📌 결론부터: 쓸 수 없는 땅은 매수청구, 팔 때는 ‘계속 거주’가 감면을 가른다
- 그린벨트 지정으로 사용·수익이 사실상 불가능한 땅은 국토교통부장관에게 매수를 청구할 수 있고, 가격은 공시지가 기준 평가입니다(법 제17조·제18조).
- 매수청구·협의매수 등으로 팔면 조특법 제77조의3으로 양도세 40%(지정 전 취득) 또는 25%(20년 전 취득) 감면, 2028.12.31.까지. 둘 다 계속 거주가 조건입니다.
- 확인한 감면 사건은 모두 납세자 패소였고, 이유는 대부분 거주 공백이었습니다. 반면 해제 예정지를 해제 안 된 상태로 감정한 보상은 토지 소유자가 이겼습니다.
그린벨트 토지보상이라고 하면 보통 택지개발로 수용되는 경우를 떠올리지만, 그린벨트에는 땅 주인이 먼저 ‘이 땅을 사 달라’고 청구하는 토지매수청구 제도가 따로 있습니다. 헌법재판소가 1998년 보상 없는 예외적 제한을 헌법불합치로 본 뒤 생긴 제도입니다. 팔 때 받는 양도세 감면도 그린벨트 전용 조문이 있습니다.
2026년 10월 26일 현행 개발제한구역법·조세특례제한법과 결정례·판례 7건 원문을 확인해 정리했습니다.
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목차
개발제한구역 매수청구 요건과 절차
| 항목 | 내용 (법 제17조·제18조) |
|---|---|
| 대상 토지 | 지정 때문에 종래 용도로 쓸 수 없어 효용이 현저히 줄었거나 사용·수익이 사실상 불가능한 토지 |
| 청구할 수 있는 사람 | ① 지정 당시부터 계속 소유 ② 사용 불능 전에 취득해 계속 소유 ③ 그 상속인 |
| 청구 상대 | 국토교통부장관 (기준에 맞으면 매수해야 함) |
| 절차 | 청구 후 2개월 안에 매수 대상 여부·예상 가격 통지 → 5년 범위 매수 계획 |
| 가격 | 공시지가 기준, 위치·형상·환경·이용 상황 고려 평가 |
그린벨트 토지보상 양도세 감면 (조특법 제77조의3)
| 경우 | 감면율 | 조건 |
|---|---|---|
| 매수청구·협의매수(법 제17조·제20조) | 40% | 지정일 이전 취득 + 취득일부터 매수청구(협의매수)일까지 토지 소재지 계속 거주 |
| 같음 | 25% | 매수청구일 20년 이전 취득 + 계속 거주 |
| 해제 후 1년(경제자유구역 등 5년) 안 사업인정고시 → 협의매수·수용 | 40% / 25% | 같은 취득·거주 요건 |
| 상속받은 토지 | — | 피상속인 취득일 기준 |
2028.12.31.까지 양도분. 공익사업용 일반 감면(제77조)은 토지보상법상 사업인정고시가 있어야 합니다.
⚖️ 조심 2022구7197 (2022.10.25., 기각) — ❌ 협의매수에 제77조 감면을 신청했다가
- 2010~2011년 산 임야 44,289㎡를 2021년 개발제한구역법 제20조 협의매수로 국토교통부에 팔고 공익사업용 감면(제77조)으로 신고했습니다.
- 토지보상법상 사업인정고시가 없어 제77조 대상이 아니라고 봤습니다. 그린벨트 협의매수는 제77조의3 요건을 따져야 합니다.
⚖️ 조심 2012서4171 (2012.12.11., 기각) — ❌ 30년 살았어도 ‘계속’ 거주가 아니면
- 1977~1978년 취득한 3,665㎡를 2010년 LH에 협의양도하며 제77조의3 감면을 신청했지만, 취득일부터 고시일까지 계속 거주하지 않은 기간이 있어 배제됐습니다. ‘통산 30년 거주’ 주장도 받아들여지지 않았습니다.
⚖️ 조심 2010중3648 (2010.12.31., 기각) — ❌ 근무지 때문에 1년 떠나 산 것도 탈락
- 임야 5,432㎡를 2010년 공익사업으로 팔고 당시 감면율 50%로 바꿔 59,956,330원 환급을 청구했지만, 사업인정고시 전 천안 근무로 1년 정도 다른 곳에 살았다는 이유로 거부됐습니다. 근무상 형편은 부득이한 사유(취학·징집·질병요양 등)로 보지 않았습니다.
⚖️ 서울고등법원 2013누46299 (2013.12.19.) — ❌ 송파 그린벨트, 거주 요건 미충족
- 사업인정고시 20년 전에 취득한 송파구 그린벨트 토지를 협의매수로 팔았지만, 계속 거주하지 않았고 부득이한 사유도 아니라며 감면 배제가 유지됐습니다.
⚖️ 대법원 2010다91206 (2012.2.23.) — ⭕ 해제 예정지를 ‘해제 안 된’ 가격으로 감정 → 추가 대금
- LH 협의취득에 매매대금 정산 특약이 있었고, 감정평가가 그린벨트 해제가 안 된 상태를 기준으로 이뤄진 것은 중대한 하자라며 토지 소유자의 추가 대금 청구를 인정했습니다.
⚖️ 헌법재판소 89헌마214 (1998.12.24., 헌법불합치) — △ 매수청구 제도의 출발점
- 종전 용도로도 쓸 수 없거나 사실상 사용·수익이 불가능한 경우까지 보상 없이 묶어 둔 것은 헌법에 맞지 않는다고 본 결정입니다. 지금의 토지매수청구 제도가 여기서 나왔습니다.
⚖️ 조심 2019중3289 (2019.11.26., 취소) — ⭕ 수용 주택과 함께 판 이축권리금
- 고속도로 건설로 수용 통지를 받은 그린벨트 주택·근생과 이축권을 2018년 함께 팔며 이축권리금을 따로 적었고, 그 부분은 양도소득이 아니라고 봤습니다. 2020년 이후 기준은 7편에서 보세요.
🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면
- 매수청구 조문은 「개발제한구역법」 제17조·제18조(2026.6.2 시행본), 감면은 조특법 제77조의3(2026.9.18 시행본)입니다. 감면율은 2010년 당시 50%에서 지금 40%·25%로 바뀌었습니다.
- 국토계획법상 도시계획시설 매수청구는 그린벨트 매수청구와 다른 제도이고, 사업인정고시 개념이 없어 공익사업 감면과 비사업용 제외가 안 된 판례가 있습니다.
- 해제 예정·해제 후 재산세 문제는 8편 그린벨트 재산세에 정리했습니다.
그린벨트 토지보상·감면 체크리스트
- 그린벨트 지정일과 내 취득일(상속이면 피상속인 취득일) 확인
- 취득일부터 매수청구·협의매수일까지 주민등록·실거주가 끊긴 기간이 없는지
- 매수청구(제17조)·협의매수(제20조)·수용 중 어느 경로인지 — 감면 조문이 다름
- 감정평가가 해제 여부·이용 상황을 제대로 반영했는지
- 집과 이축권을 함께 판다면 이축권 몫의 세금 따로 계산
그린벨트 해제 절차와 판례는 2편, 연재 전체는 그린벨트 판례 총정리에 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 그린벨트 토지 매수청구는 누가 할 수 있나요?
그린벨트 지정으로 종래 용도로 쓸 수 없어 효용이 현저히 줄었거나 사용·수익이 사실상 불가능한 토지로서, ① 지정 당시부터 계속 소유한 사람 ② 사용 불능 전에 취득해 계속 소유한 사람 ③ 그 상속인이 국토교통부장관에게 청구할 수 있습니다(법 제17조).
Q. 매수청구하면 얼마에 사 주나요?
공시지가를 기준으로 위치·형상·환경·이용 상황을 고려해 평가한 가격입니다. 청구 후 2개월 안에 매수 대상 여부와 예상 가격을 통지하고 5년 범위에서 매수 계획을 세웁니다(법 제18조).
Q. 양도세 감면은 몇 %인가요?
조세특례제한법 제77조의3에 따라 2028.12.31.까지 매수청구·협의매수 등으로 양도하면, 지정일 이전 취득 + 계속 거주는 40%, 매수청구일 20년 이전 취득 + 계속 거주는 25% 감면입니다. 근무 때문에 1년 정도 다른 곳에 산 기간이 있어 탈락한 결정례가 있습니다(조심 2010중3648).
🔗 그린벨트(개발제한구역) 판례 연재 — 지금 글: 세금·보상
📚 확인한 자료 (2026년 10월 26일 기준)
- 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제17조(토지매수의 청구)·제18조(매수청구의 절차 등: 2개월 내 통지, 공시지가 기준) — 2026.6.2 시행본
- 「조세특례제한법」 제77조의3(개발제한구역 지정에 따른 매수대상 토지 등에 대한 양도소득세 감면: 40%·25%, 2028.12.31까지)·제77조(공익사업용 토지) — 2026.9.18 시행본
- 조심 2022구7197 (2022.10.25. 기각) 원문 — 조세심판원
- 조심 2012서4171 (2012.12.11. 기각) 원문 — 조세심판원
- 조심 2010중3648 (2010.12.31. 기각) 원문 — 조세심판원
- 서울고등법원 2013누46299 (2013.12.19.) 원문
- 대법원 2010다91206 (2012.2.23.) 원문
- 헌법재판소 89헌마214 (1998.12.24. 헌법불합치) 원문
- 조심 2019중3289 (2019.11.26. 취소) 원문 — 조세심판원
※ 이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 판결문·결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 땅에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 허가 신청·소송·신고 전에는 시·군·구 개발제한구역 담당 부서, 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.