후순위 주택담보대출 한도 계산법 (2026) | 선순위·방공제 빼고 실제 가능 금액

이미 주택담보대출이 있는데 목돈이 더 필요할 때 가장 먼저 떠올리는 것이 후순위 주택담보대출입니다. 그런데 광고를 보면 ‘LTV 80%’, ‘LTV 90%까지’라는 말이 많아서, 실제로 내 집으로 얼마가 더 나오는지 감을 잡기 어렵습니다.

이 글은 금융감독원 세칙에 적힌 LTV 계산식 그대로 후순위 한도를 직접 계산하는 방법을 정리했습니다. 등기부등본 한 장과 시세만 있으면 상담 전에 대략적인 금액을 미리 알 수 있습니다.

후순위 주택담보대출이란? 1순위 대출 뒤에 줄 서는 대출

집에 이미 은행 근저당(1순위)이 잡혀 있는 상태에서, 그 뒤 순서(2순위 이하)로 근저당을 하나 더 설정하고 받는 대출입니다. 집이 경매로 넘어가면 1순위 채권자가 먼저 배당을 받고, 남은 돈에서 후순위 채권자가 받습니다. 그래서 금융회사 입장에서는 위험이 크고, 1순위 대출보다 금리가 높은 편입니다.

근저당과 채권최고액의 개념이 낯설다면, 등기부등본 을구에서 ‘근저당권설정’ 줄과 ‘채권최고액’ 금액만 먼저 찾아 두세요. 아래 계산에서 그대로 씁니다.

후순위 주택담보대출 한도 계산 공식 (감독규정 그대로)

은행업감독업무시행세칙 〈별표18〉은 LTV(담보인정비율)를 이렇게 계산하라고 정해 두었습니다.

저축은행·보험사·캐피탈 등 2금융권도 각 업권 감독규정에 같은 방식의 LTV 기준이 있습니다. 그래서 ‘2금융권이라 LTV 90%’처럼 가계 주택담보대출 규제를 벗어나는 일은 원칙적으로 없습니다.

① 담보가치: KB 일반평균가 또는 감정가

아파트는 보통 KB부동산 시세의 ‘일반평균가’나 한국부동산원 시세를 씁니다. 시세가 없는 빌라·단독주택은 감정평가액 등 금융회사 자체 기준을 씁니다. 같은 집이라도 금융회사마다 담보가치가 다를 수 있는 이유입니다.

② LTV 한도: 지역과 차주에 따라 정해짐

구분 (무주택·처분조건부 1주택 기준)	비규제지역	규제지역(조정·투기과열)
주택담보대출 LTV	70%	40%
서민·실수요자 LTV	70%	60%
DSR(차주 기준)	은행 40% · 2금융권 50%	은행 40% · 2금융권 50%

③ 선순위채권: 원금이 아니라 ‘채권최고액’을 뺀다

세칙은 선순위채권에 선순위 근저당권 설정액, 즉 등기부의 채권최고액을 넣도록 합니다. 채권최고액은 보통 실제 대출원금보다 10~30% 크게 잡혀 있어서, 원금 기준으로 계산하면 한도를 실제보다 크게 보게 됩니다.

예외가 하나 있습니다. 같은 금융회사의 선순위채권은 근저당권 설정액 대신 실제 대출금액을 쓸 수 있습니다(〈별표18〉 3.나). 그래서 1순위 대출을 받은 은행에 먼저 ‘추가대출(증액)’을 물어보는 것이 유리할 때가 많습니다.

④ 방공제: 세입자가 없어도 방 1개분은 빠진다

집에 세입자가 없더라도, 나중에 들어올 소액임차인의 최우선변제금을 미리 빼고 계산합니다. 이것을 흔히 ‘방공제’라고 합니다. 아파트 등 공동주택은 방 1개분만 빼는 것이 일반적입니다.

지역 (주택임대차보호법 시행령 제10조)	방 1개당 차감액(최우선변제 소액보증금)
서울특별시	5,500만 원
과밀억제권역(서울 제외)·세종·용인·화성·김포	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군 제외)·안산·광주·파주·이천·평택	2,800만 원
그 밖의 지역	2,500만 원

세입자가 이미 있다면 그 임차보증금 전액(소액보증금보다 클 때)을 뺍니다. 전세 낀 집은 후순위 한도가 크게 줄어드는 이유입니다.

실제 계산 예시 3가지

예시 1. 지방 광역시 아파트(비규제), 다른 금융회사에서 후순위

예시 2. 같은 집, 1순위 은행에서 추가대출

같은 집인데도 어디서 받느냐에 따라 3,000만 원 차이가 납니다. 다만 은행은 DSR 40%, 2금융권은 DSR 50%가 적용되니 소득 심사는 따로 통과해야 합니다.

예시 3. 서울 아파트(규제지역)

서울은 2025년 10월 16일부터 전역이 규제지역이라 LTV가 40%입니다. 1순위 대출이 어느 정도 있으면 후순위 여력이 거의 남지 않습니다. 게다가 수도권·규제지역 집을 담보로 생활비를 빌리는 생활안정자금 목적 대출은 최대 1억 원으로 제한됩니다.

‘LTV 80~90%’ 광고, 그대로 믿으면 안 되는 이유

• 가계 주택담보대출은 업권과 관계없이 선순위·방공제를 합친 총액으로 LTV를 봅니다. 비규제지역 70%, 규제지역 40%가 상한입니다.
• 광고 속 높은 비율은 대개 개인사업자 사업자금 대출처럼 다른 조건의 상품입니다. 사업자대출은 사업자금 용도로만 써야 하고, 금융당국이 용도 외 사용을 점검하겠다고 밝혔습니다(2025.10.15).
• 규제지역 주택을 사기 위한 사업자 주담대는 2019년 12월부터 막혀 있습니다.
• 소액임차보증금 보증·보험(흔히 MCI·MCG)에 가입하면 방공제분을 빼지 않을 수 있지만, 가입 가능 여부는 상품마다 다릅니다.

추가대출(증액)과 후순위대출, 무엇부터 알아볼까

구분	같은 은행 추가대출(증액)	다른 금융회사 후순위
선순위 차감 기준	실제 대출잔액 적용 가능	채권최고액 전액 차감
근저당	기존 근저당 증액 또는 추가 설정	2순위 근저당 새로 설정
금리	상대적으로 낮은 편	상대적으로 높은 편
DSR	은행 40%	2금융권 50%

순서는 ① 1순위 은행 추가대출 문의 → ② 안 되면 다른 금융회사 후순위 비교가 일반적입니다. 금리 차이가 크니 같은 조건으로 여러 곳의 견적을 받아 보세요.

신청 전 체크리스트

• 등기부등본 을구: 선순위 근저당 채권최고액, 다른 근저당·가압류 여부
• 전입세대열람: 세입자가 있다면 보증금과 확정일자
• 주택 소재지: 수도권·규제지역이면 생활안정자금 1억 제한과 LTV 40% 여부
• 기존 대출 포함 DSR: 연 원리금 상환액 ÷ 연소득
• 중도상환수수료: 1순위 대환이 더 나은지 비교

실제로 알아보면 같은 집이어도 금융회사마다 담보가치와 방공제 기준이 조금씩 다릅니다. 위 계산은 ‘이 정도가 상한’이라는 기준선으로 쓰고, 최종 금액은 금융회사 심사 결과로 확인하세요.

자주 묻는 질문

Q. 후순위 주택담보대출도 LTV 규제를 받나요?

네. 감독규정은 LTV를 계산할 때 이번 대출에 선순위채권과 임차보증금·최우선변제 소액보증금을 더하도록 합니다. 그래서 1순위와 후순위를 합친 금액이 비규제지역 70%, 규제지역 40% 안에 들어와야 합니다.

Q. 선순위 대출은 원금으로 빼나요, 채권최고액으로 빼나요?

다른 금융회사에서 후순위를 받으면 등기부의 채권최고액을 뺍니다. 같은 금융회사에서 추가로 받으면 근저당 설정액 대신 실제 대출금액을 쓸 수 있어 한도가 더 나올 수 있습니다.

Q. 서울 아파트도 후순위 대출이 되나요?

가능은 하지만 서울은 2025년 10월 16일부터 전역이 규제지역이라 LTV 40%가 적용됩니다. 생활비 목적이면 최대 1억 원 제한도 있어, 1순위 대출이 있으면 여력이 크지 않습니다.

Q. 세입자가 있는 집도 후순위 대출이 가능한가요?

가능하지만 세입자의 임차보증금 전액을 담보가치에서 빼고 계산합니다. 전세보증금이 크면 후순위 한도가 거의 남지 않을 수 있습니다.

Q. LTV 90% 후순위 광고는 무엇인가요?

대부분 개인사업자 사업자금 대출 등 가계 주택담보대출과 다른 조건의 상품입니다. 사업자금은 용도에 맞게 써야 하며, 가계 생활자금으로 쓰는 일반 후순위 주담대에는 같은 비율이 적용되지 않습니다.

마무리

후순위 주택담보대출 한도는 ‘시세 × LTV − 채권최고액 − 방공제’ 한 줄로 먼저 확인할 수 있습니다. 1순위 은행 추가대출부터 문의하고, 수도권·규제지역이라면 1억 제한을 꼭 함께 확인하세요.

※ 이 글은 특정 금융상품을 권유하지 않습니다. 실제 한도와 금리는 금융회사 심사 결과에 따라 달라집니다.