소액임차인 최우선변제금 시기별로 알아야 하는 이유

들어가며

이번 포스팅에서는 주택 소액임차인 범위 및 최우선변제금 연혁을 알아야 하는 이유에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 단도직입적으로 결론 부터 말씀드리면 이를 잘 알지 못 하면 임차인은 보호 받지 못 할 수 있기 때문입니다.

2026년 소액임차인 최우선변제금 범위

2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 최우선변제권 개념잡기

이전 포스팅에서 다루었던 최우선변제권이 바로 소액임차인, 소액보증금 ^{시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)의 보증금 중 일정객 범위가 바로 소액보증금 범위}, 우선변제금^{법 제8조 및 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등)의 우선변제금} , 최우선변제금 으로 통용되기도 한다는 사실을 먼저 알고 있어야 하겠습니다.

그렇다면 이렇게 변화되어 왔던 소액임차인 범위와 우선변제금 연혁(시기별 소액임차인 범위와 우선변제금)에 대해서 알아야 하는 이유가 무엇일까요?? 보다 구체적인 이유에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

소액임차인 범위와 최우선변제금 연혁을 알아야 하는 이유

주택임대차호보법(줄임말 ‘주임법’) 에서 소액임차인을 보호하기 위해서 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 규정을 두고 있습니다. 이 법조문의 3항에서 결국 대통령령(시행령)으로 위임하고 있습니다. 법은 일반적인 원칙을 담고 있기 때문에 상세한 사항에 대한 유연성이 필요할 때, 이를 시행령을 통해 조정할 수 있습니다. 이는 특정 사회 상황이나 기술의 발전 또는 경제여건 변화에 따라 법의 적용이 유연하게 조정되어야 할 때 특히 유용합니다. 이렇게 제8조(보증금 중 일정액의 보호) 규정을 대통령령(시행령)으로 위임하고 있다는 사실은 소액임차인 범위와 우선변제금이 시기별로 변화되어 왔음을 방증하는 내용이기도 합니다.

아래 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 제1항을 살펴보면 이 법조문이 그 동안 어떻게 개정되어 왔는지 개정연혁을 알 수 있으며, 이는 부칙을 통해서 보다 상세하게 알 수 있습니다.

우선 주택임대차보호법 시행령 제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) 전문입니다.

https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령/(20230926,33771,20230926)/제10조

아래 1항 끝부분 붉은색 글씨로 되어있는 부분이 개정 연혁 입니다.

주택임대차보호법 시행령
[시행 2023. 9. 26.] [대통령령 제33771호, 2023. 9. 26., 타법개정]

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>

1. 서울특별시: 5천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원

4. 그 밖의 지역: 2천500만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008. 8. 21.]
[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]

참고로 주택임대차보호법 시행령을 살펴보면 아래 부칙이 있습니다. 부칙이란 본칙에 부수하여 법률의 시행일과 유효기간, 적용례와 경과조치 및 관련된 다른 법률의 개정폐지 등 법률의 시행을 위하여 필요한 사항을 규정하는 부분입니다. 부칙 중 적용례와 경과조치의 비교가 특히 중요합니다.

바로 이 개정 시기는 시행령 아래 부칙을 보면 보다 상세하게 알 수 있습니다. 모든 부칙중 앞서 살펴본 제10조 1항 관련 부칙만 발췌 해보면 다음과 같습니다.

주택임대차보호법 시행령 발췌한 부칙(상세확인은 클릭)

부 칙 <대통령령 제11441호, 1984. 6. 14.>

이 영은 공포한 날로부터 시행한다.

부 칙 <대통령령 제12283호, 1987. 12. 1.>

①(시행일) 이 영은 공포한 날로부터 시행한다.

②(소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다.

부 칙 <대통령령 제12930호, 1990. 2. 19.>

이 영은 공포한 날부터 시행한다.

부 칙 <대통령령 제14785호, 1995. 10. 19.>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

부 칙 <대통령령 제17360호, 2001. 9. 15.>

①(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

②(경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다.

부 칙 <대통령령 제20971호, 2008. 8. 21.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 따른다.

부 칙 <대통령령 제22284호, 2010. 7. 21.>

제1조(시행일) 이 영은 2010년 7월 26일부터 시행한다.

제2조(경과조치) 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

부 칙 <대통령령 제25035호, 2013. 12. 30.>

제1조(시행일) 이 영은 2014년 1월 1일부터 시행한다.

제2조(확정일자부여기관의 정보제공 범위에 관한 적용례) 제6조의 개정규정은 이 영 시행 후 작성된 확정일자부에 기재된 사항(다른 확정일자부여기관이 보유한 정보 중 전산처리정보조직을 이용하여 제공할 수 있는 정보를 포함한다)부터 적용한다.

제3조(월차임 전환 시 산정률의 제한에 관한 적용례) 제9조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다.

제4조(소액보증금 보호에 관한 적용례) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

제5조(다른 법령의 개정) ① 임대주택법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.

제13조의2제2항 중 “「주택 임대차보호법 시행령」 제2조제1항”을 “「주택임대차보호법 시행령」 제8조제1항”으로 한다.

② 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.

제16조제1항 중 “「주택임대차보호법 시행령」 제3조제1항”을 “「주택임대차보호법 시행령」 제10조제1항”으로 한다.

③ 토지임대부 분양주택 공급촉진을 위한 특별조치법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.

제2조제2항 중 “「주택임대차보호법 시행령」 제2조제1항”을 “「주택임대차보호법 시행령」 제8조제1항”으로 한다.

부 칙 <대통령령 제27078호, 2016. 3. 31.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

제3조(주택임대차위원회 위촉위원의 연임에 관한 적용례) ① 제13조제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 주택임대차위원회의 위원으로 위촉되는 사람부터 적용한다.

② 제1항에 따라 제13조제1항의 개정규정을 적용하는 경우에 이 영 시행 전에 최초로 위촉되어 임기 중에 있는 위원은 그 임기 만료 후 한 차례 연임할 수 있고, 이 영 시행 전에 한 차례 이상 연임되어 임기 중에 있는 위원은 그 임기 만료 후에는 연임할 수 없다.

부 칙 <대통령령 제29162호, 2018. 9. 18.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.

부 칙 <대통령령 제31673호, 2021. 5. 11.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

부 칙 <대통령령 제33254호, 2023. 2. 21.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

각 부칙 내용 중 눈여겨 보아야 할 대목은 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다. 입니다. 여기서 말하는 종전 규정은 개정 되기전 내용을 말합니다. 이 규정은 담보물권자를 보호하기 위한 규정으로 다음과 같은 판례로 보호되어 집니다.

소액보증금 및 최우선변제금 연혁 알아야 하는 이유가 담긴 판례 – 2001다84824 판결

1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법 시행 후 그에 기한 1990. 2. 19. 개정된 주택임대차보호법시행령이 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인 해당 여부의 기준 시행령(=위 개정 전 주택임대차보호법시행령)

[대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결]

https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=81385&vSct=2001다484824

중요한 판례여서 아래 전문을 올려두도록 하겠습니다.

배당이의
[대법원 2002. 3. 29. 선고 2001다84824 판결]

【판시사항】
1989. 12. 30. 개정된 주택임대차보호법 시행 후 그에 기한 1990. 2. 19. 개정된 주택임대차보호법시행령이 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우, 소액임차인 해당 여부의 기준 시행령(=위 개정 전 주택임대차보호법시행령)

【판결요지】
구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것) 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 위 법률 시행 후에 설정된 근저당권에 대하여는 위 법률의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 위 법률 시행 후 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 위 법률의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전에 근저당권이 설정된 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것)은 신법인 위 법률의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것)에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 같은 개정 시행령의 규정이 막바로 위 법률의 시행시점으로 소급하여 위와 같은 근저당권에 대하여 적용될 수는 없다.

【참조조문】
구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되기 전의 것) 제8조
,

구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것) 제3조
,

구 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정된 것) 제8조
, 부칙(1989. 12. 30.) 제3항,

구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것) 제3조
,

제4조
,

헌법 제13조 제2항
,

제75조

【참조판례】

대법원 1989. 9. 12. 선고 88누6962 판결(공1989, 1481),

대법원 1993. 9. 14. 선고 92다49539 판결(공1993하, 2754),

대법원 2000. 5. 30. 선고 98두20162 판결(공2000하, 1561)

【전문】
【원고,상고인】
주식회사 대구은행

【피고,피상고인】
이만호 (소송대리인 변호사 배영곤)

【원심판결】
대구지법 200 1. 11. 28. 선고 2001나14205 판결

【주문】
원심판결을 파기하고, 사건을 대구지방법원 본원 합의부에 환송한다.

【이유】
상고이유를 본다.
원심은 제1심판결 이유를 인용하여, 원고는 이 사건 부동산에 관하여 모두 7건의 근저당권을 설정하였는데, 그 근저당권 중 1 내지 3순위 각 근저당권은 1982. 3. 16.부터 1989. 7. 31.까지 사이에, 4, 5순위 각 근저당권은 1990. 2. 8.에, 6, 7순위 각 근저당권은 1993. 6. 29. 및 1995. 2. 21.에 각 설정된 사실, 원고는 위 각 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관하여 대구지방법원 99타경100846 부동산임의경매를 신청한 사실, 한편 피고는 1998. 3. 1. 이 사건 부동산 중 2층 전부를 임차보증금 2,000만 원에 임차·입주한 후 같은 달 9. 전입신고를 마친 사실, 집행법원은 2000. 1. 19. 열린 배당기일에서 그 배당할 금액 중 소액임차인이라고 주장하는 피고에게 700만 원을 우선적으로 배당하고 잔액을 원고에게 배당한 사실을 인정한 다음, 피고는 주택임대차보호법상의 소액임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장에 대하여 임차인이 담보물권자와의 관계에서 우선변제를 받을 소액임차인에 해당하는지의 여부는 그 담보물권 설정 당시의 법령을 기준으로 하여 판단하여야 할 것이라고 전제하고, 주택임대차보호법(1989. 12. 30. 법률 제4188호로 개정되어 동일자부터 시행된 것, 이하 '개정법'이라고만 한다) 제8조 제3항이 대통령령에 위임한 것은 보증금의 범위이지 보증금의 보호개시일자까지 위임한 것은 아니라고 볼 것인 점, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정되기 전의 것, 이하 '종전 시행령'이라고 한다) 등의 부칙에 경과조치로 그 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정을 적용한다고 각 규정하고 있음에 반하여, 구 주택임대차보호법시행령(1990. 2. 19. 대통령령 제12930호로 개정된 것, 이하 '개정 시행령'이라고 한다)에는 그와 같은 경과조치에 관한 별도의 규정이 없는 점 등에 비추어 보면, 피고가 개정 시행령에서 정한 우선변제권이 인정되는 소액임차인에 해당하는 이상 개정법 시행 후에 설정된 원고의 제4, 5순위 각 근저당권에 대하여는 그 보증금 중 개정 시행령에서 정한 일정액에 관하여 우선변제권이 인정된다고 할 것이라는 이유를 들어 원고의 주장을 배척하였다.
개정법 부칙 제3항에 의하면 이 법 시행 전에 임대주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다고 규정하고 있어 개정법 시행 후에 설정된 이 사건 4순위 이하 근저당권에 대하여는 개정법의 규정에 따라 소액임차인에 해당하는지 여부를 가리는 것이 원칙이라 할 것이지만, 그 중 4, 5순위 각 근저당권이 설정될 당시인 1990. 2. 9.에 있어서는 어떤 범위에서 소액임차인에게 우선변제권을 인정해 줄 것인가에 관하여 개정법의 위임에 따른 구체적인 요건을 정한 새로운 대통령령이 아직 시행되기 전이었으므로, 이 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 종전 시행령은 신법인 개정법의 취지에 반하지 않는 범위 내에서 새로운 대통령령이 시행될 때까지 여전히 그 효력을 유지한다고 볼 것이고, 그 이후 1990. 2. 19.부터 시행된 개정 시행령에서 아무런 경과규정을 둔 바 없다고 하여 개정 시행령의 규정이 막바로 개정법의 시행시점으로 소급하여 위 4, 5순위 근저당권에 대하여 적용될 수는 없는 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 개정 시행령의 규정이 이 사건 4, 5순위 각 근저당권의 경우에도 적용된다고 보고 피고의 위 임차보증금 반환채권 중 700만 원의 범위에서는 원고의 4, 5순위 근저당권에 우선하는 것으로 판단하였으니, 원심에는 주택임대차보호법 제8조, 같은법시행령 제3조에 관한 해석을 그르쳐 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이고, 이를 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 변재승(재판장) 송진훈 윤재식 이규홍(주심)

결론

앞서 살펴본 대법원 판례 2001다84824 살펴보면 현행법 으로는 소액임차인에 해당하나 구법에서는 소액임차인에 해당하지 아니하는데 담보물권은 구법에서 발생한 경우에는 구법을 기준으로 소액임차인 여부를 판단하여야 하므로 그 담보물권자에 대하여는 소액임차인임을 주장할 수 없다 는 사실을 알 수 있습니다. 이로써 주택 소액임차인 범위 및 우선변제금 연혁을 알지 못한 채 현형법 규정에 나와 있는 소액임차인 범위 및 우선변제금 규정만 알고 있다면 임대인,임차인,은행(담보물권자) 불문하고 자칫 낭패보기 쉽다는 결론에 도달하게 된다. 따라서 은행대출 실행자 또는 경매물건 분석 그리고 임차인 또는 임대인 모두 반드시 주택 소액임차인 범위 및 우선변제금 연혁을 잘 알고 권리분석에 임해야 겠습니다.

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