돌려받으면서 그중 1,000만 원을 매도인에게 주고 ‘중도금’ 영수증을 받았다. 대출 승인 후 실행 전날 매수인이 대표이사 배우자의 반대를 이유로 이행을 거절하자, 매도인은 해제하고 계약금을 몰취했다.
• 이 사건에서 법원은 착오 취소 주장을 배척하고, 특약상 계약금 몰취 조항은 위약벌이 아니라 손해배상 예정이라고 판단했다. 계약금이 대금의 2.4%에 불과하고 매수인이 부동산 전문 법인이며 단순 변심으로 거절한 점 등을 들어 감액하지 않았고, 영수증상 중도금 1,000만 원만 반환하라고 했다.
• 판결문: 「계약금 및 손해배상예정액으로 정한 금액은 100,000,000원으로 전체 매매대금 4,100,000,000원의 2.4%에 불과한 액수인 점」

⚖️ 대법원 2013다63257 (2013. 12. 26. · 파기환송) — ❌ 계약금 몰취가 위약벌이면 → 감액 안 됨

• 소외인이 2011. 3. 15. 피고로부터 유흥주점 임차권을 5억 3,000만 원에 양수하며 계약금(전대차 보증금 겸) 2억 원을 냈다. 차임 3회 이상 연체나 무단 전대 시 계약금 2억 원을 위약벌로 몰취한다는 조항이 있었고, 소외인이 차임을 4회 이상 안 내고 무단 전전대해 피고가 해지했다. 원고는 소외인의 반환채권 추심권자다.
• 이 사건에서 대법원은 위약벌은 손해배상 예정처럼 감액할 수 없고 과도하게 무거울 때만 공서양속 위반으로 무효라고 보았다. 미지급 권리금 3억 3,000만 원보다 적은 2억 원을 몰취하기로 한 것이 지나치게 무겁다고 보기 어렵다며, 일부 무효로 본 원심을 파기환송했다.
• 판결문: 「손해배상의 예정에 관한 민법 제398조 제2항을 유추 적용하여 그 액을 감액할 수는 없는 법리이나」

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⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 매수인이 깬 경우 — 몰수된 계약금을 깎아 달라

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 계약금·중도금 8,000만 원 포기 각서는 대금에 비해 부당히 과다하다고 주장했습니다(2007다19051).
• 48억 원 몰취는 금액이 매우 크고, 추가 가처분 때문에 잔금 대출이 막혔으며 해결 노력도 했다고 주장했습니다(2019나2043550).
• 매도인이 유치권 문제로 손해를 본 게 없으니 계약금을 돌려 달라고 주장했습니다(2014나2009234).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 대금의 약 10%로 거래관행에 맞고, 전매이익·분양 위약금 등 예정액을 넘는 손해를 입었다는 주장이 받아들여졌습니다(2010다10382).
• 계약금이 대금의 2.4%에 불과하고 매수인이 부동산 전문 법인으로 단순 변심해 거절했다는 사정이 받아들여졌습니다(2021나38484).
• 실제 손해가 없거나 적다는 것을 증명해도 예정액 감액을 청구하지 못한다는 주장이 받아들여졌습니다(2014나2009234).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 대금의 절반인 계약금 1,000만 원 전부 몰취(85나2825 — 10%로 감액)
• 계약금 포기에 더해 매수인 소유 다른 토지까지 넘기라는 약정을 위약벌이라고 한 주장(2009다60169)
• 시가 상승이나 대출 지원 약속을 감액 사유로 든 원심 판단(92다41719 — 대법원이 파기)

🔀 매도인이 깬 경우 — 위약금(배액)을 깎아 달라

⚔️ 매수인 — 이렇게 주장했다

• 매도인이 계약금만 공탁하고 해제를 통지했으니 계약금 상당 위약금 9,000만 원을 달라고 청구했습니다(90다14478).
• 계약금 1억 1,000만 원 기준 위약금을 청구했습니다(2014다231378).

🛡️ 매도인 — 통한 방어

• 손해배상 예정 1억 1,000만 원이 부당히 과다하다는 주장이 받아들여져 70%로 줄었습니다(2014다231378).
• 매수인도 오랫동안 잔금을 내지 않았다는 사정이 받아들여져 위약금이 20%로 줄었습니다(서울고법 2022나2044713).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 예정액이 크고 해제까지 기간이 짧다는 감액 주장(90다14478)
• 70억 원 위약금이 과다하다는 주장 — 대금 10%보다 적다고 봤습니다(97다15371)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 위약금이 대금의 몇 %인지(90다14478·92다41719·85나2825)
→ 준비할 자료: 계약서의 대금·계약금·위약금 조항, 실제로 낸 돈(계약금·중도금) 영수증

⚖️ 법원이 본 사실 — 과다하다고 볼 사정이 있었는지 — 경위, 예상 못한 사정, 해결 노력(2019나2043550·2001나66217)
→ 준비할 자료: 위약에 이른 경위 기록(가처분·대출 거절 서류, 협의 문자), 상대가 되팔아 얻은 이익 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 상대의 실제 손해가 예정액을 넘는지(2010다10382·2004다3543)
→ 준비할 자료: 상대가 물어준 다른 계약 위약금, 재매각 대금 차액, 이자 손해 자료

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제398조 제2항은 ‘손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다’고 정하고, 제4항은 위약금 약정을 손해배상액의 예정으로 추정합니다(2026.3.17 시행본 기준 문언 변동 없음).
• 과다 여부는 사실심 변론종결 당시까지의 사정으로 판단한다는 것이 판례입니다(대법원 2004다3543·97다15371).
• 분양계약처럼 약관으로 정한 위약금은 「약관의 규제에 관한 법률」 제8조(부당하게 과중한 손해배상 의무)로도 다툴 수 있습니다. 분양 위약금은 9편에서 봅니다.

👉 대법원 전자소송에서 지급명령·소송 신청 >>

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🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ⑤ 위약금·손해배상

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나 (지금 글)
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)