공인중개사 책임, 가짜 집주인에게 보낸 계약금 손해는 몇 %까지 물어줬나? 80%·70%·0% 판례 (2008가합50528·91다36239)

📌 결론부터: 가짜 집주인 계약금 손해, 확인을 안 한 중개사는 50~80%를 물었고 위험을 적고 서명받은 중개사는 면했다

• 서울중앙지법 2008가합50528: 위조 주민등록증을 든 위장매도인에게 계약금 7,600만 원·중도금 3억 3,000만 원이 넘어간 사건에서 등기권리증·주소지를 확인하지 않은 중개업자·보조원에게 70%(2억 8,420만 원) 책임이 인정됐습니다.
• 대법원 91다36239·서울북부지법 2011가단18564: 소유자 사칭자, 위임장 없는 ‘대리인’을 걸러내지 못한 중개사에게 80% 책임. 매수인·임차인도 확인을 소홀히 한 몫 20%는 깎였습니다.
• 반대로 서울중앙지법 2023나72693은 임대인의 자료 제출 거부와 ‘선순위 다수’를 확인·설명서에 적고 임차인이 직접 서명했다면 중개사 책임이 없다고 봤습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 중개사가 소개한 ‘집주인’이나 ‘대리인’에게 계약금·가계약금을 보냈는데 가짜였다

☐ 중개사가 등기부·신분증만 보고 등기권리증이나 위임장은 확인하지 않았다

☐ 상대에게서 돈을 못 돌려받아 중개사·공제(한국공인중개사협회)로 청구를 생각하고 있다

☐ 중개사 입장에서 ‘어디까지 확인하면 책임을 면하나’가 궁금하다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 서울중앙지방법원 2008가합50528 (2008. 11. 20.) — ⭕ 가짜 집주인에 낸 계약금·중도금 → 중개사 70% 배상

• 원고는 중개업자 피고 1과 중개보조원 피고 3의 중개로 소유자를 사칭한 위장매도인과 아파트를 7억 6,000만 원에 사는 계약을 맺고 계약금 7,600만 원과 중도금 3억 3,000만 원을 위장매도인 명의 계좌로 보냈다. 위장매도인은 위조 주민등록증으로 계좌를 만들어 돈을 모두 인출하고 사라졌다.
• 이 사건에서 법원은 처음 보는 자칭 소유자의 주민등록증과 등기부만 확인하고 등기권리증·임대차계약서 확인이나 소유자 주거지 확인을 하지 않은 중개업자·중개보조원에게 조사·확인의무 위반이 있다고 보고, 고용 중개업자의 사용자책임까지 인정했다. 다만 매수인도 등기권리증을 요구하지 않은 잘못이 있어 책임을 70%로 제한했다.
• 판결문: 「자칭 소유자라는 사람의 주민등록증 등의 서류를 조사하거나 확인하는 것만으로는 충분하지 않고」

⚖️ 대법원 91다36239 (1992. 2. 11.) — ⭕ 소유자 사칭 못 걸러낸 중개사 → 80% 배상

• 중개사(피고)는 과수원 소유자를 사칭한 사람이 소유자의 주민등록표등본을 내밀자 그를 소유자로 믿고 원고에게 매매를 알선했다. 원고는 4,860만 원에 매수하기로 하고 계약금 1,000만 원, 중도금 2,000만 원, 잔금 등 합계 4,800만 원을 냈다가 모두 편취당했다.
• 대법원은 중개업자가 선량한 관리자의 주의로 매도인이 진정한 권리자와 같은 사람인지를 등기부와 주민등록증 등으로 조사·확인할 의무가 있다며 중개사의 배상책임을 인정한 원심을 유지했다. 원심은 매수인도 권리자 여부 확인을 게을리했다며 과실 20%를 참작했다.
• 판결문: 「중개업자는 선량한 관리자의 주의와 신의·성실로써 매도 등 처분을 하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지의 여부를 부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사확인할 의무가있다」

⚖️ 서울북부지방법원 2011가단18564 (2011. 11. 18.) — △ 가짜 대리인 전세 중개 → 중개사 80% 배상

• 2010. 8. 14. 임차인 측이 공인중개사 2명의 공동중개로 ‘소유자의 아들이자 대리인’이라는 사람과 다가구주택 3층 임대차(보증금 5,000만 원)를 맺고 계약금 500만 원을, 8. 27. 잔금 4,500만 원을 냈다. 그 사람은 아들도 대리인도 아니었고 상속등기도 안 된 집이었다.
• 법원은 중개사들이 제적등본·등기권리증·위임장·인감증명서를 요구하거나 소유자와 통화하는 등 소유자와 대리권 확인을 전혀 하지 않았고, ‘잔금 때 소유자와 대면’ 특약도 지키지 않은 채 잔금을 치르게 한 과실이 있다고 봤다. 임차인 측 과실 20%를 빼고 중개사들과 공제협회가 4,000만 원을 함께 배상하라고 했다.
• 판결문: 「특약사항으로 잔금 지급일에 소유자와 대면하기로 하였음에도소외 3의 말만 믿고 이러한 절차를 거치지 아니한 채 경솔히 임차보증금 잔금을 지급한 잘못이 있다」

⚖️ 인천지방법원 2003가합12577 (2004. 6. 24.) — △ 가짜 권리자 중개 → 중개사 70%·공제 1억 배상

• 2003. 2. 매수인이 공인중개사의 중개로 ‘실제 권리자’라는 사람에게서 토지를 4억 5,000만 원에 사기로 하고 계약금 4,000만 원, 중도금 2억 원을 냈다. 그 사람은 공유자 1인 명의 매도위임장만 보여줬고 중도금을 받은 뒤 잠적했으며 아무 권리가 없는 것으로 밝혀졌다.
• 법원은 중개사가 등기부상 소유자와 매도인이 다르고 공유자 1명의 위임장만 있었는데도 소유자 확인·등기권리증 확인 등을 하지 않아 확인·설명의무를 어겼다며 편취된 계약금·중도금 배상 책임을 인정했다. 매수인도 의심할 상황에서 돈을 낸 과실이 있어 30%를 상계했고, 불법행위·확인설명의무 위반 사고를 면책한 공제 약관은 무효라며 협회가 1억 원을 지급하라고 했다.
• 판결문: 「피고 1은 원고에게 이 사건 매매로 인하여 원고가 입은 손해, 즉 편취당한 계약금 및 중도금 상당액을 배상할 책임을 진다고 할 것이고」

⚖️ 서울지방법원동부지원 93가단41427 (1994. 6. 1.) — △ 소유자 확인 안 한 중개사 60% 배상

• 세입자일 뿐인 피고 1이 자신이 소유자라며 중개사(피고 2)에게 임차인을 소개해 달라고 했고, 중개사는 소유자를 확인하지 않고 원고에게 소개했다. 원고는 전세보증금 1,000만 원(계약금 50만 원·잔금 950만 원)을 냈고 이후 인상분 500만 원도 냈으나 모두 편취당했다.
• 법원은 중개업자는 임대하려는 사람이 진정한 권리자인지 등기부와 주민등록증 등으로 확인해 설명할 의무가 있는데 이를 게을리했다며 최초 보증금 1,000만 원 손해 배상책임을 인정했다. 갱신 인상분은 중개로 보지 않았고, 임차인 과실 40%를 상계해 600만 원을 인정했다.
• 판결문: 「부동산등기부와 주민등록증 등에 의하여 조사 확인하여 이를 임차인인 원고에게 정확하게 설명하여야 함에도 불구하고」

⚖️ 서울남부지방법원 2008가단2993 (2008. 5. 21.) — △ 가등기 잘못 설명 → 중개사는 계약금만 배상

• 2006. 7. 4. 임차인이 공인중개사 중개로 보증금 7,000만 원(계약금 300만 원) 임대차를 맺었는데, 집에 소유권이전청구권가등기가 있었다. 중개사는 ‘임대인 남편의 사촌동생 담보가등기로 채권은 3,000만 원뿐’이라는 임대인 말을 그대로 전했고, ‘가등기는 잔금 때 해제’ 특약을 넣었으나 임차인은 해제 전에 잔금 일부를 냈다. 가등기권자가 본등기를 하고 임차인을 내보냈다.
• 법원은 가등기 성격이 불분명하면 위험할 수 있다고 설명해야지 임대인 말을 진실처럼 전달한 것은 설명의무 위반이라고 봤다. 다만 중개사가 ‘잔금은 가등기 해제와 동시에’ 특약으로 잔금 위험을 막아 줬는데 임차인이 그 항변권을 포기하고 냈으므로, 중개사 책임은 특약으로 보호받지 못한 계약금 300만 원으로 한정했다.
• 판결문: 「피고의 책임은 위 특약에 의해 보호되지 못한 계약금 3백만 원에 한정함이 상당하다.」

⚖️ 서울중앙지방법원 2023나72693 (2024. 9. 4.) — ❌ 선순위 다수 설명·서명 → 중개사 책임 없음

• 임차인(원고)은 공인중개사 중개로 8가구 다가구주택 한 호실을 보증금 1억 1,000만 원에 빌렸고, 계약금 550만 원과 잔금을 냈다. 확인·설명서에는 ‘임대인의 자료 제출 불응으로 선순위 다수 있음을 구두로 설명함’이라고 적혔고 임차인이 ‘구두로 설명들음’이라고 썼다. 경매에서 한 푼도 배당받지 못하자 공제사업자인 한국공인중개사협회를 상대로 손해의 80%를 청구했다.
• 법원은 임대인이 다른 호실 임대차 자료 제출을 거부하면 중개사는 그 사실을 고지·기재하면 족하고, 중개사가 선순위 임차인이 많다고 설명했으므로 확인·설명의무를 다했다고 봤다. 임차인이 위험을 알고 계약한 것이어서 인과관계도 없다며 1심을 뒤집고 청구를 기각했다.
• 판결문: 「임대인이 다가구주택의 기존 임대차 내역에 관한 자료 제출을 거부할 경우 공인중개사는 제출이 거부된 사실을 고지하면 족하고」

⚖️ 대법원 2011다15414 (2011. 5. 13.) — ❌ 위조 신분증 임대 사기, 중개사 중과실 X

• 공인중개사들(피고)은 아파트 소유자라고 주장한 소외 1의 임대차를 중개했는데, 소외 1은 실제 소유자 명의 주민등록증을 위조하고 그 명의 우체국 계좌로 보증금을 받아 갔다. 공제금을 지급한 한국공인중개사협회(원고)가 중개사들에게 구상금을 청구했다.
• 대법원은 공제약관의 ‘중대한 과실(확인·설명의무 미이행)’은 확인·설명의무 미이행을 곧 중대한 과실로 보는 규정이 아니라고 했다. 중개사들이 주민등록증과 등기부 소유자를 대조하고 집을 직접 확인한 점 등을 들어 중대한 과실이 없다고 보아 협회의 구상을 부정한 원심을 유지했다.
• 판결문: 「일반적으로 주민등록증이 위조되었을 것이라고 생각하기는 어려울 뿐 아니라」

⚖️ 대법원 2007다73611 (2008. 3. 13.) — ⭕ 계약금 덜 받은 매도인도 마음대로 파기 못 해

대법원은 계약금은 실제로 줘야 계약금계약이 성립하므로, 계약금 일부나 전부를 아직 받지 않은 단계에서는 민법 제565조에 따른 임의 해제권이 생기지 않는다고 판단했다
→ 사실관계와 판결문 문장은 5편 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)에서 자세히 봅니다.

⚖️ 서울남부지방법원 2021노2240 (2022. 2. 15.) — ⭕ 조합원 물건 가계약 핑계로 돈 받고 안 돌려줌 → 사기 유죄

• 피고인 1은 재개발 아파트 조합원 물건을 가계약해 주겠다며 피해자로부터 2020. 7.경 500만 원, 2020. 8. 26. 1,500만 원 등을 받았다. 계약서를 보여 주겠다며 미루었고, 피해자가 확인한 부동산에서는 그런 계약이 없었으며, 돈은 조합원에게 건네지지도 피해자에게 반환되지도 않았다.
• 이 사건에서 법원은 피해자 진술이 구체적이고 부동산 사무소 확인 결과와 맞는 점, 피고인이 계약을 맺지 못했고 돈을 돌려주지도 않은 점 등을 들어 편취 범의를 인정했다. 공인중개업소와 주고받은 문자는 매도인이 결정을 아직 하지 않았다는 내용일 뿐이라 가계약 단계까지 나아갔다는 변명도 받아들이지 않았다.
• 판결문: 「위 문자메시지 등만으로는 피고인이 ○○○○○○ 아파트의 조합원 물건을 가계약하는 단계까지 나아갔다고 보기도 어렵다」

👉 가계약금 문자 예시 보기 >>

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만 기준과는 별개로, 중개사에게 물린 몫만 정리했습니다. 비율은 사건마다 사실관계에 따라 정해졌고 다른 사건에 그대로 적용되지 않습니다 · 출처 realscasenote.com

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 가짜 집주인·가짜 대리인에게 계약금을 보낸 경우

⚔️ 매수인·임차인 — 이렇게 주장했다

• 중개사가 등기부상 소유자와 매도인을 대조하지 않고, 등기권리증·위임장을 확인하지 않아 계약금·중도금을 편취당했다며 손해배상을 청구했습니다(2008가합50528·91다36239·2011가단18564).
• 중개사가 가입한 공제사업자에게도 함께 청구했고, ‘확인·설명의무 위반 사고는 면책’이라는 공제 약관은 무효라는 판단을 받았습니다(2003가합12577).
• 매수인 측 중개보조원과 그를 고용한 중개업자에게 사용자책임까지 물었습니다(2008가합50528).

🛡️ 중개사·협회 — 통한 방어

• 매수인도 등기권리증을 요구하지 않거나 소유자에게 직접 확인하지 않은 과실이 있다는 주장이 받아들여져 20~40%가 깎였습니다(91다36239 20%, 2003가합12577 30%, 93가단41427 40%).
• ‘잔금은 가등기 해제와 동시에’ 특약을 만들어 줬는데 임차인이 먼저 잔금을 냈다는 주장은 받아들여져 책임이 계약금 300만 원으로 줄었습니다(2008가단2993).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 주민등록증 진위확인(1382)으로 유효함을 확인했으니 의무를 다했다는 주장(2008가합50528)
• 등기권리증 확인은 상대방 중개업자 몫이라는 주장(2008가합50528)
• 매수인이 계약을 재촉해서 계약서를 썼다는 주장(91다36239)
• 사기꾼을 상대로 이긴 판결이 있으니 손해가 없다는 주장(2011가단18564)

🔀 중개사가 책임을 면한 경우

⚔️ 임차인·협회 — 이렇게 주장했다

• 다가구 다른 호실 보증금을 확인·설명하지 않았다며 공제금 8,800만 원을 청구했습니다(2023나72693).
• 공제금을 지급한 협회가 등기필증·인감증명을 요구하지 않은 중개사에게 구상금을 청구했습니다(2011다15414).
• 잔금일에 계약서를 다시 써 주면서 새 근저당을 알려 주지 않았다며 보증금 5,200만 원을 청구했습니다(99가합3332).

🛡️ 중개사 — 통한 방어

• 임대인의 자료 제출 거부 사실과 ‘선순위 다수’를 확인·설명서에 적고 임차인이 ‘구두로 설명들음’이라고 썼다는 점(2023나72693)
• 주민등록증과 등기부 소유자를 대조하고 집도 직접 확인했으며, 위조는 발견하기 어려웠다는 점(2011다15414)
• 계약 체결로 중개가 끝났고 그 뒤 권리 변동까지 재확인할 의무는 없다는 점(99가합3332)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

매수인 → 중개사 — 가짜 매도인에게 보낸 계약금·중도금을 중개사와 공제사업자에게 청구했습니다. 법원은 중개사 몫을 70~80%로 정했습니다(2008가합50528·91다36239·2003가합12577).

임차인 → 중개사 — 가짜 대리인·소유자 행세 세입자에게 보낸 보증금도 같은 구조로 60~80%가 인정됐습니다(2011가단18564·93가단41427).

중개사의 통한 방어 — 의뢰인 과실상계(20~50%), 위험을 적은 확인·설명서와 서명(2023나72693), 신분증·등기부 대조와 현장 확인(2011다15414).

⛔ 중개사의 막힌 방어 — ‘신분증 진위확인을 했다’, ‘상대 중개사 몫이다’, ‘매수인이 재촉했다’, ‘사기꾼에게 이긴 판결이 있다’는 주장은 받아들여지지 않았습니다.

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 처음 보는 매도인이면 등기권리증 원본·등기부 주소지 확인, 대리인이면 위임장·인감증명서와 소유자 통화, 확인되지 않는 부분은 ‘확인 불가·위험’이라고 확인·설명서에 적고 서명받기.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제30조(손해배상책임, 보증보험·공제)·제33조(금지행위) — 중개보조원 행위도 중개사 책임(2010가합36624)

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 중개사가 무엇을 확인했고 무엇을 안 했는지(2008가합50528·2011가단18564)
→ 준비할 자료: 중개대상물 확인·설명서, 계약서 특약, 중개사와 주고받은 문자, 등기권리증·위임장을 받았는지에 대한 기록

⚖️ 법원이 본 사실 — 돈을 누구 명의 계좌로 보냈는지(2008가합50528)
→ 준비할 자료: 송금 내역(받는 사람 이름), 계좌번호를 알려 준 문자, 등기부상 소유자 이름

⚖️ 법원이 본 사실 — 중개사가 위험을 설명했고 내가 서명했는지(2023나72693)
→ 준비할 자료: 확인·설명서의 ‘구두로 설명함·설명들음’ 같은 기재, 서명 부분, 계약 당일 녹음·문자

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「공인중개사법」 제25조는 확인·설명의무를, 제30조 제1항은 중개행위를 하면서 고의·과실로 거래당사자에게 재산상 손해를 입힌 때의 배상책임을 정합니다. 옛 부동산중개업법 시절 판결(91다36239 등)도 지금 조문과 같은 구조로 읽힙니다.
• 제30조 제3항과 시행령 제24조에 따라 개업공인중개사는 법인 4억 원 이상, 법인이 아니면 2억 원 이상을 보장하는 보증보험·공제에 가입하거나 공탁해야 합니다. 판례에서 공제금이 한도까지만 나온 이유입니다.
• 주택 임대차를 중개할 때는 제25조의3에 따라 확정일자 정보제공 요청과 임대인 미납 국세·지방세 열람을 신청할 수 있다는 점도 설명해야 합니다. 2023나72693에서는 계약 당시 없던 규정이라 쟁점이 되지 않았습니다.

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⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ⑦ 중개사 책임·사기

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %? (지금 글)
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)