가계약금 반환, 변심해도 돌려받나? 몰취 약정이 명백해야 몰취된다 (대법원 2022다247187·2007다40765)

📌 결론부터: 가계약금은 ‘포기하면 몰취’가 아니라, 몰취하기로 한 약정이 명백해야 몰취됐다

• 대법원 2022다247187(2022.9.29.): 임대차 정식계약 전 보낸 가계약금을 스스로 포기한 사건에서, 해약금 약정이 명백히 인정되지 않는 한 몰취되지 않는다며 ‘포기하면 몰취’라고 본 원심을 파기했습니다.
• 대법원 2007다40765(2007.10.25.): 가계약서의 ‘어떤 이의도 제기할 수 없다’는 문구만으로는 가계약금 1억 원을 포기하기로 한 위약금 약정이 명백하지 않다고 봤습니다.
• 반대로 대구지법 서부지원 2018가소21928은 2022년 대법원 판결 전, ‘매수인이 포기하면 가계약금 300만 원도 포기’라고 보아 반환을 기각했습니다.

🙋 이런 분께 맞는 판례입니다

☐ 가계약금을 보낸 뒤 내 사정으로 계약을 안 하기로 했다

☐ 상대가 ‘가계약금은 원래 돌려주지 않는 돈’이라고 한다

☐ 가계약서나 문자에 ‘이의 제기 못함’·’포기’ 같은 말이 애매하게 적혀 있다

☐ 전세·월세 계약 전에 보낸 가계약금을 돌려받고 싶다

두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.

⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 판결문 원문으로 확인한 내용입니다.

⚖️ 대법원 2022다247187 (2022. 9. 29. · 파기환송) — ⭕ 해약금 약정 없으면 포기해도 반환

• 임대차 정식계약 전에 임차인(원고)이 상대방에게 ‘임차보증 가계약금’을 보냈다가 스스로 계약 체결을 포기하고 돌려 달라고 한 소액사건입니다.
• 원심(서울중앙지방법원)은 가계약금은 보낸 사람이 스스로 계약을 포기하면, 달리 정한 것이 없는 한 받은 사람에게 몰취된다며 청구를 배척했습니다.
• 대법원은 가계약금을 해약금으로 하는 약정, 즉 ‘정식계약 전까지 보낸 쪽은 포기하고 받은 쪽은 배액을 상환해 계약을 안 하기로 한 약정’이 명백하게 인정돼야 한다고 봤습니다. 그런 약정을 확인하지 않은 원심을 파기환송했습니다.
• 함께 청구한 다른 피고(피고 1)에 대한 손해배상 부분은 소액사건 상고이유가 아니라며 상고를 기각했습니다. 판결문에 가계약금 액수는 나오지 않습니다.
• 판결문: 「당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.」

⚖️ 대구지방법원서부지원 2018가소21928 (2018. 12. 11.) — ❌ 매수인이 포기 → 가계약금 못 돌려받음

• 매도인이 ‘매매대금 2억 7,000만 원, 잔금 2018. 10. 중순, 계약금은 대금의 10%, 가계약금 300만 원’을 제안했고, 매수인은 2018. 4. 27. 가계약금 명분으로 300만 원을 보냈습니다.
• 매수인은 ‘결정할 여유를 1달 정도 달라는 뜻으로 맡긴 돈’이라며 자기 사정으로 계약을 포기한 뒤 반환을 청구했습니다.
• 대구지방법원 서부지원은 특별한 약정이 없으면 가계약금은 매수인에게 우선적으로 본계약을 맺을 선택권을 주는 대가이고, 매수인이 포기하면 가계약금 반환도 포기하는 의미라고 봤습니다. 반환 약정 증거도 없다며 청구를 기각했습니다.
• 이 판결은 2022다247187보다 앞선 2018년 소액 판결입니다. 2022다247187에서 대법원이 파기한 원심도 ‘스스로 포기하면 몰취’라는 같은 취지였으니, 지금은 대법원 기준을 먼저 보아야 합니다.
• 판결문: 「매수인에게 다른 사람에 우선하여 본계약을 체결할 수 있는 우선적 선택권을 부여하고, 매도인은 이를 수인하는 데 본질적인 의미가 있으므로」

⚖️ 대법원 2007다40765 (2007. 10. 25. · 파기환송) — ⭕ ‘이의 못함’ 문구만으론 가계약금 몰수 안 돼

• 2005. 5. 30. 매수인 회사가 매도인 회사와 가계약을 맺고 가계약금 1억 원을 보냈습니다. 10일 안에 4억 원을 주고 본계약을 하기로 했는데, 매수인은 6. 10.에야 4억 원을 제공해 기한을 넘겼습니다.
• 가계약서 제1조에는 ‘불이행시는 본계약을 무효로 하고, 원고는 어떤 이의도 민·형사상의 문제를 제기할 수 없다’, 제2조에는 매도인이 다른 사람에게 팔면 ‘계약금액의 2배와 손해배상’을 지급한다고 적혀 있었습니다.
• 원심은 제1조를 1억 원에 대한 부제소합의로 보고 소를 각하했지만, 대법원은 이 문구만으로는 매수인이 불이행하면 1억 원 반환을 포기하기로 한 위약금 약정이 명백하다고 볼 수 없다고 했습니다. 매도인 쪽 2배 배상 조항이 있다고 매수인 위약금이 당연히 생기는 것도 아니라고 봤습니다.
• 설령 위약금 약정이라도 「민법」 제398조 제2항의 감액 주장을 미리 막는 약정은 효력이 없다며 파기환송했습니다.
• 판결문: 「원고가 계약을 위반한 경우에 위 1억 원을 포기하기로 하였음이 명백하게 인정되어야 한다.」

⚖️ 대법원 95다54693 (1996. 6. 14. · 파기환송) — △ 위약금 특약 없음 → 가계약 계약금 반환

• 매도인은 1993. 8. 7. 매수 회사와 대지·건물 매매 가계약을 하며 계약금으로 8,000만 원을 받았습니다. 매수 회사가 부도나자 다른 회사가 그 부동산을 다시 사면서 8,000만 원 반환채권도 넘겨받았습니다.
• 매도인은 가계약 때 이 8,000만 원을 위약금으로 하기로 했다고 주장했지만, 이를 뒷받침하는 증언은 믿기 어렵다고 배척됐습니다.
• 대법원은 계약금은 원래 해약금 성질이라 위약금으로 하는 특약이 없으면 한쪽 잘못으로 해제돼도 상대방은 실제 손해만 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 당연히 귀속되지 않는다고 보고, 8,000만 원 반환의무를 인정한 원심을 유지했습니다.
• 다만 매도인이 돌려줄 돈을 공탁한 뒤에도 건물을 계속 점유한 부분은 불법점유가 될 수 있다며 그 부분만 파기환송했습니다.
• 판결문: 「이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐」

⚖️ 서울북부지방법원 2025가소314432 (2025. 11. 27.) — △ 소액 가계약금, 협상 결렬 → 원금만 반환

• 3억 2,500만 원짜리 부동산을 중개사를 통해 교섭하던 매수인이 계약금 일부라며 500만 원을 보냈고, 계약금 지급과 근저당 상환 방법이 맞지 않아 계약이 무산됐습니다.
• 매도인은 문자로 이미 계약이 성립했으니 매수인 잘못으로 몰취할 수 있다고 했고, 매수인은 배액 1,000만 원을 청구했습니다.
• 서울북부지방법원은 이 돈을 본계약 전 ‘가계약금’으로 보고, 해약금 약정이 명백하게 인정돼야 몰취·배액이 문제 된다는 대법원 2022다247187 기준을 인용했습니다. 세부 조건이 안 맞아 교섭이 끝난 것은 누구의 채무불이행도 아니라며 몰취도 배액도 인정하지 않았습니다.
• 가계약 해제에 따른 원상회복으로 500만 원과 지연손해금만 돌려주라고 했습니다.
• 판결문: 「의사해석상 원고는 이미 그 목적이 소멸된 위 가계약을 제한 없이 해제할 수 있다고 보아야 한다.」

⚖️ 서울고등법원 2005나110556 (2007. 3. 14.) — ⭕ 계약금 반환 요구한 해제통지 → 포기 해제 아님, 반환

• 매수인 회사(소외 1)는 1997. 11. 아파트 사업을 위해 피고들 토지 3필을 사며 계약금 합계 2억 7,000만 원을 냈다. 사업 승인이 무산되자 1998. 8.~9. 해제를 통지하며 계약금 반환을 요구했으나 약정 없는 해제라 효력이 없었고, 그 뒤 피고들이 토지를 제3자에게 팔아 넘기자 2006. 7. 3. 이행불능을 이유로 다시 해제했으며, 원고는 그 계약금 반환채권을 압류·전부받았다.
• 이 사건에서 법원은 매도인들의 이중매매로 이행불능이 되어 계약이 해제되었으니 계약금을 돌려줘야 한다고 판단했다. 매수인이 처음 해제를 통지하며 계약금 반환을 명시적으로 요구했으므로 계약금을 포기하고 해제하겠다는 뜻으로 볼 수 없고, 위약금 구두 약정도 증거가 없다고 보았다.
• 판결문: 「이 사건 1차 해제통지에 이 사건 각 계약금을 포기하고서라도 이 사건 각 계약을 해제하겠다는 뜻이 포함되어 있다고 쉽사리 단정 짓기 어렵고」

⚖️ 서울고등법원 2005나94555 (2008. 8. 21.) — △ 합의해제·몰취 근거 없음 → 계약금 반환

• 매수인이 2003. 5. 16. 토지·건물을 5억 5,000만 원에 사기로 하고 계약금 등 총 1억 8,060만 원을 냈으나 나머지 대금을 내지 못했다. 2004. 5. 양측은 부동산을 제3자(종친회)에게 팔기로 했고 매도인은 매수인에게 7,000만 원만 줬다. 매도인은 ‘이행 불가시 계약금 포기’ 문서를 내세웠으나 그 문서는 매도인이 위조한 것으로 형사 확정됐다.
• 법원은 양측이 계약을 합의해제하면서 기지급 대금은 원상회복하되 매수인이 건물 권리와 공사비 등을 포기하기로 한 것으로 보아, 매도인이 1억 1,060만 원을 반환해야 한다고 했다. 계약금 포기서는 위조문서라 증거가 안 되고 최고·법정해제로 몰취했다는 증거도 없다고 봤다.
• 판결문: 「을 제2호증(이행 불가시 계약 포기서)은 앞서 본 바와 같이 피고가 위조한 문서로서 증거로 삼을 수 없고」

👉 가계약금 문자 예시 보기 >>

⚖️ 대법원 91다21435 (1993. 6. 22.) — ⭕ 허가 협력 거절한 매도인 → 계약금 돌려줘야

• 1989. 11. 3. 매수인이 토지·건물을 1억 1,000만 원에 사기로 하고 계약금 1,100만 원을 냈는데, 토지거래 규제구역인데 허가를 받지 않았다. 매수인이 뒤늦게 알고 허가신청 협력을 요구했으나 매도인은 거부하고 오히려 잔금 미지급을 이유로 해제와 계약금 몰수를 주장했다.
• 대법원은 허가 전 계약은 유동적 무효라서 계약금을 낸 쪽이 언제든 무효를 내세워 계약금을 부당이득으로 돌려받을 수는 없다고 했다. 다만 매도인이 허가신청 협력을 명백히 거절하면 계약은 확정적으로 무효가 되므로, 매수인은 계약금 반환을 받을 수 있다고 보아 매도인 상고를 기각했다.
• 판결문: 「매매계약에 관한 계약금을 교부한 상태에 있는 계약당사자 일방이 언제든지 계약의 무효를 주장하여 부당이득으로써 계약금의 반환을 구할 수 있다고 할 수는 없을 것이다.」

📏 법원이 그은 선 — 여기까지는 되고, 여기부터는 안 됐다

판결문 이유에서 법원이 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계가 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.

🔀 누가 깼느냐에 따라 — 공격과 방어

🔀 돈 보낸 쪽이 마음을 바꾼 경우 (가계약금 반환 청구)

⚔️ 돈 보낸 쪽(매수인·임차인) — 이렇게 주장했다

• 정식계약 전 스스로 포기했어도 해약금 약정이 없었으니 가계약금을 돌려 달라고 부당이득 반환을 청구했습니다(2022다247187).
• 가계약서의 ‘어떤 이의도 제기할 수 없다’ 문구는 가계약금 포기 약정이 아니라며 1억 원 반환을 청구했습니다(2007다40765).
• 계약이 깨진 것은 누구의 잘못도 아니니 가계약 해제에 따라 원금을 돌려 달라고 했습니다(2025가소314432).

🛡️ 돈 받은 쪽(매도인·임대인) — 통한 방어

• 가계약금은 매수인에게 우선적으로 본계약을 맺을 권리를 준 대가이고, 반환 약정 증거가 없다는 방어가 2018년 소액 판결에서 받아들여졌습니다(2018가소21928).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 보낸 쪽이 스스로 포기하면 달리 정함이 없는 한 몰취된다는 주장(2022다247187, 대법원이 배척)
• ‘이의 제기 못함’ 문구가 가계약금 부제소합의라는 주장, 매도인 2배 조항이 있으니 형평상 매수인도 잃는다는 주장(2007다40765)
• 위약금 감액 주장을 미리 배제하기로 했다는 주장(2007다40765)

🔀 돈 받은 쪽이 ‘이미 몰취했다’고 할 때

⚔️ 돈 받은 쪽(매도인) — 이렇게 주장했다

• 가계약 때 받은 8,000만 원은 위약금으로 하기로 했다고 주장했습니다(95다54693).
• 매수인의 해제통지에는 계약금을 포기하고서라도 해제하겠다는 뜻이 들어 있었다고 주장했습니다(2005나110556).
• 매수인이 ‘이행 불가시 계약 포기서’를 써 줬다고 주장했습니다(2005나94555).

🛡️ 돈 보낸 쪽(매수인) — 통한 방어

• 해제통지 때 계약금 반환을 명시적으로 요구했고 반환 소송까지 냈다는 점이 받아들여졌습니다(2005나110556).
• 포기서가 매도인이 위조한 문서로 형사 확정됐다는 점이 받아들여졌습니다(2005나94555).
• 허가 협력을 거부한 쪽이 매도인이라 계약이 확정 무효가 됐다는 점이 받아들여졌습니다(91다21435).

⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것

• 위약금 약정 증언(믿기 어렵다며 배척, 95다54693)
• 잔금 미지급으로 해제했으니 계약금은 몰수라는 주장(91다21435)
• 구두로 위약금·위약벌 약정을 했다는 주장(2005나110556)

판결문에 나온 주장과 법원 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 이긴다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 법원이 이렇게 봤다’는 기록입니다.

🔺 상대에게 못 받으면 — 중개사 책임으로 넘길 수 있나

중개사와 가계약금 — 이 편의 사건들에서 중개사 책임이 직접 다투어지지는 않았습니다. 다만 가계약금을 권유하는 쪽이 대부분 중개사라, 몰취·반환 조건을 문자로 남기지 않은 것이 분쟁의 출발점이 됐습니다(2025가소314432 판결은 중개사무소의 ‘가계약금을 걸어 놓으라’는 권유 관행을 직접 언급).

🧰 중개사가 했어야 할 일 — 가계약금을 받기 전 ‘계약서 작성 예정일, 그 전에 보낸 쪽이 포기하면 돌려주는지, 받은 쪽이 거절하면 얼마를 주는지’를 양쪽에 같은 문자로 보내 확인받는 것. 2022다247187 기준에서는 이 기록이 ‘해약금 약정이 명백한지’를 가르는 자료가 됩니다.

⚖️ 걸리는 조문: 공인중개사법 제25조(확인·설명)·제29조(기본윤리) — 가계약금 처리 방법 안내는 판례가 직접 의무로 정한 것은 아니며, 분쟁 예방 차원

중개사 책임은 ‘확인·설명을 제대로 했는지’로 갈렸습니다. 배상 비율은 사건마다 달랐습니다.

🧭 구제 경로 — 누구에게, 무엇을 청구할 수 있었나

절차는 보통 문자·내용증명으로 요구 → 지급명령 → 소송(3,000만 원 이하는 소액사건) 순서로 갑니다. 중개사 책임은 중개사가 가입한 공제·보증보험으로도 청구할 수 있습니다.

판례에 나온 청구 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 변호사·대한법률구조공단(132)과 상의하세요.

🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면 — 법원이 본 사실과 준비할 자료

⚖️ 법원이 본 사실 — 가계약금을 해약금으로 하기로 한 약정이 명백했는지(2022다247187)
→ 준비할 자료: 가계약금 보내기 전후 문자·통화 녹음, 중개사 안내 문자, 가계약서의 반환·포기·배액 문구

⚖️ 법원이 본 사실 — 포기·귀속 문구가 구체적이었는지, 두루뭉술했는지(2007다40765)
→ 준비할 자료: 가계약서 원본·사본, 해당 조항 전문, 양쪽 위약 조항이 대칭인지

⚖️ 법원이 본 사실 — 돈을 돌려 달라는 뜻을 분명히 밝혔는지(2005나110556)
→ 준비할 자료: 반환을 요구한 문자·내용증명, 계좌번호를 보내 반환을 요청한 기록

※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 승패를 보장하지 않으며, 내 사건은 변호사·대한법률구조공단(132) 상담으로 확인하세요.

💡 이 판례들의 교훈 — 입장별로

🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면

• 「민법」 제565조는 계약금 등을 주고받은 ‘매매’에서 이행 착수 전까지 포기·배액상환으로 해제할 수 있다고 정할 뿐, 2026년 11월 현재도 가계약금을 따로 정한 조문은 없습니다. 그래서 ‘해약금 약정이 명백해야 한다’는 대법원 2022다247187이 지금 기준입니다.
• 「민법」 제398조 제4항은 ‘위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정’하고, 제2항은 예정액이 부당히 과다하면 법원이 감액할 수 있다고 정합니다. 대법원 2007다40765는 이 감액 주장을 미리 막는 약정은 효력이 없다고 봤습니다.
• 계약이 성립하지 않았거나 확정 무효가 되면 받은 돈은 「민법」 제741조 부당이득 또는 해제에 따른 원상회복으로 돌려줘야 했습니다(2025가소314432·91다21435). 애초에 본계약이 성립했는지는 1편의 대법원 2005다39594 기준으로 먼저 따집니다.

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⭕ 돈 보낸 사람이 이겼어요 · ❌ 돈 받은 사람이 이겼어요 · △ 일부만. 사실관계·판단은 판결문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com

🔗 가계약금 판례 연재 — 지금 글: ② 가계약금 반환

• 1편 · 가계약 이란? 가계약서·문자만으로 계약이 되나
• 2편 · 가계약금 반환, 변심해도 돌려받나 (지금 글)
• 3편 · 가계약금 배액배상, 집주인이 깨면 2배?
• 4편 · 배액배상 해제 조건 (이행 착수 전·현실 제공)
• 5편 · 계약금 일부만 보냈는데 파기 (받은 돈 2배면 끝?)
• 6편 · 매수인이 깨면 계약금 몰수? (위약금 특약)
• 7편 · 위약금 10%, 법원이 깎아 주나
• 8편 · 전세·월세 가계약금 반환과 파기
• 9편 · 분양 계약 해지, 계약금과 위약금 10%
• 10편 · 공인중개사 책임, 가짜 집주인 계약금 손해는 몇 %?
• 11편 · 가계약 파기 중개수수료와 중개사가 할 일
• 12편 · 가계약금 보내기 전 문자 예시
• 14편 · 매수인 가계약금, 원하는 물건 붙잡기
• 15편 · 매도인 가계약금, 매도 확실하게 못 박기
• 16편 · 공인중개사 가계약금, 분쟁 없이 거래 성사시키기
• 총정리 · 부동산 가계약금 판례 총정리 (상황별 판례 찾기 표)
• 지도 · 부동산 계약 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
• 함께 보기 · 계약금·해약금·위약금·위약벌 차이 (법률 규정과 판례)