📌 결론부터: 오피스텔 종부세는 이름이 아니라 주거기능으로 갈렸고, 노인복지주택만 법원에서 주택이 아니라고 봤다
- 노인복지주택: 서울고등법원 2022누60181은 주택법상 준주택인 노인복지주택까지 주택으로 보는 것은 엄격해석 원칙에 반한다며 과세 취소를 유지했습니다(대구지방법원 2021구합24997도 같음). 다만 조세심판원은 실제 주거로 쓰이면 현황대로 주택이라며 기각한 예가 있습니다(조심2021서1462).
- 오피스텔·사무실·펜션: 구조·기능이 주거용으로 유지돼 언제든 살 수 있으면 오피스텔(2019구합56054), 법인 사무실로 등록한 아파트(2023구합53751), 펜션이라는 단독주택(조심2024부4730)도 주택이었습니다.
- 빈집·용도 전환: 수리하면 살 수 있는 빈집은 주택이었고(2021구합340), 호텔로 바꿀 미분양 아파트도 항소심은 과세했습니다(2018누46270). 미등기 종중 제각은 주택이 아니라는 결정이 나왔습니다(조심2026소2042).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔 때문에 주택 수가 늘었다
☐ 분양형 노인복지주택(실버타운)을 한 채 이상 가지고 있다
☐ 아파트·단독주택을 사무실·펜션·숙소로 쓰고 있다
☐ 오래 비워 둔 시골집이나 제사용 건물이 주택으로 잡혔다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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💰종부세 판례
🏠주택분 종부세 쟁점
👤① 누가 내나: 납세의무자⚖️ 종합부동산세법 제7조(납세의무자)
미등기 상속주택: 주된 상속자, 단 12.15 전 등기는 예외
❌대법원2012두12228미등기 상속토지 → 지분 큰 연장자 과세, 무효 아님
❌서울행정법원2010구합25237미등기 상속주택 → 지분 아닌 집 전체 합산
❌서울행정법원2022구합75914등기·신고 없으면 주된 상속자 과세, 합헌
❌서울고등법원2023누55537기준일 뒤 분할협의 → 후발적 경정청구 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서2422신고기한 전 상속등기·신고 → 실제 상속인 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6977기준일 사망·12월 전 단독등기 → 경정거부 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0653협의분할 중 미등기, 10월 등기 → 지분 과세 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2009서3765지분 같은데 연장자 아닌 사람 과세 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소0358쌍둥이 중 호적 선순위 → 주된 상속자 과세 유지
❌서울행정법원2023구합50745미등기 상속주택 → 주된 상속자 과세 적법
❌서울행정법원2023구합71360법령 몰랐다는 사정 → 정당한 사유 아님
❌창원지방법원2017구합51929기준일 뒤 협의분할(토지) → 경정 불가
❌대구지방법원2022구합24055상속주택 1/3 지분도 → 지분만큼 합산 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서69696월 1일 미등기면 지분 최다 배우자 → 과세 유지
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2379위헌 주장은 심판청구 사유 아님 → 과세 유지
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2006서3462신고기한 전 등기·상속세 신고 → 상속분 기준(토지)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1861상속주택 2년 제외 시행령 소급 주장 → 기각
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서0524지분 같은 5남매 중 장남 → 주된 상속자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서3468주된 상속자 규정 위헌 주장 → 기각
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신탁주택: 2020년분까지 위탁자별 계산, 지금은 위탁자
⭕대법원2012두26852신탁등기 없는 조합재산 → 수탁자 과세, 위탁자별 계산
⭕서울고등법원2012누4670출자금으로 산 조합 땅(2005년분) → 조합원 소유, 취소
⭕서울행정법원2018구합73423재건축조합 신탁주택(2017년분) → 조합원별 6억 공제
⭕인천지방법원2024구합50623재개발조합 신탁주택(2018년분) → 조합원별 합산
⭕울산지방법원2021구합5455신탁등기 없는 지역주택조합(2019년분) → 조합원별
❌부산고등법원2023누228012021년분 지역주택조합 → 조합원별 근거 없어 합산
❌서울행정법원2022구합869452021년분 조합이 분담금으로 매수 → 조합 합산
❌수원지방법원2025구합61140조합원 돈으로 산 신탁주택 → 지역주택조합 납세
❌광주고등법원2023누11831신탁주택 위탁자 과세 규정 → 실질과세에 맞아 합헌
⭕서울행정법원2011구합35330지역주택조합 땅(2007년분) → 실소유 조합원, 취소
⭕서울행정법원2022구합65498수탁자 보유 신탁주택(2020년분) → 위탁자별 계산
❌서울행정법원2023구합512812021년분 신탁등기 없는 조합 부동산 → 합산
⭕서울행정법원2016구합52613신탁 사실상 종료(2015년분) → 수탁자 과세, 취소
❌서울고등법원2016누60852신탁등기된 미인가 조합 땅 → 위탁자 과세, 구분 불가
❌서울행정법원2014구합68027신탁관계 없는 미인가 조합(2013년분) → 조합 과세
❌서울고등법원2024누63320인가 없는 조합 명의 주택 → 조합 특례 안 돼 과세
❌수원지방법원2024구합70464신축 다세대 위탁자 오인 과세 → 당연무효는 아님
❌수원고등법원2025누1099위탁자 오인 과세 항소심 → 당연무효 아님 유지
△조세심판원조세심판원 결정조심2021부4783조합원 신탁재산 위탁자별 구분 → 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010중2617신탁부동산 위탁자 납세(옛 법) → 경정청구 각하 위법
△조세심판원조세심판원 결정조심2024인48532019~20 현금청산분 → 조합원별, 비과세는 기각
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서5622재개발조합 18~20년 조합원별, 21~22년 취소
△조세심판원조세심판원 결정조심2025서06032021년 이후 조합원별 산정 불가 → 일부 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024부3211고지 전 매각된 신탁주택 → 물적납세의무 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3757하나의 신탁계약, 일부 매각 → 수탁자 물적납세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024부2139지역주택조합 위탁자별 산정 근거 없음 → 합산
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5620신탁원부상 위탁자가 조합 → 조합원별 주장 배척
❌서울행정법원2015구합691402014년 수탁자 납세의무 개정·부칙 → 합헌
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위탁자 지위 이전: 가장행위·무효, 원래 주인이 낸다
❌대법원2022두67630신탁 다음 날 10만 원 위탁자 이전 → 가장행위
❌대법원2023두31225법인 위탁자 지위 10만 원 이전 → 가장행위
⭕대법원2025두34929종부세 절감 관리신탁 → 명의신탁 무효
❌서울행정법원2023구합54792위탁자 넘기고 수익은 계속 → 신탁 무효, 과세
❌서울행정법원2021구합77494기준일 직전 위탁자 이전 → 가장행위, 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2023광7338가장행위로 과세 유지 → 부당가산세만 일반으로
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서0123조카에게 10만 원 이전 뒤 해제 → 본인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1573법인→미성년 손자 위탁자 이전 → 법인 과세
❌대법원2024두66594기준일 전 위탁자 명의 변경 → 가장행위
⭕수원고등법원2024누12692관리신탁 무효 → 자녀 위탁자 취득세 취소
❌서울고등법원2022누37976기준일 직전 신탁·해지 → 원소유자 과세(원심)
❌수원지방법원2022구합77508형식만 위탁자 변경 → 실질 위탁자 과세
❌춘천지방법원 강릉지원2023구합30124다주택 법인 위탁자 이전 → 가장행위, 법인 과세
❌서울행정법원2023구합71377종부세 회피 신탁 → 무효, 실제 위탁자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025구4380위탁자 지위 이전 가장행위 → 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026부0814주주에게 위탁자 이전 → 가장거래, 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025중2606위탁자 변경 조세회피 → 실질 위탁자 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8233본인 회사로 헐값 이전 → 청구인이 실위탁자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중8239이전대가 10만 원 → 형식적, 청구인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023부7373이전 후에도 수익 계속 → 법인이 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중7782실질 소유권 변동 없음 → 기존 위탁자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024인3162대표 가족에게 형식적 이전 → 법인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중7259위탁자 변경계약 내용상 → 청구법인이 위탁자
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사실상 소유자: 등기 아닌 실질, 증명은 납세자
⭕인천지방법원2023구합57580민·형사 판결로 명의신탁 확인되면 명의수탁자에 종부세 못 매겨
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인347010년 재산세 납부·명의신탁 증빙 부족 → 기각
⭕서울행정법원2008구합50216교회 재산을 재단 명의로만 등기했다면 재단은 납세자 아님
⭕서울행정법원2010구합33351권리 다 넘긴 도산 시행사는 등기 있어도 종부세 납세자 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서0506수탁자 아닌 시행대행 법인 → 종부세 취소
❌부산지방법원2021구합22006대금 90% 받았어도 잔금·등기 전이면 매도인이 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9513입주했어도 잔금 미납 → 등기상 수탁자 과세
❌서울행정법원2008구합14883등기 안 했어도 사용승인 나면 재건축 조합원이 종부세 납세자
❌서울고등법원2016누44225공사대금 대물변제 예약만으론 시공사가 소유자 아니다
❌부산지방법원2018구합22143분양이행 결정한 보증회사가 사실상 소유자
❌부산고등법원2019누21627분양이행 보증회사가 납세의무자라는 1심 유지
❌서울행정법원2015구합11196재건축 공사를 직접 완공한 회사가 신축주택 종부세 낸다
❌부산지방법원2018구합23993환매조건부로 산 미분양 아파트도 매수인이 납세의무자
❌전주지방법원2022구합2517철거판결 받았어도 등기·보유 중이면 종부세 낸다
❌의정부지방법원2016구합9218과세기준일 등기 명의자는 나중에 등기 말소돼도 종부세 부담
❌서울행정법원2020구합80646지분등기 있으면 지분만큼 주택 사실상 소유자
⭕서울행정법원2015구합72757주무관청 허가 전 재단 땅 매수인(토지분) → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020부1065잔금 전 매수법인이 임대 관리 → 매도인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4767잔금 미납 입주세대 → 수탁자가 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6987명의대여 주장 증빙 부족 → 등기명의자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9079가등기 뒤 본등기, 담보 주장 배척 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1031재개발조합이 사실상 소유자 → 조합 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1025합유재산도 지분비율로 보유 → 주택 수 포함
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🏚️② 이것도 주택인가⚖️ 종합부동산세법 제2조(정의)·제7조, 지방세법 제104조
철거예정 주택: 건물만 비과세, 땅은 과세
△대법원2024두55235철거예정 주택 건물만 비과세·토지 과세 원심 확정
△서울고등법원2023누55483철거예정 주택 건물은 비과세여도 부속토지는 종부세 과세
⭕서울고등법원2023누56677철거보상계약 주택은 건물 비과세, 토지세액 못 내면 전부 취소
⭕인천지방법원2021구합50899올해 철거 확정된 재개발 주택은 종부세 비과세
⭕대구지방법원2007구합902과세기준일 전 철거계약된 재건축 주택은 종부세 비과세
❌서울고등법원2023누69604단전·단수돼도 철거명령·보상계약 없으면 과세
❌서울고등법원2023누54152해체허가가 기준일 뒤면 철거예정 주택도 종부세 과세
❌서울행정법원2023구합56446관리처분인가만으론 철거계획 확정 아냐, 종부세 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026인1521조합 보상은 행정관청 철거보상계약 아님 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서2390철거 주장 13채, 항공사진상 일부 나대지 → 재조사 경정
△서울행정법원2022구합65115재개발조합이 산 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울행정법원2022구합78944철거보상계약 맺은 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울고등법원2023누47475철거보상계약 맺은 주택 건물은 비과세, 부속토지는 별도
⭕서울행정법원2022구합87160단전·단수 철거예정 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
⭕서울행정법원2022구합79411멸실 목적 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
❌서울고등법원2023누54435철거 예정만으론 주택 제외 안 돼, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합69193수도·전기 끊겨도 멸실 안 됐으면 주택으로 본다
❌서울행정법원2023구합55900철거 예정만으론 비과세 안 돼, 과세기준일 계약 있어야
❌대구지방법원2024구합24462도시개발조합은 행정관청 아냐, 외형 유지된 주택은 과세
❌서울행정법원2022구합55019철거 중이라도 주택 성격 남아 있으면 주택분 과세
❌서울행정법원2023구합58770멸실예정 주택에 토지 감면 유추 못 해, 개정도 소급 불가
❌서울행정법원2023구합276철거하려고 산 집도 기준일에 멀쩡하면 주택, 법인 6% 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024중2822철거명령·보상계약 없으면 비과세 아님
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024전4281조합 철거보상은 행정관청 명령 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10439관리처분인가만으론 철거 확정 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3148현금청산 철거예정주택, 멸실 합산배제 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1542철거계획 미확정 재건축 주택 → 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7147멸실예정주택 합산배제는 2021년분 적용 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5071정부 철거중단으로 못 헐어도 기준일 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025부2453명도소송 등으로 3년 넘긴 멸실 → 합산배제 인정
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이것도 주택인가: 주거기능 남으면 주택지금 보는 글
부속토지: 땅만 있어도 주택분, 무단이면 예외
❌대법원2011두27896남의 집 땅만 여럿 가져도 안분가액 합계 6억 넘으면 종부세
❌서울고등법원2017누48330주택 부속토지는 토지분 아닌 주택분 종부세 대상
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1506남의 집 부속토지, 재산세 소액면제여도 → 주택
⭕대법원2010두16608건물주가 몰래 주택으로 바꿨다면 땅 주인에게 종부세 못 매김
△서울행정법원2009구합34808건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄
❌서울행정법원2022구합67043무단 건축 땅, 오래 이의 없이 납부 → 과세(1심)
△서울고등법원2023누50969무단 건축 용인 안 한 땅 주인 → 주택 아님
❌서울행정법원2023구합580무단 건축 주장, 용인 안 한 증거 없음 → 과세
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
△서울고등법원2021누41169경계 불명 부속토지 → 바닥면적 10배로 일부 취소
❌춘천지방법원강릉지원2010구합697절 땅 위 마을 주택, 사용료 받음 → 종부세
❌서울고등법원(춘천)2011누414건물 없이 땅만 가져도 합산 6억 넘으면 주택분 종부세
❌서울행정법원2007구합16660남의 집 밑 땅도 지분만큼 주택으로 종부세 합산
❌서울행정법원2016구합6337남의 집 부속토지만 가져도 종부세에선 주택으로 합산
❌서울행정법원2010구합24906건물이 남의 것이어도 땅 주인은 주택 수에 포함
❌대구지방법원2022구합806주택 부속토지만 가져도 주택분 종부세 낸다
❌서울행정법원2022구합2435무허가·넓은 부속토지라도 주택 수 포함
❌대전지방법원2022구합106179부속토지는 필지 전체 공시가액으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0042무허가라도 주택 기능 → 부속토지 주택분 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인6945타인 주택 10호 부수토지만 가진 종중 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6583무허가주택이 무단점용한 종중 묘토 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6538무허가주택 선 법인 토지 → 부속토지로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0189남의 미등기주택 부속토지 → 필지마다 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022전1473집합건물 부속토지 지분 → 각 호를 주택 수에
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서0770부속토지는 과세, 이미 철거된 집 부지는 나대지
△조세심판원조세심판원 결정조심2022중2902종중 건물 2채 주택 아님 → 토지분으로 재조사
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🏠③ 1세대1주택 특례⚖️ 종합부동산세법 제8조(과세표준), 시행령 제2조의3(1세대 1주택의 범위)
1세대1주택: 특례는 본인이 함께 가질 때만
⭕서울행정법원2013구합13754배우자가 남의 집 부속토지만 → 1세대1주택 인정
⭕서울행정법원2017구합58854배우자가 부속토지 지분 → 1세대1주택 인정
❌서울행정법원2017구합69076배우자가 부속토지 소유 → 1세대1주택 특례 불가
❌서울고등법원2023누547491주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
△조세심판원조세심판원 결정조심2018서2336부속토지를 배우자와 공유 → 1세대1주택 아님
⭕청주지방법원2023구합51828세대원이 지방 저가주택 → 1세대1주택 인정(1심)
❌대법원2024두58593세대원 지방저가주택 → 특례 없음, 차별 아님
❌대법원2025두33779배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(대법원)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
❌서울행정법원2021구합57919배우자가 남의 집 부속토지 가지면 1세대1주택 아냐
❌서울행정법원2022구합4752배우자가 부속토지 가지면 1세대1주택 특례 안 됨
❌서울행정법원2022구합906231주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
❌서울행정법원2023구합450세대원이 부속토지 가지면 11억 공제 특례 안 돼
❌서울행정법원2023구합1484배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 공제 못 받아
❌서울고등법원2023누62016배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 아님, 항소 기각
❌서울행정법원2023구합73298배우자가 부속토지 가지면 1주택+부속토지 특례 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서0828배우자가 남의 집 부속토지 → 추가공제 불가
❌서울행정법원2023구합84946배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(1심)
❌서울고등법원2024누57011배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(항소심)
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌수원지방법원2022구합1426따로 살아도 배우자는 같은 세대, 1세대1주택 아님
△서울고등법원2021누41169공동명의에 부속토지까지 있으면 3주택, 소폭만 취소
❌서울행정법원2009구합23778아내 명의 남의 집 땅도 주택 → 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합36323세대원 명의 남의 집 땅 → 고령자 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합338431주택+부속토지 특례는 2009년분부터 적용
❌수원지방법원2009구합9605부속토지 주택 포함 합헌, 2008년분 1주택 아님
❌서울고등법원2010누65112009년 신설 특례는 2008년분에 소급 안 됨
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
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1가구2주택: 6월 1일 기준, 예외는 법문대로
❌서울행정법원2023구합50455상속주택 주택 수 제외돼도 1세대1주택 공제 없음
❌서울행정법원2023구합56415상속 뒤 기준일 지나 팔아도 2주택, 위헌 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서2477미등기 상속 소수지분 → 법정상속분으로 주택 수 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서23832021년분 일시적 2주택 → 과세 제외 규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025소4289재건축 주택 → 구주택 연장, 일시적 2주택 불가
❌대법원2025두33779일시적 2주택·지방저가 특례 주체는 1주택 본인
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024서3804두 집이 기준일에도 하나로 쓰인 구조 → 1주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4704호별 등기·분양·납세한 두 호 → 1주택 아님
❌서울행정법원2020구합73815한 땅 위 다가구 2동은 1주택 아닌 2주택
❌서울고등법원2023누66759상속주택 있어도 1세대1주택 공제 불가, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합59226상속으로 일시 3주택 돼도 중과, 위헌 아냐
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2818100% 상속주택은 주택 수 포함, 부속토지도 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1954증여받은 소수지분도 주택 수 포함
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서70072021년 일시적 2주택 특례 없음, 개정 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중00842주택자는 고령·보유 세액공제 불가
❌서울행정법원2023구합86645같은 세대 자녀 집도 주택 수에, 소는 각하
❌부산지방법원2023구합574따로 지은 건물 여러 동은 다가구 1채로 못 본다
❌서울행정법원2010구합15544합산배제 임대주택 있으면 1주택 공제 불가(2008)
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서3293세대합산 헌법불합치 → 부부 인별합산으로 경정
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
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📋④ 합산배제⚖️ 종합부동산세법 제8조 제2항, 시행령 제3조·제4조
임대주택 자동말소: 그해 6월 1일부터 합산과세
❌대법원2024두60053자동말소 매입임대, 대법원 심리불속행으로 과세 확정
❌서울고등법원2024누39228자동말소된 매입임대는 합산배제 안 돼, 자료제출 늦어도 적법
❌대구고등법원2026누10051단기임대 자동말소면 합산과세, 항소심도 같아
❌대전고등법원2023누12161임대등록 자동말소 후 합산배제 불인정, 소급과세 아냐
❌부산지방법원2023구합21045임대등록 자동말소되면 합산배제 끝, 신뢰보호 안 돼
❌수원지방법원2023구합75806통지 없이 자동말소돼도 효력 있어 합산배제 불가
❌서울행정법원2023구합65655자동말소 후 임대차 남아 있어도 합산배제 안 돼
❌서울행정법원2023구합69480이미 자동말소된 임대주택 상속받으면 합산배제 불가
❌서울행정법원2022구합90913과세기준일에 임대사업자 등록 없으면 합산배제 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0616자동말소 뒤 9.30까지 재등록 신청 → 합산배제 인정
❌대구지방법원2025구합105단기임대 기간 끝나 자동말소되면 합산과세
❌대전지방법원2024구합204442법 개정 뒤 말소된 임대주택 과세는 소급과세 아냐
❌서울고등법원2024누40525청문 없이 말소돼도 유효, 2018.3.31 뒤 등록분 배제
❌서울행정법원2023구합77108임대등록은 과세기준일까지 유지돼야 합산배제
❌대전지방법원2022구합547임대기간 끝나 자동말소되면 합산배제 대상 아냐
❌서울행정법원2022구합75778자동말소 임대주택은 그해부터 합산과세
❌서울행정법원2021구합89343임대사업자 등록 말소되면 그해부터 합산과세
❌서울고등법원2024누33961임대목적 건설 입증 못하면 민간건설임대 합산배제 불가
❌수원지방법원2023구합62718법 개정으로 임대등록 말소되면 합산배제 끝
❌서울행정법원2024구합761자동말소된 임대주택 누락분 경정고지 적법
❌서울고등법원2025누8209민간임대법상 임대주택이라도 합산배제 자동 아님
❌부산지방법원2017구합20058과세기준일에 임대사업자 등록이 말소됐으면 합산배제 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서0818말소 사실 몰랐어도 자동말소 주택 과세 정당, 신뢰보호 배척
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서2218자동말소 미통지여도 말소 효력 있어 과세 적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1364자동말소 주택 합산배제 불가, 구제 경과규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1323단기임대 말소 후 장기로 재등록해도 합산배제 요건 미충족
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서1176도시형생활주택 자동말소도 유효, 미등록 기간 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026부01965년 건설임대도 자동말소되면 합산배제 불가
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종부세 합산배제: 신청 시점·업종·다가구 부칙 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서06169.30까지 재등록 신청, 완료는 늦어도 합산배제 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023인9784관청 지연·판결 수리 임대등록은 최초 신청일 기준
❌서울행정법원2022구합4899신고기간까지 임대등록 안 했으면 합산배제 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026소1403구청 등록 뒤 세무서 업종 등록 지연만으로 부인 못 해
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0195부동산임대업 업종이라도 실질 주택임대면 합산배제
❌대법원2025두33951주택임대업 등록 없으면 합산배제 불가, 대법원 확정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6152다가구 부칙 적용, 본인 거주했던 층도 합산배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6703다가구 부칙, 구청 등록 1개월 내 말소돼도 적용
△조세심판원조세심판원 결정조심2026구1557미등록은 배제 불가, 사업자등록한 다가구만 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0346미분양 신축빌라, 미신고라도 실질 요건이면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2006서2235합산배제 신청서 기한 뒤 제출해도 요건 갖추면 배제
△조세심판원조세심판원 결정국심2007서0099신청기한 지나도 요건 갖춘 다가구는 배제(2층 제외)
△조세심판원조세심판원 결정조심2008서3437합산배제 신청 안 했어도 요건 갖춘 5호는 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2007서4832비주거용 임대업 등록도 실질상 사업자등록 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서0350주택임대 부업종 미등록이어도 다른 요건 갖추면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2007서4976미등록 다가구도 임대수입 함께 신고했으면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서0517호수 미달 다가구, 사용승인 전 사업자등록이면 배제
❌서울고등법원2024누57479주택임대업 사업자등록 없으면 합산배제 임대주택 아냐
❌서울행정법원2012구합327106월 1일 뒤에 임대주택 추가 신고하면 그해 합산배제 안 됨
❌서울행정법원2010구합25992종중 고유번호증은 사업자등록 아니라 임대주택 합산배제 불가
❌수원지방법원2022구합60418임대개시일 당시 적용 공시가격 6억 넘으면 합산배제 불가
❌수원고등법원2024누11736임대개시 연도 공시가격 6억 초과면 합산배제 불가
❌서울고등법원2022누33820임대주택 6억 요건은 지분 아닌 주택 전체 가격 기준
❌수원지방법원2010구합10663다가구 임대주택 전용면적에 계단도 넣어 85㎡ 따짐
❌창원지방법원2007구합1987임대주택 2호 요건은 사람별로 따져 부부 합산 안 됨
❌서울행정법원2012구합10031건물주가 따로 있어 등록 못한 땅 주인도 합산배제 못 받음
△서울행정법원2024구합70197상속 미등록 임대주택 배제 안 되나 지분 60%만 과세
❌서울행정법원2025구합54946기준일에 임대주택 아니면 합산배제 불가
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합산배제 추징: 기간 못 채우면 이자까지 추징
❌대법원2024두66518포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징, 대법원 확정
⭕서울고등법원2019누60761명시적 추징 규정 없으면 합산과세 못 한다
❌대법원2013두12546임대 목적 신축주택은 조기 분양전환해도 미분양주택 아님
⭕대법원2018두47929사업승인 못 받은 데 정당한 사유 있으면 추징 못 해
❌광주지방법원2012구합5527워크아웃으로 임대주택 판 건 천재지변급 사유 아니라 추징
❌서울행정법원2022구합516288년 채우기 전 현물출자하면 합산배제 세액 추징
❌부산지방법원2014구합20248임대사업자 등록 취소되면 합산배제 혜택 추징
❌대법원2020두48352승계 임대주택 임대기간 합산 불가, 원심 유지
❌서울행정법원2011구합21577임대사업자 등록 전에 세준 기간은 5년 임대에 안 들어감
⭕서울행정법원2018구합66265추징 규정 없으면 합산배제 뒤 소급 추징 못 해
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서4893미분양 신탁기간 연장 뒤 재합산, 심판원은 과세 유지
❌수원고등법원2024누10641임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징
❌수원지방법원2023구합109임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 불가
❌광주고등법원2020누10127임대주택 사서 승계해도 전 주인 임대기간 합산 안 돼
❌광주지방법원2019구합117125년 계속 임대 못 채운 임대주택은 합산배제 안 돼
❌광주지방법원2020구합14113임대기간은 내 보유기간만, 적자는 천재지변 아냐
❌부산고등법원2014누22731등록 취소된 건설임대, 과세기준일 5년 요건 못 갖춰
❌대전지방법원2012구합9132005.1.5 전 등록 없이 임대했으면 특례 없음
❌서울행정법원2010구합28625개정 전 분양전환한 임대주택은 5년 임대로 안 봐 합산과세
△대법원2013두2273임대 안 하고 판 신축주택은 합산배제 아님(양도세만 파기)
❌서울행정법원2011구합26879구청 임대사업자 등록 전 기간은 5년 의무임대에 안 침
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광85065년 못 채우고 양도한 임대주택, 이자까지 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광8505건설임대 계속임대 간주는 보유기간까지, 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018광4639의무기간 5년 내 양도한 건설임대, 추징 정당
△조세심판원조세심판원 결정조심2025전3690공사대금 미분양 배제, 5년 지난 2023년분은 과세
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
오피스텔 종부세를 다툴 때 핵심은 그 건물이 종부세법상 주택인지입니다. 종합부동산세법 제2조 제3호는 주택을 지방세법 제104조 제3호의 주택, 즉 주택법 제2조 제1호의 주택이라고 정합니다. 판결문을 보면 법원과 조세심판원은 공부상 용도나 이름보다 6월 1일 현재 구조·기능·시설이 주거용에 적합하고 주거기능이 유지되는지를 따졌습니다.
이 글은 노인복지주택, 오피스텔, 법인 사무실로 쓴 아파트, 펜션·고시원이라는 건물, 빈집·폐가, 호텔로 바꿀 미분양 아파트, 종중 제각처럼 이것이 주택인지 다툰 사건을 모았습니다. 결론은 대부분 주택으로 과세됐고, 노인복지주택은 법원과 조세심판원의 결론이 엇갈렸습니다. 재개발로 헐릴 집은 5편, 남의 집 밑 땅만 가진 경우는 7편에 따로 정리했습니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
종부세 판례 총정리 관련 글 (18개)
- ✔종부세 판례 총정리: 누가 내나·주택 수·합산배제·재산세 공제·경정청구까지 상황별로 (대법원 2011두27896·2019두39796)
- ✔종부세 당해세, 경매·공매 배당에서 근저당보다 먼저 가져가나? 법정기일과 신탁부동산 판례 (대법원 2014다231446·2011두24491)
- ✔종부세 경정청구 기간, 고지서로 낸 세금도 5년 안에 돌려 달라고 할 수 있나? 송달 하자 판례 (대법원 2017두73068)
- ✔재산세 경감 토지 종부세, 경감분까지 합산과세했다면 당연무효로 돌려받나? 부당이득 판례 (서울고법 2020나2041789·대법원 2021다224408)
- ✔종부세 재산세 공제, 어느 해 분까지 돌려받았나? 연도별 환급 경계선 (대법원 2012두2986·2019두39796)
관련 글 13개 더 보기 ▼
- ✔다주택 종부세 중과, 재건축 1+1·공동지분·남의 집 부속토지도 주택 수일까? (조심2020중2189·2023누15007)
- ✔미분양주택 종부세, 사원용 주택·기숙사·멸실 목적 주택은 합산배제될까? (대법원 2010두16387)
- ✔합산배제 추징, 임대주택 5년 못 채우면 토해내나? 추징 규정 없으면 소급 못 한다는 판결과 포괄양도 대법원 (2019누60761·2024두66518)
- ✔종부세 합산배제, 이런 경우는 인정됐다: 신고기한 내 등록 신청·업종 등록 지연·다가구 부칙 (조세심판원 조심2023서0616·조심2026소1403)
- ✔임대주택 자동말소 종부세, 말소되면 그해부터 합산과세? 신뢰보호 주장도 막힌 판결 (대법원 2024두60053·2023누12161)
- ✔1가구2주택 종부세, 상속주택·일시적 2주택이면 1주택으로 봐 주나? 판례와 조세심판원 결정 (대법원 2025두33779)
- ✔1세대1주택 종부세, 배우자가 부속토지나 지방 저가주택을 가지면 공제 못 받나? 엇갈린 판결과 대법원 (2024두58593·2025두33779)
- ✔부속토지 종부세, 남의 집 밑 땅만 가져도 주택분으로 내나? 무단 건축이면 달랐던 판례 (대법원 2011두27896·2010두16608)
- ✔철거예정 주택 종부세, 재개발로 헐 집도 내나? 건물은 비과세, 부속토지는 과세한 판례 (대법원 2024두55235·2023누55483)
- ✔종부세 사실상 소유자, 등기명의와 실제 주인이 다르면 누가 내나? 명의신탁·잔금 전 매도 판례 (2023구합57580·2016누44225)
- ✔위탁자 지위 이전 종부세, 10만 원에 넘긴 신탁은 통했나? 대법원은 가장행위·무효로 봤다 (대법원 2022두67630·2025두34929)
- ✔신탁주택 종부세, 수탁자와 위탁자 중 누가 내나? 지역주택조합 신탁주택은 조합원별로 나뉘는지 엇갈린 판결 (대법원 2012두26852·부산고법 2023누22801)
- ✔미등기 상속주택 종부세, 상속등기 전이면 주된 상속자가 전부 내나? 12월 15일 전 등기한 경우는 달랐다 (대법원 2012두12228·조심2026서2422)
목차
오피스텔 종부세, 노인복지주택·사무실·빈집까지 판례로 한눈에 보기
| 건물 | 다툰 내용 | 판단 | 대표 사건 |
|---|---|---|---|
| 분양형 노인복지주택(준주택) | 종부세 주택인지 | 주택 아님, 과세 취소 유지 | ⭕ 서울고등법원 2022누60181 |
| 노인복지주택(취사설비 있음) | 독립 주거 형태라 주택인지 | 주택법상 주택 아님, 취소 | ⭕ 대구지방법원 2021구합24997 |
| 노인복지주택 16세대, 실제 거주 | 공부상 노유자시설인데 주택인지 | 현황과세로 주택, 기각 | ❌ 조세심판원 조심2021서1462 |
| 주거용 오피스텔 | 오피스텔은 주택이 아닌지 | 주거기능 유지돼 주택 | ❌ 인천지방법원 2019구합56054 |
| 법인 본점으로 등록한 아파트 | 사무실이라 주택 아닌지 | 언제든 주거 가능하면 주택 | ❌ 서울행정법원 2023구합53751 |
| 펜션·방갈로로 쓴 단독주택 | 상업용 건물인지 | 숙박업 등록 없고 주거환경 갖춰 주택 | ❌ 조세심판원 조심2024부4730 |
| 호텔 전환 중인 미분양 아파트 | 다른 용도로 쓸 것이 명백한지 | 1심 취소 → 항소심 과세 | ❌ 서울고등법원 2018누46270 |
| 오래 비운 목조주택 | 폐가라 주택 아닌지 | 수리하면 거주 가능, 주택 | ❌ 서울행정법원 2021구합340 |
| 미등기 종중 제각 | 제사용 건물인지 | 주택 아님, 과세대상 제외 | ⭕ 조세심판원 조심2026소2042 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다.
① 노인복지주택은 종부세 주택이 아니다
⚖️ 서울고등법원 2022누60181 (2023. 5. 16.) — ⭕ 노인복지주택(준주택)은 종부세 주택 아냐, 항소기각
- 서울행정법원 2021구합86078 판결(원고 승)에 대한 세무서의 항소심이다.
- 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택은 그 자체로 주택이어야 하고, 주택분 재산세 과세대상이라 하여 준주택까지 주택으로 보는 것은 엄격해석 원칙에 반한다며 1심을 유지했다.
- 판결문: 「주택분 재산세의 과세대상이라 하여 주택법상 준주택까지 주택으로 보아야 한다는 것은 과세요건에 관한 엄격 해석의 원칙에도 어긋나는 주장이다.」
⚖️ 대구지방법원 2021구합24997 (2022. 10. 26.) — ⭕ 노인복지주택은 주택 아냐, 종부세 부과 취소
- 원고가 소유한 분양형 노인복지주택들이 주택으로 합산되어 2020년 종부세가 부과되었다. 이를 빼면 원고 주택 공시가격 합계는 6억 원에 못 미쳤다.
- 노인복지주택은 주택법 제2조 제1호의 주택에 포함되지 않고, 취사설비 등은 노인복지주택 시설기준이어서 이를 부인할 근거가 못 된다. 주택분 재산세 납부 여부와 무관하게 납세의무를 판단해야 한다.
- 판결문: 「이 사건 각 부동산은 노인복지주택으로서 종합부동산세 과세대상인 주택에 해당하지 않는다.」
② 조세심판원은 실제로 살면 현황대로 주택
⚖️ 조세심판원 조심2021서1462 (2021. 11. 12. · 조세심판원 결정) — ❌
- 청구인은 2020. 6. 1. 현재 노인복지주택 16세대를 보유했고, 구청장이 이를 지방세법상 주택으로 보아 재산세를 부과한 자료를 근거로 세무서가 2020년 귀속 종부세를 매겼습니다. 청구인은 법률상·실제 용도 모두 노유자시설이라고 다퉜습니다.
- 조세심판원은 공부상 노유자시설로 등재돼 있어도 실제 주거용으로 쓰면 현황대로 주택으로 과세하는 것이 지방세 현황과세 원칙에 맞고, 출입문·침실·거실·부엌·화장실을 갖춰 입주민이 실제 살고 있으며, 재산세에 불복하지 않았고, 노인복지주택 합산배제(시행령 제4조 제1항 제12호)는 설치자가 소유한 경우인데 청구인은 해당하지 않는다며 기각했습니다(2021. 11. 12.).
- 결정문: 「공부상 노유자시설(노인복지시설)로 등재되어 있다 할지라도 실제 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보아 과세하는 것이 지방세 현황과세의 원칙에 부합하는 것으로」
③ 주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔·아파트는 주택
⚖️ 인천지방법원 2019구합56054 (2020. 9. 17.) — ❌ 주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔은 종부세 주택
- 부천시가 원고 소유 오피스텔을 주택분 재산세에서 누락했다가 뒤늦게 부과하고 자료를 통보하자, 세무서가 2019년 2014·2015년 귀속 종부세를 추가 부과했다.
- 오피스텔의 구조·기능·시설이 주거용에 적합하고 주거기능이 유지·관리되어 주택에 해당한다. 기준일부터 5년 내 처분이어서 제척기간도 지나지 않았다.
- 판결문: 「이 사건 오피스텔은 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물이었다고 할 것이므로」
⚖️ 서울행정법원 2023구합53751 (2024. 10. 15.) — ❌ 법인 사무실로 등록한 아파트도 주거기능 있으면 주택
- 산업용 기계 판매 법인인 원고는 아파트를 취득해 법인 본점과 사업장 소재지로 등록했다. 피고는 이를 주택으로 보아 2021년 종부세를 부과했다.
- 아파트는 구조·기능상 독립 주거가 가능하고 주거기능이 유지되었으며, 업종상 소재지만 둔 것일 가능성도 크다. 법인 주택 보유를 엄격히 규율하는 취지상 다른 용도로 쓴다는 사정만으로 주택에서 빼는 것은 부당하다.
- 판결문: 「언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건축물이라면, 이를 주택으로 봄이 타당하다」
⚖️ 조세심판원 조심2024부4730 (2025. 2. 17. · 조세심판원 결정) — ❌
- 부동산 임대업 법인인 청구법인은 울산 울주군의 공부상 단독주택 8개동을 펜션과 식당 방갈로로만 써 왔다며, 미분양 합산배제 기간이 지나 부과된 2021·2022년 귀속 종부세를 다퉜습니다.
- 조세심판원은 그 기간 소재지에 숙박업 사업자등록이 없고 건축물대장상 단독주택이며 취사설비·화장실·침실 등 독립된 주거환경이 있고, 대표이사와 식당 종업원이 전입신고한 이력도 있다며 기각했습니다(2025. 2. 17.).
- 결정문: 「쟁점건물 중 일부에 대하여 청구법인의 대표이사나 식당 종업원이 전입신고한 이력이 확인되는 점」
④ 호텔로 바꿀 미분양 아파트: 1심과 항소심이 갈렸다
⚖️ 서울고등법원 2018누46270 (2018. 10. 10.) — ❌ 숙박업 전환 예정이어도 기준일에 주택이면 과세
- 공동주택으로 지었으나 분양되지 않은 파주시 아파트형 건물 144건을 신탁받은 신탁회사에 2015년 주택분 종부세가 부과됐습니다. 위탁자는 2014년 말부터 호스텔 용도변경을 추진해 2015. 9. 대부분 공사를 마쳤지만 공부상 용도변경과 숙박업 등록은 과세기준일(2015. 6. 1.) 뒤였습니다.
- 1심(서울행정법원 2016구합79441)은 객관적으로 주택이 아닌 용도로 쓰일 것이 명백한 특별한 사정이 있으면 종부세 주택이 아니라며 취소했지만, 항소심은 조세법규는 문언대로 해석해야 하고 용도변경 예정이라는 사정만으로 기준일 현재 독립 주거가 가능한 건물을 주택이 아니라고 볼 수 없다며 1심을 취소했습니다.
- 판결문: 「이 사건 건물이 용도변경 되어 사용될 예정이라는 사정만으로 이 사건 처분의 과세기준일 현재 여전히 독립된 주거생활을 할 수 있는 건축물을 주택이 아니라고 보아 종합부동산세 납세의무가 성립하지 않는다고 보는 것은 관련 법령에서 사용된 문언의 해석상 한계를 넘어 서는 것」
⑤ 오래 비운 집, 제사용 건물
⚖️ 서울행정법원 2021구합340 (2022. 4. 14.) — ❌ 빈집이라도 고치면 살 수 있으면 종부세 주택
- 원고 소유 건물은 1900년대 초 신축된 목조 단층주택으로 공부상 주택이었고, 오래 사람이 살지 않아 수도·전기가 끊기고 천장 일부가 훼손되었다. 원고는 기준일 이후인 2020.2. 창고시설로 용도변경했다.
- 철거·멸실 없이 용도만 변경했고 지붕·기둥·벽이 원형을 유지했으며 주거기능을 상실할 정도의 구조변경이 없어, 수리하면 거주 가능한 주거용 잠재적 기능을 가진 주택이다.
- 판결문: 「이 사건 건물은 2019. 6. 1. 당시 주거용으로서의 잠재적 기능을 보유하고 있는 건축물로서 주택법 제2조 제1호에 따른 ‘주택’에 해당된다고 봄이 타당하다.」
⚖️ 조세심판원 조심2026소2042 (2026. 10. 6. · 조세심판원 결정) — ⭕
- 청구인은 2020. 6. 1. 현재 경남의 건물 지분 2분의 1을 가졌고, 이 건물이 주택분으로 과세되자 2025. 12. 12. 연 2회 제사에만 쓰는 종중 제각이라며 경정청구를 했으나 지자체의 재산세 경정 내역이 없다는 이유로 거부됐습니다.
- 조세심판원은 지자체가 현장확인 뒤 2026년분부터 건축물분으로 재산세를 매겼고 2020년과 현황 차이가 크지 않아 보이는 점, 회의록·정관상 제사용 건물로만 써 왔다는 주장에 신빙성이 있는 점, 미등기·건축물대장 미등재 건물인 점, 종부세는 재산세와 별개의 국세라 재산세 경정 여부와 무관하게 판단할 수 있는 점을 들어 과세대상에서 빼라고 결정했습니다(2026. 10. 6.).
- 결정문: 「관련 재산세의 경정 여부와 무관하게 이 건 종합부동산세 경정청구 거부처분의 적법 여부에 대한 판단은 당연히 가능하다 할 것인 점」
💬 남의 집 밑 땅만 가져도 주택분 종부세가 나온 판례는 따로 정리했습니다
📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 노인복지법에 따라 허가받고 실제로 노인복지주택으로 쓰인 건물은 주택법상 준주택이라 종부세 주택이 아니었다(2022누60181·2021구합86078·2021구합24997, 조심2010서0292·조심2009서2557·조심2010서0293)
⛔ 선 밖 — 공부상 노유자시설이어도 입주민이 실제 독립 주거로 쓰고 재산세에 불복하지 않았으면 현황대로 주택으로 본 조세심판원 결정도 있다(조심2021서1462)
근거: 서울고등법원 2022누60181·서울행정법원 2021구합86078·대구지방법원 2021구합24997 · 조세심판원 조심2021서1462
✅ 선 안 — 미등기·대장 미등재 건물을 회의록·정관상 계속 제사용으로만 써 왔고 지자체도 뒤에 건축물분으로 바꿨다면 주택이 아니었다(조심2026소2042)
⛔ 선 밖 — 구조·기능이 주거용으로 유지돼 언제든 주택으로 쓸 수 있으면 오피스텔(2019구합56054), 사무실로 쓴 아파트(2023구합53751·조심2026소2283·조심2025부4185), 펜션이라는 단독주택(조심2024부4730), 싱크대 있는 고시원(2022구합73673)도 주택이었다
근거: 조세심판원 조심2026소2042 · 인천지방법원 2019구합56054·서울행정법원 2023구합53751·2022구합73673·조세심판원 조심2026소2283·조심2025부4185·조심2024부4730
✅ 선 안 — 1심은 객관적으로 다른 용도로 쓰일 것이 명백한 특별한 사정이 있으면 주택이 아니라고 봤다(2016구합79441)
⛔ 선 밖 — 항소심은 용도변경 예정만으로는 안 되고 공부상 용도변경·숙박업 등록이 기준일 뒤면 주택이라고 뒤집었다(2018누46270). 수도·전기가 끊기거나 일부 훼손된 빈집도 수리하면 살 수 있으면 주택이었다(2021구합340·2022구합23617·조심2026소2818)
근거: 서울행정법원 2016구합79441 · 서울고등법원 2018누46270·서울행정법원 2021구합340·부산지방법원 2022구합23617·조세심판원 조심2026소2818
판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나
🔀 노인복지주택을 주택으로 합산한 경우
⚔️ 세무서 — 이렇게 주장했다
- 주택분 재산세 과세대상이고 재산세가 불복 없이 확정됐으니 종부세 주택이라고 주장했으나 법원에서 받아들여지지 않았습니다(2021구합86078·2022누60181).
- 취사설비 등 독립 주거 형태를 갖췄고 원고도 주택분 재산세를 냈다고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2021구합24997).
- 조세심판원에서는 실제 거주 현황과 재산세 불복이 없었다는 점이 받아들여졌습니다(조심2021서1462).
🛡️ 납세자 — 통한 방어
- 노인복지주택은 주택법상 준주택이고 준주택까지 주택으로 보는 것은 엄격해석 원칙에 반한다는 주장이 받아들여졌습니다(2022누60181).
- 종부세는 재산세와 근거 법률·처분권자·절차가 별개인 독립 처분이라 재산세에 불복하지 않았어도 다툴 수 있다는 주장이 받아들여졌습니다(2021구합86078).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 설치자가 아닌 개인 소유분에 노인복지주택 합산배제를 적용해 달라는 주장(조심2021서1462)
🔀 주택을 다른 용도로 쓰고 있다고 다툰 경우
⚔️ 납세자 — 이렇게 주장했다
- 오피스텔은 주택이 아니고 뒤늦은 추가 부과는 제척기간이 지났다고 주장했습니다(2019구합56054).
- 아파트를 법인 본점 사무실로 썼으니 실질과세원칙상 주택이 아니라고 주장했습니다(2023구합53751·조심2026소2283).
- 제사에만 쓰는 미등기 제각이라는 주장은 회의록·정관과 지자체 현장확인으로 받아들여졌습니다(조심2026소2042).
🛡️ 세무서 — 통한 방어
- 구조·기능이 주거용이고 주거기능이 유지·관리돼 언제든 주택으로 쓸 수 있다는 점이 받아들여졌습니다(2019구합56054·2023구합53751).
- 숙박업 사업자등록이 없고 대표·종업원이 전입했다는 점이 받아들여졌습니다(조심2024부4730).
- 용도변경과 숙박업 등록이 모두 기준일 뒤였다는 항소가 받아들여졌습니다(2018누46270).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 고시원이라는 주장, 호실마다 싱크대·세탁기가 있었습니다(2022구합73673)
- 폐가라는 주장, 지붕·기둥·벽이 원형을 유지했습니다(2021구합340)
- 용도변경 허가를 받아 개축 중이라는 주장, 기준일에 외형이 유지됐습니다(조심2022중2848)
판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것
🧰 오피스텔 — 주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔은 주택분 재산세로 매겨지면 종부세 주택 수에도 들어갔습니다(2019구합56054). 오피스텔을 사고팔 때는 재산세가 주택분인지 건축물분인지 과세내역으로 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
🧰 노인복지주택 — 분양형 노인복지주택은 법원이 주택이 아니라고 본 판결(2022누60181)과 실제 거주를 이유로 주택으로 본 조세심판원 결정(조심2021서1462)이 함께 있습니다. 매수인에게 어느 한쪽 결론만 단정해 설명하지 않는 것이 안전합니다.
⚖️ 걸리는 조문: 종합부동산세법 제2조 제3호, 지방세법 제104조 제3호, 주택법 제2조 제1호
6월 1일 과세기준일 전후 잔금·등기, 임대등록 상태, 주택 수는 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.
🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 노인복지주택 소유자 | 세무서장 → 행정법원 → 고등법원 | 준주택이라 종부세 주택 아님, 취소 | 1심 취소 → 항소 기각(2021구합86078 → 2022누60181) |
| 🙋 노인복지주택 소유자 | 조세심판원 | 노유자시설이라 주택 아님 | 실제 거주·재산세 불복 없음 → 기각(조심2021서1462) |
| 🙋 오피스텔·사무실 소유자 | 세무서장 → 행정법원 | 주거용 아님을 이유로 취소 | 주거기능 유지 → 기각(2019구합56054·2023구합53751) |
| 🙋 신탁회사 | 행정법원 → 고등법원 | 호텔 전환 중이라 주택 아님 | 1심 취소 → 항소심 패소(2016구합79441 → 2018누46270) |
| 🙋 종중 제각 공유자 | 경정청구 → 조세심판원 | 제사용 건물이라 주택 아님, 환급 | 재산세 경정 없어도 판단 가능 → 과세대상 제외(조심2026소2042) |
종부세 불복은 보통 고지서 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 낸 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.
판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 노인복지법에 따라 허가받고 실제로 노인복지주택으로 쓰였는지(2021구합86078·조심2021서1462)
→ 준비할 자료: 노인복지주택 설치신고·허가 서류, 건축물대장상 용도, 입주 자격·운영 방식 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 6월 1일 현재 구조·기능이 주거용으로 유지됐는지(2023구합53751·2021구합340)
→ 준비할 자료: 기준일 전후 내부 사진, 취사·욕실 설비 철거 여부, 수도·전기 사용 내역
⚖️ 법원이 본 사실 — 실제 다른 용도로 써 왔는지, 누가 전입해 있었는지(조심2024부4730·조심2026소2042)
→ 준비할 자료: 업종별 사업자등록, 숙박업 신고, 전입세대 열람 내역, 회의록·정관
⚖️ 법원이 본 사실 — 공부상 용도변경과 영업 등록이 기준일 전이었는지(2018누46270)
→ 준비할 자료: 용도변경 허가·사용승인일, 숙박업 등록일, 건축물대장 변경 이력
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈, 입장별로
🙋 집 가진 납세자
- 이름이 오피스텔·사무실·펜션이어도 언제든 살 수 있는 구조면 주택으로 과세됐습니다(2019구합56054·2023구합53751).
- 노인복지주택은 법원에서 주택이 아니라고 본 판결이 있어 불복할 근거가 됐습니다(2022누60181).
🏛️ 세무서가 본 것
- 세무서는 재산세 주택분 과세와 불복이 없었다는 점을 근거로 들었습니다(조심2021서1462).
- 법원과 조세심판원은 재산세가 확정됐어도 종부세 주택 여부를 따로 판단했습니다(2021구합86078·조심2026소2042).
🏢 중개사·세무 실무
- 오피스텔·노인복지주택 매물은 재산세 과세 구분(주택분·건축물분)을 먼저 확인하세요.
- 용도변경을 앞둔 건물은 공부상 변경과 영업 등록을 6월 1일 전에 마쳤는지가 결론을 갈랐습니다(2018누46270).
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「종합부동산세법」 제2조 제3호는 지금도 주택을 「지방세법」 제104조 제3호의 주택으로 정하고, 지방세법은 이를 「주택법」 제2조 제1호의 주택이라고 정합니다(2026.11.9 원문 확인). 오피스텔·노인복지주택 판결들이 주택법상 주택인지를 따진 근거가 그대로 유지되고 있습니다.
- 「종합부동산세법 시행령」 제4조 제1항 제12호는 노인복지법에 따라 노인복지주택을 설치한 자가 소유한 그 노인복지주택을 합산배제합니다. 분양받은 개인이 소유한 노인복지주택은 이 조항이 아니라 주택에 해당하는지로 다퉜다는 점이 다릅니다(조심2021서1462).
- 합산배제를 받으려면 같은 조 제5항에 따라 합산배제 신고서로 신고해야 합니다. 주택이 아니라는 주장은 신고와 별개로 고지 후 불복이나 경정청구로 다퉜습니다.
오피스텔 종부세, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 6월 1일 현재 건물 구조·설비가 주거용으로 남아 있었는지
- 재산세가 주택분으로 나왔는지 건축물분으로 나왔는지, 재산세에 불복했는지
- 노인복지주택이라면 노인복지법상 허가·운영 실태와 설치자 소유인지
- 실제 다른 용도로 썼다면 사업자등록·영업 신고·전입 내역이 그에 맞는지
- 용도변경을 했다면 공부상 변경일이 6월 1일 전인지
💬 오피스텔·노인복지주택이 재산세에서 주택분으로 매겨졌는지 위택스 부과 내역에서 먼저 확인해 두세요
📂 같은 쟁점 사례 모음, 판결문·결정문 원문으로 확인한 사건
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 서울행정법원 2021구합86078 2022. 8. 26. | ⭕ | 원고는 분양형 노인복지주택 1채를 연립주택으로 취득세 신고했고, 지자체는 이를 주택으로 보아 재산세를 부과해 확정되었다 | 노인복지주택은 종부세 주택 아냐, 재산세 확정과 별개 |
| 조세심판원 조심2009서2557 2010. 8. 16. | ⭕ | 노유자시설로 등록·사용된 노인복지주택 → 제외 | |
| 조세심판원 조심2010서0293 2010. 12. 29. | ⭕ | 대장상 노유자시설 유료노인복지주택 → 제외 | |
| 조세심판원 조심2010서0292 2010. 8. 16. | ⭕ | 노인복지주택(노유자시설) 주택 아님 | 노인복지주택은 노유자시설 → 과세 취소 |
| 서울행정법원 2016구합79441 2018. 4. 26. | ⭕ | 공동주택으로 신축됐으나 분양되지 않은 건물을 신탁받은 원고에게 2015년 주택분 종부세가 부과되었다 | 호텔 전환 미분양 비과세(항소심서 뒤집힘) |
| 조세심판원 조심2026소2283 2026. 7. 14. | ❌ | 아파트를 법인 사무실로 사용 | 법인 사무실로 쓴 아파트 → 주택으로 과세 |
| 조세심판원 조심2025부4185 2025. 12. 30. | ❌ | 법인 본점사무실로 사용한 아파트(전후 소유자 거주·주택분 재산세) | 본점 사무실 아파트, 전후 소유자 거주 → 주택 |
| 조세심판원 조심2022서2493 2022. 9. 29. | ❌ | 법인 사무실로 사용한 아파트(구조·기능 주거용 유지) | 사무실로 쓴 아파트, 주거 구조 유지 → 주택 |
| 조세심판원 조심2022서7576 2022. 12. 6. | ❌ | 대표 가족 전입·재산세 주택분류 → 주택 | |
| 조세심판원 조심2023서0269 2023. 4. 12. | ❌ | 임차법인 사무실로 쓴 단독주택, 과세기준일 후 용도변경 | 임차법인 사무실 단독주택, 기준일 뒤 변경 → 주택 |
| 서울행정법원 2022구합73673 2023. 11. 23. | ❌ | 종친회인 원고는 건물 3·4층을 임대했고 등기부상 용도는 단독주택이었다 | 싱크대 갖춘 원룸형 고시원은 주택으로 과세 |
| 조세심판원 조심2022광7123 2023. 2. 13. | ❌ | 숙소 제공해도 임대업 면세 신고 → 주택 | |
| 서울행정법원 2023구합83066 2024. 7. 23. | ❌ | 재단법인 원고 소유 부동산을 해외 파송 선교사들이 귀국 시 일시 체류용으로 사용했다 | 귀국 선교사 임시숙소는 종교사업 직접사용 아냐, 무효 아님 |
| 조세심판원 조심2022중2848 2022. 6. 15. | ❌ | 용도변경 개축 중이어도 외형 유지 → 주택 | |
| 부산지방법원 2022구합23617 2023. 6. 23. | ❌ | 법인인 원고 소유 건물들은 오래 비어 있었고 수도·전기가 끊기고 일부가 철거된 상태였다 | 일부 철거돼도 수리하면 살 수 있으면 주택 |
| 조세심판원 조심2026소2818 2026. 9. 8. | ❌ | 방치된 폐가도 잠재적 주거기능 → 주택 | |
| 조세심판원 조심2022전2448 2022. 6. 7. | ❌ | 종중 제실 관리동 → 주택 수 포함 | |
| 서울행정법원 2009구합34808 2009. 11. 27. | △ | 원고는 근린생활시설 건물의 부속토지 지분만 소유했는데, 건물 소유자가 이를 무단으로 주거용으로 용도변경해 사용했다 | 건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
재개발·재건축으로 헐릴 집은 5편 철거예정 주택 종부세, 남의 집 밑 땅만 가진 경우는 7편 부속토지 종부세, 오피스텔 때문에 1세대1주택 특례가 문제 된 경우는 8편 1세대1주택 종부세에 정리했습니다. 주택 수에 따른 세율은 다주택자 종부세 세율표, 고지서가 잘못 나왔을 때는 종부세 고지서 잘못 나왔을 때 경정청구 방법를 보세요. 전체 흐름은 종부세 판례 총정리에 모았습니다.
자주 묻는 질문
Q. 주거용으로 쓰는 오피스텔도 종부세 주택 수에 들어가나요?
인천지방법원 2019구합56054는 오피스텔의 구조·기능·시설이 본래 주거용으로서 주거용에 적합하고 주거기능이 그대로 유지·관리돼 언제든지 주택으로 쓸 수 있었다며 주택으로 보고, 지자체가 주택분 재산세를 뒤늦게 부과한 뒤 세무서가 2014·2015년 귀속 종부세를 추가 부과한 처분도 제척기간 안이라 적법하다고 판단했습니다.
Q. 분양받은 노인복지주택(실버타운)도 종부세가 나오나요?
서울고등법원 2022누60181은 노인복지주택은 주택법상 준주택이고, 주택분 재산세 과세대상이라고 해서 준주택까지 종부세 주택으로 보는 것은 과세요건 엄격해석 원칙에 어긋난다며 과세 취소를 유지했습니다. 대구지방법원 2021구합24997도 같은 결론이었습니다. 다만 조세심판원 조심2021서1462는 입주민이 실제 독립 주거로 쓰고 재산세에 불복하지 않은 사안에서 현황대로 주택이라며 기각했습니다.
Q. 아파트를 법인 사무실로만 쓰면 주택에서 빠지나요?
서울행정법원 2023구합53751은 법인 본점과 사업장 소재지로 등록한 아파트라도 구조·기능상 독립 주거가 가능하고 주거기능이 유지됐다면 주택이라고 봤습니다. 조세심판원 조심2026소2283도 법인 사무실로 5년간 썼다는 아파트에 대해, 일시적으로 다른 용도로 쓰더라도 언제든 주거용으로 쓸 수 있으면 주택이라며 기각했습니다.
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📚 확인한 자료 (2026년 11월 9일 기준, 국가법령정보센터 판결문·조세심판원 결정문 원문)
- 「종합부동산세법」 제7조(납세의무자) — 2026.1.1 시행본
- 「종합부동산세법 시행령」 제4조(합산배제 사원용 주택등) — 2026.10.1 시행본
- 「지방세법」 제106조(과세대상의 구분 등)·제107조(납세의무자)
- 서울고등법원 2022누60181 (2023. 5. 16.) 판결문 원문
- 대구지방법원 2021구합24997 (2022. 10. 26.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2021서1462 (2021. 11. 12.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 인천지방법원 2019구합56054 (2020. 9. 17.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2023구합53751 (2024. 10. 15.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2024부4730 (2025. 2. 17.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울고등법원 2018누46270 (2018. 10. 10.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2021구합340 (2022. 4. 14.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2026소2042 (2026. 10. 6.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2021구합86078 (2022. 8. 26.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2009서2557 (2010. 8. 16.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2010서0293 (2010. 12. 29.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2010서0292 (2010. 8. 16.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2016구합79441 (2018. 4. 26.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2026소2283 (2026. 7. 14.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2025부4185 (2025. 12. 30.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022서2493 (2022. 9. 29.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022서7576 (2022. 12. 6.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023서0269 (2023. 4. 12.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2022구합73673 (2023. 11. 23.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2022광7123 (2023. 2. 13.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2023구합83066 (2024. 7. 23.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2022중2848 (2022. 6. 15.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 부산지방법원 2022구합23617 (2023. 6. 23.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2026소2818 (2026. 9. 8.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022전2448 (2022. 6. 7.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 서울행정법원 2009구합34808 (2009. 11. 27.) 판결문 원문
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 종합부동산세 판결문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 읽고 “비슷한 다툼에서 법원과 조세심판원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 9일 기준 법령·판결문·조세심판원 결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 판결과 결정은 그 사건의 사실관계와 그 당시 법령에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있고, 종부세법은 해마다 바뀝니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상담하거나 국세청 126 상담센터를 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.