1주택자 주택담보대출 조건 (2026) | 6개월 처분·6개월 전입 핵심 정리

집이 한 채 있는 상태에서 이사나 갈아타기를 하려면 1주택자 주택담보대출 조건부터 확인해야 합니다. 2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역 규칙이 크게 바뀌어, 예전처럼 ‘2년 안에 팔면 된다’고 생각하면 대출이 막힙니다.

1주택자 주택 구입 주담대 LTV 한눈에

구분	수도권(비규제)	규제지역	지방(비규제)
처분조건 없이 추가 구입	LTV 0%	LTV 0%	LTV 60%
처분조건부 1주택자	LTV 70% (6개월 내 처분)	LTV 40% (6개월 내 처분)	LTV 70% (종전 기준, 금융회사 확인)

처분 기한은 6.27 대책으로 2년 → 6개월로 줄었습니다. 서울 전역과 경기 12곳은 2025년 10월 16일부터 규제지역이라 처분조건부여도 LTV 40%가 적용됩니다.

1주택자가 꼭 지켜야 하는 3가지 조건

① 기존 주택 6개월 안에 처분

처분조건부로 대출을 받으면 정해진 기간 안에 기존 집을 팔아야 합니다. 약정을 지키지 못하면 대출이 회수될 수 있으니, 매도 일정을 먼저 잡고 대출을 신청하는 것이 안전합니다.

② 6개월 안에 전입

수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받으면 6개월 이내 전입 의무가 붙습니다. 세입자가 남아 있는 집을 사면서 대출을 받으면 전입 기한을 못 지킬 수 있으니 계약 전에 확인하세요.

③ 주택가격별 대출 상한

수도권·규제지역의 주택 구입 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원까지입니다(2025.10.16부터).

그 밖에 함께 걸리는 규제

• 신용대출 1억 원 초과: 대출 실행일부터 1년간 규제지역 주택 구입이 제한됩니다.
• 사업자대출로 우회 불가: 규제지역 주택 구입 목적의 사업자 주담대는 막혀 있습니다.
• 전세대출 DSR: 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받으면 이자 상환분이 DSR에 들어갑니다(2025.10.29부터).
• 스트레스 금리: 수도권·규제지역 주담대는 DSR 심사 때 3.0%를 더해 계산합니다.

계산 예시: 경기 하남(규제지역) 갈아타기

하남시는 과밀억제권역이라 4,800만 원을 적용했습니다. 실제 금액은 DSR(은행 40%) 심사로 더 줄어들 수 있습니다.

1주택자가 생활비를 빌릴 때는 다르다

집을 사는 게 아니라 생활비가 필요하다면 ‘생활안정자금 주담대’가 적용됩니다. 수도권·규제지역은 최대 1억 원이고, 구입자금과 규칙이 다릅니다.

자주 묻는 질문

Q. 1주택자도 주택담보대출로 집을 더 살 수 있나요?

수도권·규제지역에서는 처분조건 없이 추가 구입하면 LTV 0%로 대출이 안 됩니다. 기존 주택을 6개월 안에 처분하기로 약정하면 무주택자와 같은 LTV(비규제 70%, 규제지역 40%)가 적용됩니다.

Q. 처분조건부 기한은 2년 아닌가요?

2025년 6월 28일부터 수도권·규제지역은 6개월 이내 처분 약정이 필요합니다. 예전 2년 기준은 더 이상 적용되지 않습니다.

Q. 1주택자 주담대 한도는 최대 얼마인가요?

수도권·규제지역 주택 구입 주담대는 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억~25억 원 4억 원, 25억 원 초과 2억 원이 상한이고, 그 안에서 LTV와 DSR로 정해집니다.

Q. 전입은 언제까지 해야 하나요?

수도권·규제지역에서 주택 구입 목적으로 주담대를 받으면 6개월 이내에 전입해야 합니다.

마무리

1주택자 주담대는 ‘6개월 처분’과 ‘6개월 전입’ 두 기한이 핵심입니다. 매도와 이사 일정을 먼저 맞춘 뒤 대출을 신청하세요.

※ 이 글은 특정 금융상품을 권유하지 않습니다. 실제 한도와 조건은 금융회사 심사 결과에 따라 달라집니다.