그린벨트 재산세 (2026) | 임야 분리과세는 1989년 이전 소유·상속만, 증여받으면 끝 — 결정례 14건

📌 결론부터: 그린벨트 임야 분리과세는 ‘언제·어떻게 취득했나’로 정해진다

• 그린벨트 임야는 1989.12.31. 이전부터 소유했거나 1990.1.1. 이후 상속·법인합병으로 받은 경우만 저율(0.07%) 분리과세입니다.
• 배우자 증여·매매·무상출연으로 받으면 종합합산으로 바뀝니다. 2026년 결정 2건을 포함해 확인한 임야 사건 대부분이 납세자 패소였습니다.
• 그린벨트가 해제되면 농지·임야 분리과세가 끝나 재산세·종부세가 오를 수 있습니다. 공익사업 매각 예정 토지만 매각 전까지 보호됩니다.

지방세법 시행령 제102조 제1항 제2호 가목·제2항 제5호 가목·제9항 제1호·제10항 (2026.10.1 시행본)

⚖️ 조심 2019지3839 (2020.5.26., 기각) — ❌ 부부 사이 증여 한 번에 분리과세 끝

• 배우자가 1989년 이전 상속으로 갖고 있던 그린벨트 임야 11,901㎡는 분리과세였습니다.
• 2018.12.17. 배우자에게서 증여받자 다음 해부터 종합합산으로 바뀌었고, 증여 취득은 ‘1989.12.31. 이전 소유’가 아니라며 기각됐습니다.

⚖️ 조심 2026방2787 (2026.9.17., 기각) — ❌ 2009년에 산 임야, 규제가 겹쳐도 종합합산

• 인천 계양구 임야 7,900㎡를 2009년 매매로 샀습니다. 개발제한구역에 공익용산지·자연녹지·군사 제한보호구역까지 겹쳤고, 청구인은 국민연금이 소득의 전부라며 ‘일반 임야보다 10배 높은 재산세’라고 했습니다.
• 1989년 이전 소유도 상속도 아니라며 종합합산이 맞다고 봤습니다(2026.9.17.).

⚖️ 조심 2026지0130 (2026.7.13., 기각) — ❌ 국세(종부세)는 이기고 지방세(재산세)는 졌다

• 부산 기장군 임야 324,661㎡ 지분으로, 등기부에는 2002년 종중으로부터 ‘증여’로 돼 있었습니다. 청구인은 앞서 종부세 단계에서 조세심판원에서는 졌지만(조심 2023부10145), 행정소송 1심에서 ‘실제로는 상속받은 땅’이라는 판단을 받아 종부세를 환급받았습니다.
• 그런데 항소심이 소취하로 끝나 판결이 확정되지 않자, 조세심판원은 재산세는 종합합산이 맞다고 봤습니다(2026.7.13.). 등기 원인이 그만큼 중요합니다.

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⚖️ 대법원 2017두43678 (2017.8.24.) — ❌ 재단법인 무상출연도 안 된다

• 선교 후원 재단이 2002년 시흥 그린벨트 임야 29필지를 무상출연받았고, 2015년 재산세 32,012,290원이 나왔습니다. 상속·합병만 인정하고 출연은 빼는 것이 위헌이라는 주장도 입법재량이라며 배척됐습니다.

⚖️ 조심 2016지1027 (2016.11.28., 기각) — ❌ 1996년 취득 법인 소유 맹지

• 법인이 1996년 처음 취득한 그린벨트 임야(맹지)에 대해 ‘효용가치가 없다’고 했지만 1989.12.31. 이후 취득이라 분리과세가 아니라고 봤습니다.

⚖️ 대법원 2025두33918 (2025.9.11.) — ❌ ‘그린벨트처럼’ 묶인 땅은 해당 없음

• 서울 전(田) 3,977㎡가 비오톱 1등급이라 개발이 막혔으니 분리과세라는 주장에, 실제 개발제한구역 임야가 아니면 대상이 아니라며 상고가 기각됐습니다.

⚖️ 조심 2009지0848 (2010.7.1., 일부 경정) — ⭕ 골프장 안 원형보존 임야 일부 분리과세

• 회원제 골프장 안 그린벨트 원형보존 임야 320,098㎡ 가운데 홀 사이 40,231㎡를 뺀 279,867㎡는 외형·이용상 구분되는 산림 보호 임야라며 분리과세로 경정했습니다. 다만 현행 소유 시점 요건과는 다른 쟁점입니다.

⚖️ 조심 2022지1486 (2022.12.8., 기각) — ❌ 이미 0.07%, 보상 요구는 심판 대상 아님

• 과수원으로 쓰는 그린벨트 임야가 이미 분리과세 0.07%였는데, 공시지가가 계속 오르니 해제하든 수매하든 하라는 청구였습니다. 보상 요구는 심판 범위 밖이라고 봤습니다. 면제를 구한 조심 2017지1093도 같은 이유로 기각됐습니다.

⚖️ 대법원 2011두6660 (2011.6.24.) — ❌ 보상은 해제 전 가격, 세금은 해제 후 기준

• 2006.11.13. 그린벨트에서 해제돼 제3종 일반주거지역이 된 농지를 계속 경작했는데, 2007~2009년 재산세가 종합합산으로 다시 나왔습니다.
• ‘수용 보상은 해제 전 가격인데 세금만 해제 후 기준’이라고 다퉜지만, 보상 평가와 재산세는 근거법이 다르다며 배척됐습니다. 이 사건 뒤 2010.5.31. 매각 전까지 분리과세를 유지하는 보호 조항이 생겼습니다.

⚖️ 조심 2011구0303 (2011.7.11., 기각) — ❌ 해제 후 종부세 2,872만 원 추가

• 서울 구로구 농지 1/2 지분이 2006.11.13. 해제되자 2007~2009년 재산세가 종합합산으로 정정되고, 종부세 합계 28,720,800원과 농특세 5,744,160원이 추가로 고지됐습니다. 해제된 이상 정당하다고 봤습니다.

⚖️ 조심 2012지0804 (2012.12.28., 기각) — ❌ 해제 후 보금자리 지정까지 두 번 오른 세금

• 광명 농지 3,008㎡가 2006년 해제된 뒤 재산세가 크게 올랐고, 2010년 보금자리주택지구 지정으로 사권제한토지 감면도 사라졌습니다. 지정 전에 해제돼 보호 조항에도 해당하지 않는다고 봤습니다.

⚖️ 조심 2014지0827 (2014.8.29., 기각) — ❌ 해제 후에도 행위제한이 남아 있어도

• 토착 농민이 자경하던 농지 43,620㎡가 2007년 해제돼 제1종 일반주거지역이 됐습니다. 도시개발 환지로 행위제한이 남아 있었지만 종합합산이 정당하다고 봤습니다.

⚖️ 조심 2016서3949 (2017.3.6., 기각) — ❌ 재산세 분리과세라도 양도세 비사업용 판정은 별개

• 인천 그린벨트 답 947㎡·전 77㎡를 팔며 ‘사실상 잡종지, 그린벨트라 쓸 수 없었다’고 했지만, 경작을 위한 형질변경은 막히지 않았고 재산세 분리과세 토지를 비사업용에서 빼 주는 규정은 농지에 적용되지 않는다며 장기보유특별공제 부인이 맞다고 봤습니다.

🔄 지금 법(2026년 10월)으로 보면

• 분리과세 요건은 지방세법 시행령 제102조(2026.10.1 시행본) 그대로입니다. 1989.12.31. 기준은 그린벨트 임야, 1990.5.31. 기준은 종중 농지·임야 등 다른 항목입니다.
• 해제 후 보호 조항(제102조 제10항)은 공익사업으로 매각 예정인 토지가 해제된 경우에만 매각 전까지 적용됩니다.
• 재산세 부과에 불복하려면 고지를 받은 날부터 90일 안에 이의신청·심판청구를 해야 합니다.

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🔗 그린벨트(개발제한구역) 판례 연재 — 지금 글: 세금·보상

• 1편 · 그린벨트 환경평가등급 재평가 (2027)
• 2편 · 그린벨트 해제 요건·절차와 해제 사례 판례
• 3편 · 개발제한구역 행위허가 (그린벨트 내에서 가능한 행위)
• 4편 · 그린벨트 집짓기 (주택 신축·증축 기준)
• 5편 · 불법건축물 양성화 특별법과 그린벨트
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• 8편 · 그린벨트 재산세 (임야 분리과세·해제 후 세금) (지금 글)
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• 총정리 · 그린벨트 판례 총정리 (쟁점별 이긴 사례·진 사례 색인)