경매 면적 오류·건물 합체, 이럴 때 매각불허가 — 구분건물 합체·농취증 오기 판례와 ‘단순 오기’ 판례 (대법원 2009마1385·2002마1208 등)

📌 결론부터: 물건이 서류와 ‘같은 물건’이 아니면 불허가, 단순 오기는 유지

• ⭕ 대법원 2009마1385(2010): 구분건물들이 격벽 제거 등으로 독립성을 잃고 일체화되면 저당권은 새 건물 중 종전 건물 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하므로, 종전 건물만 경매할 수 없고 이는 ‘양도할 수 없는 것’으로 직권으로 매각을 불허할 사유다
• △ 대법원 2002마1208(2003): 물건명세서 작성의 중대한 하자인지는 일반 매수희망자의 매수의사·매수가격 결정에 영향을 줄 정도인지로 판단한다
• △ 대법원 93마1601(1994): 물건명세서 하자가 경매 결과에 영향이 없는 정도라면 불허가 사유가 아니고, 중대한지는 일반 매수희망자의 매수의사·가격 결정에 영향을 줄 정도인지로 판단한다

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 낙찰받은 집의 실제 면적·구조가 서류와 다르다

☐ 구분건물 사이 벽이 없어져 여러 호실이 하나로 쓰이고 있다

☐ 명세서에 지목·농취증 필요 여부가 잘못 적혔다

☐ 목록에 경매 대상이 아닌 땅이 섞여 있다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2009마1385 (2010.03.22.) — ⭕ 채권자의 재항고 기각 → 종전 구분건물에 대한 경매는 계속할 수 없다는 원심 그대로

• 채권자(축협)는 집합건물 1층 101호와 2층 201호에 2000.4.14.·6.19. 근저당권을 설정했다. 소유자가 2002년경 8개 층 증축, 101호·102호 합체, 층 표시 변경 등을 해 1층(687.90㎡)은 지하 101호(712.1㎡)로, 2층(476.16㎡)은 1층 101호(465.42㎡)로 바뀌고 건축물대장·등기부 표시가 변경됐다. 법원은 2006.10.31. 종전 건물에 대한 경매개시결정을 했다.
• 구분건물들이 격벽 제거 등으로 독립성을 잃고 일체화되면 저당권은 새 건물 중 종전 건물 비율에 상응하는 공유지분 위에 존속하므로, 종전 건물만 경매할 수 없고 이는 ‘양도할 수 없는 것’으로 직권으로 매각을 불허할 사유다. 채권자는 등기를 공유지분으로 바로잡아 경매를 신청할 수는 있어도 종전 건물에 대한 경매를 계속할 수 없다.
• 판결문: 「종전의 건물에 대한 경매를 신청하거나 그 경매절차를 계속할 수는 없다고 할 것이다.」

⚖️ 부산지방법원 2013라429 (2015.04.22.) — ⭕ 근저당권자의 즉시항고 기각 → 매각허가결정이 난 뒤라도 경매개시결정 취소·경매신청 기각이 그대로 유지됨

• 상가건물 지하 1층의 20개 구분점포(근저당 채권최고액 1,066,000,000원)가 임의경매되어 여러 번 유찰 끝에 2013. 3. 14. 낙찰, 3. 21. 매각허가결정이 났다. 지하 1층~지상 6층을 일괄 임차해 아울렛을 운영하며 가등기도 가진 임차인이 3. 29. 점포들이 경계벽·경계표지·건물번호표지가 없어 구분소유권 객체가 아니므로 근저당권이 무효라며 경매개시결정 이의를 냈고, 제1심은 경매개시결정을 취소했다. 감정평가서와 현황조사보고서에도 호별 경계가 없고 육안 구분이 안 된다고 적혀 있었다.
• 구조상·이용상 독립성이 없고 집합건물법 제1조의2의 경계표지·건물번호표지 요건도 못 갖춘 점포의 구분소유권등기는 무효이고 그에 기한 근저당권도 무효이므로 경매개시결정은 위법하다. 무효 등기에 터잡은 가등기권자라도 공유지분 위에 권리가 존속하므로 이해관계인이며, 이의신청 재판 뒤의 취하는 효력이 없다.
• 실무 포인트: 임의경매에서는 담보권 무효를 경매개시결정 이의사유로 다툴 수 있고, 이의신청에 대한 재판이 나온 뒤에는 취하해도 효력이 없다.
• 판결문: 「그 등기는 그 자체로 무효이므로 매수인은 소유권을 취득할 수 없다」

👉 매각물건명세서 하자 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 2002마1208 (2003.12.30.) — △ 원결정 파기, 대전지방법원 합의부로 환송 → 물건명세서·공고 하자로 낙찰불허가 사유가 있다는 취지.

• 지목은 전(479㎡)이지만 현황조사·감정서·토지이용계획확인서상 잡종지(주차장)이고 일반주거지역·어린이공원 예정지라 농지취득자격증명이 필요 없는 토지였다. 그런데 2001. 9. 5. 이후 입찰기일공고와 입찰물건명세서에는 농지취득자격증명이 필요하다고 적혀 있었다. 2001. 12. 3. 최고가입찰자는 농취증 신청이 반려되었고, 법원은 2001. 12. 10. 농취증 없이 낙찰허가했다.
• 물건명세서 작성의 중대한 하자인지는 일반 매수희망자의 매수의사·매수가격 결정에 영향을 줄 정도인지로 판단한다. 농취증이 필요 없는데 필요하다고 잘못 기재한 것은 매수희망자의 결정에 심대한 영향을 끼쳤으므로 낙찰불허가 사유다.
• 판결문: 「일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 심대한 영향을 끼쳤다고 할 것인바」

⚖️ 대법원 93마1601 (1994.01.15., 옛 민사소송법 사건) — △ 원심결정 파기환송 → 물건명세서 하자로 직권 불허가한 것은 잘못, 다시 심리

• 공장저당권 경매에서 경매물건명세서에는 기계·기구 521점이 적혀 있었으나 감정평가서상 220점만 현존하고 301점은 소재불명이었다. 경매법원은 이를 이유로 최고가매수인(재항고인)에 대해 직권으로 경락불허가했고, 원심도 물건명세서의 중대한 하자라며 유지했다. 전체 매수신고가격 15억1,010만 원 중 기계·기구 몫은 700만 원 정도였다.
• 물건명세서 하자가 경매 결과에 영향이 없는 정도라면 불허가 사유가 아니고, 중대한지는 일반 매수희망자의 매수의사·가격 결정에 영향을 줄 정도인지로 판단한다. 감정·최저가가 현존 220점만으로 정해졌고 현황조사보고서·평가서로 사실을 알 수 있었으므로 중대한 하자가 아니다.
• 실무 포인트: 물건명세서 하자를 주장할 때는 단순 기재 누락이 아니라 입찰가 결정에 실제 영향을 줄 만큼 중대하다는 점을 금액으로 보여야 한다.
• 판결문: 「그 하자가 일반 매수희망자가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로」

⚖️ 대법원 93마929 (1993.11.10., 옛 민사소송법 사건) — △ 원심결정 파기, 서울민사지방법원 합의부로 환송 → 건물·토지 모두 경락을 불허해야 한다는 취지

• 경매대상은 대지 68.7㎡와 5층 점포 280.99㎡로 모두 소유자 소유였다. 건물에 1989.4.27. 근저당이 설정된 뒤 1991년경 대수선으로 인접한 두 건물과 합쳐져 약 894㎡의 6층 건물이 됐고 원래 건물 부분을 특정할 수 없었다. 소유자는 경락가격이 시가보다 싸다는 등 항고했으나 원심은 기각했다.
• 경매대상 건물이 인접 건물과 합동돼 독립성을 잃었다면 그 건물만 경매할 수 없어 ‘양도할 수 없는 것’에 해당하므로 직권으로 경락을 불허해야 하고, 건물에 불허 사유가 있으면 토지도 함께 불허함이 상당하다. 항고심도 항고인이 주장하지 않았더라도 직권으로 이를 심리해야 한다.
• 실무 포인트: 직권 불허가 사유는 항고이유로 주장하지 않았어도 항고심이 직권으로 살펴야 한다.
• 판결문: 「경매법원으로서는 직권으로 위 건물에 대한 경락을 허가하지 아니하였어야 한다.」

⚖️ 대법원 68마1044 (1968.12.14., 옛 민사소송법 사건) — △ 부합물이 아닌 증축 건물 부분만 경락허가결정을 취소하고 그 부분 경매신청을 기각, 나머지 재항고는 기각

• 경매법원은 제1호 건물의 부합물이라며 목조와즙 2층 증축 13평((가)건물)과 연와조 2층 증축 23평 9홉 외 2층 23평 9홉((나)건물)까지 함께 경락을 허가했다. 재항고인들은 이 건물들이 부합물이 아니라는 점, 1964. 7. 27. 감정 뒤 재평가를 하지 않은 점, 체납처분 압류·공과금 기재, 경락인과 채무자의 통모 등을 다퉜다.
• 집달리가 낸 약도에 의하면 (가)건물은 별개 건물((다)건물) 위에 증축된 것이고 (나)건물은 (다)건물에 인접한 건물이어서 제1호 건물의 부합물이 아니므로 그 부분 경락허가는 위법하다. 재평가를 하지 않은 것, 체납처분 압류, 통모 주장은 받아들이지 않았다.
• 판결문: 「경매법원이 (가)(나)건물을 제1호 건물의 부합물로 인정하여 이에 대한 경락을 허락한 것은 잘못이고」

⚖️ 대법원 93마720 (1993.07.06., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 → 경락허가 그대로, 목록에 잘못 들어간 도로에는 경락 효력이 미치지 않음.

• 처음 경매에서 대상이 아닌 도로가 착오로 경매기일 공고에 포함되어 경락불허가결정이 났고, 다시 도로를 빼고 경매명령·공고를 해 재항고인이 경락인이 되었다. 그런데 경락허가결정의 부동산목록에 도로가 들어가자, 경락인은 도로가 포함된 줄 알고 높게 매수신고했다며 다투었고, 재항고 단계에서 호텔 현관 앞 약 60평 증축부분이 공고되지 않았다는 주장도 추가했다.
• 도로를 경매대상에서 빼고 새로 경매를 진행했다면 도로는 경매대상이 아니고, 경락허가결정 목록에 착오로 들어간 것은 명백한 오기로서 경정사유일 뿐 경락 효력이 도로에 미치지 않는다. 증축부분 미공고 주장은 원심에서 주장하지 않은 새 사실이라 재항고이유가 될 수 없다.
• 실무 포인트: 재항고에서는 원심에서 주장하지 않은 새 사실을 내세울 수 없으므로 항고이유에 모든 사유를 담아야 함.
• 판결문: 「이는 명백한 오기로서 결정의 경정사유가 될 뿐 경락의 효력이 이 사건 도로에 까지 미치지 아니하는 것이므로」

⚖️ 대법원 83마469 (1983.11.24., 옛 민사소송법 사건) — ❌ 재항고 기각 → 경락허가결정 그대로.

• 임의경매 대상 건물의 실제 면적이 등기부보다 부합물(부엌) 1평, 종물(물치·변소) 1평 3작만큼 더 많았다. 재항고인은 면적 차이로 경매가격 결정에 착오가 있다며 경락허가결정 취소를 구했다.
• 더 있는 부합물·종물의 평가액까지 포함해 경매기일 공고를 했고, 종물·부합물에도 저당권 효력이 미치므로 경락허가결정은 적법하다. 이런 사유는 적법한 재항고이유도 아니다.
• 판결문: 「이에 대한 평가액을 포함하여 경매기일 공고를 한 사실이 인정되고」

⭕ 불허가·허가취소 됨 · ❌ 매각허가 유지 · △ 파기환송·일부 · 📌 절차·손해배상 판례. 2002년 7월 전 사건은 옛 민사소송법(‘경락’) 사건입니다. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

⚔️ 받아내는 법 — 법원이 불허가·취소 사유로 받아들인 사정

• 근저당 설정 뒤 증·개축과 구분시설 제거로 종전 구분건물들이 합체됨 (대법원 2009마1385)
• 각 점포가 인접 점포와 경계벽 없이 3~4개 매장의 일부로 쓰여 육안 구분이 안 됨 (부산지방법원 2013라429)
• 농지취득자격증명이 필요 없는 토지인데 입찰물건명세서·입찰기일공고에 필요하다고 기재함 (대법원 2002마1208)
• 경매대상 건물이 대수선으로 인접 건물과 합동돼 6층 건물로 변하고 원래 부분을 특정할 수 없음 (대법원 93마929)
• 집달리 제출 부합물 건물약도상 (가)(나)건물은 제1호 건물의 부합물이 아니라 별개 건물((다)건물) 위 증축 또는 인접 건물인데 부합물로 보고 경락을 허가함 (대법원 68마1044)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 내 사건은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🛡️ 막히는 법 — 법원이 ‘그 정도로는 안 된다’고 본 사정

• 재경매 때 경매명령·경매기일공고·공고게시보고서·경매물건명세서·경매조서 목록에 도로가 포함되지 않음 (대법원 93마720)
• 등기부보다 넓은 부합물·종물 부분의 평가액까지 포함해 경매기일 공고를 함 (대법원 83마469)
• 실제로 함께 감정평가·경매된 부동산은 단순 표시 오류가 아니므로 경정 대상이 아님 (대법원 82그35)
• 대지 지분이 경매목록에 기재되지 않았더라도 전유부분 매수인은 대지사용권을 취득함 (서울중앙지방법원 2020가단5222927)
• 무허가 미등기 건물이라 원래 지번이 없었고 건축물대장대로 동리·종류·구조·면적으로 특정함 (서울민사지방법원 84라233)

판결문 이유에 나온 사정만 정리했습니다. 같은 주장이라도 증거와 시점에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 근저당 설정 뒤 증·개축과 구분시설 제거로 종전 구분건물들이 합체됨 (대법원 2009마1385)
→ 준비할 자료: 건축물대장·등기부 변동 내역(폐쇄·신규 작성)

⚖️ 법원이 본 사실 — 각 점포가 인접 점포와 경계벽 없이 3~4개 매장의 일부로 쓰여 육안 구분이 안 됨 (부산지방법원 2013라429)
→ 준비할 자료: 점포 사이 경계벽·바닥 경계표지·건물번호표지가 없다는 현장 사진

⚖️ 법원이 본 사실 — 농지취득자격증명이 필요 없는 토지인데 입찰물건명세서·입찰기일공고에 필요하다고 기재함 (대법원 2002마1208)
→ 준비할 자료: 현황조사보고서·감정평가서·토지이용계획확인서(용도지역·현황)

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 불허가를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·법무사 또는 대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 명세서·공고의 표시 잘못은 「민사집행법」 제121조 제5호(명세서 작성의 중대한 흠)나 제7호(그 밖의 중대한 잘못) 사유가 될 수 있습니다.
• 구분건물이 합체돼 독립성을 잃었다면 종전 호실을 대상으로 한 경매 자체가 문제 될 수 있습니다(대법원 2009마1385).

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🔗 경매 매각불허가 판례 연재 — 낙찰자가 받아내는 길 — 감정·명세서·자격·착오

• 1편 · 감정평가 잘못 → 최저가의 중대한 흠
• 2편 · 싸게 팔렸다는 것만으로는 안 된다
• 3편 · 일괄매각·개별매각 잘못
• 4편 · 매각 공고·최저가 저감 잘못
• 5편 · 매각물건명세서 — 숨은 대항력 임차인
• 6편 · 유치권·인수 권리 — 낙찰 뒤 유치권 신고
• 7편 · 면적·지목·현황·제시외 건물 잘못 (지금 글)
• 8편 · 낙찰 뒤 화재·훼손 → 허가결정 취소·대금 감액
• 9편 · 입찰가 착오(0 하나 더)
• 10편 · 농취증·주무관청 허가 못 받음
• 11편 · 입찰보증금 미달·대리·공동입찰
• 총정리 · 매각불허가 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 경매 판례 지도 (경매 단계별로 펼쳐 보는 전체 판례)