2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 최우선변제권 개념잡기

들어가며

2024년 현재 최신 주택임대차보호법 최우선변제권에 대해서 법적 근거 및 관련 판례들과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 최우선변제권이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다.「주택임대차보호법」 제8조(보증금 중 일정액의 보호). 대항력,우선변제권,최우선변제권 등 주택임대차보호법에서 임차인 보호를 위한 권리 중 가장 복잡한 요건을 가지고 있는 것이 바로 최우선변제권이 아닐까 생각합니다. 이번 포스팅을 통해서 주택임대차보호법 최우선변제권 개념잡기를 제대로 해보도록 하겠습니다.

2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 대항력 개념잡기

2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 우선변제권 개념잡기

주택임대차보호법 최우선변제권 이란?

최우선변제권 법적 근거 및 요건

최우선변제권 법적 근거

https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/(20230719,19356,20230418)/제8조

아래 법조문에서 제8조(보증금 중 일정개의 보호)가 바로 최우선변제권 대한 부분이 되겠습니다.

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )
[시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]

제8조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자(擔保物權者)보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.

② 제1항의 경우에는 제3조의2제4항부터 제6항까지의 규정을 준용한다.

③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다. <개정 2009. 5. 8.>

[전문개정 2008. 3. 21.]

최우선변제권 법률적 요건

최우선변제권이 발생하기 위한 법률적 요건은 위 법조문에서 제8조(보증금 중 일정액의 보호) ①항 단서 에서 설명하고 있습니다. 그리고 ③항을 통해서 추가 요건도 규정하고 있습니다.

정리하자면 다음과 같습니다.

1. 경매신청 등기 전 대항력 성립요건 갖출것(인도+전입)
2. 임차인 보증금이 주택임대차보호법 시행령 제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 규정한 금액 이하 일 것

주택임대차보호법 시행령
[시행 2023. 9. 26.] [대통령령 제33771호, 2023. 9. 26., 타법개정]

제11조(우선변제를 받을 임차인의 범위) 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 임차인은 보증금이 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>

1. 서울특별시: 1억6천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 1억4천500만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 8천500만원

4. 그 밖의 지역: 7천500만원

[전문개정 2008. 8. 21.] [제4조에서 이동, 종전 제11조는 제18조로 이동 <2013. 12. 30.>]

단 주의하실 것은 최우선변제 법률적 요건 중 2번의 요건은 조금 더 구체적인 요건을 필요로 하고 있습니다. 일단 본 포스팅에서는 2개의 최우선변제 법률적 요건이 있다 정도만 알아두시면 좋을것 같습니다.

최우선변제권 개념잡기

최우선변제권은 소액임차인에 대해서 무조건 법률적으로 보호해 주려는 취지로 만들어진 임차인 보호 권리 입니다. 여기서 무조건 이라는 것은 순서에 상관 없다는 뜻 입니다. 따라서 은행에서 주택 담보대출을 실행할 때 근저당 후순위로 임차인이 인도+전입 하게될 경우를 대비해서 대출가능금액에서 방공제라는 것을 합니다. 이 때 방공제 금액이 바로 아래 법률에서 규정한 금액이 되는 것 입니다. 방 갯수에 아래 금액을 곱하여 이 금액을 총 가능대출금에서 차감하는 것 입니다. 일부 주택 또는 아파트에서 방 한 칸 별로 세대를 구성할 수 도 있기 때문에 은행 입장에서는 보수적 접근이 필요했을 것입니다.

주택임대차보호법 시행령
[시행 2023. 9. 26.] [대통령령 제33771호, 2023. 9. 26., 타법개정]

제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11., 2023. 2. 21.>

1. 서울특별시: 5천500만원

2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천800만원

3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천800만원

4. 그 밖의 지역: 2천500만원

② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.

③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.

④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.

[전문개정 2008. 8. 21.]
[제3조에서 이동, 종전 제10조는 제17조로 이동 <2013. 12. 30.>]

그리고 대출 실행시 은행에서 요구하는 서류가 있습니다. 그것은 바로 세대전입열람 확인서 입니다. 이것은 곧 설정될 은행 근저당권 보다 선순위가 있는지 확인하는 작업입니다. 즉 혹시 모를 우선변제권(2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 우선변제권 개념잡기)이 있는지 확인하는 작업이라고 보면 될 것 입니다.

1. 최우선변제권은 대항력없음 에도 적용될 수 있다.
2. 최우선변제권은 경매신청등기 이전에 반드시 대항력요건이 갖추어져 있어야 한다.
3. 최우선변제권, 우선변제권 순서로 배당하는데 중간에 다른 권리들이 들어갈 수 있다. 예를 들면 최우선변제권, 근저당권, 우선변제권 순서로 배당 받을 수 있다.
4. 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우 주택가액의 2분의 1 범위 내에서 안분배당 한다.

최우선변제권 관련 판례들

보증금액이 감액된 경우 소액임차인 최우선변제권 행사 가부

https://www.law.go.kr/판례/(2007다23203)

배당이의
[대법원 2008. 5. 15. 선고 2007다23203 판결]

【판시사항】
[1] 임대차계약의 주된 목적이 주택의 사용·수익보다 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)
[2] 임대차보증금의 감액으로 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하게 된 경우에 소액임차인으로서 보호받을 수 있는지 여부(원칙적 적극)

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법의 입법목적과 소액임차인 보호제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도, 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는, 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다.
[2] 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 주택임대차보호법상 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인은 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 있다.

【참조조문】
[1]
주택임대차보호법 제1조,
제8조 제1항
[2]
주택임대차보호법 제1조,
제8조 제1항

【참조판례】
[1]
대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결(공2001하, 1362)



【전문】
【원고, 상고인】
【피고, 피상고인】
관악농업협동조합

【원심판결】
서울중앙지법 2007. 1. 31. 선고 2006나12342 판결

【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 서울중앙지방법원 합의부로 환송한다.


【이 유】
상고이유를 판단한다.
주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고( 제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이나 ( 대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결 등 참조), 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용·수익하려는 것인 이상, 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 새로운 임대차계약에 의하여 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다면, 그 임대차계약이 통정허위표시에 의한 계약이어서 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 그러한 임차인이 같은 법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다.
원심이 인정한 사실관계에 의하면, 원고는 2004. 3. 25.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금을 70,000,000원으로 하여 임대차계약을 체결하면서(이를 ‘제1차 임대차계약’이라 한다), 원고가 지급하는 임대차보증금으로 이 사건 임차부분에 설정된 피고의 근저당권 피담보채무(채권최고액 108,000,000원)를 변제하기로 약정하고, 이에 따라 원고가 그 무렵 계약금 및 중도금조로 합계 15,500,000원을 소외인에게 교부하였으나, 소외인은 피고에 대한 채무를 일부도 상환하지 아니한 상태에서, 원고가 2004. 5. 15.경 이 사건 주택을 인도받아 같은 달 17. 전입신고를 마친 사실, 그 후 원고는 2004. 6.경 소외인과 사이에 이 사건 주택에 관하여 임대차보증금은 40,000,000원으로 하는 임대차계약서를 다시 작성하고(이를 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), 2004. 6. 11. 위 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 임차보증금 40,000,000원과 이미 지급한 15,500,000원의 차액인 24,500,000원을 소외인에게 지급하지 않은 사실, 한편 피고의 신청에 의하여 2004. 7. 8. 이 사건 주택에 관한 부동산임의경매개시결정이 내려져, 같은 달 15. 임의경매개시결정등기가 경료된 사실을 알 수 있고, 이러한 사실관계에 의하면, 원고가 제1차 임대차계약 후 임대차보증금 일부만 지급하고 이 사건 주택을 인도받아 전입신고를 마친 후 계속하여 거주하고 있었으므로, 보증금만 감액한 이 사건 임대차계약의 주된 목적 역시 주택의 사용·수익에 있다고 볼 것이고, 원고가 소외인과 처음 임대차계약을 체결할 당시에는 보증금액이 많아 소액임차인에 해당하지 않았지만 그 후 임대인과의 사이에 정당하게 보증금을 감액하여 소액임차인에 해당하게 되었다는 사정만으로, 원고가 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호받을 수 없다고 볼 수는 없다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심은 이 사건 임대차계약은 원고가 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 제1차 임대차계약에 의한 임대차보증금 채권을 회수하려는 것을 주된 목적으로 체결된 것으로 보고 원고가 주택임대차보호법상 보호대상인 소액임차인이 아니라고 판단하고 말았으니, 이러한 원심의 판단에는 주택임대차보호법상 소액임차인에 관한 법리를 오해하여 판결 결과에 영향을 미친 위법이 있다.
그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단하게 하기 위하여 원심법원으로 환송하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


대법관 김황식(재판장) 김영란 이홍훈 안대희(주심)

채권담보 수단으로 소액임차인이 된 경우 보호가 가능한지 여부

https://www.law.go.kr/판례/(2001다14733)

배당이의
[대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다14733 판결]

【판시사항】
임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 데 있는 것이 아니고 소액임차인으로 보호받아 기존채권을 회수하려는 데에 있는 경우, 주택임대차보호법상의 소액임차인으로 보호받을 수 있는지 여부(소극)

【판결요지】
주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다

【참조조문】

[1]

주택임대차보호법 제1조
,

제8조 제1항


【전문】
【원고,피상고인】
중소기업은행 (소송대리인 일신 법무법인 담당변호사 김교창 외 6인)

【피고,상고인】
【원심판결】
서울지법 200 1. 2. 2. 선고 99나98485 판결

【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.


【이유】
상고이유를 판단한다.
주택임대차보호법의 입법목적은 주거용건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고(제1조), 주택임대차보호법 제8조 제1항에서 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있도록 한 것은, 소액임차인의 경우 그 임차보증금이 비록 소액이라고 하더라도 그에게는 큰 재산이므로 적어도 소액임차인의 경우에는 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 그 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적 고려에서 나온 것으로서 민법의 일반규정에 대한 예외규정인 바, 그러한 입법목적과 제도의 취지 등을 고려할 때, 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 그곳에 거주하였다고 하더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 그러한 임차인을 주택임대차보호법상 소액임차인으로 보호할 수 없다고 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면 원심은, 채택증거에 의하여 피고가 소외인에게 1997. 7. 22. 1,000만 원, 1997. 10. 30. 1,000만 원, 1997. 12. 1. 5,000만 원 합계 7,000만 원을 대여하였다가 이를 변제받지 못하게 되자 1997. 12. 24. 위 소외인 소유의 이 사건 주택을 가압류하였는데, 이에 앞서 1997. 12. 20. 위 소외인과 이 사건 주택 중 방 1칸에 관하여 임대차보증금을 소액임차인에 해당하는 1,500만 원으로 정하여 임대차계약을 체결하고, 실제 위 임대차보증금은 지급함이 없이 이 사건 주택에 입주하여 1997. 12. 27. 전입신고를 마치고 거주해 오고 있는 사실 등을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면 피고와 소외인의 위 임대차계약은 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하므로 피고는 주택임대차보호법상의 보호대상인 소액임차인이 될 수 없다고 판단하였다.
기록에 비추어 살펴보면, 원심의 그와 같은 사실인정은 정당한 것으로 수긍이 가는바, 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약이 기존 채권의 추심을 위한 수단으로 체결된 것에 불과하다면 그 주된 목적이 주택을 사용 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 데에 있었던 경우라고 할 것이므로 앞서본 법리에 비추어 이러한 경우에는 피고를 소액임차인으로 보호할 수는 없다고 할 것이다. 같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 원심판결에 임대차계약의 내용을 잘못 해석한 위법 등이 있다고 할 수 없다. 나아가 원심은 상고이유의 주장과 같이 이 사건 임대차보증금이 현실적으로 수수되지 않은 사정만을 들어 그와 같이 판단한 것이 아니라 그러한 사정과 함께 피고와 위 소외인의 기존 채권관계, 임대차보증금의 액수, 가압류사실 등 판시와 같은 사실들을 종합하여 이 사건 임대차계약이 채권회수의 수단으로 체결된 것으로 판단한 것이다. 상고이유는 모두 받아들일 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


대법관 서성(재판장) 유지담 배기원(주심) 박재윤

저당된 토지에 신축한 주택 임차인의 토지매각금에 대한 권리

https://www.law.go.kr/판례/(99다25532)

배당이의
[대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결]

【판시사항】
대지에 관한 저당권 설정 후 지상에 건물이 신축된 경우, 건물의 소액임차인에게 그 저당권 실행에 따른 환가대금에 대한 우선변제권이 있는지 여부(소극)

【판결요지】
임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 한다.

【참조조문】
구 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항
,

제8조 제3항

【참조판례】

대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결(공1996하, 2180)


【전문】
【원고,피상고인】
만승농업협동조합

【피고,상고인】
【원심판결】
청주지법 1999. 4. 15. 선고 98나3369 판결

【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 피고의 부담으로 한다.


【이유】
상고이유를 판단한다.
임차주택의 환가대금 및 주택가액에 건물뿐만 아니라 대지의 환가대금 및 가액도 포함된다고 규정하고 있는 주택임대차보호법(1999. 1. 21. 법률 제5641호로 개정되기 전의 것) 제3조의2 제1항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결 참조).
그러나 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다고 보아야 할 것이다.
원심이 같은 취지에서, 이 사건 대지에 관한 원고의 저당권 설정 후에 신축된 이 사건 건물의 소액임차인인 피고에게는 이 사건 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권이 인정되지 않는다고 판단한 것은 옳고, 거기에 상고이유가 지적하는 바와 같은 법리오해 등의 위법은 없다.
상고이유는 받아들일 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


대법관 송진훈(재판장) 이돈희(주심) 지창권 변재승

전차인의 최우선변제권 적용 여부

https://www.law.go.kr/판례/(2009다101275)

배당이의
[대법원 2010. 6. 10. 선고 2009다101275 판결]

【판시사항】
[1] 대지에 관한 저당권 설정 후 건물이 신축되고 그 신축건물에 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 신축건물의 ‘확정일자를 갖춘 임차인’과 ‘소액임차인’이 갖는 우선변제권의 범위 및 주택임대차보호법 시행령 부칙에 정한 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용할 경우 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하는 기준 시기
[2]
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 임차권 양수인 내지 전차인은 원래 임차인이
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및
같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사 또는 대위 행사할 수 있는지 여부(한정 적극)

[3] 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 임차인의 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우, 임대인이
민법 제629조에 의해 임대차계약을 해지할 수 있는지 여부(소극) 및 그 경우 제3자는 임차권의 양수 또는 전대차에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있는지 여부(적극)

[4] 임대주택 임차인의 임차권 양도와 전대의 금지에 대한 예외사유의 하나로
구 임대주택법 시행령 제10조 제1항 제1호 (가)목에 정한 ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못한 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효한지 여부(소극) 및 그 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지·존속하는지 여부(소극)


【판결요지】
[1] 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우,
주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및
같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 한다.

[2]
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우, 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및
같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및
같은 법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다.

[3] 민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나(
민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

[4]
구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로
구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는데, 구 임대주택법과 그 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정 방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고, 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다.


【참조조문】
[1]
주택임대차보호법 제3조의2 제2항,
제8조 제3항,
주택임대차보호법 시행령 부칙(2008. 8. 21.) 제2조
[2]
주택임대차보호법 제3조 제1항,
제3조의2 제2항,
제8조 제1항,
민법 제629조
[3]
민법 제629조
[4]
구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조(현행
제19조 참조),
구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 제1호 (가)목[현행
제18조 제1항 제1호 (가)목 참조]


【참조판례】
[3]
대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결(공1993하, 1553),
대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결(공2007하, 1997)



【전문】
【원고, 피상고인】
【원고, 상고인】
【피고, 상고인 겸 피상고인】
주식회사 국민은행 (소송대리인 법무법인 둔산 담당변호사 박광천)

【원심판결】
대전고법 2009. 11. 20. 선고 2009나2024 판결

【주 문】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 상고인 각자가 부담한다.


【이 유】
상고이유를 판단한다. 
1.  피고의 상고이유에 대한 판단 
가.  상고이유 제1점
1) 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 제8조 제3항의 각 규정과 같은 법의 입법 취지 및 통상적으로 건물의 임대차에는 당연히 그 부지 부분의 이용을 수반하는 것인 점 등을 종합하여 보면, 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행된 경우에도 그 지상 건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권 설정 당시에 이미 그 지상 건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고, 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자가 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다( 대법원 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 참조). 그리고 대지에 관한 저당권 설정 후에 비로소 건물이 신축되고 그 신축건물에 대하여 다시 저당권이 설정된 후 대지와 건물이 일괄 경매된 경우, 주택임대차보호법 제3조의2 제2항의 확정일자를 갖춘 임차인 및 같은 법 제8조 제3항의 소액임차인은 대지의 환가대금에서는 우선하여 변제를 받을 권리가 없다고 하겠지만, 신축건물의 환가대금에서는 확정일자를 갖춘 임차인이 신축건물에 대한 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위변경에 따른 경과조치’를 적용함에 있어서 신축건물에 대하여 담보물권을 취득한 때를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정하여야 할 것이다 .
따라서 원심이, 피고가 이 사건 태영아파트에 근저당권설정청구권가등기를 마친 2005. 3. 21. 전에 판시 원고들이 확정일자를 받았으므로 판시 원고들은 확정일자를 갖춘 임차인으로서 피고보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 판단하고, 또 위 2005. 3. 21.을 기준으로 3,000만 원 이하의 임차인 중 1,200만 원을 소액임차인으로서 우선하여 변제받을 수 있다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.
2) 소액임차인은 소액보증금 우선변제권이 있고 동시에 확정일자를 갖춘 임차인인 경우에는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 우선하여 변제받을 권리가 있다고 할 것이다. 이때 확정일자를 갖춘 임차인은 신축건물의 환가대금 전액에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것이다.
원심판결 이유에 의하면 원심은, 판시 원고들은 소액임차인 및 확정일자를 갖춘 임차인으로서 소액보증금을 초과하는 보증금에 대하여는 확정일자를 갖춘 임차인으로서 신축건물의 환가대금 전액에서 우선하여 변제를 받을 권리가 있다고 판단한 것이므로, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 정당하다.
 
나.  상고이유 제2점
주택임대차보호법 제3조 제1항에 의한 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 있어서 양수인이나 전차인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도나 전대에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속한다고 보아야 한다. 이러한 경우 임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로 임차권 양수인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 행사할 수 있고, 전차인은 원래의 임차인이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 및 동법 제8조 제1항에 의하여 가지는 우선변제권을 대위 행사할 수 있다고 할 것이다 .
원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 판시 원고들이 임차권의 양수인 내지 전차인으로서 원래의 임차인의 확정일자를 원용하여 우선변제권을 행사한다는 취지의 주장에는 위 법리에 따른 주장이 포함되어 있다고 볼 여지가 충분하고, 원심이, 판시 원고들이 이 사건 태영아파트에 대한 경매신청의 등기 전부터 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 소액임차인 내지 소액전차인으로서 소액보증금에 대한 우선변제권이 있고, 이 사건 태영아파트에 관한 피고 명의의 근저당권 설정일인 2005. 3. 21. 전에 확정일자를 갖춘 임차인으로서 판시 보증금 전액에 대하여 우선하여 변제받을 권리가 있다는 취지로 판단한 것은, 그 설시에 있어 일부 적절하지 않은 부분이 있으나, 위 법리에 부합하는 것이어서 그 결론에 있어서 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 법리오해 등의 위법이 없다.
 
다.  상고이유 제3점
민법상 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하고 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있으나( 민법 제629조), 이는 임대차계약이 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있고, 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종료시킬 수 있도록 하고자 함에 있다. 따라서 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인이나 전차인은 임차권의 양수나 전대차 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있다 할 것이다 ( 대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결, 대법원 2007. 11. 29. 선고 2005다64255 판결 참조).
원심판결 이유에 의하면 원심은, 이 사건 태영아파트와 같은 임대주택의 경우 임대주택법 제13조에 의하여 원칙적으로 임차권의 양도나 전대가 금지되고 예외적으로 근무, 생업 등의 사유로 다른 시, 군으로 퇴거하고자 하는 경우 등 대통령령이 정하는 경우로서 임대인의 동의를 얻은 경우에 한하여 임차권의 양도나 전대가 허용되는 것이므로 판시 원고들이 그 임차권의 양도나 전대에 임대인인 태영산업의 동의를 받지 않은 이상 각 해당 아파트의 임차권을 양수하거나 이를 전차한 것은 부적법하다는 피고의 주장에 대하여, 판시 사실관계를 인정한 다음, 태영산업은 부도로 인하여 소재가 명확하지 않았을 뿐만 아니라 판시 원고들의 임차권 양도나 전대차를 문제 삼아 임대차계약을 해지하고자 하였다는 등의 사정은 전혀 찾아볼 수 없고, 오히려 태영산업은 이후 판시 원고들에 대한 차임 채권을 제3자에게 양도하고 통지하기까지 하였던 점 등에 비추어 볼 때, 임차권 양도나 전대차가 임대인인 태영산업에 대하여 배신행위 내지 신뢰관계의 파괴에 해당한다고 할 수 없고, 오히려 태영산업이 제3자에게 판시 원고들에 대한 차임 채권을 양도함으로써 묵시적으로 적법한 임차인 내지 전차인으로 인정하고 임차권 양도나 전대차에 동의하였다고 봄이 상당하므로 판시 원고들은 임대주택법 제13조에 따른 적법한 임차권 양수인 내지 전차인들이라고 판단하였는바, 이러한 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 상고이유로 주장하는 임대주택법에 관한 법리오해 등의 위법이 없다.
그리고 피고는 임차권 양도에 있어서 양수인의 지위와 양립하지 않는 법률상의 지위를 취득한 자 또는 그 임차권에 대하여 법률상의 이익을 가지는 자라고 할 수 없으므로, 임차권 양도를 피고에게 대항하기 위해서는 확정일자 있는 증서에 의한 대항요건을 갖추어야 한다는 취지의 상고이유는 받아들일 수 없다.
 
2.  원고 22, 23, 24의 상고이유에 대한 판단
임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리와 주택임대사업에 필요한 사항을 정함으로써 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모함을 목적으로 하고( 제1조), ‘임대주택’이라 함은 임대 목적에 제공되는 건설임대주택 및 매입임대주택을 말하므로( 제2조 제1호), 임대주택법상의 각종 지원과 규제가 적용되는 건설임대주택은 위 법상의 임대주택에 해당하고, 주택을 건설한 자가 위 법상의 임대사업자로 등록하였는지 여부에 따라 임대주택법의 적용 여부가 달라진다고 해석할 것은 아니다.
그리고 구 임대주택법(2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정되기 전의 것) 제13조는 임대주택 임차인의 임차권 양도 및 전대를 원칙적으로 금지하고 있고, 예외적으로 구 임대주택법 시행령(2008. 6. 20. 대통령령 제20849호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제1항이 정하는 근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하는 등의 경우로서 임대사업자의 동의를 얻은 경우에 한해 그 양도 및 전대를 허용하고 있는바, 구 임대주택법과 동법 시행령에서 임대주택 임차인의 자격 및 선정방법과 임대사업자의 임대조건 등을 엄격히 규율하는 한편, 사위 기타 부정한 방법에 의한 임대주택의 임차 혹은 임차권의 무단 양도나 전차 등의 행위를 범죄로 규정하여 처벌까지 하고 있는 점에 비추어, ‘근무·생업 또는 질병치료 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거’하는 요건을 갖추지 못하였다면 임대주택 임차권 양도나 전대가 임대사업자에 대한 관계에서 적법·유효하다고 할 수 없고 이 경우 원래의 임대주택 임차인이 갖는 임차권의 대항력이 적법·유효하게 유지 존속한다고 볼 수 없다 .
원심판결 이유에 의하면 원심은, 위 원고들의 경우 최초임차인 내지 관련임차인들의 전·출입사항 확인이 불가능하거나 최초임차인 또는 관련임차인들이 태영아파트의 소재지인 천안시로 퇴거하면서 위 원고들에 대하여 임차권을 양도 내지 전대한 것으로서 근무, 생업 등의 사유로 다른 시·군·구로 퇴거하면서 임차권을 양도하거나 전대한 경우에 해당한다고 보기 어려워 임대주택법 소정의 적법한 임차권 양수인 내지 전차인이라고 할 수 없다고 판단하였는바, 원심의 판단은 위 법리에 따른 것으로 기록에 비추어 정당한 것으로 수긍이 되고, 거기에 임대주택법의 적용에 관한 법리오해나 판단유탈의 위법이 있다고 할 수 없다.
 
3.  결론
그러므로 상고를 모두 기각하고 상고비용은 상고인 각자가 부담하도록 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


대법관 신영철(재판장) 박시환 안대희(주심) 차한성

마치며

주택임대차보호법에서 최우선변제권 이란 소액임차인, 소액보증금 등과 함께 법률적 용어는 아니지만 가장 핵심적인 용어일 것 입니다. 본 포스팅을 통해서 최우선변제권에 대해서 개념을 잘 잡으시길 바라며, 본 블로그의 다른 포스팅도 참고하여 여러분들의 재산 수호 및 증식에 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.