7가지 말소기준권리 완벽 이해하기: 부동산 경매에서 성공하는 법

들어가며

부동산 경매 투자에 성공하려면 7가지 말소기준권리를 이해하는 것이 중요합니다. 말소기준권리는 부동산 등기사항전부증명서(구 등기부등본)에서 찾아볼 수 있으며, 이를 기준으로 접수일자가 앞선 권리는 인수권리가 되고, 뒤따르는 권리는 말소됩니다. 이러한 권리분석은 안전한 부동산 경매 투자를 가능하게 합니다. 말소기준권리는 법정 용어가 아니지만, 법정 용어로는 매각물건명세서의 최선순위설정일자입니다. 이 글에서는 각 말소기준권리를 구체적인 경매사례와 함께 설명하겠습니다.

부동산 경매 말소기준권리로 권리분석 쉽게 하는법

모르면 쪽박차는 말소기준권리 4가지 역할

경매 부동산 필수 문서: 매각물건명세서의 이해와 중요성

7가지 말소기준권리와 경매사례

저당권

법적근거

https://www.law.go.kr/법령/민법/(20240517,19409,20230516)/제356조

민법 제356조(저당권의 내용) 저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

경매사례

근저당권

법적근거

경매사례

https://www.law.go.kr/법령/민법/(20240517,19409,20230516)/제357조

민법 제357조(근저당) 

①저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.

②전항의 경우에는 채무의 이자는 최고액 중에 산입한 것으로 본다.

담보가등기

법적근거

https://www.law.go.kr/법령/가등기담보등에관한법률/(20170328,14474,20161227)/제1조

가등기담보 등에 관한 법률 제1조(목적) 이 법은 차용물(借用物)의 반환에 관하여 차주(借主)가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액(價額)이 차용액(借用額)과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약(擔保契約)과 그 담보의 목적으로 마친 가등기(假登記) 또는 소유권이전등기(所有權移轉登記)의 효력을 정함을 목적으로 한다.[전문개정 2008. 3. 21.]

경매사례

2023타경52076

https://www.dooinauction.com/auction/search/?auction_id=102_20230052076_001

압류

법적근거

https://www.law.go.kr/법령/부동산등기법/(20200805,16912,20200204)/제96조

부동산등기법 제96조(관공서가 등기명의인 등을 갈음하여 촉탁할 수 있는 등기) 관공서가 체납처분(滯納處分)으로 인한 압류등기(押留登記)를 촉탁하는 경우에는 등기명의인 또는 상속인, 그 밖의 포괄승계인을 갈음하여 부동산의 표시, 등기명의인의 표시의 변경, 경정 또는 상속, 그 밖의 포괄승계로 인한 권리이전(權利移轉)의 등기를 함께 촉탁할 수 있다.

경매사례

2021타경114119(1)

https://www.dooinauction.com/auction/search/?auction_id=104_20210114119_001
2023타경630(14)

https://www.dooinauction.com/auction/search/?auction_id=405_20230000630_014

가압류

법적근거

https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/(20220104,18671,20220104)/제276조

민사집행법 제276조(가압류의 목적) 

①가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다.
  
②제1항의 채권이 조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다.
제277조(보전의 필요) 가압류는 이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다.

민사집행법 제278조(가압류법원) 가압류는 가압류할 물건이 있는 곳을 관할하는 지방법원이나 본안의 관할법원이 관할한다.

민사집행법 제279조(가압류신청) 

①가압류신청에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.
  1. 청구채권의 표시, 그 청구채권이 일정한 금액이 아닌 때에는 금전으로 환산한 금액
  2. 제277조의 규정에 따라 가압류의 이유가 될 사실의 표시
  
②청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 한다.

민사집행법 제280조(가압류명령) 

①가압류신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있다.
  
②청구채권이나 가압류의 이유를 소명하지 아니한 때에도 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여 법원이 정한 담보를 제공한 때에는 법원은 가압류를 명할 수 있다.
  
③청구채권과 가압류의 이유를 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있다.
  
④담보를 제공한 때에는 그 담보의 제공과 담보제공의 방법을 가압류명령에 적어야 한다.

민사집행법 제281조(재판의 형식) 

①가압류신청에 대한 재판은 결정으로 한다. <개정 2005. 1. 27.>
  
②채권자는 가압류신청을 기각하거나 각하하는 결정에 대하여 즉시항고를 할 수 있다.
  
③담보를 제공하게 하는 재판, 가압류신청을 기각하거나 각하하는 재판과 제2항의 즉시항고를 기각하거나 각하하는 재판은 채무자에게 고지할 필요가 없다.

제282조(가압류해방금액) 가압류명령에는 가압류의 집행을 정지시키거나 집행한 가압류를 취소시키기 위하여 채무자가 공탁할 금액을 적어야 한다.

민사집행법 제283조(가압류결정에 대한 채무자의 이의신청) 

①채무자는 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있다.
  
②제1항의 이의신청에는 가압류의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 한다.
  
③이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다.

제284조(가압류이의신청사건의 이송) 법원은 가압류이의신청사건에 관하여 현저한 손해 또는 지연을 피하기 위한 필요가 있는 때에는 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 결정으로 그 가압류사건의 관할권이 있는 다른 법원에 사건을 이송할 수 있다. 다만, 그 법원이 심급을 달리하는 경우에는 그러하지 아니하다.

민사집행법 제285조(가압류이의신청의 취하) 

①채무자는 가압류이의신청에 대한 재판이 있기 전까지 가압류이의신청을 취하할 수 있다. <개정 2005. 1. 27.>
  
②제1항의 취하에는 채권자의 동의를 필요로 하지 아니한다.
  
③가압류이의신청의 취하는 서면으로 하여야 한다. 다만, 변론기일 또는 심문기일에서는 말로 할 수 있다. <개정 2005. 1. 27.>
  
④가압류이의신청서를 송달한 뒤에는 취하의 서면을 채권자에게 송달하여야 한다.
  
⑤제3항 단서의 경우에 채권자가 변론기일 또는 심문기일에 출석하지 아니한 때에는 그 기일의 조서등본을 송달하여야 한다. <개정 2005. 1. 27.>

민사집행법 제286조(이의신청에 대한 심리와 재판) 

①이의신청이 있는 때에는 법원은 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일을 정하고 당사자에게 이를 통지하여야 한다.
  
②법원은 심리를 종결하고자 하는 경우에는 상당한 유예기간을 두고 심리를 종결할 기일을 정하여 이를 당사자에게 고지하여야 한다. 다만, 변론기일 또는 당사자 쌍방이 참여할 수 있는 심문기일에는 즉시 심리를 종결할 수 있다.
  
③이의신청에 대한 재판은 결정으로 한다.
  
④제3항의 규정에 의한 결정에는 이유를 적어야 한다. 다만, 변론을 거치지 아니한 경우에는 이유의 요지만을 적을 수 있다.
  
⑤법원은 제3항의 규정에 의한 결정으로 가압류의 전부나 일부를 인가ㆍ변경 또는 취소할 수 있다. 이 경우 법원은 적당한 담보를 제공하도록 명할 수 있다.
  
⑥법원은 제3항의 규정에 의하여 가압류를 취소하는 결정을 하는 경우에는 채권자가 그 고지를 받은 날부터 2주를 넘지 아니하는 범위 안에서 상당하다고 인정하는 기간이 경과하여야 그 결정의 효력이 생긴다는 뜻을 선언할 수 있다.
  
⑦제3항의 규정에 의한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. 이 경우 민사소송법 제447조의 규정을 준용하지 아니한다.[전문개정 2005. 1. 27.]

민사집행법 제287조(본안의 제소명령) 

①가압류법원은 채무자의 신청에 따라 변론 없이 채권자에게 상당한 기간 이내에 본안의 소를 제기하여 이를 증명하는 서류를 제출하거나 이미 소를 제기하였으면 소송계속사실을 증명하는 서류를 제출하도록 명하여야 한다.
  
②제1항의 기간은 2주 이상으로 정하여야 한다.
  
③채권자가 제1항의 기간 이내에 제1항의 서류를 제출하지 아니한 때에는 법원은 채무자의 신청에 따라 결정으로 가압류를 취소하여야 한다.
  
④제1항의 서류를 제출한 뒤에 본안의 소가 취하되거나 각하된 경우에는 그 서류를 제출하지 아니한 것으로 본다.
  
⑤제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다. 이 경우 민사소송법 제447조의 규정은 준용하지 아니한다.

민사집행법 제288조(사정변경 등에 따른 가압류취소) 

①채무자는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다. 제3호에 해당하는 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있다.
  1. 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때
  2. 법원이 정한 담보를 제공한 때
  3. 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때
  
②제1항의 규정에 의한 신청에 대한 재판은 가압류를 명한 법원이 한다. 다만, 본안이 이미 계속된 때에는 본안법원이 한다.
  
③제1항의 규정에 의한 신청에 대한 재판에는 제286조제1항 내지 제4항ㆍ제6항 및 제7항을 준용한다. [전문개정 2005. 1. 27.]

민사집행법 제289조(가압류취소결정의 효력정지) 

①가압류를 취소하는 결정에 대하여 즉시항고가 있는 경우에, 불복의 이유로 주장한 사유가 법률상 정당한 사유가 있다고 인정되고 사실에 대한 소명이 있으며, 그 가압류를 취소함으로 인하여 회복할 수 없는 손해가 생길 위험이 있다는 사정에 대한 소명이 있는 때에는, 법원은 당사자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 담보를 제공하지 아니하게 하고 가압류취소결정의 효력을 정지시킬 수 있다.
  
②제1항의 규정에 의한 소명은 보증금을 공탁하거나 주장이 진실함을 선서하는 방법으로 대신할 수 없다.
  
③재판기록이 원심법원에 있는 때에는 원심법원이 제1항의 규정에 의한 재판을 한다.
  
④항고법원은 항고에 대한 재판에서 제1항의 규정에 의한 재판을 인가ㆍ변경 또는 취소하여야 한다.
  
⑤제1항 및 제4항의 규정에 의한 재판에 대하여는 불복할 수 없다.[전문개정 2005. 1. 27.]

제290조(가압류 이의신청규정의 준용) ①제287조제3항, 제288조제1항에 따른 재판의 경우에는 제284조의 규정을 준용한다. <개정 2005. 1. 27.>

②제287조제1항ㆍ제3항 및 제288조제1항에 따른 신청의 취하에는 제285조의 규정을 준용한다. <개정 2005. 1. 27.>

민사집행법 제291조(가압류집행에 대한 본집행의 준용) 가압류의 집행에 대하여는 강제집행에 관한 규정을 준용한다. 다만, 아래의 여러 조문과 같이 차이가 나는 경우에는 그러하지 아니하다.

제292조(집행개시의 요건) 

①가압류에 대한 재판이 있은 뒤에 채권자나 채무자의 승계가 이루어진 경우에 가압류의 재판을 집행하려면 집행문을 덧붙여야 한다.
  
②가압류에 대한 재판의 집행은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 2주를 넘긴 때에는 하지 못한다. <개정 2005. 1. 27.>
  
③제2항의 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다.

민사집행법 제293조(부동산가압류집행) 

①부동산에 대한 가압류의 집행은 가압류재판에 관한 사항을 등기부에 기입하여야 한다.
  
②제1항의 집행법원은 가압류재판을 한 법원으로 한다.
  
③가압류등기는 법원사무관등이 촉탁한다.

제294조(가압류를 위한 강제관리) 가압류의 집행으로 강제관리를 하는 경우에는 관리인이 청구채권액에 해당하는 금액을 지급받아 공탁하여야 한다.

경매사례

2022타경48623(2)

https://www.dooinauction.com/auction/search/?auction_id=304_20220048623_002

경매개시결정등기

법적근거

https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/(20220104,18671,20220104)/제83조

민사집행법 제83조(경매개시결정 등) 

①경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명하여야 한다.
  
②압류는 부동산에 대한 채무자의 관리ㆍ이용에 영향을 미치지 아니한다.
  
③경매절차를 개시하는 결정을 한 뒤에는 법원은 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 부동산에 대한 침해행위를 방지하기 위하여 필요한 조치를 할 수 있다.
  
④압류는 채무자에게 그 결정이 송달된 때 또는 제94조의 규정에 따른 등기가 된 때에 효력이 생긴다.
  
⑤강제경매신청을 기각하거나 각하하는 재판에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.

경매사례

2022타경55183(강제경매)

https://www.dooinauction.com/auction/search/?auction_id=305_20220055183_001

전세권(2가지 요건 충족시)

전세권의 경우 다음 2가지 요건에 따라 말소기준권리 여부가 달라집니다.

전세권이 말소기준권리 되기 위한 2가지 요건

①목적물을 전부 점유하고 있어야 한다.

②등기된 전세권으로 배당신청을 하여야 한다.

법적근거

https://www.law.go.kr/법령/민법/(20240517,19409,20230516)/제303조

민법 제303조(전세권의 내용) 

①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. <개정 1984. 4. 10.>
  
②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

경매사례

말소기준권리 해당되지 않는 경우(선순위전세권자)

2016타경10737

https://www.dooinauction.com/auction/search/?auction_id=302_20160010737_001

말소기준권리 해당되는 경우(전세권자-한국공항공사)

2022타경497

https://www.dooinauction.com/auction/search/?auction_id=A01_20220000497_001

7가지 말소기준권리 암기법

임의경매vs강제경매

부동산경매는 강제경매와 임의경매가 있습니다. 소송을 통해 판결문을 받은 후 경매신청을 하는 것을 강제경매라 하고, 판결문 없이 저당권, 전세권을 실행하는 방법으로 경매를 진행하는 것을 임의경매라고 합니다.

임의경매와 강제경매 비교

부동산경매	임의경매	강제경매
말소기준권리	저당권 근저당권 담보가등기 전세권	압류 가압류 경매개시결정등기

저건 담압가, 경매 전에 말소지!!

부동산 경매에 있어서 채권자(경매신청인)와 채무자(대게 부동산 소유자)는 해당 부동산의 감정 가격이 높으면 높을 수록 유리합니다. 감정 가격이 높으면 높을 수록 환가 되는 금액이 높을 가능성이 높기 때문입니다. 여기에 낙찰자 입장에서는 자칫 불리합니다.

따라서 사전에 너무 높은 감정가격을 본 낙찰자(입찰희망자)가 주장합니다.

저건 (채권자와 채무자의)담합가 입니다. 경매 전에 말소되어야 합니다.

말소기준권리는 법정용어가 아닙니다. 낙찰자 입장에서 권리분석을 쉽게 하기위해서 만든 용어입니다.

저당권
근저당권
담보가등기
압류
가압류
경매개시결정등기
전세권
말소기준권리 7가지 이다.

마치며

앞서 살펴본 7가지 말소기준권리보다 후순위인 권리는 말소권리가 되고, 선순위인 권리는 인수권리가 됩니다. 매수인(낙찰자)이 인수하는 모든 권리는 소유권을 잃거나 권리의 인수로 인해 재산권 행사에 제약이 생기며, 매각대금 외 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 7가지 말소기준권리를 철저히 조사하고 분석하여, 손해 보지 않는 고수익 경매를 진행하시기 바랍니다. 말소기준권리를 제대로 이해하고 활용한다면, 부동산 경매에서 성공할 수 있습니다.