부동산 가계약금 판례 총정리: 반환·배액배상·위약금·중개사 책임 판결문 268건을 상황별로 (대법원 2022다247187·2014다231378)

🙋 매수인·임차인 (돈 보낸 쪽)

• 가계약금을 보낼 때 ‘계약서 쓰기 전 깨지면 이 돈은 어떻게 하는지’를 상대 본인에게 문자로 확인받아 두세요. (1편)
• 가계약금을 보내기 전 ‘계약서를 안 쓰게 되면 이 돈을 돌려주는지’를 상대 본인에게 문자로 확인받으세요. (2편)
• 가계약 단계에서 2배를 기대한다면 ‘매도인이 거절하면 2배를 준다’는 약정을 매도인 본인에게 문자로 확인받아야 했습니다. (3편)
• 중도금을 이미 보냈거나 어음을 건넸다면 매도인의 배액 해제가 막힌 사건이 많았습니다. (4편)
• 계약금은 계약 자리에서 매도인 본인 계좌로 한 번에 보내는 게 가장 안전합니다. (5편)
• 계약금은 ‘당연히’ 몰수되지 않았습니다. 계약서에 위약금 특약이 있는지부터 확인하세요. (6편)
• 대금 10% 정도 계약금은 대개 그대로 몰취됐습니다. 계약 전에 감당할 수 있는 금액인지 따져 보세요. (7편)
• 가계약금을 보내기 전 ‘포기하면 돌려받지 못하는지’를 문자로 확인해 두세요. (8편)
• 모델하우스에서 서명했다면 그 자리에서 계약서 사본을 받고, 위약금 조항을 설명받았는지 확인하세요. (9편)
• 계약금·가계약금은 등기부상 소유자 본인 명의 계좌로만 보내는 것이 판례에서 가장 많이 나온 교훈입니다. (10편)
• 가계약금을 보낼 때 ‘본계약 전 깨지면 중개수수료는 없음’ 같은 조건을 문자로 남겨 두세요. (11편)
• 보내기 전에 대금·중도금 일정·약정 계약금 총액을 매도인 본인에게 문자로 확인받은 사건에서 매도인도 묶였습니다. (14편)
• 매도인이 ‘돈 받아 두면 못 빠진다’고 해도, 몰취는 약정이 명백해야 인정됐습니다. 받기 전 조건을 문자로 확인하세요. (15편)
• 중개사가 보낸 안내 문자와 확인·설명서가 나중에 판단 근거가 되니, 내용이 내 이해와 같은지 확인하고 보관하세요. (16편)

🏠 매도인·임대인 (돈 받은 쪽)

• 계좌번호를 보내고 대금·중도금 일정까지 합의하면 ‘가계약’이라 불러도 본계약으로 묶일 수 있었습니다. (1편)
• 가계약금을 몰취하려면 ‘보낸 쪽이 포기하면 돌려주지 않는다’는 약정이 명백해야 했습니다. (2편)
• 가계약 단계에서 거절하더라도 받은 돈은 바로 돌려주고 그 기록을 남기세요(2021나6726). (3편)
• 배액을 실제로 들고 가 내미는 것까지 해야 해제가 됐습니다. 문자나 통고만으로는 부족했습니다. (4편)
• 받은 돈 일부의 2배만 돌려주는 것으로는 계약을 깰 수 없었습니다. (5편)
• 특약 없이 계약금을 그냥 갖기는 어려웠습니다. 실제 손해를 증명해야 했습니다. (6편)
• 10%를 크게 넘는 몰취나 다른 재산까지 넘기라는 약정은 깎였습니다. (7편)
• 가계약금을 몰취하려면 ‘포기 시 몰취, 파기 시 배액’ 약정이 분명해야 했습니다. (8편)
• 10% 위약금 조항은 별도 확인란·서명으로 설명한 기록을 남긴 사건에서 다툼이 줄었습니다. (9편)
• 내 신분증·서류가 도용되지 않게 분실 신고와 등기 변동 알림을 활용하세요. (10편)
• 중개사 보수를 낼 생각이 없으면 계약 전에 분명히 밝혀 두세요(2021가단5318986). (11편)
• 가계약금을 받으며 대금·중도금까지 합의하면 받은 돈 2배로도 빠지기 어려웠습니다(2005다39594·2014다231378). (14편)
• 몰취·위약금을 원한다면 ‘매수인 위반 시 계약금 포기’처럼 구체적으로 적고 매수인 확인을 받아 두어야 했습니다. (15편)
• 가족·지인에게 대신 맡긴다면 위임장·인감증명서를 써 주고, 계좌번호를 보낸 문자는 대리권 판단 근거가 될 수 있습니다(2016다203315). (16편)

🏢 공인중개사

• 가계약금 안내 문자에 계약서 작성 예정일과 깨질 때 처리 방법을 함께 적으세요. (1편)
• 가계약금 안내 문자에 반환·포기·배액 조건을 함께 적어 양쪽 확인을 받으세요. (2편)
• 가계약금을 안내할 때 ‘거절 시 원금 반환인지 배액인지’를 양쪽에 같은 문자로 확인받으세요. (3편)
• 중도금·잔금일을 앞당길 수 있는지 계약서에 분명히 적으세요. (4편)
• 계약금 분할 시 약정 계약금 총액·잔여 입금일·계좌를 계약서에 적으세요. (5편)
• 계약금을 위약금(손해배상 예정)으로 할지 계약서에 분명히 적고 양쪽에 설명하세요. (6편)
• 계약금·위약금 비율과 ‘위약금’인지 ‘위약벌’인지 계약서에 분명히 적고 설명하세요. (7편)
• 가계약금 안내 문자에 해약금 약정 여부를 적어 양쪽에 보내세요. (8편)
• 분양권 전매 중개 때 원 수분양자의 청약 자격과 위약금 조항 위험을 서면으로 알리세요. (9편)
• 처음 보는 매도인이면 등기권리증·주소지까지 확인하고 기록하세요. (10편)
• 보수 금액·지급시기·부담 주체는 가계약 단계에서 서면으로 정하세요. (11편)
• 중개사 문자만으로는 매도인 본인의 뜻이 증명되지 않았습니다(2021나6726). (14편)
• 가계약금 안내 문자에 귀속·배액 조건과 약정 계약금 총액을 함께 적어 양쪽 답장을 받으세요. (15편)
• 소개 — 본인 의사를 확인하지 못했으면 계약서·가계약금 안내를 미루세요(2007다73611). (16편)