📌 결론부터: 종부세를 줄이려고 넘긴 위탁자 지위는 법원과 조세심판원에서 인정되지 않았다
- 가장행위: 과세기준일 직전 신탁하고 다음 날 10만 원에 위탁자 지위를 넘긴 거래를 대법원은 조세회피 목적으로 외관만 만든 가장행위로 보아, 원래 위탁자가 재산세·종부세를 진다고 했습니다(대법원 2022두67630·2023두31225).
- 관리신탁 무효: 종부세 절감 광고를 보고 수탁자에게서 관리·처분권을 모두 빼앗은 관리신탁은 신탁법상 신탁이 아니라 명의신탁으로 무효라고 봤습니다. 이 사건에서 자녀의 취득세는 취소됐지만, 원심은 종부세·재산세를 원소유자에게 매기면 된다고 했습니다(대법원 2025두34929, 수원고등법원 2024누12692).
- 결론의 방향: 하급심과 조세심판원도 같은 결론이었고, 납세자가 얻은 것은 부당과소신고가산세를 일반가산세로 낮춘 정도였습니다(조세심판원 조심2023광7338).
🙋 이런 분께 맞는 판례입니다
☐ 종부세를 줄여 준다는 관리신탁·위탁자 지위 이전 상품 광고를 봤다
☐ 법인이나 다주택자로서 위탁자 지위를 가족이나 다른 회사에 넘겼다
☐ 위탁자 지위 이전 뒤에도 세무서가 나에게 종부세를 고지했다
☐ 새 위탁자로 취득세를 냈는데 신탁이 무효라는 말을 들었다
두 개 이상 해당하면 아래 사건과 사실관계가 비슷합니다. 결론은 사건마다 다를 수 있습니다.
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💰종부세 판례
🏠주택분 종부세 쟁점
👤① 누가 내나: 납세의무자⚖️ 종합부동산세법 제7조(납세의무자)
미등기 상속주택: 주된 상속자, 단 12.15 전 등기는 예외
❌대법원2012두12228미등기 상속토지 → 지분 큰 연장자 과세, 무효 아님
❌서울행정법원2010구합25237미등기 상속주택 → 지분 아닌 집 전체 합산
❌서울행정법원2022구합75914등기·신고 없으면 주된 상속자 과세, 합헌
❌서울고등법원2023누55537기준일 뒤 분할협의 → 후발적 경정청구 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서2422신고기한 전 상속등기·신고 → 실제 상속인 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6977기준일 사망·12월 전 단독등기 → 경정거부 취소
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0653협의분할 중 미등기, 10월 등기 → 지분 과세 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2009서3765지분 같은데 연장자 아닌 사람 과세 → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소0358쌍둥이 중 호적 선순위 → 주된 상속자 과세 유지
❌서울행정법원2023구합50745미등기 상속주택 → 주된 상속자 과세 적법
❌서울행정법원2023구합71360법령 몰랐다는 사정 → 정당한 사유 아님
❌창원지방법원2017구합51929기준일 뒤 협의분할(토지) → 경정 불가
❌대구지방법원2022구합24055상속주택 1/3 지분도 → 지분만큼 합산 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서69696월 1일 미등기면 지분 최다 배우자 → 과세 유지
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2379위헌 주장은 심판청구 사유 아님 → 과세 유지
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2006서3462신고기한 전 등기·상속세 신고 → 상속분 기준(토지)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1861상속주택 2년 제외 시행령 소급 주장 → 기각
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서0524지분 같은 5남매 중 장남 → 주된 상속자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서3468주된 상속자 규정 위헌 주장 → 기각
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신탁주택: 2020년분까지 위탁자별 계산, 지금은 위탁자
⭕대법원2012두26852신탁등기 없는 조합재산 → 수탁자 과세, 위탁자별 계산
⭕서울고등법원2012누4670출자금으로 산 조합 땅(2005년분) → 조합원 소유, 취소
⭕서울행정법원2018구합73423재건축조합 신탁주택(2017년분) → 조합원별 6억 공제
⭕인천지방법원2024구합50623재개발조합 신탁주택(2018년분) → 조합원별 합산
⭕울산지방법원2021구합5455신탁등기 없는 지역주택조합(2019년분) → 조합원별
❌부산고등법원2023누228012021년분 지역주택조합 → 조합원별 근거 없어 합산
❌서울행정법원2022구합869452021년분 조합이 분담금으로 매수 → 조합 합산
❌수원지방법원2025구합61140조합원 돈으로 산 신탁주택 → 지역주택조합 납세
❌광주고등법원2023누11831신탁주택 위탁자 과세 규정 → 실질과세에 맞아 합헌
⭕서울행정법원2011구합35330지역주택조합 땅(2007년분) → 실소유 조합원, 취소
⭕서울행정법원2022구합65498수탁자 보유 신탁주택(2020년분) → 위탁자별 계산
❌서울행정법원2023구합512812021년분 신탁등기 없는 조합 부동산 → 합산
⭕서울행정법원2016구합52613신탁 사실상 종료(2015년분) → 수탁자 과세, 취소
❌서울고등법원2016누60852신탁등기된 미인가 조합 땅 → 위탁자 과세, 구분 불가
❌서울행정법원2014구합68027신탁관계 없는 미인가 조합(2013년분) → 조합 과세
❌서울고등법원2024누63320인가 없는 조합 명의 주택 → 조합 특례 안 돼 과세
❌수원지방법원2024구합70464신축 다세대 위탁자 오인 과세 → 당연무효는 아님
❌수원고등법원2025누1099위탁자 오인 과세 항소심 → 당연무효 아님 유지
△조세심판원조세심판원 결정조심2021부4783조합원 신탁재산 위탁자별 구분 → 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010중2617신탁부동산 위탁자 납세(옛 법) → 경정청구 각하 위법
△조세심판원조세심판원 결정조심2024인48532019~20 현금청산분 → 조합원별, 비과세는 기각
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서5622재개발조합 18~20년 조합원별, 21~22년 취소
△조세심판원조세심판원 결정조심2025서06032021년 이후 조합원별 산정 불가 → 일부 재조사
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024부3211고지 전 매각된 신탁주택 → 물적납세의무 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3757하나의 신탁계약, 일부 매각 → 수탁자 물적납세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024부2139지역주택조합 위탁자별 산정 근거 없음 → 합산
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5620신탁원부상 위탁자가 조합 → 조합원별 주장 배척
❌서울행정법원2015구합691402014년 수탁자 납세의무 개정·부칙 → 합헌
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
위탁자 지위 이전: 가장행위·무효, 원래 주인이 낸다지금 보는 글
사실상 소유자: 등기 아닌 실질, 증명은 납세자
⭕인천지방법원2023구합57580민·형사 판결로 명의신탁 확인되면 명의수탁자에 종부세 못 매겨
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인347010년 재산세 납부·명의신탁 증빙 부족 → 기각
⭕서울행정법원2008구합50216교회 재산을 재단 명의로만 등기했다면 재단은 납세자 아님
⭕서울행정법원2010구합33351권리 다 넘긴 도산 시행사는 등기 있어도 종부세 납세자 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2021서0506수탁자 아닌 시행대행 법인 → 종부세 취소
❌부산지방법원2021구합22006대금 90% 받았어도 잔금·등기 전이면 매도인이 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9513입주했어도 잔금 미납 → 등기상 수탁자 과세
❌서울행정법원2008구합14883등기 안 했어도 사용승인 나면 재건축 조합원이 종부세 납세자
❌서울고등법원2016누44225공사대금 대물변제 예약만으론 시공사가 소유자 아니다
❌부산지방법원2018구합22143분양이행 결정한 보증회사가 사실상 소유자
❌부산고등법원2019누21627분양이행 보증회사가 납세의무자라는 1심 유지
❌서울행정법원2015구합11196재건축 공사를 직접 완공한 회사가 신축주택 종부세 낸다
❌부산지방법원2018구합23993환매조건부로 산 미분양 아파트도 매수인이 납세의무자
❌전주지방법원2022구합2517철거판결 받았어도 등기·보유 중이면 종부세 낸다
❌의정부지방법원2016구합9218과세기준일 등기 명의자는 나중에 등기 말소돼도 종부세 부담
❌서울행정법원2020구합80646지분등기 있으면 지분만큼 주택 사실상 소유자
⭕서울행정법원2015구합72757주무관청 허가 전 재단 땅 매수인(토지분) → 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020부1065잔금 전 매수법인이 임대 관리 → 매도인 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4767잔금 미납 입주세대 → 수탁자가 납세의무자
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6987명의대여 주장 증빙 부족 → 등기명의자 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서9079가등기 뒤 본등기, 담보 주장 배척 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2019서1031재개발조합이 사실상 소유자 → 조합 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1025합유재산도 지분비율로 보유 → 주택 수 포함
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🏚️② 이것도 주택인가⚖️ 종합부동산세법 제2조(정의)·제7조, 지방세법 제104조
철거예정 주택: 건물만 비과세, 땅은 과세
△대법원2024두55235철거예정 주택 건물만 비과세·토지 과세 원심 확정
△서울고등법원2023누55483철거예정 주택 건물은 비과세여도 부속토지는 종부세 과세
⭕서울고등법원2023누56677철거보상계약 주택은 건물 비과세, 토지세액 못 내면 전부 취소
⭕인천지방법원2021구합50899올해 철거 확정된 재개발 주택은 종부세 비과세
⭕대구지방법원2007구합902과세기준일 전 철거계약된 재건축 주택은 종부세 비과세
❌서울고등법원2023누69604단전·단수돼도 철거명령·보상계약 없으면 과세
❌서울고등법원2023누54152해체허가가 기준일 뒤면 철거예정 주택도 종부세 과세
❌서울행정법원2023구합56446관리처분인가만으론 철거계획 확정 아냐, 종부세 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026인1521조합 보상은 행정관청 철거보상계약 아님 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서2390철거 주장 13채, 항공사진상 일부 나대지 → 재조사 경정
△서울행정법원2022구합65115재개발조합이 산 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울행정법원2022구합78944철거보상계약 맺은 철거 예정 주택은 종부세 대상 아님
△서울고등법원2023누47475철거보상계약 맺은 주택 건물은 비과세, 부속토지는 별도
⭕서울행정법원2022구합87160단전·단수 철거예정 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
⭕서울행정법원2022구합79411멸실 목적 주택 비과세(항소심서 뒤집힘)
❌서울고등법원2023누54435철거 예정만으론 주택 제외 안 돼, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합69193수도·전기 끊겨도 멸실 안 됐으면 주택으로 본다
❌서울행정법원2023구합55900철거 예정만으론 비과세 안 돼, 과세기준일 계약 있어야
❌대구지방법원2024구합24462도시개발조합은 행정관청 아냐, 외형 유지된 주택은 과세
❌서울행정법원2022구합55019철거 중이라도 주택 성격 남아 있으면 주택분 과세
❌서울행정법원2023구합58770멸실예정 주택에 토지 감면 유추 못 해, 개정도 소급 불가
❌서울행정법원2023구합276철거하려고 산 집도 기준일에 멀쩡하면 주택, 법인 6% 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024중2822철거명령·보상계약 없으면 비과세 아님
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024전4281조합 철거보상은 행정관청 명령 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서10439관리처분인가만으론 철거 확정 아님 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서3148현금청산 철거예정주택, 멸실 합산배제 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1542철거계획 미확정 재건축 주택 → 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7147멸실예정주택 합산배제는 2021년분 적용 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서5071정부 철거중단으로 못 헐어도 기준일 주택 → 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025부2453명도소송 등으로 3년 넘긴 멸실 → 합산배제 인정
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이것도 주택인가: 주거기능 남으면 주택
⭕서울고등법원2022누60181노인복지주택(준주택)은 종부세 주택 아냐, 항소기각
⭕대구지방법원2021구합24997노인복지주택은 주택 아냐, 종부세 부과 취소
❌조세심판원조세심판원 결정조심2021서1462실제 거주 노인복지주택 → 현황과세로 주택
❌인천지방법원2019구합56054주거용으로 쓸 수 있는 오피스텔은 종부세 주택
❌서울행정법원2023구합53751법인 사무실로 등록한 아파트도 주거기능 있으면 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024부4730펜션이라는 단독주택, 숙박업 등록 없음 → 주택
❌서울고등법원2018누46270숙박업 전환 예정이어도 기준일에 주택이면 과세
❌서울행정법원2021구합340빈집이라도 고치면 살 수 있으면 종부세 주택
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026소2042미등기 종중 제각 → 주택 아님, 과세 제외
⭕서울행정법원2021구합86078노인복지주택은 종부세 주택 아냐, 재산세 확정과 별개
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2009서2557노유자시설로 등록·사용된 노인복지주택 → 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0293대장상 노유자시설 유료노인복지주택 → 제외
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2010서0292노인복지주택은 노유자시설 → 과세 취소
⭕서울행정법원2016구합79441호텔 전환 미분양 비과세(항소심서 뒤집힘)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소2283법인 사무실로 쓴 아파트 → 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025부4185본점 사무실 아파트, 전후 소유자 거주 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2493사무실로 쓴 아파트, 주거 구조 유지 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서7576대표 가족 전입·재산세 주택분류 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서0269임차법인 사무실 단독주택, 기준일 뒤 변경 → 주택
❌서울행정법원2022구합73673싱크대 갖춘 원룸형 고시원은 주택으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022광7123숙소 제공해도 임대업 면세 신고 → 주택
❌서울행정법원2023구합83066귀국 선교사 임시숙소는 종교사업 직접사용 아냐, 무효 아님
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중2848용도변경 개축 중이어도 외형 유지 → 주택
❌부산지방법원2022구합23617일부 철거돼도 수리하면 살 수 있으면 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소2818방치된 폐가도 잠재적 주거기능 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022전2448종중 제실 관리동 → 주택 수 포함
△서울행정법원2009구합34808건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄
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부속토지: 땅만 있어도 주택분, 무단이면 예외
❌대법원2011두27896남의 집 땅만 여럿 가져도 안분가액 합계 6억 넘으면 종부세
❌서울고등법원2017누48330주택 부속토지는 토지분 아닌 주택분 종부세 대상
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1506남의 집 부속토지, 재산세 소액면제여도 → 주택
⭕대법원2010두16608건물주가 몰래 주택으로 바꿨다면 땅 주인에게 종부세 못 매김
△서울행정법원2009구합34808건물주가 몰래 주택으로 바꾼 건물의 땅 주인은 종부세 안 냄
❌서울행정법원2022구합67043무단 건축 땅, 오래 이의 없이 납부 → 과세(1심)
△서울고등법원2023누50969무단 건축 용인 안 한 땅 주인 → 주택 아님
❌서울행정법원2023구합580무단 건축 주장, 용인 안 한 증거 없음 → 과세
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
△서울고등법원2021누41169경계 불명 부속토지 → 바닥면적 10배로 일부 취소
❌춘천지방법원강릉지원2010구합697절 땅 위 마을 주택, 사용료 받음 → 종부세
❌서울고등법원(춘천)2011누414건물 없이 땅만 가져도 합산 6억 넘으면 주택분 종부세
❌서울행정법원2007구합16660남의 집 밑 땅도 지분만큼 주택으로 종부세 합산
❌서울행정법원2016구합6337남의 집 부속토지만 가져도 종부세에선 주택으로 합산
❌서울행정법원2010구합24906건물이 남의 것이어도 땅 주인은 주택 수에 포함
❌대구지방법원2022구합806주택 부속토지만 가져도 주택분 종부세 낸다
❌서울행정법원2022구합2435무허가·넓은 부속토지라도 주택 수 포함
❌대전지방법원2022구합106179부속토지는 필지 전체 공시가액으로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0042무허가라도 주택 기능 → 부속토지 주택분 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023인6945타인 주택 10호 부수토지만 가진 종중 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6583무허가주택이 무단점용한 종중 묘토 → 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6538무허가주택 선 법인 토지 → 부속토지로 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중0189남의 미등기주택 부속토지 → 필지마다 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022전1473집합건물 부속토지 지분 → 각 호를 주택 수에
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서0770부속토지는 과세, 이미 철거된 집 부지는 나대지
△조세심판원조세심판원 결정조심2022중2902종중 건물 2채 주택 아님 → 토지분으로 재조사
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🏠③ 1세대1주택 특례⚖️ 종합부동산세법 제8조(과세표준), 시행령 제2조의3(1세대 1주택의 범위)
1세대1주택: 특례는 본인이 함께 가질 때만
⭕서울행정법원2013구합13754배우자가 남의 집 부속토지만 → 1세대1주택 인정
⭕서울행정법원2017구합58854배우자가 부속토지 지분 → 1세대1주택 인정
❌서울행정법원2017구합69076배우자가 부속토지 소유 → 1세대1주택 특례 불가
❌서울고등법원2023누547491주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
△조세심판원조세심판원 결정조심2018서2336부속토지를 배우자와 공유 → 1세대1주택 아님
⭕청주지방법원2023구합51828세대원이 지방 저가주택 → 1세대1주택 인정(1심)
❌대법원2024두58593세대원 지방저가주택 → 특례 없음, 차별 아님
❌대법원2025두33779배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(대법원)
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
❌서울행정법원2021구합57919배우자가 남의 집 부속토지 가지면 1세대1주택 아냐
❌서울행정법원2022구합4752배우자가 부속토지 가지면 1세대1주택 특례 안 됨
❌서울행정법원2022구합906231주택+부속토지 특례는 한 사람이 둘 다 가질 때만
❌서울행정법원2023구합450세대원이 부속토지 가지면 11억 공제 특례 안 돼
❌서울행정법원2023구합1484배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 공제 못 받아
❌서울고등법원2023누62016배우자 부속토지 있으면 1세대1주택 아님, 항소 기각
❌서울행정법원2023구합73298배우자가 부속토지 가지면 1주택+부속토지 특례 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018서0828배우자가 남의 집 부속토지 → 추가공제 불가
❌서울행정법원2023구합84946배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(1심)
❌서울고등법원2024누57011배우자 명의 지방저가주택 → 특례 불가(항소심)
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌수원지방법원2022구합1426따로 살아도 배우자는 같은 세대, 1세대1주택 아님
△서울고등법원2021누41169공동명의에 부속토지까지 있으면 3주택, 소폭만 취소
❌서울행정법원2009구합23778아내 명의 남의 집 땅도 주택 → 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합36323세대원 명의 남의 집 땅 → 고령자 공제 불가(2008)
❌서울행정법원2009구합338431주택+부속토지 특례는 2009년분부터 적용
❌수원지방법원2009구합9605부속토지 주택 포함 합헌, 2008년분 1주택 아님
❌서울고등법원2010누65112009년 신설 특례는 2008년분에 소급 안 됨
⭕서울행정법원2020구합75590남의 집 부속토지 경계 불명이면 종부세 전부 취소
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1가구2주택: 6월 1일 기준, 예외는 법문대로
❌서울행정법원2023구합50455상속주택 주택 수 제외돼도 1세대1주택 공제 없음
❌서울행정법원2023구합56415상속 뒤 기준일 지나 팔아도 2주택, 위헌 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서2477미등기 상속 소수지분 → 법정상속분으로 주택 수 제외
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서23832021년분 일시적 2주택 → 과세 제외 규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025소4289재건축 주택 → 구주택 연장, 일시적 2주택 불가
❌대법원2025두33779일시적 2주택·지방저가 특례 주체는 1주택 본인
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024서3804두 집이 기준일에도 하나로 쓰인 구조 → 1주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서4704호별 등기·분양·납세한 두 호 → 1주택 아님
❌서울행정법원2020구합73815한 땅 위 다가구 2동은 1주택 아닌 2주택
❌서울고등법원2023누66759상속주택 있어도 1세대1주택 공제 불가, 항소 기각
❌서울행정법원2022구합59226상속으로 일시 3주택 돼도 중과, 위헌 아냐
❌서울행정법원2024구합50575상속주택을 다른 세대원이 가지면 1세대1주택 아냐
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2818100% 상속주택은 주택 수 포함, 부속토지도 주택
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서1954증여받은 소수지분도 주택 수 포함
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서70072021년 일시적 2주택 특례 없음, 개정 소급 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022중00842주택자는 고령·보유 세액공제 불가
❌서울행정법원2023구합86645같은 세대 자녀 집도 주택 수에, 소는 각하
❌부산지방법원2023구합574따로 지은 건물 여러 동은 다가구 1채로 못 본다
❌서울행정법원2010구합15544합산배제 임대주택 있으면 1주택 공제 불가(2008)
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서3293세대합산 헌법불합치 → 부부 인별합산으로 경정
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026소1528배우자가 상속주택 지분 → 1세대1주택 아님
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📋④ 합산배제⚖️ 종합부동산세법 제8조 제2항, 시행령 제3조·제4조
임대주택 자동말소: 그해 6월 1일부터 합산과세
❌대법원2024두60053자동말소 매입임대, 대법원 심리불속행으로 과세 확정
❌서울고등법원2024누39228자동말소된 매입임대는 합산배제 안 돼, 자료제출 늦어도 적법
❌대구고등법원2026누10051단기임대 자동말소면 합산과세, 항소심도 같아
❌대전고등법원2023누12161임대등록 자동말소 후 합산배제 불인정, 소급과세 아냐
❌부산지방법원2023구합21045임대등록 자동말소되면 합산배제 끝, 신뢰보호 안 돼
❌수원지방법원2023구합75806통지 없이 자동말소돼도 효력 있어 합산배제 불가
❌서울행정법원2023구합65655자동말소 후 임대차 남아 있어도 합산배제 안 돼
❌서울행정법원2023구합69480이미 자동말소된 임대주택 상속받으면 합산배제 불가
❌서울행정법원2022구합90913과세기준일에 임대사업자 등록 없으면 합산배제 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서0616자동말소 뒤 9.30까지 재등록 신청 → 합산배제 인정
❌대구지방법원2025구합105단기임대 기간 끝나 자동말소되면 합산과세
❌대전지방법원2024구합204442법 개정 뒤 말소된 임대주택 과세는 소급과세 아냐
❌서울고등법원2024누40525청문 없이 말소돼도 유효, 2018.3.31 뒤 등록분 배제
❌서울행정법원2023구합77108임대등록은 과세기준일까지 유지돼야 합산배제
❌대전지방법원2022구합547임대기간 끝나 자동말소되면 합산배제 대상 아냐
❌서울행정법원2022구합75778자동말소 임대주택은 그해부터 합산과세
❌서울행정법원2021구합89343임대사업자 등록 말소되면 그해부터 합산과세
❌서울고등법원2024누33961임대목적 건설 입증 못하면 민간건설임대 합산배제 불가
❌수원지방법원2023구합62718법 개정으로 임대등록 말소되면 합산배제 끝
❌서울행정법원2024구합761자동말소된 임대주택 누락분 경정고지 적법
❌서울고등법원2025누8209민간임대법상 임대주택이라도 합산배제 자동 아님
❌부산지방법원2017구합20058과세기준일에 임대사업자 등록이 말소됐으면 합산배제 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서0818말소 사실 몰랐어도 자동말소 주택 과세 정당, 신뢰보호 배척
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서2218자동말소 미통지여도 말소 효력 있어 과세 적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026중1364자동말소 주택 합산배제 불가, 구제 경과규정 없음
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서1323단기임대 말소 후 장기로 재등록해도 합산배제 요건 미충족
❌조세심판원조세심판원 결정조심2025서1176도시형생활주택 자동말소도 유효, 미등록 기간 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026부01965년 건설임대도 자동말소되면 합산배제 불가
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종부세 합산배제: 신청 시점·업종·다가구 부칙 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023서06169.30까지 재등록 신청, 완료는 늦어도 합산배제 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2023인9784관청 지연·판결 수리 임대등록은 최초 신청일 기준
❌서울행정법원2022구합4899신고기간까지 임대등록 안 했으면 합산배제 불가
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026소1403구청 등록 뒤 세무서 업종 등록 지연만으로 부인 못 해
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0195부동산임대업 업종이라도 실질 주택임대면 합산배제
❌대법원2025두33951주택임대업 등록 없으면 합산배제 불가, 대법원 확정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6152다가구 부칙 적용, 본인 거주했던 층도 합산배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2022서6703다가구 부칙, 구청 등록 1개월 내 말소돼도 적용
△조세심판원조세심판원 결정조심2026구1557미등록은 배제 불가, 사업자등록한 다가구만 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0346미분양 신축빌라, 미신고라도 실질 요건이면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2006서2235합산배제 신청서 기한 뒤 제출해도 요건 갖추면 배제
△조세심판원조세심판원 결정국심2007서0099신청기한 지나도 요건 갖춘 다가구는 배제(2층 제외)
△조세심판원조세심판원 결정조심2008서3437합산배제 신청 안 했어도 요건 갖춘 5호는 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2007서4832비주거용 임대업 등록도 실질상 사업자등록 인정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서0350주택임대 부업종 미등록이어도 다른 요건 갖추면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정국심2007서4976미등록 다가구도 임대수입 함께 신고했으면 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서0517호수 미달 다가구, 사용승인 전 사업자등록이면 배제
❌서울고등법원2024누57479주택임대업 사업자등록 없으면 합산배제 임대주택 아냐
❌서울행정법원2012구합327106월 1일 뒤에 임대주택 추가 신고하면 그해 합산배제 안 됨
❌서울행정법원2010구합25992종중 고유번호증은 사업자등록 아니라 임대주택 합산배제 불가
❌수원지방법원2022구합60418임대개시일 당시 적용 공시가격 6억 넘으면 합산배제 불가
❌수원고등법원2024누11736임대개시 연도 공시가격 6억 초과면 합산배제 불가
❌서울고등법원2022누33820임대주택 6억 요건은 지분 아닌 주택 전체 가격 기준
❌수원지방법원2010구합10663다가구 임대주택 전용면적에 계단도 넣어 85㎡ 따짐
❌창원지방법원2007구합1987임대주택 2호 요건은 사람별로 따져 부부 합산 안 됨
❌서울행정법원2012구합10031건물주가 따로 있어 등록 못한 땅 주인도 합산배제 못 받음
△서울행정법원2024구합70197상속 미등록 임대주택 배제 안 되나 지분 60%만 과세
❌서울행정법원2025구합54946기준일에 임대주택 아니면 합산배제 불가
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합산배제 추징: 기간 못 채우면 이자까지 추징
❌대법원2024두66518포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징, 대법원 확정
⭕서울고등법원2019누60761명시적 추징 규정 없으면 합산과세 못 한다
❌대법원2013두12546임대 목적 신축주택은 조기 분양전환해도 미분양주택 아님
⭕대법원2018두47929사업승인 못 받은 데 정당한 사유 있으면 추징 못 해
❌광주지방법원2012구합5527워크아웃으로 임대주택 판 건 천재지변급 사유 아니라 추징
❌서울행정법원2022구합516288년 채우기 전 현물출자하면 합산배제 세액 추징
❌부산지방법원2014구합20248임대사업자 등록 취소되면 합산배제 혜택 추징
❌대법원2020두48352승계 임대주택 임대기간 합산 불가, 원심 유지
❌서울행정법원2011구합21577임대사업자 등록 전에 세준 기간은 5년 임대에 안 들어감
⭕서울행정법원2018구합66265추징 규정 없으면 합산배제 뒤 소급 추징 못 해
❌조세심판원조세심판원 결정조심2017서4893미분양 신탁기간 연장 뒤 재합산, 심판원은 과세 유지
❌수원고등법원2024누10641임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 추징
❌수원지방법원2023구합109임대주택 포괄양도해도 5년 못 채우면 합산배제 불가
❌광주고등법원2020누10127임대주택 사서 승계해도 전 주인 임대기간 합산 안 돼
❌광주지방법원2019구합117125년 계속 임대 못 채운 임대주택은 합산배제 안 돼
❌광주지방법원2020구합14113임대기간은 내 보유기간만, 적자는 천재지변 아냐
❌부산고등법원2014누22731등록 취소된 건설임대, 과세기준일 5년 요건 못 갖춰
❌대전지방법원2012구합9132005.1.5 전 등록 없이 임대했으면 특례 없음
❌서울행정법원2010구합28625개정 전 분양전환한 임대주택은 5년 임대로 안 봐 합산과세
△대법원2013두2273임대 안 하고 판 신축주택은 합산배제 아님(양도세만 파기)
❌서울행정법원2011구합26879구청 임대사업자 등록 전 기간은 5년 의무임대에 안 침
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광85065년 못 채우고 양도한 임대주택, 이자까지 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2020광8505건설임대 계속임대 간주는 보유기간까지, 추징
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018광4639의무기간 5년 내 양도한 건설임대, 추징 정당
△조세심판원조세심판원 결정조심2025전3690공사대금 미분양 배제, 5년 지난 2023년분은 과세
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미분양·사원용 주택: 요건 하나라도 빠지면 과세
⭕대법원2010두16387합산배제 기숙사 부속토지는 토지분 종부세도 못 매긴다
⭕수원지방법원2021구합68644교회 전도인이 사는 집도 사원용 주택이면 합산배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025중1340오래 쓴 사원용 주택 일시 공실 → 합산배제
❌의정부지방법원2023구합103대표·과점주주가 사는 집은 합산배제 사원용주택 아님
❌서울행정법원2010구합15599미분양 주택은 사용승인 후 3년까지만 합산배제
❌서울고등법원2011누44893임대 목적으로 지은 주택 → 미분양 아님
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2026서0346신고 안 한 신축 미분양 빌라 → 합산배제
△조세심판원조세심판원 결정조심2025전3690하도급 시공사 대물 미분양 → 5년까지만 배제
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2025부2453명도소송으로 3년 넘겨 멸실 → 합산배제
△조세심판원조세심판원 결정조심2024서2261멸실 3년 넘김 정당사유 없음, 사무실은 제외
❌서울고등법원2010누27167미분양 합산배제는 사용승인 후 3년까지, 항소 기각
❌서울행정법원2011구합22143분양전환 전 임대주택은 미분양주택으로 합산배제 안 됨
❌서울행정법원2016구합85569남이 지은 미분양을 사들인 건설사는 합산배제 미분양 아님
❌서울고등법원2017누547241심 그대로, 사들인 미분양은 합산배제 안 됨
❌서울행정법원2023구합54341폐업한 건축업자의 미분양주택은 합산배제 못 받아
❌서울행정법원2021구합81196주택조합이 사업자등록 없으면 미분양 합산배제 안 돼
❌서울고등법원2021누57157고유번호만으로는 미분양 합산배제 사업자등록 아냐
❌서울행정법원2020구합82277고유번호만 받은 주택조합 미분양은 합산배제 안 돼
❌서울행정법원2022구합71059신탁 미분양은 위탁자 기준, 고유번호로는 합산배제 안 돼
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022부6359기준일 사업자등록 없는 미분양 → 과세
△조세심판원조세심판원 결정조심2020서1719공매로 받은 공사대금 미분양 → 재조사
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022광5978하도급 대물변제 입증 부족 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022구5051타사 근로자에 임대한 건물 → 사원용 아님
△조세심판원조세심판원 결정조심2025서1326설립인가 없는 조합 → 멸실 목적 배제 불가
△조세심판원조세심판원 결정조심2023서6960멸실 목적 주택 중 취득 3년 안 것만 배제
❌조세심판원조세심판원 결정조심2026서15723년 안 멸실 못 하고 주택 유지 → 과세
❌조세심판원조세심판원 결정조심2024서0387신탁등기가 기준일 뒤 → 멸실 목적 배제 불가
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023전7668임대목적 신축·분양실적 없는 주택은 합산배제 미분양주택 아님
⭕부산고등법원2010누1408종업원 기숙사는 주택이 아니어도 그 땅까지 종부세 합산배제
❌울산지방법원2009구합1802건축법상 기숙사는 종부세법상 주택이 아니라 땅은 과세(1심)
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📈⑤ 세율·중과·세부담 상한⚖️ 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)·제10조(세부담의 상한)
다주택 중과: 1+1·지분·부속토지도 주택 수
❌서울행정법원2023구합52543재건축 1+1은 2주택으로 과세
❌서울행정법원2022구합692781+1 분양은 2주택, 신뢰보호 위반 아님
❌서울고등법원2023누438551+1 전매제한 소형주택도 주택 수 → 중과
❌서울행정법원2023구합70633지분 공동소유 주택도 각자 1채로 세는 규정은 합헌·적법
❌수원고등법원2023누15007부부가 2채 공동소유하면 각자 2주택으로 중과
❌대전지방법원2022구합106179부속토지는 건물 면적 상관없이 필지 전체 가격으로 과세
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2020중2189남의 집 부속토지만 13채 → 3주택 중과 아님
❌서울고등법원2023누69949상속주택 지분 있으면 2주택, 유리한 개정도 소급 안 돼
❌서울행정법원2023구합1149상속주택 주택수 제외 개정은 2021년분에 소급 안 돼
❌의정부지방법원2022구합15344부속토지 소유자 다주택 중과는 명확성·재산권 위반 아냐
❌대전지방법원2023구합205165남의 집 깔린 내 땅도 주택 수에 들어가 중과, 가산세도 정당
❌수원지방법원2022구합76819남의 집 부속토지도 주택 수에 넣어 종중에 6% 중과
❌서울행정법원2022구합81759부속토지도 주택 수에 들어가 3주택 이상 중과
❌서울행정법원2022구합2435무허가·넓은 부속토지라도 주택 수 포함, 중과 적법
❌인천지방법원2023구합50077경매로 대지만 사도 주택 수에 들어가 법인 중과
❌서울행정법원2022구합85164종중은 세대 없어 1주택+부속토지 특례 못 받는다
❌의정부지방법원2020구합1822남의 집 부속토지도 다주택 세율 주택 수에 포함
❌인천지방법원2022구합55266남의 집 부속토지 6곳 가진 종중도 6% 중과
❌서울행정법원2023구합59353주택 지분 조금만 가져도 주택 수에 포함
❌수원지방법원2022구합76963공동소유 주택도 각자 1채로 세는 규정은 합헌·적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서69341+1 소형주택 전매제한 3년이어도 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서76461+1로 받은 조정지역 2주택 → 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023전0005종중 토지 위 남의 집 부속토지 → 6% 중과
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서6512상속받은 부속토지 1/4 지분도 주택 수
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서70072021년분엔 일시적 2주택 특례 없음 → 중과
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🧮⑥ 계산이 틀렸을 때⚖️ 종합부동산세법 제9조 제3항, 시행령 제4조의3
재산세 공제: 2015년분까지 위법, 2016년분부터 유효
⭕대법원2012두2986재산세 공제는 시행령 산식대로, 시행규칙 서식 산식은 무효
⭕서울고등법원2014누47237재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
△서울고등법원2016나20706432015년분 과소공제만 당연무효 → 반환
△대법원2017다2424092009~14년분 유효, 2015년분만 무효(전원합의체)
❌서울중앙지방법원2016가합576353과소공제 종부세, 무효도 아니고 국가배상도 안 된다
⭕서울고등법원2018누47310재산세 공제를 줄인 시행령 산식은 무효
❌대법원2019두39796재산세 일부만 빼는 공제 산식은 유효, 대법원 파기
❌대구고등법원2021누5285재산세 공제 산식 적법, 1심 뒤집고 경정거부 정당
❌서울행정법원2023구합71483공제 재산세엔 도시지역분·지방교육세 안 들어간다
⭕대법원2012두23334같은 날 같은 취지, 서식 산식 공제는 위법
⭕대법원2012두23563시행규칙 서식의 잘못된 산식은 법원을 구속 못 해 파기
⭕서울고등법원2012누13032재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울고등법원2015누1368재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울행정법원2013구합59866재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울고등법원2012누36448재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕서울행정법원2015구합57819재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕청주지방법원2013구합1794재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
⭕대법원2015두58447재산세 공제 산식 사건 상고 기각, 납세자 승 확정
⭕청주지방법원2015구합100202013년분도 재산세 덜 공제한 부분은 이중과세로 취소
⭕서울행정법원2014구합72699재산세를 덜 공제한 종부세는 그 차액만큼 취소
❌서울행정법원2010구합47091개정된 재산세 공제 계산은 과다공제 바로잡은 것, 적법
❌서울남부지방법원2016가합101977과소공제 처분은 시행령 오해석일 뿐 당연무효 아니다
❌서울중앙지방법원2016가합507531재산세 덜 공제한 종부세도 불복 안 했으면 돌려받기 어렵다
❌서울중앙지방법원2016가단5296662산식 오해 처분은 당연무효 아니고 공무원 과실도 없다
❌서울행정법원2017구합86972법령 개정 뒤 2016년분부터는 재산세 일부 미공제도 적법
❌서울행정법원2018구합525942015년 개정 재산세 공제 산식은 유효
❌수원지방법원2022구합80726재산세 일부만 공제하는 산식도 적법·유효
❌서울행정법원2023구합50875재산세 일부 공제 산식 적법, 청구 기각
⭕서울행정법원2010구합32891재산세 공제를 덜 해준 국세청 계산식은 위법, 이중과세
❌서울고등법원2011누21593재산세 일부만 공제하는 개정 계산식은 적법, 1심 뒤집힘
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재산세 경감 토지: 경감분 합산과세는 무효
⭕서울중앙지방법원2019가합567435호텔 토지 25% 경감분 합산과세 → 무효, 반환
⭕서울고등법원2020나2041789경감분 합산과세 무효 → 항소 기각, 반환
⭕서울고등법원2023나2035501감면비율 토지 합산과세 → 당연무효
⭕서울중앙지방법원2022가합566234경감분 종부세 무효, 반환액은 유형2 계산
△서울중앙지방법원2024나6532의료업 토지 경감분 합산과세 무효(일부)
△서울고등법원2023나2041865장기미집행 토지 경감분 → 1심 뒤집혀 반환
❌서울중앙지방법원2022가단5262318장기미집행 토지 경감분 → 해석 다툼, 기각
❌대법원2021다224408목장용지 오인, 사실조사 필요 → 무효 아님
△서울중앙지방법원2011가합99196통행로 토지, 재산세 반환·종부세는 기각
⭕서울중앙지방법원2024가합65629경감분 종부세 무효, 반환(같은 판시)
⭕서울중앙지방법원2021가합553255경감 부분 합산과세는 무효, 환급
⭕서울중앙지방법원2020가합605630경감비율 토지는 종부세에서 빼야
⭕서울중앙지방법원2021가합568424경감비율 토지는 분리과세, 환급
⭕서울중앙지방법원2021가단5340037경감비율 토지 합산과세는 무효
⭕서울중앙지방법원2021가단5257715의료업 토지 경감분 합산과세 → 무효(일부)
⭕서울중앙지방법원2019가합568650분리과세 토지 합산과세는 당연무효
❌서울고등법원2024나2015849사실조사 필요한 하자는 무효 아님
❌서울중앙지방법원2015가단5132433주택건설용 토지 종부세 → 무효 아님
❌서울고등법원2015나2075894하자 명백하지 않으면 무효 아님
❌서울중앙지방법원2019가단5289665합산배제 신청 안 해 낸 종부세는 부당이득 아냐
△대법원2017다242409해석 다툼 단계 잘못은 무효 아님(전원합의체)
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📮⑧ 다투는 방법⚖️ 국세기본법 제45조의2(경정 등의 청구)·제55조(불복)
경정청구 기간: 고지 납부자도 5년
⭕대법원2017두73068합산배제신고서 낸 사람은 고지받아도 5년 내 경정청구 가능
⭕서울행정법원2016구합68236고지서대로 낸 종부세도 신고로 보아 5년 경정청구
⭕서울고등법원2018누51951합산배제신고만 한 사람도 5년 경정청구 가능
❌조세심판원조세심판원 결정조심2018중1101합산배제신고만으론 5년 경정청구 불가(심판원)
△수원지방법원2018구합1375고지서 송달 증거 없는 연도 종부세는 무효
⭕서울행정법원2023구합3541주소 알면서 공시송달한 종부세 고지는 효력 없어 취소
❌서울행정법원2019구합80114등기우편 발송·미반송이면 고지서 송달 추정
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2024서0148자료 1년 6개월 방치 뒤 과세예고 생략 → 취소
❌전주지방법원2022구합288390일 넘겨 심판청구하면 종부세 소송도 각하
❌서울고등법원2017누45010고지 납부자는 통상 경정청구 불가(뒤에 파기)
⭕조세심판원조세심판원 결정조심2008서1093세대별 합산 위헌 뒤 경정청구 → 인별로 경정
△제주지방법원2021구합313소유권 소급 상실하면 종부세 경정 거부는 위법
❌서울행정법원2022구합4912이의신청 결과 받고 90일 넘겨 심판청구하면 소송 각하
❌서울행정법원2023구합56552고지 받고 90일 넘겨 이의신청하면 소송도 각하
❌광주고등법원(전주)2023누1557세무서가 불복절차 안내 안 해도 위법 아냐, 기간 넘기면 각하
❌서울행정법원2023구합2395불복 안내 빠져도 종부세 부과처분 자체는 위법 아냐
❌서울행정법원2023구합3756고지서 여러 번 재발송해도 납부기한만 늘었으면 적법
❌조세심판원조세심판원 결정조심2023서7914재산세·종부세 고지서 모두 과세대상·세액산출근거 기재되어 적법
❌서울행정법원2011구합18915구두 이의신청은 무효라 취소소송 각하, 무효확인도 기각
❌서울행정법원2009구합37425종부세 소송은 세무서장 상대로, 90일 넘기면 각하
❌청주지방법원2022구합50767신고하면 고지 처분은 사라져 무효확인 소송 못 해
❌조세심판원조세심판원 결정조심2022서2329자진신고 후 경정청구 없이 심판청구 → 부적법
❌부산지방법원2007구합3184신고한 세액 그대로 낸 고지서는 처분 아니라 소송 못함
❌서울중앙지방법원2018가합520385등기 말소돼도 종부세 부과가 당연무효는 아냐
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🔨⑨ 경매·공매 배당⚖️ 국세기본법 제35조(국세의 우선)
종부세 당해세: 법정기일·신탁 여부로 갈림
⭕서울고등법원2010나16214정부 결정한 종부세 법정기일 늦어 → 근저당 우선
△대전고등법원2022나12181배당표에 종부세 당해세 2순위, 가산세는 일부 부당
△수원지방법원2018가합20883당해세는 1순위 그대로, 근저당 뒤 일반조세는 후순위
⭕서울중앙지방법원2013가합561985신탁토지 경매, 위탁자 종부세는 배당 못 받음
⭕대법원2011두24491위탁자 국세로 신탁재산 압류 → 무효
△대법원2014다231446신탁 특약상 당해세 우선, 위탁자 부가세는 제외
❌서울중앙지방법원2012가합65695신탁 특약 제세공과금 우선 → 당해세 먼저
⭕서울고등법원2018나2045382신탁계약 당해세는 수탁자 부과분만
❌대법원2023다276120신탁 체납세 대납자 → 수탁자에 부당이득 못 해
❌서울중앙지방법원2009가합51023신고한 종부세 법정기일은 신고일
❌서울고등법원2013나2024502신탁 특약 있으면 당해세가 매각대금에서 우선
⭕서울고등법원2018나2021591위탁자 세금은 신탁부동산 매각대금 못 받음
⭕서울고등법원2018나2001030신탁 정산조항 당해세는 수탁자 몫만
⭕서울중앙지방법원2017가합501110신탁 정산조항 당해세는 수탁자 몫만
⭕서울고등법원2015나2070349신탁 공매대금은 위탁자 세금보다 우선수익자 먼저
❌서울중앙지방법원2014가합586172신탁계약의 당해세에 위탁자 종부세도 포함, 국가 우선
⭕서울고등법원2012나46714위탁자 체납으로 신탁재산 압류 무효, 대납액 반환
❌서울중앙지방법원2017가합501653신탁사가 위탁자 체납세 대신 납부 → 부당이득 아님
⭕대법원2011두686위탁자 조세채권으로 신탁재산 압류 무효
⭕광주지방법원2011구합3548위탁자 종부세로 신탁재산 압류는 무효
⭕대구지방법원2009구합1862위탁자 체납으로 신탁부동산 압류는 무효
❌천안지원2021가합104170지정납부기한 전이면 체납 아님
❌진주지원2015가단10505일괄경매도 대지·건물 대금 따로 배당
❌서울고등법원2020나2045729압류 뒤 생긴 체납세에도 압류 효력 미쳐
→ 이 판례 글 읽기 · realscasenote.com
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판례는 그 사건의 사실관계에 대한 판단입니다.
위탁자 지위 이전 종부세 절세는 2021년 종부세 부담이 커지던 무렵 퍼졌습니다. 2021년분부터 신탁주택은 위탁자가 종부세를 내게 되자, 집을 가족에게 신탁한 뒤 위탁자 자리만 다른 사람에게 몇십만 원에 넘기면 원래 주인의 주택 수와 공시가격이 줄어든다는 방식이었습니다. 인터넷에서 관리신탁 종부세 절감 상품으로 홍보되기도 했습니다.
판결문과 결정문을 읽어 보면 결론은 한쪽으로 모였습니다. 대법원은 이런 거래를 가장행위로 보거나 신탁 자체를 무효로 봤고, 하급심과 조세심판원도 원래 위탁자에게 과세한 처분을 유지했습니다. 이 글은 경고의 뜻으로 그 사건들을 모았습니다. 신탁주택 납세의무자가 해마다 어떻게 바뀌었는지는 2편에서 다룹니다.
함께 보면 도움이 되는 글입니다.
종부세 판례 총정리 관련 글 (18개)
- ✔종부세 판례 총정리: 누가 내나·주택 수·합산배제·재산세 공제·경정청구까지 상황별로 (대법원 2011두27896·2019두39796)
- ✔종부세 당해세, 경매·공매 배당에서 근저당보다 먼저 가져가나? 법정기일과 신탁부동산 판례 (대법원 2014다231446·2011두24491)
- ✔종부세 경정청구 기간, 고지서로 낸 세금도 5년 안에 돌려 달라고 할 수 있나? 송달 하자 판례 (대법원 2017두73068)
- ✔재산세 경감 토지 종부세, 경감분까지 합산과세했다면 당연무효로 돌려받나? 부당이득 판례 (서울고법 2020나2041789·대법원 2021다224408)
- ✔종부세 재산세 공제, 어느 해 분까지 돌려받았나? 연도별 환급 경계선 (대법원 2012두2986·2019두39796)
관련 글 13개 더 보기 ▼
- ✔다주택 종부세 중과, 재건축 1+1·공동지분·남의 집 부속토지도 주택 수일까? (조심2020중2189·2023누15007)
- ✔미분양주택 종부세, 사원용 주택·기숙사·멸실 목적 주택은 합산배제될까? (대법원 2010두16387)
- ✔합산배제 추징, 임대주택 5년 못 채우면 토해내나? 추징 규정 없으면 소급 못 한다는 판결과 포괄양도 대법원 (2019누60761·2024두66518)
- ✔종부세 합산배제, 이런 경우는 인정됐다: 신고기한 내 등록 신청·업종 등록 지연·다가구 부칙 (조세심판원 조심2023서0616·조심2026소1403)
- ✔임대주택 자동말소 종부세, 말소되면 그해부터 합산과세? 신뢰보호 주장도 막힌 판결 (대법원 2024두60053·2023누12161)
- ✔1가구2주택 종부세, 상속주택·일시적 2주택이면 1주택으로 봐 주나? 판례와 조세심판원 결정 (대법원 2025두33779)
- ✔1세대1주택 종부세, 배우자가 부속토지나 지방 저가주택을 가지면 공제 못 받나? 엇갈린 판결과 대법원 (2024두58593·2025두33779)
- ✔부속토지 종부세, 남의 집 밑 땅만 가져도 주택분으로 내나? 무단 건축이면 달랐던 판례 (대법원 2011두27896·2010두16608)
- ✔오피스텔 종부세, 사무실로 써도 주택인가? 노인복지주택은 주택 아니라는 판례와 엇갈린 결론 (2022누60181·2018누46270)
- ✔철거예정 주택 종부세, 재개발로 헐 집도 내나? 건물은 비과세, 부속토지는 과세한 판례 (대법원 2024두55235·2023누55483)
- ✔종부세 사실상 소유자, 등기명의와 실제 주인이 다르면 누가 내나? 명의신탁·잔금 전 매도 판례 (2023구합57580·2016누44225)
- ✔신탁주택 종부세, 수탁자와 위탁자 중 누가 내나? 지역주택조합 신탁주택은 조합원별로 나뉘는지 엇갈린 판결 (대법원 2012두26852·부산고법 2023누22801)
- ✔미등기 상속주택 종부세, 상속등기 전이면 주된 상속자가 전부 내나? 12월 15일 전 등기한 경우는 달랐다 (대법원 2012두12228·조심2026서2422)
목차
위탁자 지위 이전 종부세, 판례로 한눈에 보기
| 상황 | 다툰 내용 | 판단 | 대표 사건 |
|---|---|---|---|
| 2021. 3~5월 신탁, 다음 날 10만 원에 위탁자 이전 | 새 위탁자가 재산세 납세의무자인지 | 가장행위, 원고들이 납세 | ❌ 대법원 2022두67630 |
| 법인이 대표자에게 신탁 후 제3자에게 위탁자 이전 | 납세의무자 변경 여부 | 가장행위, 법인이 납세 | ❌ 대법원 2023두31225 |
| 광고 보고 배우자에게 관리신탁, 자녀에게 100만 원 이전 | 자녀에게 취득세 부과 | 신탁 아닌 명의신탁·무효, 취득세 취소 | ⭕ 대법원 2025두34929 |
| 위탁자 넘기고 수익은 계속 본인 | 2021년 종부세 납세의무자 | 신탁 무효, 원고들이 납세 | ❌ 서울행정법원 2023구합54792 |
| 과세기준일 직전 위탁자 이전 | 재산세 납세의무자 | 가장행위, 원고들이 납세 | ❌ 서울행정법원 2021구합77494 |
| 법인, 대표 자녀·배우자에게 위탁자 이전 | 납세의무·부당과소신고가산세 | 납세의무 유지, 가산세만 일반으로 | △ 조세심판원 조심2023광7338 |
| 조카에게 10만 원 이전, 기준일 뒤 해제 | 취득세 냈으니 소유권 이전인지 | 형식적 이전, 기각 | ❌ 조세심판원 조심2026서0123 |
| 법인이 이틀 만에 미성년 손자에게 이전 | 최종 위탁자가 납세의무자인지 | 경제적 실질 없음, 기각 | ❌ 조세심판원 조심2026소1573 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 판결문·결정문 원문으로 확인한 내용입니다. 대법원 2022두67630·2023두31225는 재산세 사건이지만, 종부세는 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자에게 매기므로 결론이 그대로 이어집니다.
① 대법원: 신탁 다음 날 10만 원 이전은 가장행위
⚖️ 대법원 2022두67630 (2025. 8. 14.) — ❌ 기준일 직전 위탁자 지위 넘긴 건 가장행위, 원래 법인이 재산세·종부세 부담
- 부동산을 소유한 법인 등 원고들은 대표자·배우자에게 신탁한 다음 날 친인척 등에게 10만 원에 위탁자 지위를 이전했다. 서초구청장은 원고들을 여전히 위탁자로 보아 재산세를 부과했고, 원심(2022누37976)도 원고 패소였다.
- 중간거래 개입만으로 거래형식을 부인할 수 없지만 가장행위면 실질에 따라 과세한다. 신탁 다음 날 이전, 대가 10만 원, 언제든 해제 가능, 양수인의 취득세 미납, 종부세 부담 회피 등으로 보아 가장행위이므로 원고들이 납세의무를 진다.
- 판결문: 「오로지 조세회피 목적을 이루기 위한 수단으로서 실질적인 위탁자 지위 이전 없이 외관만을 작출한 가장행위에 해당한다고 보아」
⚖️ 대법원 2023두31225 (2025. 8. 14.) — ❌ 위탁자 지위 10만원 이전은 가장행위, 법인이 재산세 부담
- 법인 원고들이 2021.4. 대표자 등에게 부동산을 신탁하고 직후 위탁자 명의를 제3자에게 이전했으나 재산세가 원고들에게 부과되었다. 2022두67630과 같은 날 선고된 동종 사건이다.
- 신탁 다음 날 이전, 대가 10만 원, 해제 시 원상회복 약정, 취득세 미납, 종부세 회피 등으로 보아 가장행위이므로 원고들이 지방세법 제107조 제2항 제5호의 위탁자로서 재산세를 진다.
- 판결문: 「원고들은 이 사건 위탁자 지위 양도로 상당한 금액의 종합부동산세 및 농어촌특별세를 면한 반면 양수인들에게는 위탁자 지위를 양수할 만한 어떠한 경제적 실질이나 유인도 없었던 것으로 보이는 점」
② 대법원: 종부세 절감 광고형 관리신탁은 신탁이 아니다
⚖️ 대법원 2025두34929 (2026. 1. 8.) — ⭕ 광고형 관리신탁은 무효, 자녀 취득세 취소(종부세는 원소유자 몫)
- 아버지 소외 1이 종부세 절감 광고를 보고 배우자에게 아파트를 관리신탁한 뒤 회사를 거쳐 자녀인 원고들에게 위탁자 지위를 각 100만 원에 이전했고, 과세관청이 원고들에게 부동산 가액 기준 취득세를 부과했다. 원심(수원고법 2024누12692)은 처분을 취소했다.
- 수탁자로부터 일체의 관리·처분권을 박탈하고 소유권을 위탁자에게 실질 유보한 계약은 신탁의 본질에 반해 신탁법상 신탁이 아니며 명의신탁으로 부동산실명법상 무효다. 무효 주장이 신의칙에 반하지 않는다는 원심도 정당하다.
- 판결문: 「수탁자로부터 신탁재산에 관한 일체의 관리ㆍ처분권을 박탈함으로써 수탁자가 신탁재산에 관하여 대내외적으로 아무런 관리 및 처분행위를 할 수 없게 하는 정도에 이른다면, 이는 신탁의 본질에 반하는 것으로서 신탁법상의 신탁에 해당한다고 볼 수 없다」
③ 개인 다주택자 사건도 같은 결론
⚖️ 서울행정법원 2023구합54792 (2023. 10. 27.) — ❌ 종부세 피하려 위탁자 지위 넘긴 신탁은 무효
- 원고들은 소유 부동산을 신탁한 뒤 위탁자 지위를 다른 사람에게 넘겼으나 수익은 계속 원고가 누리고 최종 위탁자는 취득세도 내지 않았다. 세무서는 원고들을 2021년 종부세 납세의무자로 보았다.
- 신탁계약은 오로지 종부세 등을 회피하려는 것으로 신탁의 실질이 없거나 탈법 목적이어서 무효다. 원고들이 여전히 법적·사실상 소유자이자 실질 위탁자이며, 공정시장가액비율 위임도 조세법률주의에 반하지 않는다.
- 판결문: 「2021년 과세기준일 현재 원고들은 이 사건 각 부동산의 법적 또는 사실상 소유자이거나 실질적인 위탁자에 해당하므로, 피고가 원고들을 종합부동산세 납세의무자로 보아 원고들에 대하여 부과한 이 사건 각 처분은 적법하고, 원고들의 주장은 모두 받아들일 수 없다.」
⚖️ 서울행정법원 2021구합77494 (2022. 6. 24.) — ❌ 기준일 직전 위탁자 지위 넘긴 건 가장행위, 그대로 과세
- 원고들은 신탁재산 부동산의 재산세 과세기준일 직전 위탁자 지위를 제3자에게 이전했다. 과세관청은 원고들을 납세의무자로 보아 재산세 등을 부과했다.
- 2020년 지방세법 개정으로 신탁재산 재산세 납세의무자는 위탁자인데, 양수인에게 경제적 실질이나 유인이 없고 종부세 등 부담이 큰 점 등에 비추어 위탁자 지위 이전은 가장행위이므로 원고들이 여전히 납세의무자다.
- 판결문: 「원고들은 오로지 조세회피의 목적으로 위탁자의 지위를 형식상으로만 이전한 것으로 가장하였으므로, 지방세법상 재산세 등의 납세의무자는 여전히 신탁재산의 실질적인 위탁자인 원고들이다.」
④ 조세심판원: 납세의무는 유지, 가산세만 낮춤
⚖️ 조세심판원 조심2023광7338 (2023. 9. 19. · 조세심판원 결정) — △
- 청구법인은 2022. 4. 19. 자기를 위탁자 겸 수익자, 대표이사를 수탁자로 하는 관리신탁을 하고, 다음 날 다른 회사에, 그다음 날 대표이사의 자녀와 배우자에게 위탁자 지위를 넘겼습니다. 인터넷으로 위탁자 지위 이전으로 종부세를 줄일 수 있다고 홍보한 변호사가 계약을 대리했고, 최종 위탁자들은 취득세를 내지 않았습니다.
- 조세심판원은 이전 대가가 부동산 가치에 비해 현저히 낮고 양도인이 언제든 해제할 수 있으며 수익도 계속 청구법인이 누린 점 등을 들어 외관만 만든 거래로 보고 청구법인을 2022년 종부세 납세의무자로 본 처분을 유지했습니다.
- 다만 청구법인이 합법적 절세 수단으로 알고 계약했고 계약 내용상 형식적 이전임을 어렵지 않게 알 수 있었다며, 부당과소신고가산세가 아니라 일반과소신고가산세를 적용하라고 일부 인용했습니다.
⑤ 2026년에도 이어진 기각 결정
⚖️ 조세심판원 조심2026서0123 (2026. 8. 19. · 조세심판원 결정) — ❌
- 청구인은 2021. 5. 6. 자기 주택을 배우자에게 관리신탁하고 다음 날 위탁자 지위를 조카에게 넘긴 뒤, 2021년 종부세를 그 주택을 빼고 신고했습니다. 세무서는 2025. 4. 1. 그 주택을 넣어 2021년 귀속 종부세를 다시 고지했습니다.
- 청구인은 지자체가 조카에게 취득세를 매겼으니 소유권이 넘어간 것으로 봐야 한다고 주장했습니다.
- 조세심판원은 취득세와 종부세는 세목과 과세목적이 달라 똑같이 판단할 필요가 없고, 이전 대가가 10만 원에 불과하며 청구인이 과세기준일 뒤인 2021. 8. 31. 계약을 해제해 위탁자 지위를 되찾은 점 등에 비추어 조세회피를 위한 형식적 이전이라며 청구를 기각했습니다.
- 결정문: 「납세의무자인 위탁자의 명의와 실질에 있어 괴리가 존재하고 그 괴리가 조세회피 목적에서 비롯된 경우에는 실질과세원칙에 따라 그 위탁자 명의에도 불구하고 실위탁자를 납세의무자로 보아야 할 것」
⚖️ 조세심판원 조심2026소1573 (2026. 9. 17. · 조세심판원 결정) — ❌
- 주택을 가진 교육서비스업 법인이 2022. 2. 1. 대표이사의 자녀를 수탁자로 관리신탁하고, 2022. 2. 2. 다른 회사에, 2022. 2. 3. 대표이사의 미성년 손자에게 위탁자 지위를 넘겼습니다. 수익자는 계속 법인이었고, 신탁계약상 수탁자는 처분·관리를 할 수 없었습니다.
- 조세심판원은 이틀 만에 두 번 위탁자가 바뀌었는데도 수익자는 그대로이고 대가가 적으며 언제든 해제할 수 있어 최종 위탁자에게 양수할 경제적 실질이 없었다고 보고, 2025년 귀속 종부세를 법인에 부과한 처분을 유지했습니다.
💬 명의만 빌려준 사람에게는 종부세를 매길 수 없다고 본 판결은 따로 정리했습니다
📏 법원·조세심판원이 그은 선, 여기까지는 되고 여기부터는 안 됐다
✅ 선 안 — 납세자가 고른 거래형식은 조세 부담을 줄이려고 중간 거래를 넣었다는 이유만으로 함부로 부인할 수 없다고 대법원은 전제했다(2022두67630)
⛔ 선 밖 — 그러나 신탁 다음 날 이전, 대가 10만 원, 언제든 해제 가능, 양수인의 취득세 미납, 종부세 회피 등이 겹치면 가장행위로 보고 실질에 따라 과세했다(2022두67630·2023두31225·2024두66594)
근거: 대법원 2022두67630·2023두31225·2024두66594
✅ 선 안 — 새 위탁자에게 매긴 취득세는 신탁이 무효라는 이유로 취소됐다(2025두34929·2024누12692)
⛔ 선 밖 — 수탁자에게서 관리·처분권을 모두 빼앗은 관리신탁은 신탁법상 신탁이 아니라 명의신탁으로 무효였고, 원심은 종부세·재산세를 원소유자에게 매기면 된다고 했다(2025두34929·2024누12692)
근거: 대법원 2025두34929 · 수원고등법원 2024누12692
✅ 선 안 — 형식적 이전임을 계약 내용으로 쉽게 알 수 있었다면 부당과소신고가산세가 아니라 일반과소신고가산세를 적용했다(조심2023광7338)
⛔ 선 밖 — 지자체가 새 위탁자에게 취득세를 매겼다는 사정만으로 종부세 납세의무자가 바뀌지 않았다(조심2026서0123)
근거: 조세심판원 조심2023광7338·조심2026서0123
판결문·결정문 이유에서 실제로 받아들이거나 물리친 지점만 옮겼습니다. 비슷해 보여도 사실관계와 그해 법령이 다르면 결론이 달라질 수 있습니다.
🔀 납세자와 세무서의 공방, 무엇이 통했나
🔀 위탁자 지위를 넘긴 뒤 원래 위탁자에게 과세한 경우
⚔️ 원래 위탁자(납세자) — 이렇게 주장했다
- 과세기준일 현재 신탁원부상 위탁자는 제3자이므로 그들이 납세의무자라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2024두66594·2022두67630).
- 실질과세 원칙을 내세워 유효한 계약의 효과를 무시하는 것은 남용이라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(조심2026서0123).
- 공정시장가액비율을 시행령에 맡긴 것이 조세법률주의 위반이라고 주장했으나 받아들여지지 않았습니다(2023구합54792).
🛡️ 세무서 — 통한 방어
- 양수인에게 위탁자 지위를 넘겨받을 경제적 실질이나 유인이 없고, 원고들은 종부세와 농어촌특별세를 상당히 면했다는 방어가 받아들여졌습니다(2023두31225·2021구합77494).
- 수익은 계속 원래 위탁자가 누리고 최종 위탁자는 취득세도 내지 않았다는 방어가 받아들여졌습니다(2023구합54792·조심2023광7338).
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 새 위탁자가 취득세를 냈으니 소유권이 이전된 것이라는 주장(조심2026서0123)
🔀 새 위탁자에게 취득세를 매긴 경우
⚔️ 새 위탁자(자녀들) — 이렇게 주장했다
- 신탁계약이 명의신탁 또는 수동신탁이라 무효이고 위탁자 지위를 취득하지 않았다는 주장이 받아들여졌습니다(2025두34929·2024누12692).
🛡️ 지자체 — 통한 방어
판결에서 받아들여진 방어가 없었습니다.
⛔ 막힌 주장 — 법원이 받아들이지 않은 것
- 스스로 취득세를 신고·납부해 놓고 무효를 주장하는 것은 신의칙 위반이라는 지자체 주장, 신탁이 무효면 원소유자에게 종부세·재산세를 매기면 되므로 보호할 신뢰가 없다고 봤습니다(2024누12692)
판결문·결정문에 나온 주장과 판단만 정리했습니다. ‘이렇게 하면 환급된다’는 뜻이 아니라 ‘이 사건에서 이렇게 봤다’는 기록입니다.
🔺 사고팔 때, 중개사·세무 실무에서 볼 것
🧰 신탁 매물 — 등기부에 관리신탁이 있고 신탁원부의 위탁자가 최근 가족이나 다른 회사로 바뀐 집이라면, 그 신탁이 무효로 다투어질 수 있다는 점을 판결들이 보여 줍니다(2025두34929). 매수 전에 신탁원부와 위탁자 변경 경위를 확인합니다.
🧰 절세 상품 상담 — 위탁자 지위 이전으로 종부세를 줄인다는 상품은 대법원에서 가장행위·무효로 판단됐습니다(2022두67630·2025두34929). 고객이 문의하면 이 판결들을 근거로 설명할 수 있습니다.
⚖️ 걸리는 조문: 종합부동산세법 제7조 제2항, 국세기본법 제14조(실질과세), 신탁법 제2조
6월 1일 과세기준일 전후 잔금·등기, 임대등록 상태, 주택 수는 계약 단계에서 확인할 수 있습니다.
🧭 다투는 길, 어디에 무엇을 청구했나
| 입장 | 누구에게 | 무엇을 | 판례에서는 |
|---|---|---|---|
| 🙋 원래 위탁자 | 세무서장 | 종부세 경정고지 취소 심판청구 | 납세의무는 유지, 부당과소신고가산세만 일반가산세로(조심2023광7338) |
| 🙋 원래 위탁자 | 행정법원 | 재산세·종부세 부과처분 취소소송 | 가장행위로 보아 기각, 대법원 확정(2022두67630·2023두31225) |
| 🙋 새 위탁자 | 행정법원 | 위탁자 지위 이전에 따른 취득세 취소소송 | 신탁이 무효라 취득세 취소(2025두34929) |
| 🙋 새 위탁자 | 계약 상대방 | 위탁자 지위 변경계약 무효확인 | 2024누12692 사건에서 원고들은 착오를 이유로 소를 내 변경계약 무효 확인 화해권고결정을 받았다고 주장했습니다 |
종부세 불복은 보통 고지서 받고 90일 안에 이의신청·심사청구·조세심판원 심판청구 중 하나 → 결정 뒤 90일 안에 행정소송 순서이고, 이미 낸 세금은 경정청구(법정신고기한부터 5년)로 돌려 달라고 할 수 있습니다.
판례에 나온 불복 경로를 정리한 것이며 개별 사건 상담이 아닙니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상의하세요.
🧾 이 판례를 내 사건에 쓰려면, 법원이 본 사실과 준비할 자료
⚖️ 법원이 본 사실 — 신탁과 위탁자 지위 이전 사이의 간격과 대가(2022두67630·조심2026소1573)
→ 준비할 자료: 신탁계약서·위탁자 지위 이전계약서의 날짜와 대금, 신탁원부 변경 내역
⚖️ 법원이 본 사실 — 이전 뒤에도 원래 위탁자가 수익을 누렸는지, 해제할 수 있었는지(2023구합54792·조심2026서0123)
→ 준비할 자료: 계약서의 수익자 조항·해제 조항, 임대료가 들어간 계좌 내역
⚖️ 법원이 본 사실 — 새 위탁자가 취득세를 냈는지, 경제적 유인이 있었는지(2021구합77494)
→ 준비할 자료: 취득세 신고·납부 내역, 새 위탁자와의 관계
⚖️ 법원이 본 사실 — 수탁자에게 관리·처분권이 있었는지(2025두34929)
→ 준비할 자료: 신탁계약서의 수탁자 권한 조항
※ 비슷한 사건에서 법원이 무엇을 보고 판단했는지 정리한 것입니다. 결과를 보장하지 않으며, 내 사건은 세무사·변호사 상담으로 확인하세요.
💡 이 판례들의 교훈, 입장별로
🙋 집 가진 납세자
- 위탁자 지위 이전으로 종부세를 피하려던 거래는 대법원에서 가장행위·무효로 판단됐습니다(2022두67630·2025두34929).
- 이미 그런 계약을 했다면 원래 위탁자에게 종부세가 다시 고지될 수 있고, 다툰 사건 대부분이 기각됐습니다.
🏛️ 세무서가 본 것
- 신탁 직후 이전, 낮은 대가, 해제 가능, 수익 유지, 취득세 미납을 근거로 원래 위탁자에게 과세했습니다(2023두31225).
- 다만 계약 내용으로 형식적 이전임을 알 수 있었다면 부당과소신고가산세까지는 인정되지 않았습니다(조심2023광7338).
🏢 중개사·세무 실무
- 관리신탁·위탁자 지위 이전 절세 상품 문의에는 대법원 판결을 근거로 설명하세요.
- 신탁 매물은 신탁원부의 위탁자 변경 경위를 확인하도록 안내하세요.
🔄 지금 법(2026년 11월)으로 보면
- 「종합부동산세법」 제7조 제2항은 2021년분부터 신탁주택의 위탁자가 종부세를 내고 위탁자가 그 주택을 소유한 것으로 본다고 정하며, 2026년 11월 현재도 같습니다. 위탁자 자리를 넘기면 종부세가 줄어든다는 상품은 이 조문을 이용한 것이었습니다.
- 대법원 2022두67630·2023두31225(2025. 8. 14.)는 실질과세 원칙에 따라 형식상 위탁자가 아닌 실질 위탁자에게 과세할 수 있다고 봤고, 2025년 귀속분을 다룬 조세심판원 조심2026소1573도 같은 결론이었습니다.
- 대법원 2025두34929(2026. 1. 8.)는 수탁자의 관리·처분권을 모두 빼앗은 관리신탁은 신탁이 아니라 명의신탁으로 무효라고 봤습니다. 신탁 자체가 무효라면 등기 명의와 관계없이 원소유자가 그 주택의 납세의무자로 남게 됩니다.
위탁자 지위 이전 종부세, 내 상황에서 먼저 확인할 것
- 신탁계약을 맺은 날과 위탁자 지위를 넘긴 날, 그 대가가 얼마인지
- 위탁자 지위를 넘긴 뒤에도 수익(임대료 등)을 원래 위탁자가 받았는지
- 계약서에 원래 위탁자가 언제든 해제할 수 있는 조항이 있는지
- 새 위탁자가 취득세를 냈는지, 위탁자 지위를 받을 이유가 있었는지
- 이미 고지를 받았다면 가산세 종류(부당과소신고·일반과소신고)가 무엇인지
💬 위탁자 지위 이전에 관한 판결과 국세청 해석은 국세법령정보시스템에서 사건번호로 원문을 찾아볼 수 있습니다
📂 같은 쟁점 사례 모음, 판결문·결정문 원문으로 확인한 사건
| 사건 | 결과 | 사실관계 | 한 줄로 |
|---|---|---|---|
| 대법원 2024두66594 2025. 8. 14. | ❌ | 법인 원고들이 2021.4.~5. 대표이사에게 부동산을 신탁하고 직후 제3자에게 위탁자 지위를 이전해 기준일 전 신탁원부를 변경했으나, 피고가… | 기준일 전 위탁자 명의 변경 → 가장행위 |
| 수원고등법원 2024누12692 2025. 8. 20. | ⭕ | 부친 소외 1 소유 아파트 지분을 명의만 수탁자로 옮기는 관리신탁을 하고 미성년 자녀 등 원고들에게 위탁자 지위를 이전했으며, 원고들에게 취득… | 관리신탁 무효 → 자녀 위탁자 취득세 취소 |
| 서울고등법원 2022누37976 2022. 11. 24. | ❌ | 원고들은 보유 주택들에 대해 2021년 관리신탁계약을 맺고 신탁등기를 했으며, 일부는 기준일(6.1.) 전에 신탁을 해지해 원고 명의로 돌아왔다 | 기준일 직전 신탁·해지 → 원소유자 과세(원심) |
| 수원지방법원 2022구합77508 2025. 10. 2. | ❌ | 원문은 판시사항만 수록되어 있다 | 형식만 위탁자 변경 → 실질 위탁자 과세 |
| 춘천지방법원 강릉지원 2023구합30124 2025. 10. 22. | ❌ | 원문은 판시사항만 수록되어 있다 | 다주택 법인 위탁자 이전 → 가장행위, 법인 과세 |
| 서울행정법원 2023구합71377 2024. 10. 15. | ❌ | 원문은 판시사항만 수록되어 있다 | 종부세 회피 신탁 → 무효, 실제 위탁자 과세 |
| 조세심판원 조심2025구4380 2026. 7. 1. | ❌ | 위탁자 지위 이전 가장행위 → 법인 과세 | |
| 조세심판원 조심2026부0814 2026. 7. 14. | ❌ | 주주에게 위탁자 이전 → 가장거래, 법인 과세 | |
| 조세심판원 조심2025중2606 2025. 11. 4. | ❌ | 위탁자 변경 조세회피 → 실질 위탁자 법인 과세 | |
| 조세심판원 조심2022중8233 2023. 1. 31. | ❌ | 본인 회사로 헐값 이전 → 청구인이 실위탁자 | |
| 조세심판원 조심2022중8239 2023. 3. 30. | ❌ | 이전대가 10만 원 → 형식적, 청구인 과세 | |
| 조세심판원 조심2023부7373 2023. 7. 26. | ❌ | 이전 후에도 수익 계속 → 법인이 납세의무자 | |
| 조세심판원 조심2022중7782 2023. 9. 13. | ❌ | 실질 소유권 변동 없음 → 기존 위탁자 과세 | |
| 조세심판원 조심2024인3162 2024. 8. 9. | ❌ | 대표 가족에게 형식적 이전 → 법인 과세 | |
| 조세심판원 조심2022중7259 2022. 12. 15. | ❌ | 위탁자 변경계약 내용상 → 청구법인이 위탁자 |
⭕ 납세자가 이겼어요 · ❌ 세무서가 이겼어요 · △ 일부만·다시 조사. 사실관계·판단은 판결문·결정문을 줄여 옮긴 것입니다. 인용하실 때는 출처로 이 글 주소를 남겨 주세요 · 출처 realscasenote.com
신탁주택 납세의무자가 해마다 어떻게 바뀌었는지와 조합 신탁주택은 2편 신탁주택 종부세, 명의신탁처럼 등기 명의와 실제 주인이 다를 때는 4편 종부세 사실상 소유자, 주택 수가 늘어 중과된 사건은 14편 다주택 종부세 중과에 정리했습니다. 다주택자 세율은 다주택자 종부세 세율표, 법인 세율은 법인 종부세 세율에서 볼 수 있고, 전체 흐름은 종부세 판례 총정리에 모았습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집을 신탁하고 위탁자 지위를 가족에게 넘기면 종부세가 줄어드나요?
대법원 2022두67630과 2023두31225는 과세기준일 직전 신탁하고 다음 날 10만 원에 위탁자 지위를 넘긴 거래를, 언제든 해제할 수 있고 양수인이 취득세도 내지 않았으며 종부세 부담을 면하는 것 외에 이유가 없다는 점에서 가장행위로 보고 원래 위탁자에게 재산세 등 납세의무가 있다고 했습니다. 하급심과 조세심판원 결정도 같은 결론이었습니다.
Q. 종부세 절감 광고를 보고 관리신탁을 했는데 신탁이 유효한가요?
대법원 2025두34929는 종부세 절감 광고를 보고 배우자에게 관리신탁한 뒤 자녀에게 위탁자 지위를 넘긴 사건에서, 수탁자의 관리·처분권을 모두 빼앗고 소유권을 위탁자에게 남겨 둔 계약은 신탁법상 신탁이 아니라 명의신탁으로 부동산실명법상 무효라고 봤습니다. 이 사건에서 자녀에게 매긴 취득세는 취소됐고, 원심(수원고등법원 2024누12692)은 원소유자에게 종부세와 재산세를 매기면 된다고 했습니다.
Q. 가산세도 무겁게 붙나요?
조세심판원 조심2023광7338은 위탁자 지위 이전을 가장행위로 보아 법인의 종부세 납세의무는 유지했지만, 법인이 합법적 절세로 알고 계약했고 계약 내용상 형식적 이전임을 어렵지 않게 알 수 있었다며 부당과소신고가산세가 아니라 일반과소신고가산세를 적용하라고 결정했습니다.
🔗 종부세 판례 연재, 지금 글: ① 누가 내나: 납세의무자
- 1편 · 미등기 상속주택 종부세, 누가 내나
- 2편 · 신탁주택·지역주택조합 종부세, 조합원별로 나뉘나
- 3편 · 위탁자 지위 이전·관리신탁, 종부세 피하기는 가장행위 (지금 글)
- 4편 · 종부세 사실상 소유자, 등기명의와 다를 때
- 5편 · 철거예정 주택 종부세, 건물은 비과세·땅은?
- 6편 · 오피스텔·노인복지주택·근생, 이것도 주택인가
- 7편 · 남의 집 밑 땅(부속토지)만 있어도 종부세
- 8편 · 1세대1주택 종부세, 배우자 부속토지·지방 저가주택
- 9편 · 1가구2주택 종부세, 상속주택·일시적 2주택 특례
- 10편 · 임대주택 자동말소 종부세, 말소되면 그해부터
- 11편 · 종부세 합산배제, 이런 경우는 인정됐다
- 12편 · 합산배제 추징, 5년 못 채우면 토해내나
- 13편 · 미분양·사원용·기숙사·멸실 목적 주택 합산배제
- 14편 · 다주택 종부세 중과, 지분·부속토지·1+1도 주택 수
- 15편 · 종부세 재산세 공제, 연도별 환급 경계선
- 16편 · 재산세 경감 토지 종부세, 당연무효와 부당이득
- 17편 · 종부세 경정청구 기간, 고지서로 낸 세금도 5년
- 18편 · 종부세 당해세, 경매·공매 배당에서 먼저 가져가나
- 총정리 · 종부세 판례 총정리 (상황별 판례 찾기)
- 지도 · 종부세 판례 지도 (폴더로 펼쳐 보는 전체 판례)
- 함께 보기 · 다주택자 종부세 세율표
- 함께 보기 · 법인 종부세 세율
📚 확인한 자료 (2026년 11월 9일 기준, 국가법령정보센터 판결문·조세심판원 결정문 원문)
- 「종합부동산세법」 제7조(납세의무자) — 2026.1.1 시행본
- 「국세기본법」 제14조(실질과세)
- 「신탁법」 제2조(신탁의 정의)
- 「지방세법」 제106조(과세대상의 구분 등)·제107조(납세의무자)
- 대법원 2022두67630 (2025. 8. 14.) 판결문 원문
- 대법원 2023두31225 (2025. 8. 14.) 판결문 원문
- 대법원 2025두34929 (2026. 1. 8.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2023구합54792 (2023. 10. 27.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2021구합77494 (2022. 6. 24.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2023광7338 (2023. 9. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2026서0123 (2026. 8. 19.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2026소1573 (2026. 9. 17.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 대법원 2024두66594 (2025. 8. 14.) 판결문 원문
- 수원고등법원 2024누12692 (2025. 8. 20.) 판결문 원문
- 서울고등법원 2022누37976 (2022. 11. 24.) 판결문 원문
- 수원지방법원 2022구합77508 (2025. 10. 2.) 판결문 원문
- 춘천지방법원 강릉지원 2023구합30124 (2025. 10. 22.) 판결문 원문
- 서울행정법원 2023구합71377 (2024. 10. 15.) 판결문 원문
- 조세심판원 조심2025구4380 (2026. 7. 1.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2026부0814 (2026. 7. 14.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2025중2606 (2025. 11. 4.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022중8233 (2023. 1. 31.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022중8239 (2023. 3. 30.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2023부7373 (2023. 7. 26.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022중7782 (2023. 9. 13.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2024인3162 (2024. 8. 9.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
- 조세심판원 조심2022중7259 (2022. 12. 15.) 결정문 원문(조세심판원에서 청구번호로 검색)
✍️ 글쓴이 지중해부자 — 2008년 공인중개사 자격 취득 후 몇 년간 중개 현장 경험, 이후 지금까지 경매·부동산 세금 실무와 상속·민사 사건을 겪어 왔습니다. 이 연재는 종합부동산세 판결문과 조세심판원 결정문 원문을 직접 읽고 “비슷한 다툼에서 법원과 조세심판원이 무엇을 보고 판단했는지”를 정리한 것입니다.
※ 이 글은 2026년 11월 9일 기준 법령·판결문·조세심판원 결정문 원문을 읽고 정리한 일반 정보이며, 세무·법률 자문이 아닙니다. 판결과 결정은 그 사건의 사실관계와 그 당시 법령에 따른 결론이라 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있고, 종부세법은 해마다 바뀝니다. 구체적인 사건은 세무사·변호사와 상담하거나 국세청 126 상담센터를 이용하세요. 개별 사건 상담은 댓글로 답하지 않습니다.