📌 결론부터: 미분양·사원용·기숙사·멸실 목적 주택은 합산배제 요건을 하나라도 못 맞추면 과세됐다
- 사원용 주택과 기숙사: 종업원 기숙사는 건물뿐 아니라 부속토지도 종부세에서 빠졌고(대법원 2010두16387), 교단이 급여를 준 교회 전도인 거주 주택(2021구합68644)과 오래 쓰던 사원용 주택의 일시 공실(조세심판원 조심2025중1340)도 인정됐습니다. 반면 대표이사·과점주주가 사는 집은 빠졌습니다(2023구합103).
- 미분양주택: 사용승인 뒤 정해진 기간이 지나면 과세됐고(2010구합15599), 임대 목적으로 지은 주택(2011누44893)이나 남이 지은 주택을 사들인 경우(2016구합85569), 과세기준일에 사업자등록이 없는 경우(2023구합54341)는 미분양으로 보지 않았습니다. 신고를 빠뜨린 신축 미분양 빌라는 실질 요건으로 인정됐습니다(조세심판원 조심2026서0346).
- 멸실 목적 주택: 취득일부터 3년 안에 멸실이 끝나야 했지만, 명도소송처럼 예측할 수 없던 사유로 늦어진 경우는 인정됐습니다(조세심판원 조심2025부2453). 해체허가 등 재건축사업 공통 절차에 시간이 걸렸다는 사정만으로는 정당한 사유가 인정되지 않았습니다(조세심판원 조심2024서2261).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 회사가 직원 숙소나 기숙사로 주택을 갖고 있는데 종부세가 나왔다
☐ 집을 지어 팔다가 남은 미분양 세대에 종부세 고지서를 받았다
☐ 공사대금 대신 세대를 넘겨받았거나 합산배제 신고를 빠뜨렸다
☐ 재건축·주택건설용으로 사 둔 집을 3년 안에 철거하지 못했다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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💰종부세 판례
🏠주택분 종부세 쟁점
👤① 누가 내나: 납세의무자⚖️ 종합부동산세법 제7조(납세의무자)
미등기 상속주택: 주된 상속자, 단 12.15 전 등기는 예외
❌대법원2012두12228미등기 상속토지 → 지분 큰 연장자 과세, 무효 아님
❌서울행정법원2010구합25237미등기 상속주택 → 지분 아닌 집 전체 합산
❌서울행정법원2022구합75914등기·신고 없으면 주된 상속자 과세, 합헌
❌서울고등법원2023누55537기준일 뒤 분할협의 → 후발적 경정청구 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서2422신고기한 전 상속등기·신고 → 실제 상속인 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6977기준일 사망·12월 전 단독등기 → 경정거부 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0653협의분할 중 미등기, 10월 등기 → 지분 과세 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2009서3765지분 같은데 연장자 아닌 사람 과세 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소0358쌍둥이 중 호적 선순위 → 주된 상속자 과세 유지
❌서울행정법원2023구합50745미등기 상속주택 → 주된 상속자 과세 적법
❌서울행정법원2023구합71360법령 몰랐다는 사정 → 정당한 사유 아님
❌창원지방법원2017구합51929기준일 뒤 협의분할(토지) → 경정 불가
❌대구지방법원2022구합24055상속주택 1/3 지분도 → 지분만큼 합산 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서69696월 1일 미등기면 지분 최다 배우자 → 과세 유지
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2379위헌 주장은 심판청구 사유 아님 → 과세 유지
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2006서3462신고기한 전 등기·상속세 신고 → 상속분 기준(토지)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1861상속주택 2년 제외 시행령 소급 주장 → 기각
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서0524지분 같은 5남매 중 장남 → 주된 상속자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서3468주된 상속자 규정 위헌 주장 → 기각
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신탁주택: 2020년분까지 위탁자별 계산, 지금은 위탁자
⭕대법원2012두26852신탁등기 없는 조합재산 → 수탁자 과세, 위탁자별 계산
⭕서울고등법원2012누4670출자금으로 산 조합 땅(2005년분) → 조합원 소유, 취소
⭕서울행정법원2018구합73423재건축조합 신탁주택(2017년분) → 조합원별 6억 공제
⭕인천지방법원2024구합50623재개발조합 신탁주택(2018년분) → 조합원별 합산
⭕울산지방법원2021구합5455신탁등기 없는 지역주택조합(2019년분) → 조합원별
❌부산고등법원2023누228012021년분 지역주택조합 → 조합원별 근거 없어 합산
❌서울행정법원2022구합869452021년분 조합이 분담금으로 매수 → 조합 합산
❌수원지방법원2025구합61140조합원 돈으로 산 신탁주택 → 지역주택조합 납세
❌광주고등법원2023누11831신탁주택 위탁자 과세 규정 → 실질과세에 맞아 합헌
⭕서울행정법원2011구합35330지역주택조합 땅(2007년분) → 실소유 조합원, 취소
⭕서울행정법원2022구합65498수탁자 보유 신탁주택(2020년분) → 위탁자별 계산
❌서울행정법원2023구합512812021년분 신탁등기 없는 조합 부동산 → 합산
⭕서울행정법원2016구합52613신탁 사실상 종료(2015년분) → 수탁자 과세, 취소
❌서울고등법원2016누60852신탁등기된 미인가 조합 땅 → 위탁자 과세, 구분 불가
❌서울행정법원2014구합68027신탁관계 없는 미인가 조합(2013년분) → 조합 과세
❌서울고등법원2024누63320인가 없는 조합 명의 주택 → 조합 특례 안 돼 과세
❌수원지방법원2024구합70464신축 다세대 위탁자 오인 과세 → 당연무효는 아님
❌수원고등법원2025누1099위탁자 오인 과세 항소심 → 당연무효 아님 유지
△조세심판원조세심판원 결정조심2021부4783조합원 신탁재산 위탁자별 구분 → 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010중2617신탁부동산 위탁자 납세(옛 법) → 경정청구 각하 위법
△조세심판원조세심판원 결정조심2024인48532019~20 현금청산분 → 조합원별, 비과세는 기각
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서5622재개발조합 18~20년 조합원별, 21~22년 취소
△조세심판원조세심판원 결정조심2025서06032021년 이후 조합원별 산정 불가 → 일부 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024부3211고지 전 매각된 신탁주택 → 물적납세의무 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3757하나의 신탁계약, 일부 매각 → 수탁자 물적납세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024부2139지역주택조합 위탁자별 산정 근거 없음 → 합산
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5620신탁원부상 위탁자가 조합 → 조합원별 주장 배척
❌서울행정법원2015구합691402014년 수탁자 납세의무 개정·부칙 → 합헌
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위탁자 지위 이전: 가장행위·무효, 원래 주인이 낸다
❌대법원2022두67630신탁 다음 날 10만 원 위탁자 이전 → 가장행위
❌대법원2023두31225법인 위탁자 지위 10만 원 이전 → 가장행위
⭕대법원2025두34929종부세 절감 관리신탁 → 명의신탁 무효
❌서울행정법원2023구합54792위탁자 넘기고 수익은 계속 → 신탁 무효, 과세
❌서울행정법원2021구합77494기준일 직전 위탁자 이전 → 가장행위, 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2023광7338가장행위로 과세 유지 → 부당가산세만 일반으로
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서0123조카에게 10만 원 이전 뒤 해제 → 본인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1573법인→미성년 손자 위탁자 이전 → 법인 과세
❌대법원2024두66594기준일 전 위탁자 명의 변경 → 가장행위
⭕수원고등법원2024누12692관리신탁 무효 → 자녀 위탁자 취득세 취소
❌서울고등법원2022누37976기준일 직전 신탁·해지 → 원소유자 과세(원심)
❌수원지방법원2022구합77508형식만 위탁자 변경 → 실질 위탁자 과세
❌춘천지방법원 강릉지원2023구합30124다주택 법인 위탁자 이전 → 가장행위, 법인 과세
❌서울행정법원2023구합71377종부세 회피 신탁 → 무효, 실제 위탁자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025구4380위탁자 지위 이전 가장행위 → 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026부0814주주에게 위탁자 이전 → 가장거래, 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025중2606위탁자 변경 조세회피 → 실질 위탁자 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8233본인 회사로 헐값 이전 → 청구인이 실위탁자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8239이전대가 10만 원 → 형식적, 청구인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023부7373이전 후에도 수익 계속 → 법인이 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중7782실질 소유권 변동 없음 → 기존 위탁자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인3162대표 가족에게 형식적 이전 → 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중7259위탁자 변경계약 내용상 → 청구법인이 위탁자
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사실상 소유자: 등기 아닌 실질, 증명은 납세자
⭕인천지방법원2023구합57580민·형사 판결로 명의신탁 확인되면 명의수탁자에 종부세 못 매겨
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인347010년 재산세 납부·명의신탁 증빙 부족 → 기각
⭕서울행정법원2008구합50216교회 재산을 재단 명의로만 등기했다면 재단은 납세자 아님
⭕서울행정법원2010구합33351권리 다 넘긴 도산 시행사는 등기 있어도 종부세 납세자 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서0506수탁자 아닌 시행대행 법인 → 종부세 취소
❌부산지방법원2021구합22006대금 90% 받았어도 잔금·등기 전이면 매도인이 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9513입주했어도 잔금 미납 → 등기상 수탁자 과세
❌서울행정법원2008구합14883등기 안 했어도 사용승인 나면 재건축 조합원이 종부세 납세자
❌서울고등법원2016누44225공사대금 대물변제 예약만으론 시공사가 소유자 아니다
❌부산지방법원2018구합22143분양이행 결정한 보증회사가 사실상 소유자
❌부산고등법원2019누21627분양이행 보증회사가 납세의무자라는 1심 유지
❌서울행정법원2015구합11196재건축 공사를 직접 완공한 회사가 신축주택 종부세 낸다
❌부산지방법원2018구합23993환매조건부로 산 미분양 아파트도 매수인이 납세의무자
❌전주지방법원2022구합2517철거판결 받았어도 등기·보유 중이면 종부세 낸다
❌의정부지방법원2016구합9218과세기준일 등기 명의자는 나중에 등기 말소돼도 종부세 부담
❌서울행정법원2020구합80646지분등기 있으면 지분만큼 주택 사실상 소유자
⭕서울행정법원2015구합72757주무관청 허가 전 재단 땅 매수인(토지분) → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020부1065잔금 전 매수법인이 임대 관리 → 매도인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4767잔금 미납 입주세대 → 수탁자가 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6987명의대여 주장 증빙 부족 → 등기명의자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9079가등기 뒤 본등기, 담보 주장 배척 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1031재개발조합이 사실상 소유자 → 조합 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1025합유재산도 지분비율로 보유 → 주택 수 포함
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🏚️② 이것도 주택인가⚖️ 종합부동산세법 제2조(정의)·제7조, 지방세법 제104조
철거예정 주택: 건물만 비과세, 땅은 과세
△대법원2024두55235철거예정 주택 건물만 비과세·토지 과세 원심 확정
△서울고등법원2023누55483철거예정 주택 건물은 비과세여도 부속토지는 종부세 과세
⭕서울고등법원2023누56677철거보상계약 주택은 건물 비과세, 토지세액 못 내면 전부 취소
⭕인천지방법원2021구합50899올해 철거 확정된 재개발 주택은 종부세 비과세
⭕대구지방법원2007구합902과세기준일 전 철거계약된 재건축 주택은 종부세 비과세
❌서울고등법원2023누69604단전·단수돼도 철거명령·보상계약 없으면 과세
❌서울고등법원2023누54152해체허가가 기준일 뒤면 철거예정 주택도 종부세 과세
❌서울행정법원2023구합56446관리처분인가만으론 철거계획 확정 아냐, 종부세 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026인1521조합 보상은 행정관청 철거보상계약 아님 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서2390철거 주장 13채, 항공사진상 일부 나대지 → 재조사 경정
△서울행정법원2022구합65115재개발조합이 산 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울행정법원2022구합78944철거보상계약 맺은 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울고등법원2023누47475철거보상계약 맺은 주택 건물은 비과세, 부속토지는 별도
⭕서울행정법원2022구합87160단전·단수 철거예정 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
⭕서울행정법원2022구합79411멸실 목적 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
❌서울고등법원2023누54435철거 예정만으론 주택 제외 안 돼, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합69193수도·전기 끊겨도 멸실 안 됐으면 주택으로 본다
❌서울행정법원2023구합55900철거 예정만으론 비과세 안 돼, 과세기준일 계약 있어야
❌대구지방법원2024구합24462도시개발조합은 행정관청 아냐, 외형 유지된 주택은 과세
❌서울행정법원2022구합55019철거 중이라도 주택 성격 남아 있으면 주택분 과세
❌서울행정법원2023구합58770멸실예정 주택에 토지 감면 유추 못 해, 개정도 소급 불가
❌서울행정법원2023구합276철거하려고 산 집도 기준일에 멀쩡하면 주택, 법인 6% 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024중2822철거명령·보상계약 없으면 비과세 아님
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024전4281조합 철거보상은 행정관청 명령 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10439관리처분인가만으론 철거 확정 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3148현금청산 철거예정주택, 멸실 합산배제 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1542철거계획 미확정 재건축 주택 → 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7147멸실예정주택 합산배제는 2021년분 적용 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5071정부 철거중단으로 못 헐어도 기준일 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025부2453명도소송 등으로 3년 넘긴 멸실 → 합산배제 인정
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이것도 주택인가: 주거기능 남으면 주택
⭕서울고등법원2022누60181노인복지주택(준주택)은 종부세 주택 아냐, 항소기각
⭕대구지방법원2021구합24997노인복지주택은 주택 아냐, 종부세 부과 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1462실제 거주 노인복지주택 → 현황과세로 주택
❌인천지방법원2019구합56054주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔은 종부세 주택
❌서울행정법원2023구합53751법인 사무실로 등록한 아파트도 주거기능 있으면 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024부4730펜션이라는 단독주택, 숙박업 등록 없음 → 주택
❌서울고등법원2018누46270숙박업 전환 예정이어도 기준일에 주택이면 과세
❌서울행정법원2021구합340빈집이라도 고치면 살 수 있으면 종부세 주택
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026소2042미등기 종중 제각 → 주택 아님, 과세 제외
⭕서울행정법원2021구합86078노인복지주택은 종부세 주택 아냐, 재산세 확정과 별개
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2009서2557노유자시설로 등록·사용된 노인복지주택 → 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0293대장상 노유자시설 유료노인복지주택 → 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0292노인복지주택은 노유자시설 → 과세 취소
⭕서울행정법원2016구합79441호텔 전환 미분양 비과세(항소심서 뒤집힘)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소2283법인 사무실로 쓴 아파트 → 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025부4185본점 사무실 아파트, 전후 소유자 거주 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2493사무실로 쓴 아파트, 주거 구조 유지 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7576대표 가족 전입·재산세 주택분류 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서0269임차법인 사무실 단독주택, 기준일 뒤 변경 → 주택
❌서울행정법원2022구합73673싱크대 갖춘 원룸형 고시원은 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022광7123숙소 제공해도 임대업 면세 신고 → 주택
❌서울행정법원2023구합83066귀국 선교사 임시숙소는 종교사업 직접사용 아냐, 무효 아님
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중2848용도변경 개축 중이어도 외형 유지 → 주택
❌부산지방법원2022구합23617일부 철거돼도 수리하면 살 수 있으면 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소2818방치된 폐가도 잠재적 주거기능 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022전2448종중 제실 관리동 → 주택 수 포함
△서울행정법원2009구합34808건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄
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부속토지: 땅만 있어도 주택분, 무단이면 예외
❌대법원2011두27896남의 집 땅만 여럿 가져도 안분가액 합계 6억 넘으면 종부세
❌서울고등법원2017누48330주택 부속토지는 토지분 아닌 주택분 종부세 대상
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1506남의 집 부속토지, 재산세 소액면제여도 → 주택
⭕대법원2010두16608건물주가 몰래 주택으로 바꿨다면 땅 주인에게 종부세 못 매김
△서울행정법원2009구합34808건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄
❌서울행정법원2022구합67043무단 건축 땅, 오래 이의 없이 납부 → 과세(1심)
△서울고등법원2023누50969무단 건축 용인 안 한 땅 주인 → 주택 아님
❌서울행정법원2023구합580무단 건축 주장, 용인 안 한 증거 없음 → 과세
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
△서울고등법원2021누41169경계 불명 부속토지 → 바닥면적 10배로 일부 취소
❌춘천지방법원강릉지원2010구합697절 땅 위 마을 주택, 사용료 받음 → 종부세
❌서울고등법원(춘천)2011누414건물 없이 땅만 가져도 합산 6억 넘으면 주택분 종부세
❌서울행정법원2007구합16660남의 집 밑 땅도 지분만큼 주택으로 종부세 합산
❌서울행정법원2016구합6337남의 집 부속토지만 가져도 종부세에선 주택으로 합산
❌서울행정법원2010구합24906건물이 남의 것이어도 땅 주인은 주택 수에 포함
❌대구지방법원2022구합806주택 부속토지만 가져도 주택분 종부세 낸다
❌서울행정법원2022구합2435무허가·넓은 부속토지라도 주택 수 포함
❌대전지방법원2022구합106179부속토지는 필지 전체 공시가액으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0042무허가라도 주택 기능 → 부속토지 주택분 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인6945타인 주택 10호 부수토지만 가진 종중 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6583무허가주택이 무단점용한 종중 묘토 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6538무허가주택 선 법인 토지 → 부속토지로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0189남의 미등기주택 부속토지 → 필지마다 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022전1473집합건물 부속토지 지분 → 각 호를 주택 수에
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서0770부속토지는 과세, 이미 철거된 집 부지는 나대지
△조세심판원조세심판원 결정조심2022중2902종중 건물 2채 주택 아님 → 토지분으로 재조사
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🏠③ 1세대1주택 특례⚖️ 종합부동산세법 제8조(과세표준), 시행령 제2조의3(1세대 1주택의 범위)
1세대1주택: 특례는 본인이 함께 가질 때만
⭕서울행정법원2013구합13754배우자가 남의 집 부속토지만 → 1세대1주택 인정
⭕서울행정법원2017구합58854배우자가 부속토지 지분 → 1세대1주택 인정
❌서울행정법원2017구합69076배우자가 부속토지 소유 → 1세대1주택 특례 불가
❌서울고등법원2023누547491주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
△조세심판원조세심판원 결정조심2018서2336부속토지를 배우자와 공유 → 1세대1주택 아님
⭕청주지방법원2023구합51828세대원이 지방 저가주택 → 1세대1주택 인정(1심)
❌대법원2024두58593세대원 지방저가주택 → 특례 없음, 차별 아님
❌대법원2025두33779배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(대법원)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
❌서울행정법원2021구합57919배우자가 남의 집 부속토지 가지면 1세대1주택 아냐
❌서울행정법원2022구합4752배우자가 부속토지 가지면 1세대1주택 특례 안 됨
❌서울행정법원2022구합906231주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
❌서울행정법원2023구합450세대원이 부속토지 가지면 11억 공제 특례 안 돼
❌서울행정법원2023구합1484배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 공제 못 받아
❌서울고등법원2023누62016배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 아님, 항소 기각
❌서울행정법원2023구합73298배우자가 부속토지 가지면 1주택+부속토지 특례 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서0828배우자가 남의 집 부속토지 → 추가공제 불가
❌서울행정법원2023구합84946배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(1심)
❌서울고등법원2024누57011배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(항소심)
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌수원지방법원2022구합1426따로 살아도 배우자는 같은 세대, 1세대1주택 아님
△서울고등법원2021누41169공동명의에 부속토지까지 있으면 3주택, 소폭만 취소
❌서울행정법원2009구합23778아내 명의 남의 집 땅도 주택 → 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합36323세대원 명의 남의 집 땅 → 고령자 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합338431주택+부속토지 특례는 2009년분부터 적용
❌수원지방법원2009구합9605부속토지 주택 포함 합헌, 2008년분 1주택 아님
❌서울고등법원2010누65112009년 신설 특례는 2008년분에 소급 안 됨
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
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1가구2주택: 6월 1일 기준, 예외는 법문대로
❌서울행정법원2023구합50455상속주택 주택 수 제외돼도 1세대1주택 공제 없음
❌서울행정법원2023구합56415상속 뒤 기준일 지나 팔아도 2주택, 위헌 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서2477미등기 상속 소수지분 → 법정상속분으로 주택 수 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서23832021년분 일시적 2주택 → 과세 제외 규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025소4289재건축 주택 → 구주택 연장, 일시적 2주택 불가
❌대법원2025두33779일시적 2주택·지방저가 특례 주체는 1주택 본인
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024서3804두 집이 기준일에도 하나로 쓰인 구조 → 1주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4704호별 등기·분양·납세한 두 호 → 1주택 아님
❌서울행정법원2020구합73815한 땅 위 다가구 2동은 1주택 아닌 2주택
❌서울고등법원2023누66759상속주택 있어도 1세대1주택 공제 불가, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합59226상속으로 일시 3주택 돼도 중과, 위헌 아냐
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2818100% 상속주택은 주택 수 포함, 부속토지도 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1954증여받은 소수지분도 주택 수 포함
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서70072021년 일시적 2주택 특례 없음, 개정 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중00842주택자는 고령·보유 세액공제 불가
❌서울행정법원2023구합86645같은 세대 자녀 집도 주택 수에, 소는 각하
❌부산지방법원2023구합574따로 지은 건물 여러 동은 다가구 1채로 못 본다
❌서울행정법원2010구합15544합산배제 임대주택 있으면 1주택 공제 불가(2008)
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서3293세대합산 헌법불합치 → 부부 인별합산으로 경정
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
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📋④ 합산배제⚖️ 종합부동산세법 제8조 제2항, 시행령 제3조·제4조
임대주택 자동말소: 그해 6월 1일부터 합산과세
❌대법원2024두60053자동말소 매입임대, 대법원 심리불속행으로 과세 확정
❌서울고등법원2024누39228자동말소된 매입임대는 합산배제 안 돼, 자료제출 늦어도 적법
❌대구고등법원2026누10051단기임대 자동말소면 합산과세, 항소심도 같아
❌대전고등법원2023누12161임대등록 자동말소 후 합산배제 불인정, 소급과세 아냐
❌부산지방법원2023구합21045임대등록 자동말소되면 합산배제 끝, 신뢰보호 안 돼
❌수원지방법원2023구합75806통지 없이 자동말소돼도 효력 있어 합산배제 불가
❌서울행정법원2023구합65655자동말소 후 임대차 남아 있어도 합산배제 안 돼
❌서울행정법원2023구합69480이미 자동말소된 임대주택 상속받으면 합산배제 불가
❌서울행정법원2022구합90913과세기준일에 임대사업자 등록 없으면 합산배제 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0616자동말소 뒤 9.30까지 재등록 신청 → 합산배제 인정
❌대구지방법원2025구합105단기임대 기간 끝나 자동말소되면 합산과세
❌대전지방법원2024구합204442법 개정 뒤 말소된 임대주택 과세는 소급과세 아냐
❌서울고등법원2024누40525청문 없이 말소돼도 유효, 2018.3.31 뒤 등록분 배제
❌서울행정법원2023구합77108임대등록은 과세기준일까지 유지돼야 합산배제
❌대전지방법원2022구합547임대기간 끝나 자동말소되면 합산배제 대상 아냐
❌서울행정법원2022구합75778자동말소 임대주택은 그해부터 합산과세
❌서울행정법원2021구합89343임대사업자 등록 말소되면 그해부터 합산과세
❌서울고등법원2024누33961임대목적 건설 입증 못하면 민간건설임대 합산배제 불가
❌수원지방법원2023구합62718법 개정으로 임대등록 말소되면 합산배제 끝
❌서울행정법원2024구합761자동말소된 임대주택 누락분 경정고지 적법
❌서울고등법원2025누8209민간임대법상 임대주택이라도 합산배제 자동 아님
❌부산지방법원2017구합20058과세기준일에 임대사업자 등록이 말소됐으면 합산배제 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서0818말소 사실 몰랐어도 자동말소 주택 과세 정당, 신뢰보호 배척
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서2218자동말소 미통지여도 말소 효력 있어 과세 적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1364자동말소 주택 합산배제 불가, 구제 경과규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1323단기임대 말소 후 장기로 재등록해도 합산배제 요건 미충족
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서1176도시형생활주택 자동말소도 유효, 미등록 기간 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026부01965년 건설임대도 자동말소되면 합산배제 불가
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종부세 합산배제: 신청 시점·업종·다가구 부칙 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서06169.30까지 재등록 신청, 완료는 늦어도 합산배제 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023인9784관청 지연·판결 수리 임대등록은 최초 신청일 기준
❌서울행정법원2022구합4899신고기간까지 임대등록 안 했으면 합산배제 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026소1403구청 등록 뒤 세무서 업종 등록 지연만으로 부인 못 해
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0195부동산임대업 업종이라도 실질 주택임대면 합산배제
❌대법원2025두33951주택임대업 등록 없으면 합산배제 불가, 대법원 확정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6152다가구 부칙 적용, 본인 거주했던 층도 합산배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6703다가구 부칙, 구청 등록 1개월 내 말소돼도 적용
△조세심판원조세심판원 결정조심2026구1557미등록은 배제 불가, 사업자등록한 다가구만 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0346미분양 신축빌라, 미신고라도 실질 요건이면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2006서2235합산배제 신청서 기한 뒤 제출해도 요건 갖추면 배제
△조세심판원조세심판원 결정국심2007서0099신청기한 지나도 요건 갖춘 다가구는 배제(2층 제외)
△조세심판원조세심판원 결정조심2008서3437합산배제 신청 안 했어도 요건 갖춘 5호는 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2007서4832비주거용 임대업 등록도 실질상 사업자등록 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서0350주택임대 부업종 미등록이어도 다른 요건 갖추면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2007서4976미등록 다가구도 임대수입 함께 신고했으면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서0517호수 미달 다가구, 사용승인 전 사업자등록이면 배제
❌서울고등법원2024누57479주택임대업 사업자등록 없으면 합산배제 임대주택 아냐
❌서울행정법원2012구합327106월 1일 뒤에 임대주택 추가 신고하면 그해 합산배제 안 됨
❌서울행정법원2010구합25992종중 고유번호증은 사업자등록 아니라 임대주택 합산배제 불가
❌수원지방법원2022구합60418임대개시일 당시 적용 공시가격 6억 넘으면 합산배제 불가
❌수원고등법원2024누11736임대개시 연도 공시가격 6억 초과면 합산배제 불가
❌서울고등법원2022누33820임대주택 6억 요건은 지분 아닌 주택 전체 가격 기준
❌수원지방법원2010구합10663다가구 임대주택 전용면적에 계단도 넣어 85㎡ 따짐
❌창원지방법원2007구합1987임대주택 2호 요건은 사람별로 따져 부부 합산 안 됨
❌서울행정법원2012구합10031건물주가 따로 있어 등록 못한 땅 주인도 합산배제 못 받음
△서울행정법원2024구합70197상속 미등록 임대주택 배제 안 되나 지분 60%만 과세
❌서울행정법원2025구합54946기준일에 임대주택 아니면 합산배제 불가
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합산배제 추징: 기간 못 채우면 이자까지 추징
❌대법원2024두66518포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징, 대법원 확정
⭕서울고등법원2019누60761명시적 추징 규정 없으면 합산과세 못 한다
❌대법원2013두12546임대 목적 신축주택은 조기 분양전환해도 미분양주택 아님
⭕대법원2018두47929사업승인 못 받은 데 정당한 사유 있으면 추징 못 해
❌광주지방법원2012구합5527워크아웃으로 임대주택 판 건 천재지변급 사유 아니라 추징
❌서울행정법원2022구합516288년 채우기 전 현물출자하면 합산배제 세액 추징
❌부산지방법원2014구합20248임대사업자 등록 취소되면 합산배제 혜택 추징
❌대법원2020두48352승계 임대주택 임대기간 합산 불가, 원심 유지
❌서울행정법원2011구합21577임대사업자 등록 전에 세준 기간은 5년 임대에 안 들어감
⭕서울행정법원2018구합66265추징 규정 없으면 합산배제 뒤 소급 추징 못 해
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서4893미분양 신탁기간 연장 뒤 재합산, 심판원은 과세 유지
❌수원고등법원2024누10641임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징
❌수원지방법원2023구합109임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 불가
❌광주고등법원2020누10127임대주택 사서 승계해도 전 주인 임대기간 합산 안 돼
❌광주지방법원2019구합117125년 계속 임대 못 채운 임대주택은 합산배제 안 돼
❌광주지방법원2020구합14113임대기간은 내 보유기간만, 적자는 천재지변 아냐
❌부산고등법원2014누22731등록 취소된 건설임대, 과세기준일 5년 요건 못 갖춰
❌대전지방법원2012구합9132005.1.5 전 등록 없이 임대했으면 특례 없음
❌서울행정법원2010구합28625개정 전 분양전환한 임대주택은 5년 임대로 안 봐 합산과세
△대법원2013두2273임대 안 하고 판 신축주택은 합산배제 아님(양도세만 파기)
❌서울행정법원2011구합26879구청 임대사업자 등록 전 기간은 5년 의무임대에 안 침
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광85065년 못 채우고 양도한 임대주택, 이자까지 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광8505건설임대 계속임대 간주는 보유기간까지, 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018광4639의무기간 5년 내 양도한 건설임대, 추징 정당
△조세심판원조세심판원 결정조심2025전3690공사대금 미분양 배제, 5년 지난 2023년분은 과세
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미분양·사원용 주택: 요건 하나라도 빠지면 과세지금 보는 글
📈⑤ 세율·중과·세부담 상한⚖️ 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)·제10조(세부담의 상한)
다주택 중과: 1+1·지분·부속토지도 주택 수
❌서울행정법원2023구합52543재건축 1+1은 2주택으로 과세
❌서울행정법원2022구합692781+1 분양은 2주택, 신뢰보호 위반 아님
❌서울고등법원2023누438551+1 전매제한 소형주택도 주택 수 → 중과
❌서울행정법원2023구합70633지분 공동소유 주택도 각자 1채로 세는 규정은 합헌·적법
❌수원고등법원2023누15007부부가 2채 공동소유하면 각자 2주택으로 중과
❌대전지방법원2022구합106179부속토지는 건물 면적 상관없이 필지 전체 가격으로 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2020중2189남의 집 부속토지만 13채 → 3주택 중과 아님
❌서울고등법원2023누69949상속주택 지분 있으면 2주택, 유리한 개정도 소급 안 돼
❌서울행정법원2023구합1149상속주택 주택수 제외 개정은 2021년분에 소급 안 돼
❌의정부지방법원2022구합15344부속토지 소유자 다주택 중과는 명확성·재산권 위반 아냐
❌대전지방법원2023구합205165남의 집 깔린 내 땅도 주택 수에 들어가 중과, 가산세도 정당
❌수원지방법원2022구합76819남의 집 부속토지도 주택 수에 넣어 종중에 6% 중과
❌서울행정법원2022구합81759부속토지도 주택 수에 들어가 3주택 이상 중과
❌서울행정법원2022구합2435무허가·넓은 부속토지라도 주택 수 포함, 중과 적법
❌인천지방법원2023구합50077경매로 대지만 사도 주택 수에 들어가 법인 중과
❌서울행정법원2022구합85164종중은 세대 없어 1주택+부속토지 특례 못 받는다
❌의정부지방법원2020구합1822남의 집 부속토지도 다주택 세율 주택 수에 포함
❌인천지방법원2022구합55266남의 집 부속토지 6곳 가진 종중도 6% 중과
❌서울행정법원2023구합59353주택 지분 조금만 가져도 주택 수에 포함
❌수원지방법원2022구합76963공동소유 주택도 각자 1채로 세는 규정은 합헌·적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서69341+1 소형주택 전매제한 3년이어도 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서76461+1로 받은 조정지역 2주택 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023전0005종중 토지 위 남의 집 부속토지 → 6% 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6512상속받은 부속토지 1/4 지분도 주택 수
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서70072021년분엔 일시적 2주택 특례 없음 → 중과
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🧮⑥ 계산이 틀렸을 때⚖️ 종합부동산세법 제9조 제3항, 시행령 제4조의3
재산세 공제: 2015년분까지 위법, 2016년분부터 유효
⭕대법원2012두2986재산세 공제는 시행령 산식대로, 시행규칙 서식 산식은 무효
⭕서울고등법원2014누47237재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
△서울고등법원2016나20706432015년분 과소공제만 당연무효 → 반환
△대법원2017다2424092009~14년분 유효, 2015년분만 무효(전원합의체)
❌서울중앙지방법원2016가합576353과소공제 종부세, 무효도 아니고 국가배상도 안 된다
⭕서울고등법원2018누47310재산세 공제를 줄인 시행령 산식은 무효
❌대법원2019두39796재산세 일부만 빼는 공제 산식은 유효, 대법원 파기
❌대구고등법원2021누5285재산세 공제 산식 적법, 1심 뒤집고 경정거부 정당
❌서울행정법원2023구합71483공제 재산세엔 도시지역분·지방교육세 안 들어간다
⭕대법원2012두23334같은 날 같은 취지, 서식 산식 공제는 위법
⭕대법원2012두23563시행규칙 서식의 잘못된 산식은 법원을 구속 못 해 파기
⭕서울고등법원2012누13032재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울고등법원2015누1368재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울행정법원2013구합59866재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울고등법원2012누36448재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울행정법원2015구합57819재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕청주지방법원2013구합1794재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕대법원2015두58447재산세 공제 산식 사건 상고 기각, 납세자 승 확정
⭕청주지방법원2015구합100202013년분도 재산세 덜 공제한 부분은 이중과세로 취소
⭕서울행정법원2014구합72699재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
❌서울행정법원2010구합47091개정된 재산세 공제 계산은 과다공제 바로잡은 것, 적법
❌서울남부지방법원2016가합101977과소공제 처분은 시행령 오해석일 뿐 당연무효 아니다
❌서울중앙지방법원2016가합507531재산세 덜 공제한 종부세도 불복 안 했으면 돌려받기 어렵다
❌서울중앙지방법원2016가단5296662산식 오해 처분은 당연무효 아니고 공무원 과실도 없다
❌서울행정법원2017구합86972법령 개정 뒤 2016년분부터는 재산세 일부 미공제도 적법
❌서울행정법원2018구합525942015년 개정 재산세 공제 산식은 유효
❌수원지방법원2022구합80726재산세 일부만 공제하는 산식도 적법·유효
❌서울행정법원2023구합50875재산세 일부 공제 산식 적법, 청구 기각
⭕서울행정법원2010구합32891재산세 공제를 덜 해준 국세청 계산식은 위법, 이중과세
❌서울고등법원2011누21593재산세 일부만 공제하는 개정 계산식은 적법, 1심 뒤집힘
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재산세 경감 토지: 경감분 합산과세는 무효
⭕서울중앙지방법원2019가합567435호텔 토지 25% 경감분 합산과세 → 무효, 반환
⭕서울고등법원2020나2041789경감분 합산과세 무효 → 항소 기각, 반환
⭕서울고등법원2023나2035501감면비율 토지 합산과세 → 당연무효
⭕서울중앙지방법원2022가합566234경감분 종부세 무효, 반환액은 유형2 계산
△서울중앙지방법원2024나6532의료업 토지 경감분 합산과세 무효(일부)
△서울고등법원2023나2041865장기미집행 토지 경감분 → 1심 뒤집혀 반환
❌서울중앙지방법원2022가단5262318장기미집행 토지 경감분 → 해석 다툼, 기각
❌대법원2021다224408목장용지 오인, 사실조사 필요 → 무효 아님
△서울중앙지방법원2011가합99196통행로 토지, 재산세 반환·종부세는 기각
⭕서울중앙지방법원2024가합65629경감분 종부세 무효, 반환(같은 판시)
⭕서울중앙지방법원2021가합553255경감 부분 합산과세는 무효, 환급
⭕서울중앙지방법원2020가합605630경감비율 토지는 종부세에서 빼야
⭕서울중앙지방법원2021가합568424경감비율 토지는 분리과세, 환급
⭕서울중앙지방법원2021가단5340037경감비율 토지 합산과세는 무효
⭕서울중앙지방법원2021가단5257715의료업 토지 경감분 합산과세 → 무효(일부)
⭕서울중앙지방법원2019가합568650분리과세 토지 합산과세는 당연무효
❌서울고등법원2024나2015849사실조사 필요한 하자는 무효 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5132433주택건설용 토지 종부세 → 무효 아님
❌서울고등법원2015나2075894하자 명백하지 않으면 무효 아님
❌서울중앙지방법원2019가단5289665합산배제 신청 안 해 낸 종부세는 부당이득 아냐
△대법원2017다242409해석 다툼 단계 잘못은 무효 아님(전원합의체)
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📮⑧ 다투는 방법⚖️ 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구)·제55조(불복)
경정청구 기간: 고지 납부자도 5년
⭕대법원2017두73068합산배제신고서 낸 사람은 고지받아도 5년 내 경정청구 가능
⭕서울행정법원2016구합68236고지서대로 낸 종부세도 신고로 보아 5년 경정청구
⭕서울고등법원2018누51951합산배제신고만 한 사람도 5년 경정청구 가능
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018중1101합산배제신고만으론 5년 경정청구 불가(심판원)
△수원지방법원2018구합1375고지서 송달 증거 없는 연도 종부세는 무효
⭕서울행정법원2023구합3541주소 알면서 공시송달한 종부세 고지는 효력 없어 취소
❌서울행정법원2019구합80114등기우편 발송·미반송이면 고지서 송달 추정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024서0148자료 1년 6개월 방치 뒤 과세예고 생략 → 취소
❌전주지방법원2022구합288390일 넘겨 심판청구하면 종부세 소송도 각하
❌서울고등법원2017누45010고지 납부자는 통상 경정청구 불가(뒤에 파기)
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1093세대별 합산 위헌 뒤 경정청구 → 인별로 경정
△제주지방법원2021구합313소유권 소급 상실하면 종부세 경정 거부는 위법
❌서울행정법원2022구합4912이의신청 결과 받고 90일 넘겨 심판청구하면 소송 각하
❌서울행정법원2023구합56552고지 받고 90일 넘겨 이의신청하면 소송도 각하
❌광주고등법원(전주)2023누1557세무서가 불복절차 안내 안 해도 위법 아냐, 기간 넘기면 각하
❌서울행정법원2023구합2395불복 안내 빠져도 종부세 부과처분 자체는 위법 아냐
❌서울행정법원2023구합3756고지서 여러 번 재발송해도 납부기한만 늘었으면 적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서7914재산세·종부세 고지서 모두 과세대상·세액산출근거 기재되어 적법
❌서울행정법원2011구합18915구두 이의신청은 무효라 취소소송 각하, 무효확인도 기각
❌서울행정법원2009구합37425종부세 소송은 세무서장 상대로, 90일 넘기면 각하
❌청주지방법원2022구합50767신고하면 고지 처분은 사라져 무효확인 소송 못 해
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2329자진신고 후 경정청구 없이 심판청구 → 부적법
❌부산지방법원2007구합3184신고한 세액 그대로 낸 고지서는 처분 아니라 소송 못함
❌서울중앙지방법원2018가합520385등기 말소돼도 종부세 부과가 당연무효는 아냐
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🔨⑨ 경매·공매 배당⚖️ 국세기본법 제35조(국세의 우선)
종부세 당해세: 법정기일·신탁 여부로 갈림
⭕서울고등법원2010나16214정부 결정한 종부세 법정기일 늦어 → 근저당 우선
△대전고등법원2022나12181배당표에 종부세 당해세 2순위, 가산세는 일부 부당
△수원지방법원2018가합20883당해세는 1순위 그대로, 근저당 뒤 일반조세는 후순위
⭕서울중앙지방법원2013가합561985신탁토지 경매, 위탁자 종부세는 배당 못 받음
⭕대법원2011두24491위탁자 국세로 신탁재산 압류 → 무효
△대법원2014다231446신탁 특약상 당해세 우선, 위탁자 부가세는 제외
❌서울중앙지방법원2012가합65695신탁 특약 제세공과금 우선 → 당해세 먼저
⭕서울고등법원2018나2045382신탁계약 당해세는 수탁자 부과분만
❌대법원2023다276120신탁 체납세 대납자 → 수탁자에 부당이득 못 해
❌서울중앙지방법원2009가합51023신고한 종부세 법정기일은 신고일
❌서울고등법원2013나2024502신탁 특약 있으면 당해세가 매각대금에서 우선
⭕서울고등법원2018나2021591위탁자 세금은 신탁부동산 매각대금 못 받음
⭕서울고등법원2018나2001030신탁 정산조항 당해세는 수탁자 몫만
⭕서울중앙지방법원2017가합501110신탁 정산조항 당해세는 수탁자 몫만
⭕서울고등법원2015나2070349신탁 공매대금은 위탁자 세금보다 우선수익자 먼저
❌서울중앙지방법원2014가합586172신탁계약의 당해세에 위탁자 종부세도 포함, 국가 우선
⭕서울고등법원2012나46714위탁자 체납으로 신탁재산 압류 무효, 대납액 반환
❌서울중앙지방법원2017가합501653신탁사가 위탁자 체납세 대신 납부 → 부당이득 아님
⭕대법원2011두686위탁자 조세채권으로 신탁재산 압류 무효
⭕광주지방법원2011구합3548위탁자 종부세로 신탁재산 압류는 무효
⭕대구지방법원2009구합1862위탁자 체납으로 신탁부동산 압류는 무효
❌천안지원2021가합104170지정납부기한 전이면 체납 아님
❌진주지원2015가단10505일괄경매도 대지·건물 대금 따로 배당
❌서울고등법원2020나2045729압류 뒤 생긴 체납세에도 압류 효력 미쳐
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
미분양주택 종부세는 원칙대로라면 나오지 않아야 할 세금처럼 보입니다. 종합부동산세법 제8조 제2항은 종업원 기숙사와 사원용 주택, 주택건설사업자가 지어 갖고 있는 미분양주택처럼 종부세를 매기는 목적에 맞지 않는 주택을 과세표준 합산에서 빼도록(합산배제) 정했기 때문입니다. 그런데 판결문과 조세심판원 결정문을 보면 다툼은 거의 시행령이 정한 세부 요건, 즉 누가 지었는지, 언제부터 몇 년인지, 과세기준일에 사업자등록이 있었는지, 실제로 종업원이 살았는지에서 났습니다.
이 글은 임대주택이 아닌 합산배제 주택, 곧 사원용 주택·기숙사·미분양주택·공사대금으로 받은 미분양주택·멸실 목적 주택을 다룬 판결과 결정을 모았습니다. 사건마다 그해 시행령이 달랐으니 연도를 함께 보아야 합니다. 임대주택 합산배제가 인정된 사례는 11편 합산배제 인정 사례, 임대등록 말소로 합산배제가 끝난 사건은 10편 임대주택 자동말소에 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
종부세 판례 총정리 관련 글 (18개)
- ✔종부세 판례 총정리: 누가 내나·주택 수·합산배제·재산세 공제·경정청구까지 상황별로 (대법원 2011두27896·2019두39796)
- ✔종부세 당해세, 경매·공매 배당에서 근저당보다 먼저 가져가나? 법정기일과 신탁부동산 판례 (대법원 2014다231446·2011두24491)
- ✔종부세 경정청구 기간, 고지서로 낸 세금도 5년 안에 돌려 달라고 할 수 있나? 송달 하자 판례 (대법원 2017두73068)
- ✔재산세 경감 토지 종부세, 경감분까지 합산과세했다면 당연무효로 돌려받나? 부당이득 판례 (서울고법 2020나2041789·대법원 2021다224408)
- ✔종부세 재산세 공제, 어느 해 분까지 돌려받았나? 연도별 환급 경계선 (대법원 2012두2986·2019두39796)
관련 글 13개 더 보기 ▼
- ✔다주택 종부세 중과, 재건축 1+1·공동지분·남의 집 부속토지도 주택 수일까? (조심2020중2189·2023누15007)
- ✔합산배제 추징, 임대주택 5년 못 채우면 토해내나? 추징 규정 없으면 소급 못 한다는 판결과 포괄양도 대법원 (2019누60761·2024두66518)
- ✔종부세 합산배제, 이런 경우는 인정됐다: 신고기한 내 등록 신청·업종 등록 지연·다가구 부칙 (조세심판원 조심2023서0616·조심2026소1403)
- ✔임대주택 자동말소 종부세, 말소되면 그해부터 합산과세? 신뢰보호 주장도 막힌 판결 (대법원 2024두60053·2023누12161)
- ✔1가구2주택 종부세, 상속주택·일시적 2주택이면 1주택으로 봐 주나? 판례와 조세심판원 결정 (대법원 2025두33779)
- ✔1세대1주택 종부세, 배우자가 부속토지나 지방 저가주택을 가지면 공제 못 받나? 엇갈린 판결과 대법원 (2024두58593·2025두33779)
- ✔부속토지 종부세, 남의 집 밑 땅만 가져도 주택분으로 내나? 무단 건축이면 달랐던 판례 (대법원 2011두27896·2010두16608)
- ✔오피스텔 종부세, 사무실로 써도 주택인가? 노인복지주택은 주택 아니라는 판례와 엇갈린 결론 (2022누60181·2018누46270)
- ✔철거예정 주택 종부세, 재개발로 헐 집도 내나? 건물은 비과세, 부속토지는 과세한 판례 (대법원 2024두55235·2023누55483)
- ✔종부세 사실상 소유자, 등기명의와 실제 주인이 다르면 누가 내나? 명의신탁·잔금 전 매도 판례 (2023구합57580·2016누44225)
- ✔위탁자 지위 이전 종부세, 10만 원에 넘긴 신탁은 통했나? 대법원은 가장행위·무효로 봤다 (대법원 2022두67630·2025두34929)
- ✔신탁주택 종부세, 수탁자와 위탁자 중 누가 내나? 지역주택조합 신탁주택은 조합원별로 나뉘는지 엇갈린 판결 (대법원 2012두26852·부산고법 2023누22801)
- ✔미등기 상속주택 종부세, 상속등기 전이면 주된 상속자가 전부 내나? 12월 15일 전 등기한 경우는 달랐다 (대법원 2012두12228·조심2026서2422)
목차
미분양주택 종부세와 사원용 주택 합산배제, 판례로 한눈에 보기
| 상황 | 다툰 내용 | 판단 | 대표 사건 |
|---|---|---|---|
| 종업원 기숙사(공동 식당·화장실) | 부속토지에 토지분 종부세 | 기숙사가 합산배제면 땅도 과세 안 됨 | ⭕ 대법원 2010두16387 |
| 교회 소유 주택에 전도인 거주, 급여는 교단 명의 | 사원용 주택인지 | 임금 주체와 상관없이 실제 근로 제공으로 판단 | ⭕ 수원지방법원 2021구합68644 |
| 사원용 68호실 중 과세기준일 공실 | 공실도 사원용인지 | 오래 쓰던 중 일시적 공실로 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2025중1340 |
| 법인 주택에 대표이사·과점주주 아들 거주 | 사원용 주택인지 | 근로관계 자료 없고 과점주주는 제외 | ❌ 의정부지방법원 2023구합103 |
| 2001년경 사용승인된 미분양 보유 | 2008년분 합산배제 | 사용승인일부터 정한 기간 지나 과세 | ❌ 서울행정법원 2010구합15599 |
| 임대 목적 건설임대주택 | 미분양주택으로 볼지 | 분양 목적이 아니라 미분양 아님 | ❌ 서울고등법원 2011누44893 |
| 신축 빌라 10세대 전부 공실, 신고 안 함 | 합산배제 신고 누락 | 실질 요건 갖추면 사후 적용 | ⭕ 조세심판원 조심2026서0346 |
| 하도급 시공사가 공사대금으로 받은 세대 | 시공자에 하도급도 포함되나 | 포함, 다만 5년 지난 해는 과세 | △ 조세심판원 조심2025전3690 |
| 멸실 목적 주택, 명도소송으로 3년 넘김 | 정당한 사유인지 | 예측 못 한 지연이라 인정 | ⭕ 조세심판원 조심2025부2453 |
| 반대 소유자에게서 산 주택 4채 미멸실 | 정당한 사유인지 | 불인정, 사업장 쓰던 사무실만 제외 | △ 조세심판원 조심2024서2261 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용이며, 사건마다 그해 시행령이 적용됐습니다.
① 기숙사와 사원용 주택: 땅까지 빠지나
⚖️ 대법원 2010두16387 (2013. 9. 12.) — ⭕ 합산배제 기숙사 부속토지는 토지분 종부세도 못 매긴다
- 한 조선회사가 울산 동구 토지 위에 식당·화장실을 함께 쓰는 종업원 기숙사(건축법 시행령 별표1 라목 기숙사)를 갖고 있었고, 세무서는 기숙사가 독립된 주거 형태가 없어 주택이 아니라며 그 부속토지에 토지분 종부세를 매겼습니다(2008년분, 그 당시 법).
- 1심(울산지방법원 2009구합1802)은 토지 과세가 적법하다고 봤으나, 항소심(부산고등법원 2010누1408)은 기숙사를 합산배제 기타주택으로 정한 이상 건물은 물론 부속토지에도 종부세를 매기지 않겠다는 뜻이라며 취소했습니다.
- 대법원은 법이 라목 기숙사를 합산배제 주택으로 정한 것은 이를 주택 범위에 넣어 부속토지도 토지분 과세에서 빼려는 취지이고, 종업원 주거용 기숙사를 사원용 주택과 달리 볼 이유도 없다며 세무서 상고를 받아들이지 않았습니다.
- 판결문: 「독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 같은 호 (라)목의 기숙사는 특별한 규정이 없는 한 주택분 종합부동산세의 과세대상인 주택에 해당하지 않는다.」
⚖️ 수원지방법원 2021구합68644 (2022. 10. 13.) — ⭕ 교회 전도인이 사는 집도 사원용 주택이면 합산배제
- 원고 교회가 소유한 주택들에 전도인 등이 거주했는데, 전도비·급여는 교단 총회 명의로 지급되었다. 세무서는 사원용 주택이 아니라며 2019년 종부세를 부과했다(감액된 부분은 소의 이익 없어 각하, 나머지 전부 취소).
- 사원용 주택 해당 여부는 임금 지급 주체를 불문하고 실제로 종속적 관계에서 사업주에게 근로를 제공했는지로 판단해야 하며, 전도인 등은 실질적으로 원고의 관리·감독 하에 근로를 제공한 근로자이므로 합산배제 대상이다.
- 판결문: 「이 사건 주택에 거주한 사람이 주택을 소유한 사업주로부터 임금을 지급받았는지 여부를 불문하고, 실제로 임금을 목적으로 종속적인 관계에서 위 사업주에게 근로를 제공하였는지 여부에 비추어 판단하여야 할 것이다.」
⚖️ 조세심판원 조심2025중1340 (2025. 8. 19. · 조세심판원 결정) — ⭕ 오래 쓴 사원용 주택의 일시적 공실은 사원용으로 보아 합산배제 인정
- 한 법인이 경기도 안산의 다가구주택·아파트 68호실을 사원용 주택으로 쓰며 2021~2024년분 합산배제를 받아 왔는데, 세무서가 2024년 종합점검에서 과세기준일(6월 1일)에 공실이거나 입증이 부족한 호실을 골라 합산배제를 부인하고 종부세를 고지했습니다.
- 조세심판원은 해당 호실 대부분이 구분등기가 안 된 다가구주택 일부라 따로 팔기 어렵고, 투자 목적으로 볼 사정도 없으며, 노후 사원용 주택을 리모델링할 계획을 진술한 점 등을 들어 오래 사원용으로 쓰던 중 일시적 공실이 부득이하게 생긴 것으로 봤습니다.
- 그래서 공실 호실도 사원용 주택으로 사용한 것으로 보아 2021~2024년분 부과처분을 모두 취소했습니다.
② 대표이사·과점주주가 사는 집은 사원용이 아니었다
⚖️ 의정부지방법원 2023구합103 (2024. 7. 9.) — ❌ 대표·과점주주가 사는 집은 합산배제 사원용주택 아님
- 법인 원고가 소유한 주택 2채 중 1채에는 대표이사가, 다른 1채에는 대표의 아들(35% 주주)이 거주했다. 피고는 두 주택을 합산해 2021년 종부세를 부과했다.
- 근로계약·급여·고용보험 등 근로관계 자료가 전혀 없어 종업원 제공이 불분명하다. 대표이사는 종업원이 아니고, 아들은 배우자와 합쳐 주식 100%를 가진 과점주주여서 시행령 단서상 합산배제에서 빠진다.
- 판결문: 「근로계약서, 급여지급내역, 고용보험가입내역 등 근로관계를 확인할 수 있는 자료가 전혀 제출되지 않았는바, 원고가 종업원을 고용하여 그들에게 이 사건 각 주택을 제공하였는지 여부가 불분명하다」
③ 미분양주택: 기간과 누가 지었는지
⚖️ 서울행정법원 2010구합15599 (2010. 7. 8.) — ❌ 미분양 주택은 사용승인 후 3년까지만 합산배제
- 건설·부동산매매임대 법인인 원고는 2001년경 사용승인된 주택들을 미분양 상태로 보유했다. 과세관청이 2008년 종부세를 부과하고 경정청구를 거부했다.
- 시행규칙은 사용검사일부터 기산해 미분양 3년 이내인 경우에만 합산배제하고, 부칙은 2005. 6. 1. 이전 미분양 주택에 1~3년의 경과 기간을 준 것이다. 비과세요건 설정은 입법재량에 속하고 원고 주택은 기간이 지나 합산과세 대상이다.
- 판결문: 「사용검사(사용승인)일부터 기산하여 미분양 기간 이 3년 이내인 경우 종합부동산세 합산과세 대상에서 제외하여 미분양 주택을 보유한 주택건설업자를 지원하려는 취지의 규정이다.」
⚖️ 서울고등법원 2011누44893 (2013. 5. 3.) — ❌ 임대용으로 지은 주택은 미분양 아니고 조기분양전환도 협의매수 아님
- 서울행정법원 2011구합22143의 항소심으로, 임대사업자 겸 주택건설사업자인 원고가 건설임대주택을 보유하다 임차인과 조기분양전환에 합의했다.
- 미분양주택은 문언상 분양 목적으로 지었다가 분양되지 않은 주택을 뜻하고 임대 목적 주택은 포함되지 않는다. 조기분양전환이 협의매수에 해당한다면 2007년 간주규정 신설과 부칙이 필요 없었을 것이므로 협의매수로 볼 수 없다.
- 판결문: 「그 문언상 ‘분양을 목적으로 건축하였다가 분양되지 않은 주택’ 을 의미하는 것으로 볼 수 있을 뿐，;임대를 목적으로 건축하였으나 임대되지 않은 주택’까지 포함한다고 볼 수는 없다고 할 것이다」
④ 신고를 안 했어도, 하도급 시공사가 받았어도
⚖️ 조세심판원 조심2026서0346 (2026. 2. 19. · 조세심판원 결정) — ⭕ 건축허가 받아 신축한 미분양 빌라는 신고 안 했어도 실질요건 충족시 배제
- 1인 주주 부동산개발 법인이 2021.12.15. 건축법 허가를 받아 2024.10.21. 신축빌라 10세대를 준공했는데, 사용승인 뒤 전 세대가 팔리지도 임대되지도 않은 채 비어 있었고 합산배제 신고는 하지 않았습니다. 세무서는 2025년분 종부세를 고지했습니다.
- 조세심판원은 이 주택이 종부세를 부과하는 목적에 맞지 않는 미분양주택에 해당하고, 국세청도 신고기간 안에 합산배제 신고서를 내지 않았더라도 실질 요건을 갖추면 나중에 합산배제를 적용할 수 있다고 해석·집행하고 있다며 부과처분을 취소했습니다.
- 법인은 파산 위기 같은 사정도 주장했지만, 결정의 근거는 실질 요건 충족과 신고 누락을 이유로 배제를 막을 수 없다는 점이었습니다.
⚖️ 조세심판원 조심2025전3690 (2026. 2. 11. · 조세심판원 결정) — △ 하도급 시공사가 공사대금으로 받은 미분양도 배제, 5년 지난 2023년분은 과세
- 1995년 설립된 청주의 건설업 법인이 2017~2018년 다세대주택 16세대를 넘겨받아, 그중 12세대를 주택 시공자가 공사대금으로 받은 미분양주택으로 합산배제 신고했습니다. 일부는 원도급, 일부는 다른 회사의 하도급 공사였습니다. 세무서는 2024년 종합점검 뒤 2020~2023년분 종부세를 고지했습니다.
- 조세심판원은 시행령의 주택 시공자를 반드시 원도급자로 좁힐 근거가 없고 건설산업기본법상 수급인에는 하도급 건설사업자도 포함되므로, 미회수 공사대금 대신 받은 이 주택은 합산배제 대상이라고 봤습니다.
- 다만 공사대금으로 받은 뒤 처음 주택분 재산세 납세의무가 성립한 날부터 5년이 지난 2023년분은 합산배제가 안 된다고 보아 2020~2022년분만 취소하고 나머지는 기각했습니다.
⑤ 멸실 목적 주택: 3년을 넘겼을 때
⚖️ 조세심판원 조심2025부2453 (2025. 12. 18. · 조세심판원 결정) — ⭕ 3년 넘겨 멸실됐어도 명도소송 등 예측불가 지연이면 멸실목적 주택 합산배제
- 주택건설사업자인 법인이 2021.2.23.과 3.19. 부산 기장군 연립주택 60세대를 사서 멸실 목적 주택으로 2022·2023년분 합산배제 신고를 했는데, 그중 33세대(쟁점주택)는 취득일부터 3년이 지난 2024.3.13.에 멸실됐습니다. 세무서는 3년이 지났다며 두 해 분을 고지했습니다.
- 조세심판원은 3년 안에 멸실이 끝나야 한다는 해석 자체는 세무서 쪽이 맞다고 봤습니다. 그러나 전 소유자·임차인과 명도소송을 오래 진행한 것은 취득 당시 예측할 수 없던 사유로 멸실이 늦어진 경우이고, 명도합의 직후 행정절차를 지체 없이 밟았으며, 3년이 되는 날 현장사진상 3개 동 외형이 거의 철거돼 있었던 점을 들었습니다.
- 그래서 시행규칙이 정한 정당한 사유에 해당한다고 보아 2022·2023년분 부과처분을 모두 취소했습니다.
⚖️ 조세심판원 조심2024서2261 (2024. 9. 19. · 조세심판원 결정) — △ 3년내 미멸실 정당사유 불인정, 사업장으로 쓴 사무실은 주택서 제외
- 서울 서초구 재건축사업을 위해 2016.5.1. 설립된 법인이 사업에 반대하던 소유자들로부터 주택 4채를 사서 멸실예정주택으로 2022년분 합산배제 신고를 했지만, 과세기준일 2022.6.1.까지 멸실하지 못했습니다. 세무서는 취득일부터 3년 안에 멸실하지 못했다며 종부세를 경정·고지했습니다.
- 조세심판원은 3년 안에 멸실하지 못한 데 정당한 사유가 있다고 보기 어렵다며 이 부분 청구를 받아들이지 않았습니다.
- 다만 공부상 주택으로 된 사무실 1곳은 전산자료상 2019.5.29.부터 2022.7.18.까지 법인 사업장으로 쓰였고 다툼이 없어, 재산세를 다투지 못했더라도 종부세는 사실상 현황에 따라 고칠 수 있다며 주택분 과세에서 뺐습니다.
💬 임대주택으로 합산배제가 인정된 사례는 따로 모았습니다
📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 종업원 주거용 기숙사는 독립된 주거 형태가 없어도 합산배제 주택이고 그 부속토지도 종부세에서 빠졌다(2010두16387). 사원용 주택은 임금을 누가 줬는지가 아니라 실제로 종속적 관계에서 근로를 제공했는지로 봤다(2021구합68644)
⛔ 선 밖 — 대표이사나 주식을 가진 임원·과점주주 가족이 사는 집, 근로계약·급여·고용보험 자료가 없는 집은 사원용 주택으로 인정되지 않았다(2023구합103). 다른 회사 근로자에게 빌려준 건물도 마찬가지였다(조심2022구5051)
근거: 대법원 2010두16387 · 수원지방법원 2021구합68644 · 의정부지방법원 2023구합103 · 조세심판원 조심2022구5051
✅ 선 안 — 주택건설사업자가 분양 목적으로 지었다가 안 팔린 주택은 신고를 빠뜨렸어도 실질 요건을 갖추면 배제됐고(조심2026서0346), 하도급 시공사가 공사대금으로 받은 세대도 시공자 몫으로 인정됐다(조심2025전3690)
⛔ 선 밖 — 사용승인일부터 정해진 기간이 지난 주택(2010구합15599), 임대 목적으로 지은 주택(2011누44893), 남이 지어 보존등기한 주택을 사들인 경우(2016구합85569), 과세기준일에 폐업해 사업자등록이 없던 경우(2023구합54341)는 미분양 합산배제가 안 됐다
근거: 조세심판원 조심2026서0346·조심2025전3690 · 서울행정법원 2010구합15599·2016구합85569·2023구합54341 · 서울고등법원 2011누44893
✅ 선 안 — 멸실 목적 주택은 취득일부터 3년 안에 멸실을 끝내야 하지만, 명도소송처럼 취득 때 예측할 수 없던 사유로 늦어지고 곧바로 절차를 밟았다면 정당한 사유로 인정됐다(조심2025부2453)
⛔ 선 밖 — 멸실 중이거나 멸실이 확정된 것만으로는 부족했고(조심2025부2453), 해체허가 등 공통 절차에 시간이 걸렸다는 사정만으로는 정당한 사유가 인정되지 않았으며(조심2024서2261), 설립인가를 받지 않은 조합은 대상자가 아니었다(조심2025서1326)
근거: 조세심판원 조심2025부2453·조심2024서2261·조심2025서1326
판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나
🔀 사원용 주택·기숙사 합산배제를 부인당한 경우
⚔️ 세무서 — 이렇게 주장했다
- 독립된 주거 형태가 없는 기숙사는 주택이 아니므로 그 땅은 토지분 과세대상이라고 주장했으나 대법원에서 받아들여지지 않았습니다(2010두16387).
- 전도인들은 교단에서 돈을 받으니 교회의 종업원이 아니라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2021구합68644).
- 과세기준일 공실이거나 입증이 부족한 호실은 사원용이 아니라고 보았으나 조세심판원이 일시적 공실로 봤습니다(조심2025중1340).
🛡️ 납세자 — 통한 방어
- 임금 지급 명의와 상관없이 교회의 관리·감독 아래 근로를 제공했다는 주장이 받아들여졌습니다(2021구합68644).
- 따로 팔기 어려운 다가구 일부 호실이고 리모델링 계획이 있다는 사정이 받아들여졌습니다(조심2025중1340).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 대표이사와 과점주주 아들이 사는 집도 본점 사업장이자 복지공동체라는 주장, 근로관계 자료가 없었습니다(2023구합103)
- 공동취사시설 없이 다른 회사 근로자에게 빌려준 건물을 기숙사라고 한 주장(조심2022구5051)
🔀 미분양·멸실 목적 주택 합산배제를 부인당한 경우
⚔️ 세무서 — 이렇게 주장했다
- 사용승인일부터 기간이 지난 미분양은 합산과세 대상이라고 해 받아들여졌습니다(2010구합15599).
- 과세기준일 현재 사업자등록이 없으니 미분양 합산배제가 안 된다고 해 받아들여졌습니다(2023구합54341, 주택조합이 고유번호만 받은 2021구합81196).
- 취득일부터 3년이 지나 멸실됐으니 합산배제가 아니라고 했으나, 명도소송 지연 사건에서는 받아들여지지 않았습니다(조심2025부2453).
🛡️ 납세자 — 통한 방어
- 신고기간을 놓쳤어도 실질 요건을 갖추면 사후에 합산배제할 수 있다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2026서0346).
- 하도급 시공사도 주택 시공자에 포함된다는 주장이 받아들여졌습니다(조심2025전3690).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 폐업신고를 받아 준 것이 합산배제를 해 주겠다는 공적 견해 표명이라는 주장(2023구합54341)
- 임대주택을 조기분양전환한 것은 협의매수로 보아야 한다는 주장(2011누44893)
- 멸실 중이거나 멸실이 확정된 주택도 3년 안 멸실로 보아야 한다는 주장(조심2025부2453)
판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것
🧰 매수 — 미분양 세대를 통째로 사들이는 경우, 남이 지어 보존등기한 주택을 산 건설사는 스스로 건축해 소유하는 미분양주택이 아니라고 본 판결이 있었습니다(2016구합85569). 매수 뒤에는 미분양 합산배제를 기대하기 어렵다는 점을 계약 단계에서 확인할 필요가 있습니다.
🧰 과세기준일 — 멸실 목적으로 산 주택은 신탁등기 등 요건이 과세기준일(6월 1일) 뒤에 갖춰지면 배제되지 않은 결정이 있었습니다(조심2024서0387). 잔금·등기 일정을 6월 1일 기준으로 맞춰 보는 것이 좋습니다.
⚖️ 걸리는 조문: 종합부동산세법 제8조 제2항, 시행령 제4조 제1항
6월 1일 과세기준일 전후 잔금·등기, 임대등록 상태, 주택 수는 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.
🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🏢 법인(사원용) | 조세심판원 | 공실 호실 합산배제 부인 취소 심판청구 | 오래 쓰던 사원용 주택의 일시 공실 → 전부 취소(조심2025중1340) |
| ⛪ 교회·단체 | 행정법원 | 사원용 주택 합산배제 부인 처분 취소소송 | 실제 근로 제공 기준 → 취소(2021구합68644) |
| 🏗️ 주택건설사업자 | 조세심판원 | 신고 누락 미분양 주택 부과처분 취소 심판청구 | 실질 요건 충족 → 취소(조심2026서0346) |
| 🏗️ 시공사 | 이의신청 → 조세심판원 | 공사대금 미분양 합산배제 부인 취소 | 하도급도 시공자, 5년 지난 해는 기각(조심2025전3690) |
| 🏗️ 사업시행자 | 조세심판원 | 멸실 목적 주택 3년 경과 과세 취소 | 명도소송 지연은 인정(조심2025부2453), 정당사유 없으면 기각(조심2024서2261) |
종부세 불복은 보통 고지서 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 낸 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.
판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 실제로 종업원이 살았는지, 근로관계가 있었는지(2021구합68644·2023구합103)
→ 준비할 자료: 입주자 명단과 주민등록, 근로계약서·급여 내역·고용보험 가입 내역, 무상·저가 제공 기록
⚖️ 법원이 본 사실 — 과세기준일에 비어 있던 호실이 일시적 공실인지(조심2025중1340)
→ 준비할 자료: 호실별 입주·퇴거 이력, 구분등기 여부, 리모델링 계획서, 매도 시도가 없었다는 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 누가 건축허가·사업계획승인을 받고 지었는지, 과세기준일에 사업자등록이 있었는지(2016구합85569·2023구합54341)
→ 준비할 자료: 건축허가서·사용승인서, 보존등기 명의, 사업자등록증과 폐업 여부, 분양공고·분양계약 현황
⚖️ 법원이 본 사실 — 멸실이 늦어진 이유가 취득 때 예측할 수 없던 것인지(조심2025부2453)
→ 준비할 자료: 명도소송 소장·판결·합의서, 해체허가 신청 일자, 감리완료보고서와 철거 현장사진
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈, 입장별로
🙋 집 가진 납세자
- 사원용 주택은 실제로 종업원이 살았다는 자료가 결론을 갈랐습니다(2021구합68644·2023구합103). 대표이사나 주식을 가진 가족이 사는 집은 빠졌습니다.
- 미분양 합산배제는 신고를 놓쳐도 실질 요건으로 인정된 결정이 있었지만(조심2026서0346), 기간과 사업자등록 요건은 그대로 따졌습니다.
🏛️ 세무서가 본 것
- 과세기준일 공실, 사업자등록, 사용승인일부터의 기간, 취득일부터 3년을 확인해 합산배제를 부인했습니다(2010구합15599·2023구합54341).
- 종합점검으로 여러 해 분을 한꺼번에 고지한 사건이 많았습니다(조심2025중1340·조심2025전3690).
🏢 중개사·세무 실무
- 미분양 세대를 사들인 건설사·투자자는 미분양 합산배제를 받지 못한 판결이 있었습니다(2016구합85569).
- 멸실 목적 주택은 명도 일정이 3년 기한을 좌우하므로 소송·합의 기록을 처음부터 남기도록 안내하세요(조심2025부2453).
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 시행령 제4조 제1항 제1호(사원용 주택)는 국민주택규모 이하이거나 공시가격 6억 원 이하이고 종업원에게 무상·저가로 주는 주택이며, 법인의 주주·출자자인 임원(소액주주 제외)에게 주는 주택은 빠집니다. 2025.2.28 신설된 제2항은 한 해 9개월 이상 종업원에게 제공하고 나머지 기간에 다른 용도로 쓰지 않으면 과세기준일에 계속 제공한 것으로 봅니다(2026.11.9 국가법령정보센터 원문 확인).
- 제1항 제3호(미분양)는 과세기준일 현재 사업자등록을 한 사업계획승인·건축허가를 받은 자가 지어 소유한 주택(신탁법상 수탁자 지위로 가진 주택 포함)이고, 제5호는 시공자가 공사대금으로 받은 미분양을 처음 주택분 재산세 납세의무 성립일부터 5년까지만 배제합니다. 사건 당시 조문과 지금 문구가 다를 수 있습니다.
- 제1항 제2호는 건축법 시행령상 기숙사를, 제21호는 주택건설사업을 위해 멸실 목적으로 취득해 3년 안에 멸실시키는 주택(정당한 사유로 못 한 주택 포함)을 정합니다. 제5항은 사원용주택등 합산배제 신고서로 신고하도록 정하고 있습니다.
미분양주택 종부세, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 주택에 실제로 사는 사람이 종업원인지, 주식을 가진 임원이나 대표 가족은 아닌지, 근로계약·급여 자료가 있는지
- 미분양이라면 누가 건축허가·사업계획승인을 받았는지, 과세기준일에 사업자등록이 살아 있는지
- 미분양 기간이나 공사대금 미분양의 5년이 언제부터 계산되는지
- 멸실 목적 주택이라면 취득일부터 3년이 언제인지, 늦어질 경우 명도소송 등 기록이 있는지
- 합산배제 신고를 빠뜨렸다면 실질 요건을 갖췄는지와 경정청구 기간
💬 합산배제 요건은 해마다 시행령이 바뀝니다. 내 주택과 비슷한 판례·국세청 해석을 국세법령정보시스템에서 그해 기준으로 찾아보세요
📂 같은 쟁점 사례 모음, 판결문·결정문 원문으로 확인한 사건
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 서울고등법원 2010누27167 2011. 4. 21. | ❌ | 서울행정법원 2010구합15599의 항소심으로, 원고 법인은 오래된 미분양주택을 보유했다. | 미분양 합산배제는 사용승인 후 3년까지, 항소 기각 |
| 서울행정법원 2011구합22143 2011. 11. 17. | ❌ | 임대사업자 겸 주택건설사업자인 원고는 주택을 신축해 임대하다 분양전환 전까지 소유했다 | 분양전환 전 임대주택은 미분양주택으로 합산배제 안 됨 |
| 서울행정법원 2016구합85569 2017. 5. 26. | ❌ | 주택건설업자인 회사가 공사를 중단한 뒤 다른 건설사가 건축주·시행자로 공사자금을 대출받아 완공하고 보존등기를 마쳤다 | 남이 지은 미분양을 사들인 건설사는 합산배제 미분양 아님 |
| 서울고등법원 2017누54724 2018. 1. 10. | ❌ | 서울행정법원 2016구합85569(2017. 5. 26. 선고)의 항소심이다. | 1심 그대로, 사들인 미분양은 합산배제 안 됨 |
| 서울행정법원 2023구합54341 2023. 11. 2. | ❌ | 원고는 2017년 주택신축판매업 사업자등록을 하고 다세대주택을 지었으나 2020. 7. 25. 폐업신고를 했다 | 폐업한 건축업자의 미분양주택은 합산배제 못 받아 |
| 서울행정법원 2021구합81196 2022. 8. 11. | ❌ | 자산신탁회사인 원고가 수탁한 주택조합 신축 주택(국민주택규모)에 대해 2020년 미분양주택 합산배제가 부인되었다 | 주택조합이 사업자등록 없으면 미분양 합산배제 안 돼 |
| 서울고등법원 2021누57157 2022. 10. 20. | ❌ | 주택조합 아파트 신축사업의 미분양주택에 대한 합산배제 부인 처분을 다툰 원고 회사의 항소심이다 | 고유번호만으로는 미분양 합산배제 사업자등록 아냐 |
| 서울행정법원 2020구합82277 2021. 7. 23. | ❌ | 자산신탁회사인 원고가 수탁한 주택조합 사업의 미분양주택에 대해 합산배제를 신청했으나 부인되어 종부세가 부과되었다 | 고유번호만 받은 주택조합 미분양은 합산배제 안 돼 |
| 서울행정법원 2022구합71059 2023. 5. 11. | ❌ | 수탁자인 원고가 보유한 주택조합 신축 미분양주택에 대해 합산배제가 부인되어 종부세가 부과되었다 | 신탁 미분양은 위탁자 기준, 고유번호로는 합산배제 안 돼 |
| 조세심판원 조심2022부6359 2022. 8. 2. | ❌ | 기준일 사업자등록 없는 미분양 → 과세 | |
| 조세심판원 조심2020서1719 2021. 4. 16. | △ | 공매로 받은 공사대금 미분양 → 재조사 | |
| 조세심판원 조심2022광5978 2023. 4. 4. | ❌ | 하도급 대물변제 입증 부족 → 과세 | |
| 조세심판원 조심2022구5051 2022. 11. 16. | ❌ | 타사 근로자에 임대한 건물 → 사원용 아님 | |
| 조세심판원 조심2025서1326 2025. 8. 19. | △ | 설립인가 없는 조합 → 멸실 목적 배제 불가 | |
| 조세심판원 조심2023서6960 2023. 6. 20. | △ | 멸실 목적 주택 중 취득 3년 안 것만 배제 | |
| 조세심판원 조심2026서1572 2026. 9. 2. | ❌ | 3년 안 멸실 못 하고 주택 유지 → 과세 | |
| 조세심판원 조심2024서0387 2024. 4. 22. | ❌ | 신탁등기가 기준일 뒤 → 멸실 목적 배제 불가 | |
| 조세심판원 조심2023전7668 2023. 10. 25. | ❌ | 임대목적 신축·분양실적 없는 주택은 합산배제 미분양주택 아님 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
임대주택 합산배제가 인정된 사례는 11편 종부세 합산배제, 의무임대기간을 못 채워 추징된 사건은 12편 합산배제 추징, 임대등록이 말소된 사건은 10편 임대주택 자동말소에 있습니다. 철거를 앞둔 재개발 주택이 주택인지 자체를 다툰 사건은 5편 철거예정 주택에서 볼 수 있고, 합산배제 신고 방법은 종부세 합산배제 요건과 12월 자진신고에 정리했습니다. 전체 흐름은 종부세 판례 총정리에서 볼 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 회사 기숙사도 종부세 합산배제가 되나요? 땅은요?
대법원 2010두16387은 법이 건축법상 기숙사를 합산배제 주택으로 정한 것은 이를 주택 범위에 넣어 그 부속토지도 토지분 종부세에서 빼려는 취지라고 보고, 종업원 기숙사 부속토지에 토지분 종부세를 매긴 처분을 취소한 원심을 유지했습니다. 다만 공동취사시설 없이 다른 회사 근로자에게 빌려준 건물은 기숙사나 사원용 주택으로 보지 않은 조세심판원 결정(조심2022구5051)도 있습니다.
Q. 법인 소유 집에 대표이사 가족이 살면 사원용 주택인가요?
의정부지방법원 2023구합103은 법인 주택 2채에 대표이사와 그 아들이 살던 사건에서 근로계약서·급여·고용보험 자료가 전혀 없어 종업원에게 제공했는지 불분명하고, 대표이사는 종업원이 아니며 아들은 배우자와 합쳐 주식을 모두 가진 과점주주라 시행령 단서에 따라 합산배제에서 빠진다고 봤습니다. 지금 시행령 제4조 제1항 제1호도 법인의 주주·출자자인 임원(소액주주 제외)에게 주는 주택을 제외합니다.
Q. 미분양주택인데 합산배제 신고를 깜빡했어요. 그래도 빠질 수 있나요?
조세심판원 조심2026서0346은 건축허가를 받아 지은 신축빌라 10세대가 전부 미분양·공실이었는데 신고를 하지 않은 사건에서, 국세청도 신고기간에 신고서를 내지 않았더라도 실질 요건을 갖추면 사후에 합산배제를 적용할 수 있다고 해석·집행하고 있다며 부과처분을 취소했습니다. 다만 과세기준일 현재 사업자등록이 없던 경우(서울행정법원 2023구합54341)나 사용승인 뒤 정해진 기간이 지난 경우(서울행정법원 2010구합15599)는 합산배제가 인정되지 않았습니다.
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📚 확인한 자료 (2026년 11월 9일 기준, 국가법령정보센터 판결문·조세심판원 결정문 원문)
- 「종합부동산세법」 제8조(과세표준) — 2026.1.1 시행본
- 「종합부동산세법 시행령」 제4조(합산배제 사원용 주택등) — 2026.10.1 시행본
- 「종합부동산세법 시행령」 제4조의3(주택분 종합부동산세에서 공제되는 재산세액의 계산) — 2026.10.1 시행본
- 「지방세법」 제106조(과세대상의 구분 등)·제107조(납세의무자)
- 대법원 2010두16387 (2013. 9. 12.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2021구합68644 (2022. 10. 13.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2025중1340 (2025. 8. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 의정부지방법원 2023구합103 (2024. 7. 9.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2010구합15599 (2010. 7. 8.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2011누44893 (2013. 5. 3.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2026서0346 (2026. 2. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2025전3690 (2026. 2. 11.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2025부2453 (2025. 12. 18.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2024서2261 (2024. 9. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울고등법원 2010누27167 (2011. 4. 21.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2011구합22143 (2011. 11. 17.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2016구합85569 (2017. 5. 26.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2017누54724 (2018. 1. 10.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2023구합54341 (2023. 11. 2.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2021구합81196 (2022. 8. 11.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2021누57157 (2022. 10. 20.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2020구합82277 (2021. 7. 23.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2022구합71059 (2023. 5. 11.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2022부6359 (2022. 8. 2.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2020서1719 (2021. 4. 16.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022광5978 (2023. 4. 4.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022구5051 (2022. 11. 16.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2025서1326 (2025. 8. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023서6960 (2023. 6. 20.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2026서1572 (2026. 9. 2.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2024서0387 (2024. 4. 22.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023전7668 (2023. 10. 25.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 부산고등법원 2010누1408 (2010. 7. 2.) 판결문 원문
- 울산지방법원 2009구합1802 (2010. 2. 17.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 종합부동산세 판결문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 읽고 “비슷한 다툼에서 법원과 조세심판원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 9일 기준 법령·판결문·조세심판원 결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 판결과 결정은 그 사건의 사실관계와 그 당시 법령에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있고, 종부세법은 해마다 바뀝니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상담하거나 국세청 126 상담센터를 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.