이축권이란? 뜻·매매·가격 (2026) | 딱지 사서 집 지으면 벌금, 대법원 판례 10건

작성자:

📌 결론부터: 이축권은 ‘팔 수 있는 권리’라기보다 ‘철거 당시 주인의 신청 자격’

  • 이축권은 그린벨트에서 공익사업·재해 등으로 철거된 집을 다른 땅으로 옮겨 지을 수 있도록 이축허가를 신청할 수 있는 자격입니다.
  • 판례는 신청을 철거 당시 소유자 본인만 할 수 있다고 봤고, 이축권을 산 사람이 남의 명의로 짓거나 자기 명의로 허가받으면 부동산실명법 위반·부정 허가로 처벌됐습니다.
  • 현행 시행령은 보상금을 모두 받은 철거 당시 주택 소유자에게 이축을 허용해, 수용 예정 주택이 ‘이축권 붙은 집’으로 거래됩니다. 이때 세금은 2020년부터 크게 바뀌었습니다.

이축권은 그린벨트 땅을 다루는 사람이라면 한 번은 듣는 말입니다. 도로나 택지 개발로 그린벨트 안의 집이 헐리면, 그 집 주인은 다른 땅에 집을 다시 지을 수 있게 해 주는 제도인데, 원래 그린벨트에는 새 집을 짓기 어렵다 보니 이 자격이 ‘딱지’라는 이름으로 비싸게 거래되기도 합니다.

이축권
이축권이란? 뜻·매매·가격 (2026) | ‘딱지’ 사서 집 지으면 벌금, 대법원 판례 10건

그런데 판례를 보면 이축권을 ‘사고파는 물건’으로 다뤘다가 벌금을 내거나 집을 못 지은 사례가 많습니다. 2026년 10월 26일 현행 법령과 판결 원문을 읽고 뜻부터 거래 위험까지 정리했습니다.

함께 보면 도움이 되는 글입니다.

개발제한구역 관련 글 (9개)

관련 글 4개 더 보기 ▼

이축권 뜻: 언제 생기나

유형요건 (시행령 별표 1 제5호 다목 등)어디로
공익사업 철거도로·택지 등 공익사업으로 주택 철거, 보상금을 모두 받은 기존 주택 소유자(사업인정고시 당시 소유 여부 무관)해체 신고일 당시 확보한 자기 토지
재해재해로 더 이상 살 수 없게 된 주택재해일부터 6개월 안에 확보한 자기 토지
타인 토지 위 주택지정 전부터 남의 땅 위 주택, 토지 주인 동의를 못 받아 증·개축 불가취락지구
취락지구 밖 이축공익사업 철거 중 취락지구 이축이 곤란한, 지정 당시부터 있던 주택·공장·종교시설취락지구 밖 (2012.3.16. 이후 철거분)

법 제12조 제1항 제2호·제3호·제3호의2. ‘인근’의 범위는 기존 동과 경계를 접한 동까지 본 판례가 있습니다(대법원 2001두4030).

이축권 매매·가격·거래, 판례로 본 구조

시장에서 말하는 ‘이축권 매매’는 법적으로 이축권을 넘기는 것이 아니라, 대개 원래 주인 명의로 허가를 받아 집을 짓고 준공 뒤 산 사람에게 넘기는 구조입니다. 가격은 정해진 시세가 없고, 판례에는 토지와 공공이축권을 합쳐 20억 2천만 원에 팔며 이축권 몫을 7억 6,600만 원이라고 주장한 사건이 나옵니다(서울고법 2015누72940).

⚖️ 대법원 91누8128 (1992.5.12.) — ❌ 이축권을 사 온 사람은 신청 못 한다

  • 중부고속도로 건설로 서울 강동구 그린벨트 주택이 철거됐고, 그 이축권을 여러 번 거쳐 산 원고가 건축허가를 신청했습니다.
  • 대법원은 이축 제도는 생활 근거를 마련해 주려는 것이지 철거 대가로 재산상 이익을 주는 것이 아니라며, 이축허가 신청은 철거 당시 건물 소유자만 할 수 있다고 원심을 파기했습니다.

⚖️ 대법원 90다13697 (1991.4.23.) — ❌ ‘허가 받아 준다’ 약정의 실제 뜻

  • 매도인이 건축허가를 받아 주기로 한 약정을, 남의 이축권을 사서 그 명의로 허가·준공한 뒤 매수인에게 넘기기로 한 묵시적 합의로 해석했습니다. 이축권 ‘명의 빌려 짓기’ 관행이 판결에 그대로 드러난 사건입니다.
💬 이축권 붙은 집을 팔 때 세금은 2020년부터 완전히 달라졌습니다

👉 이축권 양도 세금 판례 보기 >>

⚖️ 대법원 2002도5197 (2002.11.26.) — ❌ 이축권 사서 남의 명의로 등기, 벌금 200만 원

  • 부산에서 이축권자에게 이축권을 사서 자기 돈으로 집을 짓고 이축권자 명의로 보존등기를 했습니다. ‘구청에서 된다고 했다’는 항변도 배척되고 부동산실명법 위반으로 벌금 200만 원이 확정됐습니다.

⚖️ 대법원 2006도7187 (2007.1.26.) — ❌ 이축권 산 사람 명의 허가 = 부정한 방법

  • 인천에서 자격 없는 사람이 그린벨트에 집을 지으려고 이축권을 사서 자기 명의로 이축허가를 받았습니다. ‘사위 기타 부정한 방법’으로 허가받은 죄가 성립한다며 상고가 기각됐습니다. 같은 취지 판결이 2006도7189입니다.

⚖️ 대법원 2003두2878 (2005.11.24.) — ❌ 이축권 빙자 농지 취득

  • 김해 그린벨트 주택을 사고 농지취득자격증명으로 농지를 산 뒤, 영농·거주 의사 없이 이축으로 농지를 대지로 바꾸려 했습니다. 농취증 부정 발급으로 보고 이축허가 거부가 적법했습니다.

⚖️ 대법원 2001두4030 (2004.2.13., 파기환송) — ⭕ 강 건너 이웃 동도 ‘인근’

  • 공항로 확장으로 남편 주택 63.72㎡가 수용·철거됐고, 남편 사망 후 아내가 강 건너 이웃 동에 이축을 신청했다가 불허됐습니다.
  • 대법원은 기존 동과 경계를 접한 동이면 다리가 없어도 ‘인근’이고, 처분 사유를 소송 중에 바꿀 수도 없다며 파기했습니다.

⚖️ 대법원 2014두47785 (2015.11.12., 파기환송) — ❌ 2012.3.16. 전 철거분은 취락지구 밖 이축 불가

  • 구리시 사건. 취락지구 밖 이축 규정은 시행일(2012.3.16.) 이후 철거되는 건축물에만 적용된다며 원고 승소 원심을 파기했습니다.

⚖️ 대법원 2021두33838 (2021.7.21., 파기환송) — ❌ 이미 이축권을 쓴 땅, 지목만 ‘대’

  • 이축권이 행사된 땅의 지목이 ‘대’로 남아 있어 경매로 샀지만 신축이 불허됐고, 시흥시 배상 책임도 대법원에서 부정됐습니다. 자세한 내용은 4편에 있습니다.

⚖️ 대법원 2001다12256 (2001.4.10., 파기환송) — ⭕ ‘딱지’ 약정이 있어도 면적 부족은 감액

  • 나주에서 토지 4필지와 건물을 2억 5,000만 원에 사며 이축권(‘딱지’) 양도 약정을 함께 했는데, 실제 면적이 공부와 달랐습니다. 대법원은 딱지 약정이 있어도 수량을 지정한 매매로 볼 수 있다며 매수인 패소 원심을 파기했습니다.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

  • 이축 요건은 시행령 별표 1 제5호 다목(2026.8.18 개정)입니다. 공익사업 철거는 ‘보상금을 모두 받은 기존 주택 소유자’가 기준이라, 사업인정고시 뒤 집을 산 사람도 철거 당시 소유자면 신청할 수 있습니다.
  • 거짓·부정한 방법으로 허가를 받으면 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금입니다(법 제31조 제2항).
  • 이축으로 새 집을 지으면 원래 건물은 철거해야 하고, 나중에 새 땅이 그린벨트에서 풀려도 철거의무는 남습니다(대법원 2009두20755).

이축권 사기 전 확인 6가지

  1. 철거 원인이 공익사업인지 재해인지, 근거 서류가 있는지
  2. 매도인이 보상금을 모두 받은 철거 당시 소유자인지
  3. 허가를 누구 명의로 받는 구조인지 (남의 명의 등기는 처벌 판례)
  4. 옮겨 갈 땅이 자기 토지·인근·취락지구 요건을 갖췄는지
  5. 원래 건물 철거와 이축적지 처리가 끝났는지
  6. 팔고 살 때 세금이 양도소득인지 기타소득인지 → 7편
💬 이축 요건(별표 1 제5호 다목)은 시행령 원문에서 확인할 수 있습니다

👉 개발제한구역법 시행령·별표 원문 보기 >>

그린벨트 집짓기 전체 기준은 4편 그린벨트 집짓기, 수용 보상과 감면은 9편 그린벨트 토지보상에서 이어집니다.

자주 묻는 질문

Q. 이축권은 사고팔 수 있나요?

판례는 이축허가 신청은 철거 당시 건물 소유자 본인만 할 수 있다고 봤고(대법원 91누8128), 이축권을 산 사람 명의로 허가를 받으면 ‘부정한 방법’ 허가로 처벌됐습니다(대법원 2006도7187). 다만 현행 시행령은 공익사업으로 철거될 때 사업인정고시 당시 소유 여부와 관계없이 보상금을 모두 받은 주택 소유자에게 이축을 허용해, 실무에서는 ‘이축권 붙은 집’을 통째로 사고팝니다.

Q. 이축권 가격은 얼마인가요?

정해진 시세는 없고 지역·입지에 따라 크게 다릅니다. 판례에 나온 예로, 토지와 공공이축권을 합쳐 20억 2천만 원에 팔며 이축권 몫을 7억 6,600만 원이라고 주장한 사건이 있습니다(서울고법 2015누72940). 세금은 7편에서 다룹니다.

Q. 이축권도 소멸하나요?

2012.3.16. 시행된 취락지구 밖 이축은 그 이후 철거된 건축물에만 적용돼, 그 전에 철거된 집에는 새 이축권이 생기지 않았습니다(대법원 2014두47785). 또 이축해 새 집을 지으면 원래 건물은 철거해야 하고(대법원 2009두20755), 원래 땅(이축적지)에는 원칙적으로 다시 집을 못 짓습니다.

📚 확인한 자료 (2026년 10월 26일 기준)

※ 이 글은 2026년 10월 26일 기준 법령과 판결문·결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 판결은 그 사건의 사실관계에 따른 결론이라 내 땅에 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 허가 신청·소송·신고 전에는 시·군·구 개발제한구역 담당 부서, 변호사·세무사나 대한법률구조공단(국번 없이 132) 상담을 받으세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.

© 2026 리얼케이스노트 · 운영자 지중해부자
개인정보처리방침 이용약관 문의하기