들어가며
이전 포스팅에서 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표에 대해서 살펴보았습니다. 본 포스팅에서는 경매사건 사례를 통해서 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표 활용법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 결론적으로 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표를 권리분석 시 어떻게 활용하는지 실제 경매사건 사례를 통해서 그 방법을 알려드리도록 하겠습니다.
아래 이전 포스팅을 참고하시면 본 포스팅을 읽고 이해하는데 많은 도움이 되실 것 입니다.
2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 대항력 개념잡기
2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 우선변제권 개념잡기
2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 최우선변제권 개념잡기
참고로 본 포스팅에 사용된 경매사건 개요 등은 아래 두인경매를 참조하였음을 알려드립니다.
그리고 본 포스팅은 모바일 보다 PC에서 가독성이 좋습니다. 따라서 올바른 학습을 위하여 PC에서 보시길 권장드립니다.
경매사건개요
경매사건 개요
| 소재지 | 충남 천안시 서북구 두정동 1373 에프엠22 10층 1004호 [두정상가2길 10]도로명 검색 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 아파트 | 사건접수 | 2023.06.22 | 경매구분 | 강제경매 |
| 건물면적 | 21.93㎡ (6.64평) | 소유자 | 민OO | 감정가 | 58,000,000원 |
| 대지권 | 5.2㎡ (1.57평) | 채무자 | 민OO | 최저가 | (70%) 40,600,000원 |
| 매각물건 | 건물전부, 토지전부 | 채권자 | 오OO | 입찰보증금 | (10%) 4,060,000원 |
임차인 현황
| 임차인/대항력 | 점유부분 | 전입/확정/배당 | 보증금/월세 | 예상배당액 예상인수액 |
비고 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오한길 | 없음 |
전입 : 2016-08-22
확정 : 2016-08-22
배당 : –
|
보증 : 30,000,000
|
배당액 : 15,000,000
미배당 : 15,000,000
인수액 : 없음
|
임차권등기자소액임차인 | |
| 이재석 | 없음 | 목적물 / 주거 (현황서상) |
전입 : 2021-09-13
확정 : –
배당 : –
|
배당액 : 미상
미배당 : 미상
인수액 : 없음
|
||
| 총보증금 : 30,000,000 | ||||||
등기부 현황
| 접수번호 | 등기목적 | 권리자 | 채권금액 | 기타등기사항 | 소멸여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2015.07.07 (80353) |
소유이전 | 민지혜 | 84,000,000 | 전소유자:윤대현 전소유자:지분1000분의1(주)에프엠종합건설 매매(2015.06.24) | |
| 2015.07.07 (80355) |
근저당권 | 강동농협 | 304,800,000 |
말소기준권리
|
소멸 |
| 2019.01.11 (3740) |
가압류 | 홍유리 | 40,000,000 | 지원 2018카단1774 | 소멸 |
| 2020.04.13 (44833) |
임차권 | 오한길 | 30,000,000 | 차임:100000원 전입:2016.08.22 확정:2016.08.22 | 소멸 |
| 2023.06.23 (56494) |
강제 | 오한길 |
청구금액 13,563,202 |
2023타경3123 | 소멸 |
| 2023.09.22 (88339) |
임의경매 | 서울강동농협 | 2023타경110496 | 소멸 |
권리분석 핵심 문서 : 매각물건명세서
소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표 활용한 경매사건 권리분석
임차인 대항력 분석
오한길, 이재석 두 임차인 모두 대항력요건은 갖추고 있지만, 대항력없음으로 판단할 수 있겠습니다. 두 임차인 모두 최선순위설정(말소기준권리)일자 2015.07.07 이후 전입을 했기 때문입니다.
이 같은 사실은 이전 포스팅의 대항력 개념잡기 에서 충분히 설명을 드렸습니다.
임차인 우선변제권 분석
임차인 오한길은 2016-08-22 일자 확정일자가 있으며, 임차인 이재석은 확정일자가 없다고 합니다. 따라서 오한길은 아래 해당 경매사건의 문건접수내역을 살펴보면 배당요구를 하지 않은것으로 확인이 됩니다.(참고: 우선변제권 개념잡기) 따라서 오한길은 확정일자는 있지만 배당요구를 하지 않았기 때문에 순위배당에는 참여할 수 없다고 하겠습니다.
| 접수일 | 접수내역 | 결과 |
|---|---|---|
| 2023.06.27 | 등기소 대OOOOO OOOO OOO 등기필증 제출 | |
| 2023.07.14 | 감정인 시OOOOOOOOO 감정평가서 제출 | |
| 2023.07.18 | 집행관 대OOOOO OOOO OOOOOO 현황조사보고서 제출 | |
| 2023.07.24 | 근저당권자 강OOOOOOO 채권계산서 제출 | |
| 2023.09.07 | 교부권자 천OO OOO 교부청구서 제출 | |
| 2023.10.13 | 채권자 오OO 보정서 제출 | |
| 2023.10.18 | 채권자 오OO 주소보정서 제출 | |
| 2024.03.27 | 집행관 김OO 기일입찰조서 제출 |
임차인 최우선변제권 분석
본 포스팅에서 핵심 내용인 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표 활용한 임차인의 최우선변제권 분석이 되겠습니다. 결국 소액임차인 여부와 만약 소액임차인이 있다면 얼마의 최우선변제금을 받을 수 있는지가 본 분석의 핵심 내용이 될 것 입니다.
최우선변제권 법률적 요건
1.경매신청 등기 전 대항력 성립요건 갖출것(인도+전입)
2.임차인 보증금이 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 규정한 금액 이하 일 것
우선 두 임차인은 경매개시결정등기 2023-09-22 이전에 모두 대항력요건을 갖추고 있습니다. 문제는 위 최우선변제권 법률적 요건의 두번째 요건입니다.
주택임대차보호법 시행령
[시행 2023. 9. 26.] [대통령령 제33771호, 2023. 9. 26., 타법개정]
제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 1억6천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원
4. 그 밖의 지역: 7천500만원
[전문개정 2008. 8. 21.] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>]
주택임대차보호법 시행령
[시행 2023. 9. 26.] [대통령령 제33771호, 2023. 9. 26., 타법개정]
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>
1. 서울특별시: 5천500만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원
4. 그 밖의 지역: 2천500만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
[전문개정 2008. 8. 21.]
[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]
현행법 상 천안시는 7천500만원 이하 임차인으로 규정을 하고 있습니다. 따라서 받을 수 있는 최우선변제금이 2천500만원 이라고 분석할 수 있습니다.
하지만 위 포스팅의 소액보증금 및 최우선변제금 연혁 알아야 하는 이유가 담긴 판례 – 2001다84824판결 내용을 살펴보면 위 분석이 잘 못 된 것을 알 수 있습니다.
위 포스팅 내용대로 분석 한다면 다음과 같습니다.
위 매각물건명세서를 보면 최선순위설정은 2015.7.7 근저당권이 됩니다. 따라서 주택임대차보호법 소액임차인의 기준 및 최우선변제금 연혁 정리표 의하면 보증금이 4500만원 이하면 1500만원 최우선변제를 받을 수 있습니다.
| 2014.01.01 ~ 2016.03.30 | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 까지 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역 (서울특별시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 까지 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 까지 | |
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 까지 |
임차인의 대항력 유무에 따른 최우선변제금 경우의 수
일단 오한길 임차인 마저도 대항력이 없기 때문에 본 경매사건에서는 낙찰자가 걱정할 부분은 없다고 하겠습니다.
여기서 학습을 위해서 오한길 임차인이 대항력이 있다고 가정을 해보도록 하겠습니다.
이렇게 대항력이 있다면 최우선변제금 1500만원 배당 받은 후 나머지 배당받지 못 한 1500만원은 낙찰자가 인수해야 하는 부담을 가지게 됩니다. 당연히 낙찰가 산정에서 이 1500만원을 감안해야 한다는 것입니다. 즉 입찰자가 생각하는 낙찰가에서 1500만원 차감한 금액으로 입찰을 하여야 할 것 입니다.
| 대항력유무 | 전입,확정일자,배당요구 case | |
|---|---|---|
| 대항력있음 | 전입신고 + 확정일자 + 배당요구 | 낙찰자 인수금액 없음. 단,낙찰가가 보증금 보다 낮거나, 체납세금 등으로 임차인이 배당을 통해서 받지 못 하는 경우 낙찰자가 인수하게 될 수 있음. |
|
전입신고+ 배당요구 (확정일자가 늦거나 없는 경우) |
임차인 보증금 낙찰자 인수 | |
|
전입신고+확정일자 (배당요구X or 배당요구종기 이후 배당요구 한 경우) |
임차인이 받지 못한 보증금 전액을 낙찰자가 인수 | |
| 대항력없음 | 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 신경 쓰지 않아도 됨 | |
결론
비록 가정이긴 했지만 이 외에도 단순하게 현행법을 적용하여 대항력유무에 관계없이 2500만원 배당을 받으므로 낙찰자 인수금은 500만원 이고, 따라서 적정 낙찰가에서 500만원 만 차감한 금액으로 입찰하였다면? 어떻게 되었을까요? 당연히 적정 낙찰가 보다 1000만원을 더 지불하고 해당 물건을 매입하는 꼴이 됩니다.
이렇게 주택 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표를 제대로 활용하지 못 하면, 재산상 불측의 손해를 입을 수 있기 때문에 제대로 된 권리분석을 하여야 하며, 그 권리분석의 핵심에는 임차인 권리분석이 있고, 임차인 권리분석을 잘 할려면 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표를 올바른 방법으로 잘 활용하여야 하겠습니다.
댓글 남기기