2026년 현재 기준 조정대상지역 현황 총정리! 지난 10월 서울 전역과 경기 12개 지역으로 확대된 규제지역 리스트를 확인하세요. 특히 오는 5월 9일 종료되는 다주택자 양도세 중과 유예 혜택과 조정대상지역의 상관관계 및 매도 전략을 심층 분석합니다.
들어가며: 다시 묶인 규제지역, 왜 중요한가?
2026년 현재, 부동산 시장은 큰 변화를 맞이했습니다. 지난 2025년 10월 15일 발표된 「주택시장 안정화 대책」에 따라, 그동안 해제되었던 서울 대부분의 지역과 경기도 핵심 지역들이 다시 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었기 때문입니다
특히 이번 규제지역 확대가 중요한 이유는 올해(2026년) 5월 9일로 예정된 ‘다주택자 양도소득세 중과 유예’ 종료와 맞물려 엄청난 세금 파급력을 가지기 때문입니다. 오늘은 2026년 기준 조정대상지역 현황과 이것이 다주택자에게 미치는 영향에 대해 자세히 알아보겠습니다.
2026년 기준 조정대상지역 지정 현황
정부는 집값 상승과 투기 수요를 차단하기 위해 2025년 10월 16일부로 규제지역을 대폭 확대했습니다. 현재 지정된 곳은 다음과 같습니다
• 서울 (25개 자치구 전역): 기존 강남·서초·송파·용산구(4곳)에 더해, 노원·마포·성동·양천·영등포 등 나머지 21개 자치구가 모두 신규 지정되었습니다.
• 경기 (12개 지역): 과천시, 광명시, 성남시(분당·수정·중원), 수원시(영통·장안·팔달), 안양시(동안), 용인시(수지), 의왕시, 하남시.
이 지역들은 주택 가격 상승률이 물가 상승률을 초과하거나 청약 경쟁률이 높아 과열 우려가 있는 곳들로, 강력한 대출 및 세제 규제를 받게 됩니다
핵심 이슈: 5월 9일 종료되는 ‘다주택자 중과 유예’
많은 분들이 가장 신경 쓰고 있는 부분은 바로 양도소득세입니다. 정부는 2022년 5월부터 2026년 5월까지 한시적으로 다주택자에 대한 양도세 중과를 배제(유예)해주고 있습니다.
하지만 이 유예 조치는 2026년 5월 9일 종료될 예정입니다. 여기서 조정대상지역 지정 여부가 결정적인 역할을 합니다.
왜 조정대상지역이 중요한가?
다주택자 양도세 중과 제도는 ‘조정대상지역 내에 있는 주택’을 팔 때만 적용되기 때문입니다.
• 비규제지역 주택 매도 시: 다주택자라도 기본세율(6~45%) 적용.
• 조정대상지역 주택 매도 시 (중과 유예 종료 후):
◦ 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산
◦ 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산
◦ 장기보유특별공제 전면 배제.
즉, 작년 10월까지는 비규제지역이라 세금 부담이 적었던 서울(강남 3구+용산 제외)과 경기 주요 지역들이, 이제는 조정대상지역으로 묶였기 때문에 5월 9일 이후 매도하게 되면 최고 75%(지방소득세 포함 시 82.5%)에 달하는 징벌적 과세를 맞게 될 수 있습니다.
그 외 달라진 규제 사항들
조정대상지역으로 지정되면 세금 외에도 대출과 청약 등에서 전방위적인 규제가 적용됩니다.
• 대출 규제 강화 (LTV):
◦ 무주택자(처분조건부 1주택 포함)는 LTV 40%로 제한됩니다 (기존 비규제지역 70%).
◦ 유주택자는 주택담보대출이 금지됩니다(LTV 0%).
◦ 특히 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 4억 원, 25억 원 초과 주택은 2억 원으로 대출 한도가 차등 적용됩니다.
• 청약 요건 강화:
◦ 세대주만 1순위 청약이 가능하며, 2주택 이상 소유 세대는 1순위에서 제외됩니다. 재당첨 제한은 7년으로 늘어납니다.
• 취득세 중과:
◦ 조정대상지역 내 2주택 취득 시 8%, 3주택 이상은 12%의 중과세율이 적용됩니다
마치며
2026년 현재 서울 전역과 경기 주요 지역이 조정대상지역으로 묶여 있습니다. 다주택자분들은 중과 배제 일몰 시기인 5월 9일 이전에 매도(잔금 또는 등기접수일 기준)를 완료해야 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
특히 이번 조정대상지역 확대 지정으로 인해, 서울 비강남권이나 경기 핵심지의 주택을 보유하신 분들은 매도 타이밍을 놓칠 경우 세금 부담이 급격히 늘어날 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다. 반드시 세무 전문가와 상담 후 매도 전략을 세우시길 바랍니다.