2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 우선변제권 개념잡기

들어가며

2024년 현재 최신 주택임대차보호법 우선변제권에 대해서 법적 근거 및 관련 판례들과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).

2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 대항력 개념잡기

2024년 주택 소액임차인 최우선변제금 시기별 정리표

2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 최우선변제권 개념잡기

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주택임대차보호법 우선변제권 이란?

우선변제권 법적 근거 및 요건

우선변제권 법적 근거

https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/(20230719,19356,20230418)/제3조의2

아래 법조문에서 제3조의2제2항이 바로 우선변제권 대한 부분이 되겠습니다.

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )
[시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]

제3조의2(보증금의 회수) ① 임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함한다. 이하 같다)이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원(執行權原)에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시(執行開始)요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무(反對義務)의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.>

② 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다. <개정 2013. 8. 13.>

③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.

④ 제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대하여 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의를 신청할 수 있다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 제4항에 따라 경매법원에 이의를 신청하는 경우에는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용한다.

⑥ 제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라 배분한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 1. 6., 2016. 5. 29.>

1. 「은행법」에 따른 은행

2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행

3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행

4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행

5. 「수산업협동조합법」에 따른 수협은행

6. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사

8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사

9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관

⑧ 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등(이하 “금융기관등”이라 한다)은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>

1. 임차인이 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실한 경우

2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우

3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우

⑨ 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다. <신설 2013. 8. 13.>

[전문개정 2008. 3. 21.]

우선변제권 법률적 요건

우선변제권이 발생하기 위한 법률적 요건은 위 법조문에서 제3조의2(보증금의 회수) ②항 에서 말하고 있는것 처럼 공식화 하면 아래와 같습니다.

대항력 + 확정일자

우선변제권 개념잡기

대항력은 주택이 경매,일반매매 등으로 주인이 변경되었을 때, 새로운 주인에게 대항할 수 있는 힘을 말합니다. 만약 새로운 임대인(새 소유자, 새 주인)이 보증금을 돌려주지 않는다 든지 주택 임차인에 대한 권리를 묵살한다 든지 하면 바로 이 대항력을 기초해서 소송 등을 진행하여 임차인의 권리를 적극 주장하여야 할 것 입니다. 반면 우선변제권은 대항력을 가진 임차인이 확정일자 까지 받아(우선변제권 법률적 요건)두면 등기사항전부증명서 등 참고한 권리 순서상 후순위 보다 우선하여 변제를 받을 수(우선변제권 효과) 있는 권리를 말합니다. 따라서 만약 우선변제권을 가지고 있지 않으면 해당 주택 환가금(매도금액 or 낙찰금액 등)에 대해서 후순위 보다 우선하여 변제 받을 수 없게 되는것 입니다.

등기사항전부증명서(구,등기부등본)에 전세권 처럼 등기를 하지 않아도 배당에 참여 할 수 있는 권리.
임대차 계약은 채권, 전세권은 물권 인데, 채권인 임대차 계약에 물권 같은 효력을 발생할 수 있도록 해주는 권리(채권의 물권화)
우선변제권으로 당연히 배당을 받을 수 있는 것이 아니라, 배당을 받으려면 배당 요구를 하여야 한다.
만약 보증금 전액을 배당 받지 못 하면, 나머지는 대항력으로 낙찰인에게 보증금을 돌려받을 수 있다.
우선변제권의 요건은 대항력 + 확정일자 이다.
따라서 대항력 없는 우선변제권은 효력이 없다.
물론 확정일자 없는 우선변제권도 효력이 없다.
대항력 요건이 확정일자 보다 늦다면 당연히 대항력 성립시점 부터 우선변제권이 발생한다.

이런 우선변제권에 대해서 위키백과에서 잘 설명하고 있는것 같습니다. 여러분의 이해를 돕기위해서 아래 링크를 남깁니다.

https://ko.wikipedia.org/wiki/우선변제권

우선변제권 관련 판례들

“확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).

https://www.law.go.kr/판례/(98다28879)

배당이의
[대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결]

【판시사항】
[1] 확정일자 및 확정일자 있는 증서의 의미
[2] 법무법인에 의한 사서증서 인증절차를 마친 임대차계약서가 민법 부칙 제3조 제1항에서 규정하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당하는지 여부(적극)

【판결요지】
[1] 확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말한다.
[2] 법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증받은 임대차계약서는 민법 부칙 제3조 제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당한다.

【참조조문】
[1] 민법 부칙 제3조
[2] 민법 부칙 제3조 제1항, 공증인법 제57조, 제58조

【참조판례】
[1] 대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결(공1988, 840)

【전문】
【원고,피상고인】
【피고,상고인】
농업협동조합중앙회

【원심판결】
서울고법 1998. 5. 21. 선고 98나10047 판결

【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】
상고이유를 본다.
확정일자란, 증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 확정된 일자를 가리키고, 확정일자 있는 증서란, 위와 같은 일자가 있는 증서로서 민법 부칙 제3조 소정의 증서를 말한다(대법원 1988. 4. 12. 선고 87다카2429 판결 참조).
법무법인이 사서증서인 임대차계약서에 대하여 공증인법의 규정에 따라 사서증서의 인증절차를 마쳤다면, 그 인증일자가 곧 확정일자이므로, 인증받은 임대차계약서는 민법 부칙 제3조 제1항에서 말하는 공증인의 확정일자인 있는 사문서에 해당한다.
이와 결론을 같이한 원심판결은 정당하고, 거기에 상고이유로서 주장하는 바와 같이 민법 부칙 제3조 소정의 확정일자와 공무소에 관한 법리오해의 위법이 없다. 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 받아들일 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 지창권(재판장) 천경송 신성택 송진훈(주심)

확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 거짓으로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).

https://www.law.go.kr/판례/(99다7992)

부당이득금
[대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결]

【판시사항】
확정일자를 받은 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 지번, 구조, 용도만 기재하고 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락한 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 소정의 확정일자의 요건을 갖추었다고 볼 수 있는지 여부(적극)

【판결요지】
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.

【참조조문】
주택임대차보호법 제3조의2 제2항

【전문】
【원고,상고인】
서울보증보험 주식회사(변경 전 상호 : 대한보증보험 주식회사) (소송대리인 변호사 김권택)

【피고,피상고인】
【원심판결】
서울지법 1998. 12. 16. 선고 98나49424 판결

【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.

【이유】
상고이유를 본다.
기록과 원심판결이 인용한 제1심판결 이유에 의하면, 피고는 1992. 10. 2. 소외인과 사이에 소외인 소유의 이 사건 부동산에 관하여 임차보증금 2,200만 원, 임차기간 1992. 10. 11.부터 12개월로 정하여 임대차계약을 체결하고, 1993. 4. 25. 전입신고를 마친 후 이 사건 부동산에 거주하여 오던 중, 1993. 10. 2. 소외인과 사이에 임차보증금을 금 2,500만 원으로 증액하고, 기간을 1995. 10. 1.까지로 연장한 다음 1993. 12. 16. 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 그 임대차계약서에는 아파트인 이 사건 부동산의 지번, 구조, 용도만 기재되어 있을 뿐, 아파트의 명칭과 전유 부분의 동·호수의 기재가 누락되어 있음을 알 수 있다.
그런데 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면, 주택임차인은 같은 법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우에는 경매절차 등에서 보증금을 우선하여 변제받을 수 있고, 여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지일 뿐, 대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재 사실을 제3자에게 공시하고자 하는 것은 아니므로, 확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로서 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 누락하였다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못하였다고 볼 수는 없다.
원심이 같은 취지에서 제1심판결 이유를 인용하여, 이 사건 임대차계약서에는 아파트인 이 사건 부동산의 명칭과 동·호수가 기재되어 있지 않아 주택임대차보호법 소정의 확정일자를 갖춘 임차인에 해당하지 아니한다는 원고의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 이돈희(재판장) 지창권 송진훈(주심) 변재승

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

https://www.law.go.kr/판례/(98다46938)

배당이의
[대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결]

【판시사항】
[1] 구 주택임대차보호법상 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우, 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권의 발생 시기(=주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날)
[2] 임의경매절차에서 신청채권자가 청구금액을 확장할 수 있는지 여부(소극)
[3] 임의경매의 신청채권자가 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 그 연체손해금도 포함되는지 여부(적극)

【판결요지】
[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 같은 법 제3조의2 제1항은 같은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 같은 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 같은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.
[2] 담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다.
[3] 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 경매신청서의 표지에는 대여금 원금만을 표시하고, 그 내용의 청구금액란에 원금과 연체손해금을 기재한 경우, 경매신청서에 기재한 채권액에는 대여금 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 한다.

【참조조문】
[1] 구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항, 제3조의2 제1항(현행 제3조의2 제2항 참조)
[2] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조
[3] 민사소송법 제601조 제3호, 제658조, 제728조, 민사소송규칙 제204조

【참조판례】
[1] 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결(공1998상, 267), 대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결(공1998하, 2417) /[2] 대법원 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결(공1994상, 792), 대법원 1995. 6. 9. 선고 95다15261 판결(공1995하, 2383), 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결(공1997상, 600), 대법원 1997. 2. 28. 선고 95다22788 판결(공1997상, 886), 대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결(공1998하, 2059)

【전문】
【원고,피상고인】
주식회사 국민은행

【피고,상고인】
【원심판결】
서울고법 1998. 8. 28. 선고 98나21207 판결

【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.

【이유】
상고이유를 본다
구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정되기 전의 것. 이하 법이라고 한다) 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있고, 법 제3조의2 제1항(1999. 1. 21. 법률 제5614호로 개정된 현행법에서는 제3조의2 제2항)은 법 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 등에 의한 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있는바, 주택의 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 당일 또는 그 이전에 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 경우 법 제3조의2 제1항에 의한 우선변제권은 법 제3조 제1항에 의한 대항력과 마찬가지로 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다(대법원 1998. 9. 8. 선고 98다26002 판결, 1997. 12. 12. 선고 97다22393 판결 등 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 판시 증거들을 종합하여 원고가 1996. 9. 24. 소외인 소유의 이 사건 아파트에 대하여 판시 근저당권설정등기를 마친 사실과 피고가 같은 달 19. 소외인으로부터 이 사건 아파트를 임차하여 그 임대차계약서에 확정일자를 갖추고 그 아파트를 인도받은 다음 위 근저당권설정등기일과 같은 날인 같은 달 24. 전입신고를 마친 사실을 인정하고, 그 인정 사실에 의하면 피고는 전입신고를 마친 날의 다음날인 같은 달 25.에야 법 제3조의2 제1항이 정하는 우선변제권을 취득하였으므로 그 전날인 같은 달 24. 근저당권설정등기를 마친 원고보다 후순위의 권리자라고 판단하였는바, 관련 증거를 기록과 대조하여 검토하여 보면 원심의 사실인정과 판단은 정당하고 여기에 사실오인이나 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점에 대한 논지는 이유가 없다.
담보권 실행을 위한 경매절차에서 신청채권자가 배당을 받을 금액은 경매신청서에 처음 기재한 채권액을 한도로 확정되고, 그 후 신청채권자가 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 그 청구금액을 확장할 수 없다 함은 논지와 같다(대법원 1998. 7. 10. 선고 96다39479 판결, 1997. 1. 21. 선고 96다457 판결, 1994. 1. 25. 선고 92다50270 판결 등 참조).
그러나 이 사건에서 원고는 담보권 실행을 위한 경매를 신청하면서 그 경매신청서(갑 제19호증)의 표지에는 '청구액 금 120,000,000원정'이라고 기재하였으나 그 내용 중 청구금액란에는 '일금 120,000,000원정. 1996. 9. 24. 대여금. 위 금원에 대하여 1997. 2. 3.부터 완제일까지 연 18%의 비율에 의한 연체손해금'이라고 기재하였음이 명백한바, 이와 같은 경우 원고가 경매신청서에 처음 기재한 채권액에는 위 대여금의 원금 뿐만 아니라 그 연체손해금도 포함된다고 보아야 할 것이다. 같은 취지의 원심의 판단은 정당하고, 논지는 원고가 경매신청서에 대여금 원금 120,000,000원만을 청구채권액으로 기재하였다는 잘못된 전제 아래 원심의 판단을 헐뜯는 것에 불과하다. 논지도 이유가 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박준서(재판장) 신성택 이임수(주심) 서성

우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

https://www.law.go.kr/판례/(95다44597)

배당이의
[대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결]

【판시사항】
주택임대차보호법상 소액임차인의 우선변제권의 요건인 주택의 인도 및 주민등록의 존속기간의 종기(=경락기일)

【판결요지】
주택임대차보호법 제8조에서 임차인에게 같은 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 주택임대차보호법 제8조 소정의 임차인 이외에 같은 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다.

【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항, 제8조

【전문】
【원고,피상고인】
【피고,상고인】
기술신용보증기금 외 1인 (소송대리인 변호사 이건호)

【원심판결】
서울지법 1995. 8. 30. 선고 95나22268 판결

【주문】
원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하고 이 부분 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다. 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각한다. 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 한다.

【이유】
상고이유를 본다.
원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시 증거에 의하여 소외 1의 소유이던 이 사건 주택에 관하여 각 근저당권자를 소외 주식회사 제일은행으로, 채무자를 소외 화성휀스실업 주식회사로 하여 1992. 1. 27. 채권최고액 금 100,000,000원의, 1993. 1. 28. 채권최고액 금 50,000,000원의 각 근저당권설정등기가 경료된 사실, 그 후 이 사건 주택에 대하여 1993. 5. 22. 소외 2 앞으로 소유권이전등기가 경료된 사실, 원고 1은 같은 해 10. 20. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 10,000,000원, 기간 같은 달 26.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 26. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 6. 7. 서울 강서구 내발산동 672의 15 목화연립 4동 101호로 전출한 사실, 원고 2는 1993. 5. 30. 위 소외 2로부터 이 사건 주택 중 방 1칸을 전세보증금 13,000,000원, 기간 같은 해 6. 30.부터 12월로 정하여 임차한 후 그 무렵 이에 입주하고, 같은 해 11. 24. 이 사건 주택으로 주민등록 전입신고를 마쳤다가 1994. 7. 26. 경기 화성군 향남면 발안리 130으로 전출한 사실, 한편 위 각 근저당권에 관하여, 1993. 12. 24. 피고 기술신용보증기금 앞으로 같은 달 20. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,837,670원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가, 같은 해 12. 30. 피고 신용보증기금 앞으로 같은 달 29. 일부 대위변제(변제액 금 50,000,000원과 금 2,296,916원)를 원인으로 한 근저당권 일부이전등기가 각 경료된 사실, 피고 신용보증기금의 담보권 실행을 위한 경매신청에 따라 1994. 3. 25. 서울지방법원 94타경10048호로 이 사건 주택에 대하여 경매개시결정이 있었으며, 같은 해 4. 13. 이 사건 주택에 대하여 위 경매개시결정의 기입등기가 경료된 사실, 원고들은 1994. 4. 23. 위 각 전세보증금 반환채권에 기하여 위 각 전세보증금 상당의 우선 배당을 요구하는 배당요구서를 위 경매법원에 제출한 사실, 위 경매절차가 진행된 결과 이 사건 주택은 1994. 7. 22. 소유자인 위 소외 2에게 금 72,200,000원에 낙찰되었는데, 위 소외 2가 같은 해 8. 23. 위 낙찰대금을 납부하자, 위 경매법원이 같은 해 9. 8. 배당기일을 열어 배당을 실시함에 있어서 위 낙찰대금 중 배당할 금액 70,147,150원 전액을 원고들보다 우선하여 근저당권자인 피고들에게 동 순위로 각 금 35,073,575원씩 평등 배당하는 배당표를 작성한 사실을 각 인정한 다음, 주택임대차보호법(이하 법이라고만 한다) 제8조 소정의 소액보증금 최우선변제권은 경매신청의 등기 전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건을 갖춤으로써 족하고, 달리 배당기일까지 위 대항요건이 존속되어야 할 것을 요하지 아니한다고 할 것인데, 원고들은 이 사건 주택에 관한 경매신청의 등기 이전에 법 제3조 제1항 소정의 대항요건인 주택의 인도와 주민등록을 마친 자들로서 위 법 제8조 소정의 우선변제를 받을 임차인에 해당하며, 따라서 원고들의 위 전세보증금 반환채권이 법시행령(1995. 10. 19. 대통령령 제14785호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항 소정의 각 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들의 위 근저당권에 우선함에도 불구하고 위 경매법원이 원고들을 위 배당에서 제외한 채 위 배당할 금액 전액을 피고들에게 평등 배당하도록 작성한 위 배당표는 부당하다고 판단하였다.
법 제8조에서 임차인에게 법 제3조 제1항 소정의 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 그 보증금 중 일정액의 한도 내에서는 등기된 담보물권자에게도 우선하여 변제받을 권리를 부여하고 있는 점, 위 임차인은 배당요구의 방법으로 우선변제권을 행사하는 점, 배당요구시까지만 위 요건을 구비하면 족하다고 한다면 동일한 임차주택에 대하여 법 제8조 소정의 임차인 이외에 법 제3조의2 소정의 임차인이 출현하여 배당요구를 하는 등 경매절차상의 다른 이해관계인들에게 피해를 입힐 수도 있는 점 등에 비추어 볼 때, 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 그 우선변제권 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 한다 고 봄이 상당하다고 할 것이다.
그런데 원심이 적법히 확정한 사실관계에 의하면, 이 사건 주택에 관하여 1994. 4. 13. 경매신청의 등기가 경료되고, 같은 해 7. 22. 낙찰허가결정이 선고되었는데, 원고들은 모두 법 제8조 소정의 임차인으로서, 원고 1은 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고되기 전인 1994. 6. 7. 전출하였으며, 원고 2는 위 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다가 위 낙찰허가결정이 선고된 후인 1994. 7. 26. 전출하였다는 것이므로, 원고 1은 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 없으나, 원고 2는 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서 근저당권자인 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 보아야 할 것이다.
그럼에도 불구하고 원심이, 주택의 인도와 주민등록이라는 우선변제의 요건은 경매신청의 등기 전에 구비된 것만으로 족하다고 보고 원고들 모두 각 그 보증금 중 법시행령 제3조 제1항 소정의 금 7,000,000원의 한도 내에서는 피고들에 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 주택임차인의 우선변제권에 관한 법리를 오해한 위법을 저지른 것이라 아니할 수 없는바, 원심판결 중 원고 1에 대한 부분은 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤음이 명백하므로 이 점을 지적하는 논지는 이유 있고, 원고 2에 대한 부분은 그 결론에 있어서 정당하여 원심의 위와 같은 위법이 판결에 영향을 미쳤다고 볼 수 없으므로 결국 논지는 이유 없음에 돌아간다고 할 것이다.
그러므로 원심판결 중 원고 1에 대한 부분을 파기하여 이 부분 사건을 원심법원에 환송하고, 피고들의 원고 2에 대한 상고를 기각하며, 상고기각 부분에 대한 상고비용은 피고들의 부담으로 하기로 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 송진훈(재판장) 천경송 지창권(주심) 신성택

마치며

주택임대차보호법의 우선변제권은 임차인의 보증금을 보호합니다. 이 법은 임대차 시장의 안정성을 높이고, 임차인과 임대인 모두에게 이익을 제공합니다. 우선변제권은 임대차 계약의 신뢰성을 강화하며, 주거 안정성을 증진시킵니다. 이러한 법적 조치는 임차인의 권리를 보호하고 임대차 시장을 더 공정하게 만듭니다. 관련 내용을 더 깊이 이해하고 싶다면 본 블로그의 다른 글들도 참고해 보시기 바랍니다.

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임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).

우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

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