그린벨트 집짓기 (2026) | 주택 신축되는 땅 2가지, 증축 232㎡ 한도와 경매 주택 함정 판례 9건

📌 결론부터: 집을 지을 수 있는 땅은 ‘지정 당시’로 정해진다

• 신축은 지정 당시부터 지목 ‘대’인 땅 또는 지정 당시부터 있던 기존 주택이 있는 땅이 원칙입니다(시행령 별표 1).
• 주택 규모는 기존 면적 포함 232㎡(지정 당시 거주자 1회 300㎡), 3층 이하입니다(시행령 별표 2).
• 판례 함정: 경매 주택의 대장 지번 ≠ 실제 위치, 무허가 기존 주택, 독립되지 않은 건물, 이미 이축권을 쓴 이축적지.

시행령 별표 2 제2호 나목 등(2026.9.18 시행본). 평은 ㎡÷3.3으로 어림한 값입니다.

⚖️ 대법원 2013두35105 (2014.3.27.) — ❌ 경매로 산 주택, 1㎡만 내 땅

• 원고는 2006.7.6. 임의경매로 대전 동구 임야 2,268㎡와 그 위에 있다는 목조 주택 42.12㎡를 낙찰받았습니다.
• 2008년 측량해 보니 주택은 1㎡만 원고 땅에 있고 나머지는 마을회·국가·타인 땅에 걸쳐 있었습니다. 증개축 신청은 불가 처리됐습니다.
• 대법원은 ‘기존 주택이 있는 토지’는 주택이 실제로 있는 부분만 뜻하고, 지목 ‘대’는 공부상 지목만 본다며 원고 패소로 확정했습니다.

👉 이축권이란? 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 2007두6427 (2007.10.25.) — ⭕ 군 관사로 쓰던 집도 ‘기존 주택’

• 군부대가 지어 지정 당시 장교 숙소로 쓰던 건물을 민간에 넘긴 뒤 계속 주거용으로 썼습니다(대장 주용도 ‘관사’). 대법원은 이것도 지정 당시부터 있던 주택이라며 신축 불허가를 취소했습니다.

⚖️ 대법원 2008두4503 (2008.5.29.) — ⭕ 공익사업 철거 ‘예정’도 철거된 것으로

• 공익사업 주체가 처분권을 얻어 언제든 철거할 수 있는 상태가 되면 ‘철거된 경우’로 보고 자기 땅에 다시 지을 수 있다고 봤습니다(하남시장 상고기각).

⚖️ 대법원 2006두12517 (2008.6.12.) — ❌ 오래됐어도 무허가 주택은 안 된다

• 지정 당시부터 있던 주택이었지만 무허가였습니다. 공익사업 철거에 따른 신축 특례의 기존 주택은 적법한 건축물이어야 한다며 불허가가 적법하다고 봤습니다.

⚖️ 대법원 98두953 (2000.1.14.) — ❌ 옆집에 딸린 건물은 독립 주택이 아니다

• 남편이 증축허가를 받은 옆 주택의 일부로 철거하기로 돼 있던 건물을 독립 주택이라며 이축·증축을 신청했지만, 독립성은 등기가 아니라 구조·용도·이용 실태로 판단한다며 불허가가 적법했습니다.

⚖️ 대법원 94누4974 (1995.6.29.) — ❌ 철거 후 십수 년 지나 재축 신청

• 1935년경부터 살던 주택이 1979년 정비사업으로 철거된 뒤 가건물 영업을 하다 십수 년 뒤 재축을 신청했습니다. 재축은 기존 건물의 규모·용도를 확인할 수 있는 기간 안에서만 허용된다며 불허가가 적법했습니다.

⚖️ 대법원 2021두33838 (2021.7.21., 파기환송) — ❌ 지목 ‘대’만 믿고 산 이축적지

• 이축권이 이미 행사된 땅(이축적지)의 지목이 ‘대’로 남아 있었고, 원고들은 경매로 2억 9,450만 원에 사서 주택 신축을 신청했다가 불허됐습니다.
• 원심(수원고법 2019누12520)은 지목을 바꾸지 않은 시흥시의 책임을 일부 인정해 5,443만 8,900원 배상을 명했지만, 대법원은 지목변경 규정이 공무원의 의무 조항이 아니라며 그 부분을 파기했습니다.

⚖️ 대법원 2009두20755 (2011.1.13.) — ❌ 이축했으면 원래 집은 철거해야

• 이축권으로 새 집 허가를 받았다면 기존 건물을 없앨 의무가 있고, 나중에 새 땅이 그린벨트에서 풀려도 철거의무는 그대로라며 과천시장의 철거명령이 적법했습니다.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 주택 신축 요건은 시행령 별표 1 제5호 다목(2026.8.18 개정), 규모는 별표 2(2026.9.18 시행본)입니다. 옛 판례 시절 증축 한도(100㎡ 등)와 다르니 지금 숫자를 쓰세요.
• 주택을 근린생활시설로 바꾸는 것은 시행령 제18조, 음식점은 5년 이상 거주자 등만 연면적 300㎡ 이하입니다.
• 건축법상 신고만으로 그린벨트 신축을 갈음할 수 없습니다. 허가 없이 지으면 처벌·이행강제금 대상입니다.

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