불법건축물 양성화 특별법 (2026.12.17 시행) | 대상·과태료 정리, 그린벨트는 지정 전 건물만 — 이행강제금·벌금 판례

📌 결론부터: 주거용·2023년 완공분만, 그린벨트는 지정 전 건물만

• 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2026.6.16. 공포돼 2026.12.17. 시행됩니다(지금은 시행 전).
• 대상: 2023.12.31. 당시 사실상 완공된 주거용 위반건축물 — 다세대 세대당 85㎡, 단독 165㎡(조례로 330㎡까지), 다가구 660㎡ 이하. 비용은 이행강제금 5회분 과태료.
• 개발제한구역은 적용 제외, 단 지정 전에 지은 건축물은 예외. 그린벨트 불법건축물은 이행강제금(연 2회)·벌금 판례가 여럿입니다.

「개발제한구역법」 제30조·제30조의2·제31조·제32조

👉 그린벨트 집짓기 기준 보기 >>

⚖️ 대법원 2020도12944 (2022.8.25., 파기환송) — ❌ 연매출 17억 음식점, 벌금도 ‘가볍다’

• 남양주 그린벨트에서 1966년부터 운영한 대형 음식점이 주차장 필로티 65㎡를 보조주방으로 바꾸고 통로·비가림 시설을 증축했습니다. 항소심(의정부지법 2018노3811)은 벌금 1,000만 원을 유지하며 ‘연매출 17억 원에 비춰 오히려 너무 가벼운 형’이라고 했습니다.
• 대법원은 개발제한구역법 위반 유죄를 확인하고, 영업장을 81.04㎡→262.97㎡로 늘리고 신고하지 않은 식품위생법 위반도 유죄로 봐야 한다며 검사 상고를 받아들여 파기했습니다.

⚖️ 대법원 2017도18291 (2020.11.5., 파기환송) — ❌ 영리 목적 무허가 용도변경 7건

• 항소심(의정부지법 2017노2022)은 영리 목적으로 7건을 무허가 용도변경한 피고인에게 징역 6월·집행유예 2년·사회봉사 120시간, 공범에게 벌금 1,000만 원을 유지했습니다.
• 대법원은 유죄는 그대로 두되, 사회봉사 조건으로 ‘원상복구하라’고 붙인 것은 위법하다며 그 부분만 파기했습니다. 원상복구는 형사가 아니라 행정 시정명령의 몫입니다.

⚖️ 대법원 2017도7321 (2017.9.21., 일부 파기환송) — ⭕ 사전통지 없는 시정명령, 안 따라도 무죄

• 하남 그린벨트 고철 무단 적치로 항소심(수원지법 2016노9006)은 대표 징역 4월, 법인 벌금 2,000만 원을 선고했습니다.
• 대법원은 하남시장이 원상복구 시정명령을 하면서 사전통지·의견제출 기회를 주지 않았다면 그 명령은 위법이고, 불이행해도 시정명령위반죄가 아니라며 그 부분을 파기했습니다. 무단 적치 자체는 유죄입니다.

⚖️ 대법원 2017두67322 (2019.1.10., 파기환송) — △ 이행강제금 1억 6천만 원, 한도는 시정명령 단위

• 시흥 그린벨트 4필지를 주차장으로 무단 형질변경한 회사에 이행강제금 합계 162,727,000원이 나왔습니다.
• 대법원은 1회 한도(5천만 원)를 시정명령 단위로 따져야 한다며, 따로 떨어진 1필지분(43,461,000원)은 적법하고 붙어 있는 3필지분은 한도 초과로 위법이라고 파기했습니다.

⚖️ 대법원 2012두20397 (2013.12.12., 파기환송) — ⭕ 2010.2.7. 전 시정명령으로는 이행강제금 못 매긴다

• 그린벨트 이행강제금 제도는 2010.2.7. 시행됐으므로, 그 전에 한 시정명령을 근거로 한 계고·부과는 위법하다며 원고 패소 원심을 파기했습니다.

⚖️ 대법원 2023두62465 (2024.7.11., 파기환송) — ⭕ 원상복구 명령도 비례원칙을 지켜야

• 하남 조정경기장 관리 법인이 허가 부지 밖에 세운 조명탑에 원상복구 명령이 나왔지만, 설치 경위와 이용 현황상 공익이 불이익보다 크지 않다며 비례원칙 위반으로 파기됐습니다.

⚖️ 대법원 2007도4197 (2007.9.6.) — ❌ 축사를 관상어 양식장으로

• 그린벨트 축사 안 퇴비사·사료저장고를 관상어 배양장으로 무단 용도변경하고 비닐하우스를 설치했습니다. 건축법상 같은 용도군이라도 개발제한구역법상 축사와 양어시설은 다르다며 유죄였습니다.

⚖️ 대법원 2015도8408 (2015.8.27.) — ❌ 땅 빌려준 사람·시공업체도 처벌

• 그린벨트 위반의 정범뿐 아니라 방조범(법인 포함)도 상고가 기각됐습니다.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 특정건축물 정리 특별조치법은 2026.12.17. 시행 예정입니다. 신고 서류 서식과 기간은 시행령에서 정하므로, 시행 전 시·군·구 공고를 확인하세요.
• 그린벨트 이행강제금(제30조의2)은 2010.2.7.부터 시행됐습니다. 시정명령 절차(사전통지·의견제출)가 빠졌는지 먼저 확인할 가치가 있습니다.
• 건물이 그린벨트 지정 전부터 있었다면 특별법 예외에 해당할 수 있습니다. 지정 당시 기존 주택 기준은 4편을 참고하세요.

👉 특정건축물 정리 특별조치법 원문 보기 >>

🔗 그린벨트(개발제한구역) 판례 연재 — 지금 글: 허가·건축·불법건축물

• 1편 · 그린벨트 환경평가등급 재평가 (2027)
• 2편 · 그린벨트 해제 요건·절차와 해제 사례 판례
• 3편 · 개발제한구역 행위허가 (그린벨트 내에서 가능한 행위)
• 4편 · 그린벨트 집짓기 (주택 신축·증축 기준)
• 5편 · 불법건축물 양성화 특별법과 그린벨트 (지금 글)
• 6편 · 이축권이란? 뜻·매매·가격과 판례
• 7편 · 이축권 양도 세금 (기타소득 vs 양도소득)
• 8편 · 그린벨트 재산세 (임야 분리과세·해제 후 세금)
• 9편 · 그린벨트 토지보상·매수청구와 양도세 감면
• 총정리 · 그린벨트 판례 총정리 (쟁점별 이긴 사례·진 사례 색인)
• 함께 보기 · 건축물대장 정부24 발급 방법 (위반건축물 표시 확인)