이축권 양도 세금 (2026) | 기타소득 vs 양도소득, 감정평가 없으면 비과세 주택도 추징 — 결정례 8건

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📌 결론부터: 2020년부터 ‘함께 팔면 양도소득’, 기타소득은 감정평가가 열쇠

  • 2020.1.1. 이후 토지·건물과 함께 판 이축권은 양도소득(기타자산)입니다. 1세대1주택 비과세에 섞을 수 없습니다.
  • 감정평가법인 감정가로 이축권 가액을 따로 신고해야 기타소득이 되고, 계약서에 금액만 나눠 적은 것은 인정되지 않았습니다.
  • 2026년 조세심판 결정 3건이 모두 납세자 패소였습니다. 반대로 2020년 전 거래와 이축권 매수 비용 인정에서는 납세자가 이긴 사례가 있습니다.

이축권 양도 세금은 그린벨트 수용 지역에서 가장 많이 틀리는 부분입니다. 수용 예정인 집을 팔면서 이축권 값까지 받았는데, 이를 집값에 넣어 1세대1주택 비과세로 신고했다가 몇 년 뒤 세무조사로 추징되는 일이 실제 결정례에 반복해서 나옵니다.

이축권 양도
이축권 양도 세금 (2026) | 기타소득 vs 양도소득, 감정평가 없으면 비과세 주택도 추징 — 결정례 8건

2026년 10월 26일 현행 소득세법·시행령과 법원 판결·조세심판원 결정 8건, 국세청 해석 4건의 원문을 읽고 정리했습니다.

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이축권 양도 세금, 2020년 전후로 갈린다

양도 시기파는 방식과세
2019.12.31.까지이축권만 또는 함께이축권은 양도세 대상 자산이 아님 → 기타소득 (대법원 98두205 이후)
2020.1.1.부터토지·건물과 함께양도소득(기타자산) — 소득세법 제94조 제1항 제4호 마목
2020.1.1.부터함께 팔되 감정평가법인 감정가로 따로 신고기타소득 — 시행령 제158조의2
2020.1.1.부터보상을 다 받은 뒤 이축권만 따로기타소득 (국세청 해석)

부칙: 2020.1.1. 전에 계약하고 계약금을 받은 사실이 증빙되면 종전 규정을 적용합니다.

기타소득이면 세금은 어떻게 계산하나

  • 받은 금액의 60%를 필요경비로 빼고(실제 경비가 더 크면 그 금액), 나머지를 기타소득금액으로 종합소득에 합산합니다(시행령 제87조 제1호의2).
  • 양도소득이면 장기보유특별공제는 토지·건물에만 적용되므로 이축권 몫에는 쓸 수 없습니다.

⚖️ 대법원 98두205 (2000.9.29., 파기환송) — ⭕ 이축권은 ‘부동산을 취득할 권리’가 아니다

  • 의왕에서 고속도로 개설로 주택이 철거된 원고들이 이축권을 팔자 양도세가 부과됐고, 항소심은 ‘이축권은 부동산을 취득할 권리, 취득가액 0원’이라며 과세를 인정했습니다.
  • 대법원은 이축권은 건축금지를 풀어 건축허가를 받을 수 있는 권리일 뿐이라며 양도세 대상이 아니라고 파기했습니다. 이 판결이 2019년 법 개정 전 ‘이축권=기타소득’ 정리의 출발점입니다.

⚖️ 대법원 2016두58048 (2017.2.15., 심리불속행) — ⭕ 계약서에 구분 없으면 과세 전부 취소 (2020년 전)

  • 토지와 공공이축권을 합쳐 20억 2,000만 원에 판 사건에서, 계약서상 토지와 이축권 가격이 구분되지 않고 산정 자료도 없었습니다.
  • 서울고법 2015누72940은 토지 양도가액을 산정할 수 없다며 양도세 10억 3,592만 9,250원 부과를 전부 취소했고, 대법원이 심리불속행으로 확정했습니다.
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⚖️ 조심 2026중2140 (2026.7.14., 기각) — ❌ 감정평가 없이 기타소득 신고 → 양도소득 과세

  • 광명에서 수용 예정 주택과 이축권을 같은 날 따로 계약하고, 주택은 1세대1주택 비과세, 이축권은 기타소득으로 신고했습니다. 주택 계약은 해지 후 날짜만 바꿔 다시 썼고 특약에 ‘이축권 행사를 위한 거래’가 적혀 있었습니다.
  • 사전 감정평가가 없어 시행령 제158조의2의 별도 평가 신고가 아니라며 기타자산 양도소득 과세가 정당하다고 봤습니다(2026.7.14.).

⚖️ 조심 2026인1445 (2026.6.10., 기각) — ❌ 집값에 섞어 비과세 → 이축권 몫 추징

  • 인천 계양구에서 주택(건물만) 82.55㎡를 팔고 1세대1주택 비과세로 신고했고, 부속토지 165㎡는 LH에 수용됐습니다.
  • ‘팔 때는 이축권이 없었다’는 주장에 대해, 철거 전이라도 이축권이 생길 것이 확실했고 매수인은 이축권 없이는 그 집을 살 이유가 없었다며 양도가액 일부를 이축권 대가로 구분해 과세했습니다(2026.6.10.).

⚖️ 조심 2025중2919 (2025.10.13., 기각) — ❌ 계약서 두 장, 같은 날 잔금 → 일괄 양도

  • 과천 주택·근생 168.45㎡를 산 지 1년 만에 건물과 이축권을 따로 계약해 팔고 토지 303㎡는 LH에 수용됐습니다. 두 계약서 작성일·잔금일이 같고 이축권 가액은 임의로 적은 것이라 일괄 양도로 봤습니다.

⚖️ 조심 2019중3289 (2019.11.26., 취소) — ⭕ 2020년 전, 이축권리금 따로 적은 거래

  • 고속도로 건설로 수용 통지를 받은 그린벨트 근생·주택 265.52㎡와 이축권을 2018.3.20. 함께 팔면서 계약서에 이축권리금과 건물 보상금을 따로 적었습니다. 이축권리금 부분은 양도소득이 아니라며 경정청구 거부를 취소했습니다.

⚖️ 조심 2010구1767 (2010.12.29., 취소) — ⭕ 사 온 이축권 값, 땅 팔 때 필요경비

  • 그린벨트 토지 1,439㎡ 소유자가 2000년 이축권(주택 55.66㎡)을 2억 3,200만 원에 사서 집을 짓고 토지를 16억 원에 팔았습니다. 이축권이 토지 가치 상승에 기여했다며 필요경비로 인정했습니다.

🧾 국세청 해석으로 본 실무 기준

  • 보상금 수령 후 이축권만 따로 팔면 기타소득(사전-2021-법령해석재산-0264)
  • 대금을 받은 뒤라도 예정신고기한 안 감정평가법인 감정가로 구분 신고하면 기타소득(사전-2023-법규재산-0725)
  • 계약서에 토지 4억·건물 8천만·이축권 4억으로 임의 구분 → 양도소득(기준-2025-법규재산-0028)
  • 부동산임대사업자가 건물과 이축권을 팔면 이축권에도 부가가치세(사전-2022-법규부가-0242)

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

  • 이축권 과세 근거는 소득세법 제94조 제1항 제4호 마목(2019.12.31. 개정, 2020.1.1. 양도분부터)입니다.
  • 별도 평가 신고는 시행령 제158조의2의 ‘감정평가법인등의 감정가액’이어야 합니다(둘 이상이면 평균).
  • 기타소득 필요경비 60%는 시행령 제87조 제1호의2(2026.10.1 시행본)에 있습니다.

이축권 양도 전 체크리스트

  1. 양도일이 2020.1.1. 전후 어느 쪽인지, 그 전 계약금 수령 증빙이 있는지
  2. 토지·건물과 함께 파는지, 보상을 다 받은 뒤 이축권만 파는지
  3. 기타소득으로 하려면 예정신고기한 안에 감정평가법인 감정 받기
  4. 계약서에 금액만 나눠 적는 것으로는 부족 — 감정서가 근거
  5. 이축권 값을 1세대1주택 비과세 주택가액에 섞지 않기
  6. 임대사업자라면 부가세, 매수자라면 취득 비용 증빙 보관
💬 양도소득·기타소득 신고는 홈택스에서 할 수 있습니다

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이축권 자체의 뜻과 거래 위험은 6편 이축권이란에 정리했습니다.

자주 묻는 질문

Q. 이축권을 팔면 양도소득세인가요, 기타소득세인가요?

2020.1.1. 이후 토지·건물과 함께 양도하면 원칙적으로 양도소득(기타자산)입니다. 이축권 가액을 감정평가법인 감정가로 따로 평가해 신고하거나, 보상을 다 받은 뒤 이축권만 따로 팔면 기타소득입니다(소득세법 제94조 제1항 제4호 마목, 시행령 제158조의2).

Q. 감정평가는 언제까지 받아야 하나요?

국세청은 매매대금을 받은 뒤라도 양도소득 예정신고기한 안에 감정평가법인 감정가로 이축권을 구분 신고하면 별도 평가 신고로 인정한다고 답했습니다(사전-2023-법규재산-0725). 계약서에 금액만 임의로 나눠 적은 것은 인정되지 않았습니다(조심 2025중2919).

Q. 이축권을 사서 집을 지었는데, 나중에 땅을 팔 때 이축권 값을 경비로 뺄 수 있나요?

인정된 사례가 있습니다. 2000년에 이축권을 2억 3,200만 원에 사서 주택을 짓고 토지를 16억 원에 판 사건에서, 이축권이 토지 가치 상승에 기여했다며 필요경비로 인정됐습니다(조심 2010구1767).

📚 확인한 자료 (2026년 10월 26일 기준)

※ 이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 판결문·결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 땅에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 허가 신청·소송·신고 전에는 시·군·구 개발제한구역 담당 부서, 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.

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