📌 결론부터: 경매와 공매, 이것이 다릅니다 (2026년 10월 기준)
- 왜 팔리나: 경매는 빚(대출 등)을 못 갚아서 법원이, 공매는 세금을 못 내서 세무서·지자체가(한국자산관리공사 대행) 팝니다.
- 어디서: 경매는 법원에 직접 가서, 공매는 온비드에서 인터넷으로 입찰합니다.
- 가장 큰 차이 2가지: 공매 잔금은 매각결정일부터 7일 이내(최대 30일 연장)이고, 공매에는 경매의 인도명령 제도가 없습니다.
- 처음이라면 경매부터 익히고, 공매는 명도와 잔금 일정을 감당할 수 있을 때 보세요.
경매 공매는 둘 다 “시세보다 싸게 산다”는 점 때문에 함께 검색되지만, 법도 다르고 파는 기관도 다르고 낙찰 뒤 절차도 다릅니다. 경매에 익숙해진 사람이 같은 방식으로 공매에 들어갔다가 잔금 기한이나 명도에서 막히는 경우가 많습니다.
이 글은 세금 체납으로 압류된 부동산을 파는 압류재산 공매(국세징수법)와 법원 경매(민사집행법)를 현행 조문으로 직접 비교해 정리했습니다. 경매 순서가 아직 낯설다면 경매로 아파트 사는 방법 8단계를 먼저 보세요.
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목차
경매 공매 차이 한눈에 (12가지 비교)
| 구분 | 법원 경매 | 압류재산 공매 |
|---|---|---|
| 근거 법 | 민사집행법 | 국세징수법 (지방세는 지방세징수법) |
| 파는 곳 | 법원 | 세무서장 등 — 한국자산관리공사가 대행 (제103조) |
| 나오는 이유 | 대출·빚을 못 갚음 | 세금 체납 |
| 입찰 방법 | 매각기일에 법원에 직접 가서 입찰 | 온비드 인터넷 입찰 |
| 보증금 | 최저매각가격의 1/10 (민사집행규칙 제63조) | 공매예정가격의 10% 이상 (제71조) |
| 유찰되면 | 다음 기일에 최저매각가격을 낮춤 (법원마다 다름) | 최초 예정가의 10%씩 낮춰 50%까지 (제87조) |
| 잔금 기한 | 매각허가 확정 후 1개월 안 (민사집행규칙 제78조) | 매각결정일부터 7일 이내, 30일까지 연장 가능 (제84조) |
| 소유권 취득 | 대금을 다 낸 때 (제135조) | 매수대금을 다 낸 때 (제91조) |
| 도중에 취소 | 채무 변제 등으로 취하될 수 있음 | 체납자가 세금을 내고 매수인이 동의하면 매각결정 취소 (제86조) — 보증금은 돌려받음 |
| 잔금 못 내면 | 재매각, 보증금 반환 안 됨 (제138조) | 매각결정 취소, 보증금은 세금 등에 충당 (제71조) |
| 점유자 내보내기 | 인도명령 (대금 낸 뒤 6개월 안, 제136조) | 인도명령 없음 — 협의, 안 되면 명도소송 |
| 토지거래허가 | 적용 안 함 (부동산거래신고법 제14조) | 체납처분 공매도 적용 안 함 (같은 법 시행령 제11조) |
부동산 공매 종류: 압류재산만 있는 게 아닙니다
온비드에는 여러 종류의 공매가 함께 올라옵니다. 세금 체납 압류재산, 나라 땅·건물을 파는 국유재산, 금융기관 등이 매각을 맡긴 수탁재산, 신탁회사가 파는 신탁공매 등입니다. 이 글의 비교표는 압류재산 공매 기준이고, 다른 공매는 계약 방식과 조건이 공고마다 다르니 공고문을 따로 읽어야 합니다.
공매에서 특히 조심할 3가지
1. 잔금 기한이 아주 짧다
압류재산 공매의 대금납부기한은 매각결정을 한 날부터 7일 이내가 원칙입니다(국세징수법 제84조 제5항). 관할 세무서장이 필요하다고 인정하면 30일 범위에서 연장할 수 있지만, 경매처럼 “허가 확정 뒤 한 달”을 기대하면 안 됩니다. 대출이 필요하다면 입찰 전에 공매 잔금으로 대출이 되는지, 실행까지 며칠 걸리는지 은행에 꼭 물어보세요.
2. 인도명령이 없다
경매에서는 대금을 낸 뒤 6개월 안에 인도명령을 신청하면 비교적 빠르게 점유자를 내보낼 수 있습니다(민사집행법 제136조). 국세징수법에는 이런 제도가 없어서, 공매로 산 집에 사는 사람이 나가지 않으면 협의하거나 명도소송을 해야 합니다. 시간과 비용이 훨씬 더 들 수 있으니 공매는 빈집이거나 점유자와 협의가 쉬운 물건부터 보는 것이 안전합니다.
3. 체납자가 세금을 내면 매각이 취소될 수 있다
매각결정 뒤 대금을 내기 전에 체납자가 밀린 세금을 내고, 매수인이 동의하면 매각결정이 취소됩니다(제86조 제1호). 이때 보증금은 돌려받습니다(제71조 제4항). 또 압류가 풀리면 공매 자체가 취소되고(제88조), 그 전에 들인 조사 시간은 돌아오지 않습니다.
경매와 공매, 같은 점도 많습니다
- 권리분석 방법: 등기부와 공고 서류로 낙찰 뒤 지워지는 권리와 남는 권리를 가립니다. 공매는 “공매재산명세서”가 경매의 매각물건명세서 역할을 합니다(제77조).
- 임차인 보증금: 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 점은 같습니다. 배당(공매는 “배분”) 순서를 미리 계산해 보세요.
- 세금: 취득세는 둘 다 유상취득 기준으로 냅니다.
- 토지거래허가: 경매는 법률(제14조 제2항 제2호)로, 국세·지방세 체납처분 공매는 시행령(제11조 제3항 제12호)으로 토지거래허가 규정을 적용하지 않습니다. 신탁공매 등 다른 공매는 해당 여부를 따로 확인하세요.
처음이라면 무엇부터: 경매 → 공매 순서
실거주용 아파트를 처음 사는 30대라면 법원 경매로 시작하는 편이 실수를 줄입니다. 잔금 기한이 넉넉하고, 인도명령이 있어 입주 일정을 예측하기 쉽기 때문입니다. 공매는 온비드로 집에서 입찰할 수 있다는 장점이 있지만, 7일 잔금과 명도소송 가능성을 감당할 자금·시간 계획이 서 있을 때 보세요. 공매 물건은 온비드에서, 경매 물건은 법원경매정보에서 무료로 찾을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 경매와 공매의 가장 큰 차이는 무엇인가요?
경매는 빚 때문에 법원이 민사집행법으로, 압류재산 공매는 세금 체납 때문에 세무서장 등이 국세징수법으로 팝니다. 실무에서 가장 크게 느끼는 차이는 공매 잔금 기한이 매각결정일부터 7일 이내로 짧고, 공매에는 인도명령 제도가 없다는 점입니다.
Q. 부동산 공매 보증금은 얼마인가요?
압류재산 공매의 공매보증금액은 공매예정가격의 100분의 10 이상입니다(국세징수법 제71조). 정확한 금액은 온비드 공고에서 확인하세요.
Q. 공매는 유찰되면 얼마나 싸지나요?
압류재산 공매는 재공매 때마다 최초 공매예정가격의 10%씩 낮추고, 최초 가격의 50%까지 내려가도 팔리지 않으면 공매예정가격을 새로 정할 수 있습니다(국세징수법 제87조).
Q. 공매로 산 집에 사는 사람이 안 나가면요?
공매에는 경매의 인도명령 같은 제도가 없어 먼저 이사를 협의하고, 안 되면 명도소송을 해야 합니다. 그래서 공매는 점유 상태를 경매보다 더 꼼꼼히 확인하고 들어가야 합니다.
마무리
경매와 공매는 “싸게 산다”는 점만 같고, 법·기관·입찰 방식·잔금 기한·명도 방법이 모두 다릅니다. 특히 공매의 7일 잔금과 인도명령 없음은 입찰 전에 계획에 넣어야 합니다. 다음 편에서는 배당 결과를 확인하는 경매 배당표 보는 법을 정리합니다.
📚 확인한 자료 (2026년 10월 16일 기준)
- 국세징수법 제71조·제77조·제84조·제86조·제87조·제88조·제91조·제103조
- 민사집행법 제135조·제136조·제138조, 민사집행규칙 제63조·제78조
- 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제14조, 같은 법 시행령 제11조 제3항 제12호
- 온비드(한국자산관리공사) · 대법원 법원경매정보
※ 이 글은 압류재산 공매와 법원 경매의 일반 절차를 비교한 것입니다. 개별 물건의 조건은 온비드 공고와 법원 공고를 기준으로 확인하세요.