📌 결론부터: 합산배제는 요건을 엄격히 봤지만, 신고기한 안의 등록 신청·업종 등록·다가구 부칙에서는 납세자 손을 들어 준 결정이 있었다
- 등록 시점: 합산배제 신고기한(9. 30.)까지 임대사업자 등록을 신청했다면 구청 처리가 늦어 등록이 그 뒤에 완료돼도 합산배제가 인정됐고(조세심판원 조심2023서0616), 관청의 잘못된 처리와 판결을 거쳐 수리된 등록은 최초 신청일 기준으로 봤습니다(조심2023인9784). 반대로 신고기간까지 아예 등록하지 않은 경우는 법원에서 졌습니다(2022구합4899).
- 업종 등록: 지자체 임대등록을 갖췄다면 세무서 주택임대업 업종 등록이 늦거나 부동산임대업으로만 돼 있어도 합산배제를 인정한 조세심판원 결정이 2026년에 잇따랐습니다(조심2026소1403·조심2026서0195). 다만 대법원은 주택임대업 사업자등록을 요건으로 본 판단을 확정한 바 있어(2025두33951) 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 다가구·미신고: 2020. 2. 11. 시행령 개정 전부터 세무서 사업자등록으로 합산배제를 받던 다가구는 부칙으로 종전 규정이 적용됐고(조심2022서6152·조심2022서6703), 합산배제 신고를 하지 않았더라도 실질 요건을 갖추면 배제한 결정도 있었습니다(조심2026서0346).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 임대등록을 9월 30일 무렵에 신청했는데 등록 완료는 그 뒤였다
☐ 구청 임대등록은 했지만 세무서 업종이 주택임대업이 아니었다
☐ 예전부터 세무서 사업자등록만으로 다가구 합산배제를 받아 왔다
☐ 합산배제 신고를 깜빡했는데 요건은 갖춘 것 같다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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💰종부세 판례
🏠주택분 종부세 쟁점
👤① 누가 내나: 납세의무자⚖️ 종합부동산세법 제7조(납세의무자)
미등기 상속주택: 주된 상속자, 단 12.15 전 등기는 예외
❌대법원2012두12228미등기 상속토지 → 지분 큰 연장자 과세, 무효 아님
❌서울행정법원2010구합25237미등기 상속주택 → 지분 아닌 집 전체 합산
❌서울행정법원2022구합75914등기·신고 없으면 주된 상속자 과세, 합헌
❌서울고등법원2023누55537기준일 뒤 분할협의 → 후발적 경정청구 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서2422신고기한 전 상속등기·신고 → 실제 상속인 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6977기준일 사망·12월 전 단독등기 → 경정거부 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0653협의분할 중 미등기, 10월 등기 → 지분 과세 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2009서3765지분 같은데 연장자 아닌 사람 과세 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소0358쌍둥이 중 호적 선순위 → 주된 상속자 과세 유지
❌서울행정법원2023구합50745미등기 상속주택 → 주된 상속자 과세 적법
❌서울행정법원2023구합71360법령 몰랐다는 사정 → 정당한 사유 아님
❌창원지방법원2017구합51929기준일 뒤 협의분할(토지) → 경정 불가
❌대구지방법원2022구합24055상속주택 1/3 지분도 → 지분만큼 합산 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서69696월 1일 미등기면 지분 최다 배우자 → 과세 유지
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2379위헌 주장은 심판청구 사유 아님 → 과세 유지
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2006서3462신고기한 전 등기·상속세 신고 → 상속분 기준(토지)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1861상속주택 2년 제외 시행령 소급 주장 → 기각
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서0524지분 같은 5남매 중 장남 → 주된 상속자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서3468주된 상속자 규정 위헌 주장 → 기각
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신탁주택: 2020년분까지 위탁자별 계산, 지금은 위탁자
⭕대법원2012두26852신탁등기 없는 조합재산 → 수탁자 과세, 위탁자별 계산
⭕서울고등법원2012누4670출자금으로 산 조합 땅(2005년분) → 조합원 소유, 취소
⭕서울행정법원2018구합73423재건축조합 신탁주택(2017년분) → 조합원별 6억 공제
⭕인천지방법원2024구합50623재개발조합 신탁주택(2018년분) → 조합원별 합산
⭕울산지방법원2021구합5455신탁등기 없는 지역주택조합(2019년분) → 조합원별
❌부산고등법원2023누228012021년분 지역주택조합 → 조합원별 근거 없어 합산
❌서울행정법원2022구합869452021년분 조합이 분담금으로 매수 → 조합 합산
❌수원지방법원2025구합61140조합원 돈으로 산 신탁주택 → 지역주택조합 납세
❌광주고등법원2023누11831신탁주택 위탁자 과세 규정 → 실질과세에 맞아 합헌
⭕서울행정법원2011구합35330지역주택조합 땅(2007년분) → 실소유 조합원, 취소
⭕서울행정법원2022구합65498수탁자 보유 신탁주택(2020년분) → 위탁자별 계산
❌서울행정법원2023구합512812021년분 신탁등기 없는 조합 부동산 → 합산
⭕서울행정법원2016구합52613신탁 사실상 종료(2015년분) → 수탁자 과세, 취소
❌서울고등법원2016누60852신탁등기된 미인가 조합 땅 → 위탁자 과세, 구분 불가
❌서울행정법원2014구합68027신탁관계 없는 미인가 조합(2013년분) → 조합 과세
❌서울고등법원2024누63320인가 없는 조합 명의 주택 → 조합 특례 안 돼 과세
❌수원지방법원2024구합70464신축 다세대 위탁자 오인 과세 → 당연무효는 아님
❌수원고등법원2025누1099위탁자 오인 과세 항소심 → 당연무효 아님 유지
△조세심판원조세심판원 결정조심2021부4783조합원 신탁재산 위탁자별 구분 → 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010중2617신탁부동산 위탁자 납세(옛 법) → 경정청구 각하 위법
△조세심판원조세심판원 결정조심2024인48532019~20 현금청산분 → 조합원별, 비과세는 기각
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서5622재개발조합 18~20년 조합원별, 21~22년 취소
△조세심판원조세심판원 결정조심2025서06032021년 이후 조합원별 산정 불가 → 일부 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024부3211고지 전 매각된 신탁주택 → 물적납세의무 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3757하나의 신탁계약, 일부 매각 → 수탁자 물적납세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024부2139지역주택조합 위탁자별 산정 근거 없음 → 합산
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5620신탁원부상 위탁자가 조합 → 조합원별 주장 배척
❌서울행정법원2015구합691402014년 수탁자 납세의무 개정·부칙 → 합헌
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위탁자 지위 이전: 가장행위·무효, 원래 주인이 낸다
❌대법원2022두67630신탁 다음 날 10만 원 위탁자 이전 → 가장행위
❌대법원2023두31225법인 위탁자 지위 10만 원 이전 → 가장행위
⭕대법원2025두34929종부세 절감 관리신탁 → 명의신탁 무효
❌서울행정법원2023구합54792위탁자 넘기고 수익은 계속 → 신탁 무효, 과세
❌서울행정법원2021구합77494기준일 직전 위탁자 이전 → 가장행위, 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2023광7338가장행위로 과세 유지 → 부당가산세만 일반으로
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서0123조카에게 10만 원 이전 뒤 해제 → 본인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1573법인→미성년 손자 위탁자 이전 → 법인 과세
❌대법원2024두66594기준일 전 위탁자 명의 변경 → 가장행위
⭕수원고등법원2024누12692관리신탁 무효 → 자녀 위탁자 취득세 취소
❌서울고등법원2022누37976기준일 직전 신탁·해지 → 원소유자 과세(원심)
❌수원지방법원2022구합77508형식만 위탁자 변경 → 실질 위탁자 과세
❌춘천지방법원 강릉지원2023구합30124다주택 법인 위탁자 이전 → 가장행위, 법인 과세
❌서울행정법원2023구합71377종부세 회피 신탁 → 무효, 실제 위탁자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025구4380위탁자 지위 이전 가장행위 → 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026부0814주주에게 위탁자 이전 → 가장거래, 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025중2606위탁자 변경 조세회피 → 실질 위탁자 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8233본인 회사로 헐값 이전 → 청구인이 실위탁자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8239이전대가 10만 원 → 형식적, 청구인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023부7373이전 후에도 수익 계속 → 법인이 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중7782실질 소유권 변동 없음 → 기존 위탁자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인3162대표 가족에게 형식적 이전 → 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중7259위탁자 변경계약 내용상 → 청구법인이 위탁자
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사실상 소유자: 등기 아닌 실질, 증명은 납세자
⭕인천지방법원2023구합57580민·형사 판결로 명의신탁 확인되면 명의수탁자에 종부세 못 매겨
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인347010년 재산세 납부·명의신탁 증빙 부족 → 기각
⭕서울행정법원2008구합50216교회 재산을 재단 명의로만 등기했다면 재단은 납세자 아님
⭕서울행정법원2010구합33351권리 다 넘긴 도산 시행사는 등기 있어도 종부세 납세자 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서0506수탁자 아닌 시행대행 법인 → 종부세 취소
❌부산지방법원2021구합22006대금 90% 받았어도 잔금·등기 전이면 매도인이 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9513입주했어도 잔금 미납 → 등기상 수탁자 과세
❌서울행정법원2008구합14883등기 안 했어도 사용승인 나면 재건축 조합원이 종부세 납세자
❌서울고등법원2016누44225공사대금 대물변제 예약만으론 시공사가 소유자 아니다
❌부산지방법원2018구합22143분양이행 결정한 보증회사가 사실상 소유자
❌부산고등법원2019누21627분양이행 보증회사가 납세의무자라는 1심 유지
❌서울행정법원2015구합11196재건축 공사를 직접 완공한 회사가 신축주택 종부세 낸다
❌부산지방법원2018구합23993환매조건부로 산 미분양 아파트도 매수인이 납세의무자
❌전주지방법원2022구합2517철거판결 받았어도 등기·보유 중이면 종부세 낸다
❌의정부지방법원2016구합9218과세기준일 등기 명의자는 나중에 등기 말소돼도 종부세 부담
❌서울행정법원2020구합80646지분등기 있으면 지분만큼 주택 사실상 소유자
⭕서울행정법원2015구합72757주무관청 허가 전 재단 땅 매수인(토지분) → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020부1065잔금 전 매수법인이 임대 관리 → 매도인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4767잔금 미납 입주세대 → 수탁자가 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6987명의대여 주장 증빙 부족 → 등기명의자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9079가등기 뒤 본등기, 담보 주장 배척 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1031재개발조합이 사실상 소유자 → 조합 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1025합유재산도 지분비율로 보유 → 주택 수 포함
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🏚️② 이것도 주택인가⚖️ 종합부동산세법 제2조(정의)·제7조, 지방세법 제104조
철거예정 주택: 건물만 비과세, 땅은 과세
△대법원2024두55235철거예정 주택 건물만 비과세·토지 과세 원심 확정
△서울고등법원2023누55483철거예정 주택 건물은 비과세여도 부속토지는 종부세 과세
⭕서울고등법원2023누56677철거보상계약 주택은 건물 비과세, 토지세액 못 내면 전부 취소
⭕인천지방법원2021구합50899올해 철거 확정된 재개발 주택은 종부세 비과세
⭕대구지방법원2007구합902과세기준일 전 철거계약된 재건축 주택은 종부세 비과세
❌서울고등법원2023누69604단전·단수돼도 철거명령·보상계약 없으면 과세
❌서울고등법원2023누54152해체허가가 기준일 뒤면 철거예정 주택도 종부세 과세
❌서울행정법원2023구합56446관리처분인가만으론 철거계획 확정 아냐, 종부세 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026인1521조합 보상은 행정관청 철거보상계약 아님 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서2390철거 주장 13채, 항공사진상 일부 나대지 → 재조사 경정
△서울행정법원2022구합65115재개발조합이 산 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울행정법원2022구합78944철거보상계약 맺은 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울고등법원2023누47475철거보상계약 맺은 주택 건물은 비과세, 부속토지는 별도
⭕서울행정법원2022구합87160단전·단수 철거예정 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
⭕서울행정법원2022구합79411멸실 목적 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
❌서울고등법원2023누54435철거 예정만으론 주택 제외 안 돼, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합69193수도·전기 끊겨도 멸실 안 됐으면 주택으로 본다
❌서울행정법원2023구합55900철거 예정만으론 비과세 안 돼, 과세기준일 계약 있어야
❌대구지방법원2024구합24462도시개발조합은 행정관청 아냐, 외형 유지된 주택은 과세
❌서울행정법원2022구합55019철거 중이라도 주택 성격 남아 있으면 주택분 과세
❌서울행정법원2023구합58770멸실예정 주택에 토지 감면 유추 못 해, 개정도 소급 불가
❌서울행정법원2023구합276철거하려고 산 집도 기준일에 멀쩡하면 주택, 법인 6% 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024중2822철거명령·보상계약 없으면 비과세 아님
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024전4281조합 철거보상은 행정관청 명령 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10439관리처분인가만으론 철거 확정 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3148현금청산 철거예정주택, 멸실 합산배제 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1542철거계획 미확정 재건축 주택 → 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7147멸실예정주택 합산배제는 2021년분 적용 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5071정부 철거중단으로 못 헐어도 기준일 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025부2453명도소송 등으로 3년 넘긴 멸실 → 합산배제 인정
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이것도 주택인가: 주거기능 남으면 주택
⭕서울고등법원2022누60181노인복지주택(준주택)은 종부세 주택 아냐, 항소기각
⭕대구지방법원2021구합24997노인복지주택은 주택 아냐, 종부세 부과 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1462실제 거주 노인복지주택 → 현황과세로 주택
❌인천지방법원2019구합56054주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔은 종부세 주택
❌서울행정법원2023구합53751법인 사무실로 등록한 아파트도 주거기능 있으면 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024부4730펜션이라는 단독주택, 숙박업 등록 없음 → 주택
❌서울고등법원2018누46270숙박업 전환 예정이어도 기준일에 주택이면 과세
❌서울행정법원2021구합340빈집이라도 고치면 살 수 있으면 종부세 주택
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026소2042미등기 종중 제각 → 주택 아님, 과세 제외
⭕서울행정법원2021구합86078노인복지주택은 종부세 주택 아냐, 재산세 확정과 별개
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2009서2557노유자시설로 등록·사용된 노인복지주택 → 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0293대장상 노유자시설 유료노인복지주택 → 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0292노인복지주택은 노유자시설 → 과세 취소
⭕서울행정법원2016구합79441호텔 전환 미분양 비과세(항소심서 뒤집힘)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소2283법인 사무실로 쓴 아파트 → 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025부4185본점 사무실 아파트, 전후 소유자 거주 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2493사무실로 쓴 아파트, 주거 구조 유지 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7576대표 가족 전입·재산세 주택분류 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서0269임차법인 사무실 단독주택, 기준일 뒤 변경 → 주택
❌서울행정법원2022구합73673싱크대 갖춘 원룸형 고시원은 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022광7123숙소 제공해도 임대업 면세 신고 → 주택
❌서울행정법원2023구합83066귀국 선교사 임시숙소는 종교사업 직접사용 아냐, 무효 아님
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중2848용도변경 개축 중이어도 외형 유지 → 주택
❌부산지방법원2022구합23617일부 철거돼도 수리하면 살 수 있으면 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소2818방치된 폐가도 잠재적 주거기능 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022전2448종중 제실 관리동 → 주택 수 포함
△서울행정법원2009구합34808건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄
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부속토지: 땅만 있어도 주택분, 무단이면 예외
❌대법원2011두27896남의 집 땅만 여럿 가져도 안분가액 합계 6억 넘으면 종부세
❌서울고등법원2017누48330주택 부속토지는 토지분 아닌 주택분 종부세 대상
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1506남의 집 부속토지, 재산세 소액면제여도 → 주택
⭕대법원2010두16608건물주가 몰래 주택으로 바꿨다면 땅 주인에게 종부세 못 매김
△서울행정법원2009구합34808건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄
❌서울행정법원2022구합67043무단 건축 땅, 오래 이의 없이 납부 → 과세(1심)
△서울고등법원2023누50969무단 건축 용인 안 한 땅 주인 → 주택 아님
❌서울행정법원2023구합580무단 건축 주장, 용인 안 한 증거 없음 → 과세
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
△서울고등법원2021누41169경계 불명 부속토지 → 바닥면적 10배로 일부 취소
❌춘천지방법원강릉지원2010구합697절 땅 위 마을 주택, 사용료 받음 → 종부세
❌서울고등법원(춘천)2011누414건물 없이 땅만 가져도 합산 6억 넘으면 주택분 종부세
❌서울행정법원2007구합16660남의 집 밑 땅도 지분만큼 주택으로 종부세 합산
❌서울행정법원2016구합6337남의 집 부속토지만 가져도 종부세에선 주택으로 합산
❌서울행정법원2010구합24906건물이 남의 것이어도 땅 주인은 주택 수에 포함
❌대구지방법원2022구합806주택 부속토지만 가져도 주택분 종부세 낸다
❌서울행정법원2022구합2435무허가·넓은 부속토지라도 주택 수 포함
❌대전지방법원2022구합106179부속토지는 필지 전체 공시가액으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0042무허가라도 주택 기능 → 부속토지 주택분 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인6945타인 주택 10호 부수토지만 가진 종중 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6583무허가주택이 무단점용한 종중 묘토 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6538무허가주택 선 법인 토지 → 부속토지로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0189남의 미등기주택 부속토지 → 필지마다 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022전1473집합건물 부속토지 지분 → 각 호를 주택 수에
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서0770부속토지는 과세, 이미 철거된 집 부지는 나대지
△조세심판원조세심판원 결정조심2022중2902종중 건물 2채 주택 아님 → 토지분으로 재조사
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🏠③ 1세대1주택 특례⚖️ 종합부동산세법 제8조(과세표준), 시행령 제2조의3(1세대 1주택의 범위)
1세대1주택: 특례는 본인이 함께 가질 때만
⭕서울행정법원2013구합13754배우자가 남의 집 부속토지만 → 1세대1주택 인정
⭕서울행정법원2017구합58854배우자가 부속토지 지분 → 1세대1주택 인정
❌서울행정법원2017구합69076배우자가 부속토지 소유 → 1세대1주택 특례 불가
❌서울고등법원2023누547491주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
△조세심판원조세심판원 결정조심2018서2336부속토지를 배우자와 공유 → 1세대1주택 아님
⭕청주지방법원2023구합51828세대원이 지방 저가주택 → 1세대1주택 인정(1심)
❌대법원2024두58593세대원 지방저가주택 → 특례 없음, 차별 아님
❌대법원2025두33779배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(대법원)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
❌서울행정법원2021구합57919배우자가 남의 집 부속토지 가지면 1세대1주택 아냐
❌서울행정법원2022구합4752배우자가 부속토지 가지면 1세대1주택 특례 안 됨
❌서울행정법원2022구합906231주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
❌서울행정법원2023구합450세대원이 부속토지 가지면 11억 공제 특례 안 돼
❌서울행정법원2023구합1484배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 공제 못 받아
❌서울고등법원2023누62016배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 아님, 항소 기각
❌서울행정법원2023구합73298배우자가 부속토지 가지면 1주택+부속토지 특례 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서0828배우자가 남의 집 부속토지 → 추가공제 불가
❌서울행정법원2023구합84946배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(1심)
❌서울고등법원2024누57011배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(항소심)
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌수원지방법원2022구합1426따로 살아도 배우자는 같은 세대, 1세대1주택 아님
△서울고등법원2021누41169공동명의에 부속토지까지 있으면 3주택, 소폭만 취소
❌서울행정법원2009구합23778아내 명의 남의 집 땅도 주택 → 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합36323세대원 명의 남의 집 땅 → 고령자 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합338431주택+부속토지 특례는 2009년분부터 적용
❌수원지방법원2009구합9605부속토지 주택 포함 합헌, 2008년분 1주택 아님
❌서울고등법원2010누65112009년 신설 특례는 2008년분에 소급 안 됨
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
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1가구2주택: 6월 1일 기준, 예외는 법문대로
❌서울행정법원2023구합50455상속주택 주택 수 제외돼도 1세대1주택 공제 없음
❌서울행정법원2023구합56415상속 뒤 기준일 지나 팔아도 2주택, 위헌 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서2477미등기 상속 소수지분 → 법정상속분으로 주택 수 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서23832021년분 일시적 2주택 → 과세 제외 규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025소4289재건축 주택 → 구주택 연장, 일시적 2주택 불가
❌대법원2025두33779일시적 2주택·지방저가 특례 주체는 1주택 본인
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024서3804두 집이 기준일에도 하나로 쓰인 구조 → 1주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4704호별 등기·분양·납세한 두 호 → 1주택 아님
❌서울행정법원2020구합73815한 땅 위 다가구 2동은 1주택 아닌 2주택
❌서울고등법원2023누66759상속주택 있어도 1세대1주택 공제 불가, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합59226상속으로 일시 3주택 돼도 중과, 위헌 아냐
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2818100% 상속주택은 주택 수 포함, 부속토지도 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1954증여받은 소수지분도 주택 수 포함
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서70072021년 일시적 2주택 특례 없음, 개정 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중00842주택자는 고령·보유 세액공제 불가
❌서울행정법원2023구합86645같은 세대 자녀 집도 주택 수에, 소는 각하
❌부산지방법원2023구합574따로 지은 건물 여러 동은 다가구 1채로 못 본다
❌서울행정법원2010구합15544합산배제 임대주택 있으면 1주택 공제 불가(2008)
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서3293세대합산 헌법불합치 → 부부 인별합산으로 경정
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
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📋④ 합산배제⚖️ 종합부동산세법 제8조 제2항, 시행령 제3조·제4조
임대주택 자동말소: 그해 6월 1일부터 합산과세
❌대법원2024두60053자동말소 매입임대, 대법원 심리불속행으로 과세 확정
❌서울고등법원2024누39228자동말소된 매입임대는 합산배제 안 돼, 자료제출 늦어도 적법
❌대구고등법원2026누10051단기임대 자동말소면 합산과세, 항소심도 같아
❌대전고등법원2023누12161임대등록 자동말소 후 합산배제 불인정, 소급과세 아냐
❌부산지방법원2023구합21045임대등록 자동말소되면 합산배제 끝, 신뢰보호 안 돼
❌수원지방법원2023구합75806통지 없이 자동말소돼도 효력 있어 합산배제 불가
❌서울행정법원2023구합65655자동말소 후 임대차 남아 있어도 합산배제 안 돼
❌서울행정법원2023구합69480이미 자동말소된 임대주택 상속받으면 합산배제 불가
❌서울행정법원2022구합90913과세기준일에 임대사업자 등록 없으면 합산배제 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0616자동말소 뒤 9.30까지 재등록 신청 → 합산배제 인정
❌대구지방법원2025구합105단기임대 기간 끝나 자동말소되면 합산과세
❌대전지방법원2024구합204442법 개정 뒤 말소된 임대주택 과세는 소급과세 아냐
❌서울고등법원2024누40525청문 없이 말소돼도 유효, 2018.3.31 뒤 등록분 배제
❌서울행정법원2023구합77108임대등록은 과세기준일까지 유지돼야 합산배제
❌대전지방법원2022구합547임대기간 끝나 자동말소되면 합산배제 대상 아냐
❌서울행정법원2022구합75778자동말소 임대주택은 그해부터 합산과세
❌서울행정법원2021구합89343임대사업자 등록 말소되면 그해부터 합산과세
❌서울고등법원2024누33961임대목적 건설 입증 못하면 민간건설임대 합산배제 불가
❌수원지방법원2023구합62718법 개정으로 임대등록 말소되면 합산배제 끝
❌서울행정법원2024구합761자동말소된 임대주택 누락분 경정고지 적법
❌서울고등법원2025누8209민간임대법상 임대주택이라도 합산배제 자동 아님
❌부산지방법원2017구합20058과세기준일에 임대사업자 등록이 말소됐으면 합산배제 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서0818말소 사실 몰랐어도 자동말소 주택 과세 정당, 신뢰보호 배척
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서2218자동말소 미통지여도 말소 효력 있어 과세 적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1364자동말소 주택 합산배제 불가, 구제 경과규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1323단기임대 말소 후 장기로 재등록해도 합산배제 요건 미충족
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서1176도시형생활주택 자동말소도 유효, 미등록 기간 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026부01965년 건설임대도 자동말소되면 합산배제 불가
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종부세 합산배제: 신청 시점·업종·다가구 부칙 인정지금 보는 글
합산배제 추징: 기간 못 채우면 이자까지 추징
❌대법원2024두66518포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징, 대법원 확정
⭕서울고등법원2019누60761명시적 추징 규정 없으면 합산과세 못 한다
❌대법원2013두12546임대 목적 신축주택은 조기 분양전환해도 미분양주택 아님
⭕대법원2018두47929사업승인 못 받은 데 정당한 사유 있으면 추징 못 해
❌광주지방법원2012구합5527워크아웃으로 임대주택 판 건 천재지변급 사유 아니라 추징
❌서울행정법원2022구합516288년 채우기 전 현물출자하면 합산배제 세액 추징
❌부산지방법원2014구합20248임대사업자 등록 취소되면 합산배제 혜택 추징
❌대법원2020두48352승계 임대주택 임대기간 합산 불가, 원심 유지
❌서울행정법원2011구합21577임대사업자 등록 전에 세준 기간은 5년 임대에 안 들어감
⭕서울행정법원2018구합66265추징 규정 없으면 합산배제 뒤 소급 추징 못 해
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서4893미분양 신탁기간 연장 뒤 재합산, 심판원은 과세 유지
❌수원고등법원2024누10641임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징
❌수원지방법원2023구합109임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 불가
❌광주고등법원2020누10127임대주택 사서 승계해도 전 주인 임대기간 합산 안 돼
❌광주지방법원2019구합117125년 계속 임대 못 채운 임대주택은 합산배제 안 돼
❌광주지방법원2020구합14113임대기간은 내 보유기간만, 적자는 천재지변 아냐
❌부산고등법원2014누22731등록 취소된 건설임대, 과세기준일 5년 요건 못 갖춰
❌대전지방법원2012구합9132005.1.5 전 등록 없이 임대했으면 특례 없음
❌서울행정법원2010구합28625개정 전 분양전환한 임대주택은 5년 임대로 안 봐 합산과세
△대법원2013두2273임대 안 하고 판 신축주택은 합산배제 아님(양도세만 파기)
❌서울행정법원2011구합26879구청 임대사업자 등록 전 기간은 5년 의무임대에 안 침
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광85065년 못 채우고 양도한 임대주택, 이자까지 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광8505건설임대 계속임대 간주는 보유기간까지, 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018광4639의무기간 5년 내 양도한 건설임대, 추징 정당
△조세심판원조세심판원 결정조심2025전3690공사대금 미분양 배제, 5년 지난 2023년분은 과세
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미분양·사원용 주택: 요건 하나라도 빠지면 과세
⭕대법원2010두16387합산배제 기숙사 부속토지는 토지분 종부세도 못 매긴다
⭕수원지방법원2021구합68644교회 전도인이 사는 집도 사원용 주택이면 합산배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025중1340오래 쓴 사원용 주택 일시 공실 → 합산배제
❌의정부지방법원2023구합103대표·과점주주가 사는 집은 합산배제 사원용주택 아님
❌서울행정법원2010구합15599미분양 주택은 사용승인 후 3년까지만 합산배제
❌서울고등법원2011누44893임대 목적으로 지은 주택 → 미분양 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0346신고 안 한 신축 미분양 빌라 → 합산배제
△조세심판원조세심판원 결정조심2025전3690하도급 시공사 대물 미분양 → 5년까지만 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025부2453명도소송으로 3년 넘겨 멸실 → 합산배제
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서2261멸실 3년 넘김 정당사유 없음, 사무실은 제외
❌서울고등법원2010누27167미분양 합산배제는 사용승인 후 3년까지, 항소 기각
❌서울행정법원2011구합22143분양전환 전 임대주택은 미분양주택으로 합산배제 안 됨
❌서울행정법원2016구합85569남이 지은 미분양을 사들인 건설사는 합산배제 미분양 아님
❌서울고등법원2017누547241심 그대로, 사들인 미분양은 합산배제 안 됨
❌서울행정법원2023구합54341폐업한 건축업자의 미분양주택은 합산배제 못 받아
❌서울행정법원2021구합81196주택조합이 사업자등록 없으면 미분양 합산배제 안 돼
❌서울고등법원2021누57157고유번호만으로는 미분양 합산배제 사업자등록 아냐
❌서울행정법원2020구합82277고유번호만 받은 주택조합 미분양은 합산배제 안 돼
❌서울행정법원2022구합71059신탁 미분양은 위탁자 기준, 고유번호로는 합산배제 안 돼
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022부6359기준일 사업자등록 없는 미분양 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2020서1719공매로 받은 공사대금 미분양 → 재조사
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022광5978하도급 대물변제 입증 부족 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022구5051타사 근로자에 임대한 건물 → 사원용 아님
△조세심판원조세심판원 결정조심2025서1326설립인가 없는 조합 → 멸실 목적 배제 불가
△조세심판원조세심판원 결정조심2023서6960멸실 목적 주택 중 취득 3년 안 것만 배제
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서15723년 안 멸실 못 하고 주택 유지 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서0387신탁등기가 기준일 뒤 → 멸실 목적 배제 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023전7668임대목적 신축·분양실적 없는 주택은 합산배제 미분양주택 아님
⭕부산고등법원2010누1408종업원 기숙사는 주택이 아니어도 그 땅까지 종부세 합산배제
❌울산지방법원2009구합1802건축법상 기숙사는 종부세법상 주택이 아니라 땅은 과세(1심)
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📈⑤ 세율·중과·세부담 상한⚖️ 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)·제10조(세부담의 상한)
다주택 중과: 1+1·지분·부속토지도 주택 수
❌서울행정법원2023구합52543재건축 1+1은 2주택으로 과세
❌서울행정법원2022구합692781+1 분양은 2주택, 신뢰보호 위반 아님
❌서울고등법원2023누438551+1 전매제한 소형주택도 주택 수 → 중과
❌서울행정법원2023구합70633지분 공동소유 주택도 각자 1채로 세는 규정은 합헌·적법
❌수원고등법원2023누15007부부가 2채 공동소유하면 각자 2주택으로 중과
❌대전지방법원2022구합106179부속토지는 건물 면적 상관없이 필지 전체 가격으로 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2020중2189남의 집 부속토지만 13채 → 3주택 중과 아님
❌서울고등법원2023누69949상속주택 지분 있으면 2주택, 유리한 개정도 소급 안 돼
❌서울행정법원2023구합1149상속주택 주택수 제외 개정은 2021년분에 소급 안 돼
❌의정부지방법원2022구합15344부속토지 소유자 다주택 중과는 명확성·재산권 위반 아냐
❌대전지방법원2023구합205165남의 집 깔린 내 땅도 주택 수에 들어가 중과, 가산세도 정당
❌수원지방법원2022구합76819남의 집 부속토지도 주택 수에 넣어 종중에 6% 중과
❌서울행정법원2022구합81759부속토지도 주택 수에 들어가 3주택 이상 중과
❌서울행정법원2022구합2435무허가·넓은 부속토지라도 주택 수 포함, 중과 적법
❌인천지방법원2023구합50077경매로 대지만 사도 주택 수에 들어가 법인 중과
❌서울행정법원2022구합85164종중은 세대 없어 1주택+부속토지 특례 못 받는다
❌의정부지방법원2020구합1822남의 집 부속토지도 다주택 세율 주택 수에 포함
❌인천지방법원2022구합55266남의 집 부속토지 6곳 가진 종중도 6% 중과
❌서울행정법원2023구합59353주택 지분 조금만 가져도 주택 수에 포함
❌수원지방법원2022구합76963공동소유 주택도 각자 1채로 세는 규정은 합헌·적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서69341+1 소형주택 전매제한 3년이어도 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서76461+1로 받은 조정지역 2주택 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023전0005종중 토지 위 남의 집 부속토지 → 6% 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6512상속받은 부속토지 1/4 지분도 주택 수
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서70072021년분엔 일시적 2주택 특례 없음 → 중과
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🧮⑥ 계산이 틀렸을 때⚖️ 종합부동산세법 제9조 제3항, 시행령 제4조의3
재산세 공제: 2015년분까지 위법, 2016년분부터 유효
⭕대법원2012두2986재산세 공제는 시행령 산식대로, 시행규칙 서식 산식은 무효
⭕서울고등법원2014누47237재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
△서울고등법원2016나20706432015년분 과소공제만 당연무효 → 반환
△대법원2017다2424092009~14년분 유효, 2015년분만 무효(전원합의체)
❌서울중앙지방법원2016가합576353과소공제 종부세, 무효도 아니고 국가배상도 안 된다
⭕서울고등법원2018누47310재산세 공제를 줄인 시행령 산식은 무효
❌대법원2019두39796재산세 일부만 빼는 공제 산식은 유효, 대법원 파기
❌대구고등법원2021누5285재산세 공제 산식 적법, 1심 뒤집고 경정거부 정당
❌서울행정법원2023구합71483공제 재산세엔 도시지역분·지방교육세 안 들어간다
⭕대법원2012두23334같은 날 같은 취지, 서식 산식 공제는 위법
⭕대법원2012두23563시행규칙 서식의 잘못된 산식은 법원을 구속 못 해 파기
⭕서울고등법원2012누13032재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울고등법원2015누1368재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울행정법원2013구합59866재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울고등법원2012누36448재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울행정법원2015구합57819재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕청주지방법원2013구합1794재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕대법원2015두58447재산세 공제 산식 사건 상고 기각, 납세자 승 확정
⭕청주지방법원2015구합100202013년분도 재산세 덜 공제한 부분은 이중과세로 취소
⭕서울행정법원2014구합72699재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
❌서울행정법원2010구합47091개정된 재산세 공제 계산은 과다공제 바로잡은 것, 적법
❌서울남부지방법원2016가합101977과소공제 처분은 시행령 오해석일 뿐 당연무효 아니다
❌서울중앙지방법원2016가합507531재산세 덜 공제한 종부세도 불복 안 했으면 돌려받기 어렵다
❌서울중앙지방법원2016가단5296662산식 오해 처분은 당연무효 아니고 공무원 과실도 없다
❌서울행정법원2017구합86972법령 개정 뒤 2016년분부터는 재산세 일부 미공제도 적법
❌서울행정법원2018구합525942015년 개정 재산세 공제 산식은 유효
❌수원지방법원2022구합80726재산세 일부만 공제하는 산식도 적법·유효
❌서울행정법원2023구합50875재산세 일부 공제 산식 적법, 청구 기각
⭕서울행정법원2010구합32891재산세 공제를 덜 해준 국세청 계산식은 위법, 이중과세
❌서울고등법원2011누21593재산세 일부만 공제하는 개정 계산식은 적법, 1심 뒤집힘
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
재산세 경감 토지: 경감분 합산과세는 무효
⭕서울중앙지방법원2019가합567435호텔 토지 25% 경감분 합산과세 → 무효, 반환
⭕서울고등법원2020나2041789경감분 합산과세 무효 → 항소 기각, 반환
⭕서울고등법원2023나2035501감면비율 토지 합산과세 → 당연무효
⭕서울중앙지방법원2022가합566234경감분 종부세 무효, 반환액은 유형2 계산
△서울중앙지방법원2024나6532의료업 토지 경감분 합산과세 무효(일부)
△서울고등법원2023나2041865장기미집행 토지 경감분 → 1심 뒤집혀 반환
❌서울중앙지방법원2022가단5262318장기미집행 토지 경감분 → 해석 다툼, 기각
❌대법원2021다224408목장용지 오인, 사실조사 필요 → 무효 아님
△서울중앙지방법원2011가합99196통행로 토지, 재산세 반환·종부세는 기각
⭕서울중앙지방법원2024가합65629경감분 종부세 무효, 반환(같은 판시)
⭕서울중앙지방법원2021가합553255경감 부분 합산과세는 무효, 환급
⭕서울중앙지방법원2020가합605630경감비율 토지는 종부세에서 빼야
⭕서울중앙지방법원2021가합568424경감비율 토지는 분리과세, 환급
⭕서울중앙지방법원2021가단5340037경감비율 토지 합산과세는 무효
⭕서울중앙지방법원2021가단5257715의료업 토지 경감분 합산과세 → 무효(일부)
⭕서울중앙지방법원2019가합568650분리과세 토지 합산과세는 당연무효
❌서울고등법원2024나2015849사실조사 필요한 하자는 무효 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5132433주택건설용 토지 종부세 → 무효 아님
❌서울고등법원2015나2075894하자 명백하지 않으면 무효 아님
❌서울중앙지방법원2019가단5289665합산배제 신청 안 해 낸 종부세는 부당이득 아냐
△대법원2017다242409해석 다툼 단계 잘못은 무효 아님(전원합의체)
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
종부세 합산배제는 임대주택·미분양주택처럼 종부세를 매기는 목적에 맞지 않는 주택을 과세표준 합산에서 빼 주는 특례입니다. 특혜 규정이라 법원은 요건을 엄격히 해석했고, 10편에서 본 자동말소 사건처럼 납세자가 진 판결이 압도적으로 많습니다.
그런데 조세심판원 결정을 하나씩 읽어 보면 합산배제가 인정된 사건도 꾸준히 있습니다. 이 글은 그 인용 결정들을 등록 시점, 업종 등록, 다가구 부칙, 신고 누락으로 나눠 정리하고, 같은 쟁점에서 진 법원 판결을 옆에 나란히 놓았습니다. 2008년 전후 결정은 그 당시 법(세무서 사업자등록 중심)에 따른 것이라 지금 법과 다른 점도 함께 적었습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
종부세 판례 총정리 관련 글 (18개)
- ✔종부세 판례 총정리: 누가 내나·주택 수·합산배제·재산세 공제·경정청구까지 상황별로 (대법원 2011두27896·2019두39796)
- ✔종부세 당해세, 경매·공매 배당에서 근저당보다 먼저 가져가나? 법정기일과 신탁부동산 판례 (대법원 2014다231446·2011두24491)
- ✔종부세 경정청구 기간, 고지서로 낸 세금도 5년 안에 돌려 달라고 할 수 있나? 송달 하자 판례 (대법원 2017두73068)
- ✔재산세 경감 토지 종부세, 경감분까지 합산과세했다면 당연무효로 돌려받나? 부당이득 판례 (서울고법 2020나2041789·대법원 2021다224408)
- ✔종부세 재산세 공제, 어느 해 분까지 돌려받았나? 연도별 환급 경계선 (대법원 2012두2986·2019두39796)
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- ✔다주택 종부세 중과, 재건축 1+1·공동지분·남의 집 부속토지도 주택 수일까? (조심2020중2189·2023누15007)
- ✔미분양주택 종부세, 사원용 주택·기숙사·멸실 목적 주택은 합산배제될까? (대법원 2010두16387)
- ✔합산배제 추징, 임대주택 5년 못 채우면 토해내나? 추징 규정 없으면 소급 못 한다는 판결과 포괄양도 대법원 (2019누60761·2024두66518)
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- ✔종부세 사실상 소유자, 등기명의와 실제 주인이 다르면 누가 내나? 명의신탁·잔금 전 매도 판례 (2023구합57580·2016누44225)
- ✔위탁자 지위 이전 종부세, 10만 원에 넘긴 신탁은 통했나? 대법원은 가장행위·무효로 봤다 (대법원 2022두67630·2025두34929)
- ✔신탁주택 종부세, 수탁자와 위탁자 중 누가 내나? 지역주택조합 신탁주택은 조합원별로 나뉘는지 엇갈린 판결 (대법원 2012두26852·부산고법 2023누22801)
- ✔미등기 상속주택 종부세, 상속등기 전이면 주된 상속자가 전부 내나? 12월 15일 전 등기한 경우는 달랐다 (대법원 2012두12228·조심2026서2422)
목차
종부세 합산배제, 인정된 사례와 진 사례 한눈에 보기
| 상황 | 쟁점 | 판단 | 대표 사건 |
|---|---|---|---|
| 9. 30. 등록 신청, 완료는 11. 11. | 신고기한 뒤 등록 완료 | 신청 기준, 합산배제 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2023서0616 |
| 관청 불수리·반려 뒤 판결로 수리 | 최초 신청일 인정 여부 | 최초 신청일(5월) 기준, 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2023인9784 |
| 다세대 7채 임대, 임대등록 안 함 | 신고기간까지 미등록 | 합산배제 대상 아님 | ❌ 서울행정법원 2022구합4899 |
| 구청 등록, 세무서 주택임대업 업종 늦음 | 업종 등록 지연 | 그것만으로 부인 못 해, 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2026소1403 |
| 재단법인, 부동산임대업 업종 오피스텔 | 주택임대업 등록 없음 | 실질 주택임대, 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2026서0195 |
| 주택임대업 사업자등록 요건 | 사업자등록 요건 해석 | 주택임대업 사업자등록 필요 | ❌ 대법원 2025두33951 |
| 세무서 등록 다가구, 본인 거주했던 3층 | 2020년 부칙 적용 범위 | 다가구 전체에 종전 규정 | ⭕ 조세심판원 조심2022서6152 |
| 다가구 구청 등록 1개월 만에 말소 | 부칙 적용 배제 여부 | 배제 규정 없어 부칙 적용 | ⭕ 조세심판원 조심2022서6703 |
| 법인 20개 부동산 미등록 | 7년 뒤 합산배제 부인 | 다가구 3호만 인정, 나머지 기각 | △ 조세심판원 조심2026구1557 |
| 미분양 신축빌라, 합산배제 미신고 | 신고 없는 합산배제 | 실질 요건 충족, 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2026서0346 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 9월 30일에 등록을 신청했는데 완료는 11월이었다
⚖️ 조세심판원 조심2023서0616 (2023. 8. 21. · 조세심판원 결정) — ⭕
- 청구인은 다세대 36개를 매입임대로 등록해 합산배제를 받아 오다 2020. 8. 18. 개정 민간임대주택법에 따라 등록이 자동말소(처리일 2020. 9. 22.)됐습니다. 2021. 9. 30. 09:24 구청에 임대사업자 등록을 신청했고 처리 예정기한은 2021. 10. 8.이었지만, 등록은 2021. 11. 11.에 완료됐습니다. 세무서는 신고기한(9. 30.) 뒤에 등록이 완료됐다며 합산배제 신고를 거부하고 2021년 종부세를 고지했습니다.
- 조세심판원은 신고기한까지 등록을 신청했고, 신청에서 완료까지 42일이 걸렸으며, 임대사업자 등록은 복합민원이 아니라 신청 당일에도 처리될 수 있다고 보이는 점을 들어 부과처분을 취소했습니다.
- 결정문: 「해당 구청의 민원처리 소요기간에 따라 합산배제 임대주택 여부가 결정되는 것으로 납세자의 예측가능성과 조세법률관계의 안정성을 침해할 수 있는 점」
② 관청이 엉뚱하게 처리하다 판결로 수리된 등록
⚖️ 조세심판원 조심2023인9784 (2023. 12. 14. · 조세심판원 결정) — ⭕ 관청 처리 지연·판결로 수리된 임대등록은 최초신청일 기준, 합산배제 인정
- 청구법인은 다세대주택을 신축해 2020. 1. 29. 사용승인을 받고 7세대 모두 임대한 뒤, 2021. 5. 27. 민간건설임대주택으로 임대사업자 등록을 신청했습니다. 관청은 보완을 요구하다 불수리했고, 법인이 소송을 내자 9. 30.이 지난 뒤 불수리를 직권취소하면서 관할이 아니라며 신청서를 반려했습니다. 법인은 곧바로 관할기관에 다시 신청했습니다.
- 조세심판원은 관할이 아니면 즉시 반려하거나 이송해 기한의 이익을 잃지 않게 했어야 하고, 최초 등록신청일은 2021년 5월로 보는 것이 합리적이며, 판결로 수리된 등록의 효력은 최초 신청일로 적용될 수 있다고 봤습니다. 2021년 과세기준일에 임대사업자에 해당한다며 경정청구 거부처분을 취소했습니다.
③ 반대로, 신고기간까지 등록하지 않았다면
⚖️ 서울행정법원 2022구합4899 (2024. 10. 18.) — ❌ 신고기간까지 임대등록 안 했으면 합산배제 불가
- 원고는 2021. 6. 1. 서초구 다세대주택 7채를 소유하며 모두 임대 중이었지만 민간임대주택법상 임대사업자 등록은 하지 않았고, 세무서는 2021년 종부세를 부과했습니다. 원고는 근거 규정이 위헌이고 저가·비투기 임대주택은 빼야 한다고 주장했습니다.
- 법원은 2021년 귀속 주택분 종부세 근거 규정은 헌법재판소가 합헌으로 봤고, 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로 등록하지 않은 이상 합산배제 임대주택이 아니며, 저가·비투기라는 사정만으로 제외할 근거가 없다고 판단했습니다.
- 판결문: 「원고의 주장과 같은 사정만으로 원고가 소유한 주택을 과세대상에서 제외할 법적 근거가 없으므로」
④ 구청 등록은 했는데 세무서 업종 등록이 늦었다
⚖️ 조세심판원 조심2026소1403 (2026. 10. 6. · 조세심판원 결정) — ⭕ 지자체 임대등록 후 세무서 주택임대업 업종등록 지연만으로 합산배제 부인은 잘못
- 청구법인은 1990년 석유 소매업 법인으로 설립돼 2012. 5. 14. 주업종을 부동산 임대업으로 정정했고, 주택 2채를 취득해 2018. 3. 22. 구청에 민간임대주택법상 임대사업자 등록을 신청했습니다. 2021~2024년 합산배제 신고를 했는데, 세무서는 각 과세기준일에 주택임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없다며 2025. 11. 17. 네 해분을 경정고지했습니다.
- 조세심판원은 사업자등록증에 업태 부동산, 종목 임대로 돼 있고 실제로 주택임대 수입을 신고해 온 이상 주택임대업 사업자등록 의무를 안 했다고 단정하기 어렵고, 2026. 2. 27. 개정 시행령이 요건을 사업자등록으로 완화하면서 시행 뒤 결정·경정분부터 적용하게 했다는 점을 들어 2021~2024년분 부과처분을 취소했습니다.
⑤ 업종을 부동산임대업으로만 등록한 재단법인
⚖️ 조세심판원 조심2026서0195 (2026. 3. 11. · 조세심판원 결정) — ⭕ 업종이 부동산임대업이라도 실질 주택임대·임대등록 갖추면 합산배제 인정
- 청구법인은 장학사업 목적의 재단법인으로 2018. 5. 4. 주업종을 부동산 임대업으로 하여 세무서에 사업자등록을 하고, 2021. 9. 29. 구청에 민간임대주택법상 임대사업자 등록을 신청했습니다. 건물 안 오피스텔을 2022~2024년 합산배제 신고했으나, 세무서는 주택임대업으로 사업자등록을 하거나 정정한 사실이 없다며 2025. 10. 14. 경정고지했습니다.
- 조세심판원은 업종이 부동산임대업(업종코드 701201)으로 돼 있더라도 부동산 임대업에는 주거용 건물 임대업이 포함되고 실제로 주택임대 수입을 신고해 왔으며, 업종코드는 관리 목적의 분류일 뿐이고 2026. 2. 27. 개정 시행령도 요건을 사업자등록으로 완화했다는 점을 들어 2022~2024년분 부과처분을 취소했습니다.
⑥ 대법원이 확정한 사업자등록 요건
⚖️ 대법원 2025두33951 (2025. 9. 29.) — ❌ 주택임대업 등록 없으면 합산배제 불가, 대법원 확정
- 원문에는 판시사항만 실려 있어 구체적인 사실관계는 알 수 없습니다. 서울고등법원 2024누57479와 같은 판시라 그 상고심으로 보입니다.
- 대법원은 합산배제 임대주택은 주택임대업 사업자등록을 한 임대사업자가 임대하거나 소유한 시행령 제3조 제1항 각 호의 주택을 뜻한다는 판단을 유지했습니다(주문은 원문에 없어 판시 기준). 위 두 조세심판원 결정과 달리 법원은 사업자등록 요건을 문언대로 봤다는 점을 함께 보아야 합니다.
- 판결문: 「주택임대업 사업자등록을 한 임대사업자가 임대하거나 소유한 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각 호의 주택을 의미함」
⑦ 다가구 2020년 부칙: 본인이 살던 층까지
⚖️ 조세심판원 조심2022서6152 (2022. 9. 7. · 조세심판원 결정) — ⭕
- 청구인은 1996년 다가구주택(13가구)을 신축해 2007. 4. 6. 세무서에 주거용건물임대업 사업자등록을 하고 3층에 살다가 2008. 10. 27. 아파트로 이사했습니다. 세무서는 2021년분에서 12가구는 합산배제했지만 청구인이 살던 3층(130.23㎡)은 사업자등록 대상이 아니었다며 합산해 과세했습니다. 2020년분까지는 다가구 전부가 합산배제돼 왔습니다.
- 조세심판원은 2020. 2. 11. 개정 시행령 부칙에 따라 종전 규정(세무서 사업자등록만으로 임대사업자로 보던 규정)이 적용되고, 사업자등록을 한 날부터 다가구 전체를 임대한 것이 된다고 보아 부과처분을 취소했습니다.
- 결정문: 「관할세무서에 하는 주택임대 사업자등록의 경우 임대부동산 전체에 대하여 주택임대 사업자등록을 하는 것이므로」
⑧ 다가구 부칙: 구청 등록 한 달 만에 말소돼도
⚖️ 조세심판원 조심2022서6703 (2022. 12. 1. · 조세심판원 결정) — ⭕
- 청구인은 2003. 4. 3. 다가구주택을 세무서에 사업자등록하고 2005~2020년 합산배제를 받아 왔습니다. 2020. 12. 31. 구청에 임대사업자 등록을 했다가 한 달 만인 2021. 1. 말소됐고, 세무서는 2021. 6. 1. 현재 등록이 없다며 2021년 종부세를 부과했습니다.
- 조세심판원은 2020. 2. 11. 개정으로 다가구도 구청 임대등록이 필요해졌지만 부칙이 종전 규정에 따라 임대사업자로 보던 사람의 다가구에는 종전 규정을 따르게 했고, 잠깐 등록했다 말소된 사정으로 부칙 적용을 배제할 명시 규정이 없다고 보아 부과처분을 취소했습니다.
- 결정문: 「명시적인 배제규정이 없는 상태에서 그 적용대상을 축소하는 것이어서 납세자인 청구인에게 불리해 보이는 점」
⑨ 미등록 법인이라도 다가구만은 경과조치
⚖️ 조세심판원 조심2026구1557 (2026. 10. 6. · 조세심판원 결정) — △ 민특법 미등록은 원칙상 배제불가, 단 사업자등록한 다가구는 구 시행령 경과조치로 합산배제
- 청구법인은 2018. 9. 주택 등 26개 부동산을 합산배제로 신고했고, 세무서가 7년 동안 이의 없이 받아들였다가 뒤늦게 부인한 것은 신의성실원칙 위반이라고 주장했습니다. 2025년 11~12월 세무서는 그중 20개가 임대사업자 등록 등 요건을 갖추지 못했다며 2021~2025년분 종부세를 결정·경정고지했습니다.
- 조세심판원은 민간임대주택법상 임대사업자 등록을 하지 않았으면 원칙적으로 합산배제 요건을 못 갖춘 것이라고 보면서도, 주택임대를 위해 사업자등록을 한 다가구주택(101호·102호·201호)은 2020년 시행령 경과조치를 적용받는다고 보아 그 부분만 합산배제하고 나머지는 기각했습니다.
💬 의무기간을 못 채워 합산배제 세액을 추징당한 사건은 따로 정리했습니다
⑩ 합산배제 신고를 안 했어도 실질 요건이면
⚖️ 조세심판원 조심2026서0346 (2026. 2. 19. · 조세심판원 결정) — ⭕ 건축허가 받아 신축한 미분양 빌라는 신고 안 했어도 실질요건 충족시 배제
- 부동산 개발업 법인인 청구법인은 2021. 12. 15. 건축허가를 받아 2024. 10. 21. 신축빌라 10세대를 준공했는데, 사용승인 뒤 전 세대가 미분양·미임대 공실이었습니다. 세무서는 2025년 종부세를 고지했고 법인은 합산배제 신고를 하지 않은 상태였습니다.
- 조세심판원은 쟁점주택이 종부세를 부과하는 목적에 적합하지 않은 주택(종부세법 제8조 제2항 제2호, 미분양주택)에 해당하고, 국세청도 신고기간 안에 신고서를 내지 않았더라도 실질 요건을 갖추면 사후에 합산배제를 적용한다고 해석해 왔다는 점을 들어 부과처분을 취소했습니다. 미분양주택 합산배제는 13편에서 자세히 다룹니다.
📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 합산배제 신고기간 종료일(9. 30.)까지 임대사업자 등록을 신청했고, 등록이 늦어진 것이 관청 처리 때문이라면 합산배제가 인정됐다(조심2023서0616·조심2023인9784)
⛔ 선 밖 — 신고기간까지 임대사업자 등록 자체를 하지 않았거나(2022구합4899), 과세기준일 뒤에야 임대주택 추가 변경신고를 한 경우는 그해 합산배제가 안 됐다(2012구합32710)
근거: 조세심판원 조심2023서0616·조심2023인9784 · 서울행정법원 2022구합4899·2012구합32710
✅ 선 안 — 지자체 임대등록을 갖추고 실제로 주택을 임대했다면 세무서 업종이 부동산임대업이거나 주택임대업 등록이 늦어도 인정한 조세심판원 결정이 있었다(조심2026소1403·조심2026서0195, 옛 결정 조심2008서0350)
⛔ 선 밖 — 법원은 주택임대업 사업자등록을 요건으로 봤고(2025두33951·2024누57479), 종중 고유번호증처럼 사업자등록이 아닌 것은 인정하지 않았다(2010구합25992)
근거: 조세심판원 조심2026소1403·조심2026서0195·조심2008서0350 · 대법원 2025두33951 · 서울행정법원 2010구합25992
✅ 선 안 — 2020. 2. 11. 전부터 세무서 사업자등록으로 임대사업자로 보던 다가구는 부칙으로 종전 규정이 적용됐다(조심2022서6152·조심2022서6703·조심2026구1557)
⛔ 선 밖 — 다가구가 아닌 주택은 민간임대주택법상 임대사업자 등록이 없으면 원칙대로 합산배제되지 않았다(조심2026구1557 나머지 부분)
근거: 조세심판원 조심2022서6152·조심2022서6703·조심2026구1557
판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나
🔀 등록 시점·업종을 두고 다툰 경우
⚔️ 세무서 — 이렇게 주장했다
- 합산배제 신고기한까지 등록이 완료되지 않았다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(조심2023서0616).
- 과세기준일에 주택임대업으로 사업자등록을 한 사실이 없다고 주장했으나 조세심판원에서 받아들여지지 않았습니다(조심2026소1403·조심2026서0195).
- 신고기간까지 임대사업자 등록을 하지 않았다는 주장은 법원에서 받아들여졌습니다(2022구합4899).
🛡️ 납세자 — 통한 방어
- 9. 30. 오전에 신청했고 처리 예정기한이 10. 8.이었는데 구청이 42일 걸렸다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2023서0616).
- 관청이 관할을 잘못 보고 보완·불수리·반려를 거듭했으니 최초 신청일로 봐야 한다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2023인9784).
- 지자체 임대등록과 실제 주택임대를 갖췄으니 업종 명칭만으로 부인할 수 없다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2026서0195).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 저가·비투기 임대주택이니 빼 달라는 주장(2022구합4899)
- 과세관청이 비과세 안내를 보내지 않았다는 주장(2012구합32710)
🔀 다가구·신고 누락을 두고 다툰 경우
⚔️ 세무서 — 이렇게 주장했다
- 본인이 거주했던 층은 사업자등록 대상이 아니었다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(조심2022서6152).
- 구청 등록이 말소돼 과세기준일에 등록이 없다고 주장했으나 부칙 적용을 막지 못했습니다(조심2022서6703).
- 다가구가 아닌 주택은 임대사업자 등록이 없어 요건 미충족이라는 주장은 받아들여졌습니다(조심2026구1557).
🛡️ 납세자 — 통한 방어
- 세무서 사업자등록은 임대부동산 전체에 대해 하는 것이라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2022서6152).
- 합산배제 신고를 하지 않았어도 실질 요건을 갖춘 미분양주택이라는 주장이 받아들여졌습니다(조심2026서0346).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 7년 동안 신고를 받아들였으니 신의성실원칙 위반이라는 주장, 다가구 외 주택은 기각됐습니다(조심2026구1557)
판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것
🧰 등록 확인 — 합산배제는 구청(렌트홈) 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록을 둘 다 봅니다. 결정들에서는 구청 등록이 갖춰져 있을 때 세무서 업종 문제를 구제한 경우가 많았고, 구청 등록이 없으면 대부분 졌습니다(조심2026소1403·2022구합4899).
🧰 신고 시기 — 매년 9월 16일부터 30일까지가 합산배제 신고기간입니다. 등록을 새로 하거나 다시 해야 한다면 이 기간 안에 신청 기록(접수 시각이 찍힌 확인서)을 남겨 두면 처리 지연을 다툴 근거가 됩니다(조심2023서0616).
⚖️ 걸리는 조문: 종합부동산세법 제8조 제2항·제3항, 시행령 제3조 제1항·제2항·제9항
6월 1일 과세기준일 전후 잔금·등기, 임대등록 상태, 주택 수는 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.
🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 임대사업자 | 세무서 | 경정청구(합산배제 반영) | 판결로 수리된 등록을 최초 신청일 기준으로 보아 경정청구 거부 취소(조심2023인9784) |
| 🙋 임대사업자 | 조세심판원 | 부과처분 취소 심판청구 | 신고기한 내 신청(조심2023서0616), 업종 문제(조심2026소1403·조심2026서0195), 다가구 부칙(조심2022서6152) 인용 |
| 🙋 법인 | 조세심판원 | 일부 취소 심판청구 | 다가구 3호만 합산배제, 나머지 기각(조심2026구1557) |
| 🙋 임대사업자 | 법원(행정소송) | 부과처분 취소 | 법원은 요건을 엄격히 봐 미등록·업종 요건은 패소(2022구합4899·2025두33951) |
종부세 불복은 보통 고지서 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 낸 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.
판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 신고기한 안에 등록을 신청했는지, 처리가 왜 늦었는지(조심2023서0616)
→ 준비할 자료: 민원신청 확인서(접수 일시·처리 예정기한), 보완 요구 문서, 등록증 교부일
⚖️ 법원이 본 사실 — 지자체 임대등록과 실제 주택임대 사실(조심2026소1403·조심2026서0195)
→ 준비할 자료: 임대사업자 등록증, 세무서 사업자등록증(업종), 임대차계약서·임대소득 신고 내역
⚖️ 법원이 본 사실 — 2020. 2. 11. 전부터 세무서 사업자등록으로 다가구 합산배제를 받았는지(조심2022서6152·조심2022서6703)
→ 준비할 자료: 다가구 사업자등록일이 나온 사업자등록증명, 과거 연도 종부세 결정 내역(합산배제 반영)
⚖️ 법원이 본 사실 — 합산배제 신고를 안 했어도 실질 요건을 갖췄는지(조심2026서0346)
→ 준비할 자료: 건축허가서·사용승인서, 미분양·미임대 상태를 보여 주는 자료
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈, 입장별로
🙋 집 가진 납세자
- 9월 30일까지 등록을 신청했다면 처리가 늦어도 합산배제를 인정한 결정이 있었습니다(조심2023서0616).
- 구청 임대등록이 없으면 업종·실질 주장도 대부분 통하지 않았습니다(2022구합4899).
🏛️ 세무서가 본 것
- 세무서는 과세기준일 현재 주택임대업 사업자등록과 구청 등록을 함께 봤습니다(2025두33951).
- 조세심판원은 업종 명칭보다 실제 주택임대와 구청 등록을 더 무겁게 본 결정을 냈습니다(조심2026서0195).
🏢 중개사·세무 실무
- 임대등록 상담 때 구청 등록과 세무서 업종(주택임대업)을 둘 다 확인하도록 안내하세요.
- 2020년 전부터 세무서 등록만 해 온 다가구는 부칙 적용 여부를 따로 확인하세요(조심2022서6703).
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「종합부동산세법 시행령」 제3조 제1항 후단은 지금(2026년 11월)도 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항의 보유현황 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하면 그해 과세기준일 현재 사업자등록을 한 것으로 봅니다.
- 같은 조 제2항은 다가구 임대주택을 임대사업자로서 사업자등록을 한 자가 임대하는 다가구주택으로 정하고, 세무서 사업자등록만으로 임대사업자로 보던 옛 제3항·제4항은 2020. 2. 11. 삭제됐습니다. 그 전부터 그렇게 보던 다가구는 부칙 경과조치가 문제 됩니다.
- 같은 조 제9항은 합산배제를 적용받으려면 임대주택 합산배제 신고서로 신고해야 하되, 최초 신고 다음 해부터는 정해진 사항에 변동이 없으면 신고하지 않을 수 있다고 정합니다(2026.11.9 국가법령정보센터 원문 확인).
종부세 합산배제, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 구청(렌트홈) 임대사업자 등록일이 9월 30일 전인지, 늦었다면 신청일은 언제인지
- 세무서 사업자등록 업종이 주택임대업인지, 부동산임대업 등 다른 업종인지
- 다가구라면 2020년 2월 전부터 세무서 사업자등록으로 합산배제를 받아 왔는지
- 합산배제 신고를 빠뜨렸다면 공시가격·임대기간 등 실질 요건을 갖췄는지
- 법원 판결과 조세심판원 결정이 엇갈리는 쟁점인지(업종 등록 등)
💬 구청 임대사업자 등록일과 등록 상태는 렌트홈에서 확인할 수 있습니다. 세무서 사업자등록 업종도 함께 확인해 두세요
📂 같은 쟁점 사례 모음, 판결문·결정문 원문으로 확인한 사건
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 조세심판원 국심2006서2235 2007. 1. 9. | ⭕ | 합산배제 신청을 신고기한 후 제출(협력의무) | 합산배제 신청서 기한 뒤 제출해도 요건 갖추면 배제 |
| 조세심판원 국심2007서0099 2007. 4. 30. | △ | 합산배제 신청기한 도과 후 경정청구로 합산배제 | 신청기한 지나도 요건 갖춘 다가구는 배제(2층 제외) |
| 조세심판원 조심2008서3437 2009. 2. 11. | △ | 합산배제 미신청 기존임대주택 + 위헌 주장 | 합산배제 신청 안 했어도 요건 갖춘 5호는 배제 |
| 조세심판원 국심2007서4832 2008. 1. 25. | ⭕ | 비주거용건물임대 사업자등록으로 주택임대 사업자등록 갈음 | 비주거용 임대업 등록도 실질상 사업자등록 인정 |
| 조세심판원 조심2008서0350 2008. 6. 4. | ⭕ | 부동산임대업 등록, 주택임대 부업종 미등록 | 주택임대 부업종 미등록이어도 다른 요건 갖추면 배제 |
| 조세심판원 국심2007서4976 2008. 7. 18. | ⭕ | 다가구 사업자등록 일부 누락·부업종 미등록 실질 인정 | 미등록 다가구도 임대수입 함께 신고했으면 배제 |
| 조세심판원 조심2008서0517 2008. 11. 3. | ⭕ | 호수 미달 다가구, 사용승인 전 사업자등록이면 배제 | |
| 서울고등법원 2024누57479 2025. 5. 14. | ❌ | 원문은 판시사항만 수록되어 있다 | 주택임대업 사업자등록 없으면 합산배제 임대주택 아냐 |
| 서울행정법원 2012구합32710 2013. 3. 8. | ❌ | 1999년부터 임대사업자인 원고는 해당 부동산을 임대주택으로 추가하는 등록사항 변경신고를 2011년 과세기준일 이후인 2011. 9. 21.에… | 6월 1일 뒤에 임대주택 추가 신고하면 그해 합산배제 안 됨 |
| 서울행정법원 2010구합25992 2010. 10. 14. | ❌ | 종중인 원고는 주택들을 임대하며 합산배제를 신청했으나, 2007. 6. 1. 현재 수익사업 기재 없이 법인으로 보는 단체 승인만 받아 고유번호… | 종중 고유번호증은 사업자등록 아니라 임대주택 합산배제 불가 |
| 수원지방법원 2022구합60418 2024. 3. 14. | ❌ | 원고들은 수도권 신축 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록해 합산배제를 신청했다 | 임대개시일 당시 적용 공시가격 6억 넘으면 합산배제 불가 |
| 수원고등법원 2024누11736 2024. 11. 27. | ❌ | 원고들은 2020.2.~3. 주택들의 임대를 개시했는데 2020년 공동주택공시가격은 2020.4.29. 공시되었고 기준일은 2020.1.1.,… | 임대개시 연도 공시가격 6억 초과면 합산배제 불가 |
| 서울고등법원 2022누33820 2023. 1. 13. | ❌ | 원고 2명이 공유하는 임대주택의 주택 전체 공시가격이 6억 원을 넘어 2019·2020년 합산배제가 부인되었다 | 임대주택 6억 요건은 지분 아닌 주택 전체 가격 기준 |
| 수원지방법원 2010구합10663 2010. 12. 9. | ❌ | 원고는 수도권 다가구주택을 매입임대주택으로 보유하며 합산배제를 주장했으나, 과세관청은 호당 주거전용면적이 85㎡를 넘는다며 2007년 종부세를… | 다가구 임대주택 전용면적에 계단도 넣어 85㎡ 따짐 |
| 창원지방법원 2007구합1987 2008. 1. 4. | ❌ | 원고와 같은 세대원 ○○이 각자 2호씩 주택을 임대하고 있었고 그중 국민주택규모 이하는 각 1호씩이었다 | 임대주택 2호 요건은 사람별로 따져 부부 합산 안 됨 |
| 서울행정법원 2012구합10031 2012. 9. 13. | ❌ | 원고는 1987년부터 강남구 토지를 소유했고 그 위 임대주택 건물은 타인 소유였다 | 건물주가 따로 있어 등록 못한 땅 주인도 합산배제 못 받음 |
| 서울행정법원 2024구합70197 2025. 9. 11. | △ | 원문은 판시사항만 수록되어 있다 | 상속 미등록 임대주택 배제 안 되나 지분 60%만 과세 |
| 서울행정법원 2025구합54946 2026. 7. 10. | ❌ | 원문은 판시사항만 수록되어 있다 | 기준일에 임대주택 아니면 합산배제 불가 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
등록이 자동말소된 뒤의 판결은 10편 임대주택 자동말소 종부세, 의무기간을 못 채운 추징은 12편 합산배제 추징, 미분양·사원용 주택 합산배제는 13편 미분양주택 종부세에 정리했습니다. 합산배제 신고 방법은 종부세 합산배제 요건과 12월 자진신고, 전체 흐름은 종부세 판례 총정리에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 9월 30일에 임대등록을 신청했는데 등록 완료가 늦었어요. 합산배제가 안 되나요?
조세심판원 조심2023서0616은 2021. 9. 30. 09:24에 임대사업자 등록을 신청했지만 구청이 42일 뒤인 2021. 11. 11.에 등록을 완료한 사건에서, 신고기한까지 신청한 점과 등록 업무가 신청 당일에도 처리될 수 있는 점, 구청 처리 기간에 따라 결론이 달라지면 예측가능성을 해친다는 점을 들어 2021년 종부세 부과를 취소했습니다. 반대로 서울행정법원 2022구합4899는 신고기간까지 등록하지 않은 다세대 7채의 합산배제를 인정하지 않았습니다.
Q. 구청 임대등록은 했는데 세무서 업종이 부동산임대업이에요.
조세심판원 조심2026서0195는 부동산 임대업으로 사업자등록을 하고 구청 임대사업자 등록을 신청한 재단법인의 오피스텔에 대해 부동산 임대업에 주거용 건물 임대업이 포함되고 실제로 주택임대 수입을 신고해 왔다며 2022~2024년분 부과를 취소했고, 조심2026소1403도 주택임대업 업종 등록 지연만으로 합산배제를 부인한 것은 잘못이라고 봤습니다. 다만 대법원 2025두33951은 합산배제 임대주택을 주택임대업 사업자등록을 한 임대사업자가 임대하는 주택으로 본 판단을 유지했으므로, 법원에서는 결론이 다를 수 있습니다.
Q. 합산배제 신고를 깜빡했어요. 나중에라도 받을 수 있나요?
조세심판원 조심2026서0346은 합산배제 신고를 하지 않은 미분양 신축빌라에 대해 국세청도 신고기간 안에 신고서를 내지 않았더라도 실질 요건을 갖추면 사후에 합산배제를 적용해 왔다며 2025년 종부세 부과를 취소했습니다. 그 당시 법에서도 국심2006서2235·조심2008서3437이 신청서를 내지 않았거나 늦게 냈어도 요건을 갖춘 임대주택은 합산배제된다고 봤습니다. 요건 자체를 갖추지 못했다면 신고 여부와 관계없이 인정되지 않았습니다.
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- 총정리 · 종부세 판례 총정리 (상황별 판례 찾기)
- 지도 · 종부세 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 종부세 합산배제 요건과 12월 자진신고
📚 확인한 자료 (2026년 11월 9일 기준, 국가법령정보센터 판결문·조세심판원 결정문 원문)
- 「종합부동산세법」 제8조(과세표준) — 2026.1.1 시행본
- 「종합부동산세법 시행령」 제3조(합산배제 임대주택) — 2026.10.1 시행본
- 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조(임대사업자 등록의 말소)
- 「국세기본법」 제14조(실질과세)
- 조세심판원 조심2023서0616 (2023. 8. 21.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023인9784 (2023. 12. 14.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2022구합4899 (2024. 10. 18.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2026소1403 (2026. 10. 6.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2026서0195 (2026. 3. 11.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 대법원 2025두33951 (2025. 9. 29.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2022서6152 (2022. 9. 7.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022서6703 (2022. 12. 1.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2026구1557 (2026. 10. 6.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2026서0346 (2026. 2. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 국심2006서2235 (2007. 1. 9.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 국심2007서0099 (2007. 4. 30.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2008서3437 (2009. 2. 11.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 국심2007서4832 (2008. 1. 25.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2008서0350 (2008. 6. 4.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 국심2007서4976 (2008. 7. 18.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2008서0517 (2008. 11. 3.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울고등법원 2024누57479 (2025. 5. 14.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2012구합32710 (2013. 3. 8.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2010구합25992 (2010. 10. 14.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2022구합60418 (2024. 3. 14.) 판결문 원문
- 수원고등법원 2024누11736 (2024. 11. 27.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2022누33820 (2023. 1. 13.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2010구합10663 (2010. 12. 9.) 판결문 원문
- 창원지방법원 2007구합1987 (2008. 1. 4.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2012구합10031 (2012. 9. 13.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2024구합70197 (2025. 9. 11.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2025구합54946 (2026. 7. 10.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 종합부동산세 판결문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 읽고 “비슷한 다툼에서 법원과 조세심판원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 9일 기준 법령·판결문·조세심판원 결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 판결과 결정은 그 사건의 사실관계와 그 당시 법령에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있고, 종부세법은 해마다 바뀝니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상담하거나 국세청 126 상담센터를 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.