2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 대항력 개념잡기

들어가며

2024년 현재 최신 주택임대차보호법 대항력에 대해서 법적 근거 및 관련 판례들과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 주택이 매각 되더라도 그 매수자에게 대항할 수 있는 임차인이 가지고 있는 힘을 말합니다. 물론 여기에도 법률 요건이 구비되어야 함은 물론입니다. 본 포스팅에서 함께 살펴보도록 하겠습니다.

상가 임차인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까?

주택임대차보호법 대항력 이란?

대항력 법적 근거 및 요건

대항력 법적 근거

https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법/(20230719,19356,20230418)/제3조

주택임대차보호법 ( 약칭: 주택임대차법 )
[시행 2023. 7. 19.] [법률 제19356호, 2023. 4. 18., 일부개정]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.

② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다. <개정 2015. 1. 6.>

③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. <신설 2013. 8. 13.>

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다. <개정 2013. 8. 13.>

⑤ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 같은 법 제578조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

⑥ 제5항의 경우에는 동시이행의 항변권(抗辯權)에 관한 「민법」 제536조를 준용한다. <개정 2013. 8. 13.>

[전문개정 2008. 3. 21.]

https://www.law.go.kr/법령/주택임대차보호법시행령/(20230926,33771,20230926)/제2조

주택임대차보호법 시행령
[시행 2023. 9. 26.] [대통령령 제33771호, 2023. 9. 26., 타법개정]

제2조(대항력이 인정되는 법인) 「주택임대차보호법」(이하 “법”이라 한다) 제3조제2항 후단에서 “대항력이 인정되는 법인”이란 다음 각 호의 법인을 말한다. <개정 2009. 9. 21., 2020. 9. 29.>

1. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 “공사”라 한다)

2. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사

[전문개정 2008. 8. 21.]
[제1조의2에서 이동, 종전 제2조는 제8조로 이동 <2013. 12. 30.>]

대항력 법률적 요건 및 정리표

대항력이 발생하기 위해서는 아래와 같은 법률적 요건이 필요하니다. 법률적 요건은 조문에 그 단서가 나와 있다는 뜻이며, 이는 위 법조문 제3조(대항력 등) ①항에 나와 있습니다. 이를 공식화 하면 다음과 같습니다.

인도 + 전입

구분	내용
① 주택의 인도	▪ 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’가 필요합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
② 주민등록 (전입신고)	▪ 「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).

대항력 개념잡기

대항력은 주택이 경매,일반매매 등으로 주인이 변경되었을 때, 새로운 주인에게 대항할 수 있는 힘을 말합니다.

대항력 성립요건은 추후 우선변제권 및 최우선변제권 등이 발생하기 위한 성립요건에도 그대로 적용이 됩니다. 따라서 우선변제권과 최우선변제권 등은 대항력 성립요건이 없으면 성립되지 못 하는 권리들 입니다. 이와 같은 사실은 대항력 성립요건이 그 만큼 중요하다는 사실을 잘 대변해주고 있습니다. 대항력 성립요건 중 인도는 사실상 점유를 뜻합니다. 그리고 전입은 법률의 형식적인 점유를 말합니다. 따라서 대항력이 발생하기 위해서는 이 두 요건을 동시에 충족해야 합니다. 대항력 성립요건의 경우의수를 살펴보면 전입이 없는 경우, 반대로 전입은 있는데 인도가 없는 경우 등으로 나뉘어 지는데 이럴 경우 대항력의 효력이 어떻게 되는지 알려면 대항력 관련 판례들을 살펴보면 될 것 입니다.(판례검색의 필요성)

대항력 성립요건 인도,전입 동시에 있다고 해서 무조건 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 대항력있음, 대항력없음 구분 전제 조건은 바로 등기사항전부증명서 상 근저당권이나 가압류 등이 설정되지 않은 상태에서 주택의 인도와 전입 입니다. 이 같은 분석은 주택의 경매,공매,일반매매 등에서 소위 말하는 ‘권리분석’에서 매우 중요한 출발점이 되는것 입니다.

1. 인도+전입 있다고 해서 대항력있음 이라고 하지 않는다.
2. 대항력있음은 등기사항전부증명서(구,등기부등본) 상 근정당권이나 가압류 등이 설정되지 않은 상태에서 인도+전입 입니다.
3. 대항력요건과 대항력있음 구분할 필요가 있습니다.

여러분들의 보다 나은 이해를 돕기위해서 아래 위키백과 링크를 남겨드립니다.

https://ko.wikipedia.org/wiki/대항력

대항력 인정 사례

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996.1.26, 선고, 95다30338 판결)

https://www.law.go.kr/판례/(95다30338)

배당이의
[대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결]

【판시사항】
[1] 주택임대차보호법상의 대항요건인 주민등록에 배우자나 자녀의 주민등록이 포함되는지 여부
[2] 입주 및 주민등록을 마친 주택 임차인이 가족의 주민등록은 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우, 대항력 상실 여부

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다.
[2] 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다.

【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항
[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】
[1][2] 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정(공1989, 295) /[1] 대법원 1987. 10. 26. 선고 87다카14 판결(공1987, 1779), 대법원 1988. 6. 14. 선고 87다카3093, 3094 판결(공1988, 1029), 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정(공1995하, 2490) /[2] 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결(공1987, 524)


【전문】
【원고,피상고인】
주식회사 신중앙상호신용금고

【피고,상고인】
【원심판결】
서울고법 1995. 5. 25. 선고 95나1912 판결

【주문】
원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원에 환송한다.


【이유】
상고이유를 판단한다.
원심판결 이유에 의하면 원심은, 그 내세운 증거에 의하여, 이 사건 임차주택 등에 대한 근저당권자인 원고의 임의경매 개시신청에 따라 서울민사지방법원은 1993. 1. 8. 임의경매 개시결정을 하였고, 같은 달 12. 그 기입등기가 이루어진 사실, 피고는 1992. 2. 17. 소외 1로부터 이 사건 임차주택의 1층 중 방 1칸을 임차하여 그 무렵 이를 인도받아 입주하였으나, 위 임의경매 개시결정의 기입등기가 이루어진 이후인 1993. 10. 25.에야 비로소 이에 대한 주민등록 전입신고를 마친 사실을 인정한 다음, 피고는 이 사건 경매개시결정의 기입등기가 이루어지기 이전에 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록을 마쳐 두지 아니하였으므로 주택임대차보호법 제8조 소정의 소액임차인에 해당한다고 볼 수 없어 근저당권자인 원고보다 우선하여 소액보증금을 받을 수 없다고 판단하였다.
그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다고 할 것이고 ( 대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정 참조), 또한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 할 것이다( 대법원 1989. 1. 17.자 88다카143 결정 참조).
살피건대, 원심이 배척하지 아니한 을 제3호증의 1, 2, 3(각 주민등록표초본)의 각 기재에 의하면 피고는 1992. 2. 17.자로 그의 아들인 소외 2와 함께 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록 신고를 마쳤고, 피고의 어머니인 소외 3은 같은 해 3. 16.자로 주민등록 신고를 마친 사실, 피고는 1993. 4. 1.자로 주민등록을 경기 성남시 (주소 생략)으로 일시 퇴거하였다가 그 해 10. 25. 다시 위 임차주택의 주소지로 전입신고를 한 사실은 있으나, 위 소외 2와 소외 3은 위 주민등록의 주소지를 변경한 바 없이 계속하여 이 사건 임차주택의 주소지에 주민등록이 되어 있는 사실을 엿볼 수 있는바, 만일 이와 같은 사실이 인정된다면 위에서 본 바와 같이 피고가 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항력을 갖추지 아니하였다고 단정할 수는 없다고 보여짐에도 불구하고, 원심이 그 판시와 같이 피고의 주민등록만을 기준으로 하여 원고에게 대항할 수 없다고 판단하였음은 필경 심리를 다하지 아니하였거나 채증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 또는 주택임대차보호법 제3조 소정의 '대항력'에 관한 법리를 오해한 나머지 판결에 영향을 미친 위법을 저질렀다고 아니할 수 없으니, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다 할 것이다.
그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


대법관 박만호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈

전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결)

https://www.law.go.kr/판례/(91다18118)

건물명도
[대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결]

【판시사항】
임차인이 전입신고를 올바르게 하였는데 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재된 경우 임대차의 대항력이 생기는지 여부(적극)

【판결요지】
임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게[(주소 1 생략)이 (주소 2 생략)으로]기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다.

【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】
대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결(공1988, 94), 1989.6.27. 선고 89다카3370 판결(공1989, 1161)


【전문】
【원고,상고인】
주식회사 안양상호신용금고 소송대리인 변호사 한경수외 1인

【피고,피상고인】
피고 소송대리인 변호사 최하열

【원심판결】
서울고등법원 1991.4.17. 선고 91나1488 판결

【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.


【이 유】
상고이유를 판단한다.
주택의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 제3자에 대하여 대항할 수 있는 것이고 이 경우 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 간주하는 것이다(주택임대차보호법 제3조 제1항.
임차인이 전입신고를 올바르게(즉 임차건물 소재지 지번으로) 하였다면 이로써 그 임대차의 대항력이 생기는 것이므로 설사 담당공무원의 착오로 주민등록표상에 신거주지 지번이 다소 틀리게 기재되었다 하여 그 대항력에 소장을 끼칠 수는 없다 할 것이다.
원심이 적법히 확정한 바와 같이 피고가 이 사건 건물일부를 임차 입주하여 그 전입신고를 함에 있어 그 건물소재지 지번인 안양시 안양동 545의5으로 바로 기재하였는데도 담당공무원이 실수로 주민등록표의 신거주지를 안양동 545의2으로 잘못 기입한 것이라면(그후 피고의 요청에 의하여 그 착오도 정정되었다) 피고의 전입신고는 적법한 것이어서 이로써 그 임대차는 제3자에 대하여 효력이 있다 할 것이다.
원심이 같은 견해에서 이 사건 임대차의 대항력을 인정하였음은 옳고 반대의 견해에서 원심이 주택임대차의 대항력에 관한 법리를 오해하였다는 소론주장은 받아들일 수 없다.
소론이 들고 있는 당원판례(당원 1990.5.22. 선고 89다카18648 판결)는 실제 지번이 대구 수성구 (주소 3 생략) 1호인데도 같은 아파트 5호로 그 전입신고가 잘못된 사안에 관한 것이어서 이 사건에 대비할 적절한 판례라 할 수 없다. 논지는 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고소송 비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.


대법관 윤관(재판장) 최재호 김주한

대항력 불인정 사례

대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결)

https://www.law.go.kr/판례/(97다43468)

배당이의
[대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결]

【판시사항】
[1] 주택임대차보호법상의 대항력을 행사하기 위해서는 그 요건인 주택의 인도 및 주민등록이 계속 존속하고 있어야 하는지 여부(적극)
[2] 임차인이 대항력 취득 후 가족과 함께 일시 다른 곳으로 주민등록을 이전했다가 재전입한 경우, 원래의 대항력의 소멸 여부(적극) 및 대항력의 소급 회복 여부(소극)

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다.
[2] 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이다.

【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항
[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】
[1] 대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결(공1987, 524), 대법원 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결(공1989, 295), 대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결(공1997하, 3378) /[2] 대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결(공1996상, 745)


【전문】
【원고,상고인】
【피고,피상고인】
마산농업협동조합

【원심판결】
서울고법 1997. 8. 19. 선고 97나18266 판결

【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.


【이유】
상고이유를 판단한다.
주택임대차보호법이 제3조 제1항에서 주택임차인에게 주택의 인도와 주민등록을 요건으로 명시하여 등기된 물권에 버금가는 강력한 대항력을 부여하고 있는 취지에 비추어 볼 때, 달리 공시방법이 없는 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니고, 그 대항력을 유지하기 위하여서도 계속 존속하고 있어야 한다고 해석함이 상당하다(대법원 1987. 2. 24. 선고 86다카1695 판결, 1989. 1. 17. 선고 88다카143 판결 등 참조).
따라서 주택의 임차인이 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 그 주택에 입주함으로써 일단 임차권의 대항력을 취득한 후 어떤 이유에서든지 그 가족과 함께 일시적이나마 다른 곳으로 주민등록을 이전하였다면 이는 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 있으므로 그 대항력은 그 전출 당시 이미 대항요건의 상실로 소멸되는 것이고, 그 후 그 임차인이 얼마 있지 않아 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입하였다 하더라도 이로써 소멸되었던 대항력이 당초에 소급하여 회복되는 것이 아니라 그 재전입한 때부터 그와는 동일성이 없는 새로운 대항력이 재차 발생하는 것이라 하겠다.
원심판결 이유에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 주택의 임차인으로서 피고의 근저당권설정등기 이전인 1995. 6. 16. 그 주택의 소재지로 전입신고를 마치고 같은 해 7. 10. 무렵 그 주택에 입주하기는 하였으나, 피고가 1995. 12. 16. 이 사건 대지 및 건물에 관하여 근저당권설정등기를 마친 이후인 1996. 1. 26. 그 주민등록을 일시 다른 곳으로 이전하였다가 같은 해 2. 27. 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 사실을 인정한 다음, 원고는 1995. 7. 10. 무렵 취득한 임차권의 대항력을 1996. 1. 26. 주민등록의 일시 이전으로 인하여 이미 상실하였고, 그 후 다시 원래의 주소지로 주민등록을 재전입한 1996. 2. 27. 종전의 그것과는 동일성이 없는 새로운 임차권의 대항력을 재차 취득한 셈인데, 그 대항력의 취득시기가 피고의 근저당권설정등기 이후임은 역수상 분명한 만큼, 원고가 새로이 취득한 임차권의 대항력으로써 그 취득 이전의 근저당권자인 피고에게 대항할 수는 없는 것이고, 따라서 원고로서는 그 임대차계약서에 확정일자를 갖춘 시기에 관계없이 그 전세보증금을 이 사건 대지 및 건물에 관한 경락대금에서 피고보다 우선하여 변제받을 수는 없다고 판단하였는바, 이를 위에서 본 법리와 기록과 대조하여 살펴보면, 원심의 그 판단은 옳다고 여겨지고, 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없으므로 상고이유의 주장은 이유 없다.
그리고, 앞에서 본 대법원 판결은 이를 변경할 필요가 있다고 할 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자인 원고의 부담으로 하기로 관여 법관들의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


대법관 정귀호(재판장) 박준서 김형선(주심) 이용훈

전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결)

https://www.law.go.kr/판례/(2000다8069)

건물명도
[대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결]

【판시사항】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서의 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
[2] 실제 지번인 '산 53의 6'이나 등기부상 지번인 '산 53'과 일치하지 아니한 '53의 6'에 등재된 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다고 한 사례

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
[2] 실제 지번인 '산 53의 6'이나 등기부상 지번인 '산 53'과 일치하지 아니한 '53의 6'에 등재된 주민등록이 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항요건으로서 유효하지 않다고 한 사례.

【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항
[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】
[1] 대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결(공1999하, 1266), 대법원 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결(공1999하, 2037), 대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결(공2000상, 146), 대법원 2000. 4. 7. 선고 99다66212 판결(공2000상, 1148), 대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다1549, 1556 판결(공2000상, 1253)


【전문】
【원고,상고인】
원고 (소송대리인 변호사 박갑남)

【피고,피상고인】
피고 (소송대리인 변호사 우종대)

【원심판결】
서울지법 1999. 12. 24. 선고 99나40783 판결

【주문】
원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 본원 합의부에 환송한다.


【이유】
상고이유를 판단한다. 
1.  원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여, 피고의 처 소외 1이 1994. 4. 10. 소외 2로부터 파주시 (주소 1 생략) 임야 397㎡ 지상에 건축되어 있는 이 사건 건물을 임대차보증금 1,800만 원, 임대차기간 1년으로 정하여 임차하여 피고를 비롯한 소외 1의 가족들이 그 무렵 이 사건 건물에 입주하고, 피고가 1994. 4. 23. 주민등록 전입신고를 하면서 이 사건 건물의 실제 지번 중 '산'자의 기재를 누락하여 파주시 (주소 2 생략)으로 주민등록이 등재되었는데, 원고는 1992. 8. 3. 소외 2 소유인 위 임야와 그 지상의 이 사건 건물에 관한 근저당권설정등기를 경료한 후 소외 2를 상대로 이 사건 건물과 위 임야에 관한 소유권이전등기청구소송을 제기하여 승소판결을 받고 그 판결에 기하여 1997. 7. 30. 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음, 원고는 이 사건 건물이 건축물대장과 등기부상으로는 실제 지번과 달리 (주소 3 생략)으로 등재되어 있다는 사정을 알고 있었고, 피고도 이러한 사정을 알고 이 사건 건물의 실제 지번으로 주민등록 전입신고를 하려고 하였던 것인데 이 사건 건물 실제 지번의 통반까지 특정하여 같은 번지수로 전입신고를 한 이상, 그 앞에 '산'자가 누락되었다 하더라도 그 주민등록지로 이 사건 건물에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되어 있는 것으로 인식할 수 있었다고 하여, 피고가 위 임차권으로 이 사건 건물의 양수인인 원고에게 대항할 수 있다고 판단하고 있다.
 
2.  그러나 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다8322 판결, 1999. 9. 3. 선고 99다15597 판결, 1999. 12. 7. 선고 99다44762, 44779 판결 등 참조).
그런데 원심이 확정한 사실관계에 나타난 사정을 모두 참작하더라도, 이 사건 건물의 실제 지번인 '파주시 (주소 1 생략)'이나 등기부상 지번인 '파주시 (주소 4 생략)'과 일치하지 아니한 '파주시 (주소 2 생략)'에 등재된 피고의 주민등록으로는 피고가 이 사건 건물 소재지에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없다고 하여야 할 것이므로, 파주시 (주소 2 생략)에 등재된 주민등록은 피고의 임대차의 공시방법으로 유효한 것이라고 볼 수 없고, 이 사건 건물의 양수인인 원고가 이 사건 건물의 실제 지번과 등기부상 지번이 다르다는 것을 알고 있었다거나 피고가 이 사건 건물의 실제 지번을 주소지로 주민등록 전입신고를 하려고 의도하였다는 등의 주관적인 사정은 위와 같은 주민등록이 피고의 임대차의 공시방법으로 유효한 것인지 여부를 판단하는 데 아무런 영향이 없다고 할 것이다.
그럼에도 불구하고, 원심이 위와 같은 이유로 피고의 주민등록이 임대차의 공시방법으로 유효하다고 하여 이를 전제로 피고가 임차권으로써 이 사건 건물의 양수인인 원고에게 대항할 수 있다고 판단한 것은, 주택임대차보호법 제3조 소정의 대항요건으로서의 주민등록에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 위법을 저지른 것이라고 하지 않을 수 없다. 상고이유 중 이 점을 지적하는 부분은 이유 있다.
 
3.  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


대법관 이용우(재판장) 김형선 이용훈(주심) 조무제

공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결)

https://www.law.go.kr/판례/(94다27427)

건물명도
[대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결]

【판시사항】
가. 주민등록이 어떤 임대차에 대한 공시의 효력이 있는지에 대한 판단기준
나. 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록된 경우, 그 주민등록이 미등기전세권에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례

【판결요지】
가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
나. 충북 단양군 (주소 1 생략) 연립주택 가동 중 1층 102호에 대한 미등기전세권자가 주소로 연립주택 동호수 등의 표시 없이 그 지번만을 신고하여 주민등록되었다면, 그 주민등록으로는 일반사회통념상 그 미등기전세권자가 그 연립주택 가동 102호 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 없으므로 그 건물에 관한 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없다고 한 사례.

【참조조문】
주택임대차보호법 제3조 제1항

【참조판례】
가. 대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결, 1989.6.27. 선고 89다카3370 판결, 1994.11.22. 선고 94다13176 판결 / 나. 대법원 1990.5.22. 선고 89다카18648 판결


【전문】
【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
【원심판결】
청주지방법원 1994.4.14. 선고 93나2439 판결

【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.


【이 유】
상고이유를 판단한다.
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지의 여부는 일반사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정될 것이다(대법원 1987.11.10. 선고 87다카1573 판결; 1989.6.27. 선고 89다카3370 판결; 1994.11.22. 선고 94다13176 판결 참조).
그런데 원심판결 이유에 의하면, 망 소외 1은 이 사건 건물에 관하여 1986.7.23. 소외 세광주택 주식회사를 채무자로 하여 근저당권설정등기를 하고 그 근저당권에 기한 임의경매신청을 하여 1987.7.31. 임의경매개시결정을 얻은 다음 경매절차에서 1988.2.2. 경락받아 그 무렵 경락대금을 완납하고 같은 해 3.15. 위 망인 명의의 소유권이전등기를 경료하였다는 것이고, 한편 피고는 1986.3.10. 위 세광기업주식회사로부터 이 사건 건물을 전세보증금 5,500,000원에 미등기전세를 하여 입주하고, 같은 달 13. 매포읍사무소에 주민등록전입신고를 함에 있어서 주소를 충북 단양군 (주소 1 생략)으로 제대로 신고하여 주민등록표가 정리되었으나, 지번이 잘못 신고된 것으로 오인하고 같은 날 다시 주민등록표상 지번을 공부상에 존재하지 않는 같은 리 (주소 2 생략)으로 정정신청을 하여 다시 주민등록표를 같은 리 (주소 2 생략)으로 정리하였고(관계 공무원의 업무처리 미숙으로 주민등록표상 정정사유의 기재없이 처음 신고된 (주소 1 생략) 지번 중 ‘1’자를 삭제하고 공무원의 인장을 날인하는 방식으로 정정되었다), 그 후 피고는 공부를 확인한 결과 주민등록 전입신고된 지번이 잘못된 것을 발견하고 1986.9.27. 주민등록표상 같은 리 (주소 2 생략)에서 퇴거하고 같은 리 (주소 1 생략)으로 전입신고하는 방식으로 주민등록표를 올바르게 정리하였으나, 주민등록표상 주소지 지번이 잘못 등록된 경우 지번정정신청으로 즉시 지번이 정정될 수 있다는 것을 알고 1987.7.9. 다시 인근 주민들의 연대확인을 받아 지번정정확인서 및 정정신청서를 매포읍사무소에 제출하여, 읍사무소 관계 공무원이 피고의 주민등록표 중 위 1986.9.27.자 전입신고된 부분을 주선으로 삭제하고 1986.3.13.자 전입신고시 주소란의 (주소 2 생략) 번지를 (주소 1 생략) 번지로 정정처리하였다는 것인 바, 기록에 의하면 이 사건 건물은 충북 단양군 매포읍 평동리 258의 1 지상 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 연립주택 가동 중 1층 102호임이 명백하므로, 위 평동리 258이나 같은 리 258의 1으로 된 피고의 주민등록으로는 어느 것이나 일반사회통념상 미등기전세권자인 피고가 위 평동리 258의 1 지상 3층 연립주택 중 1층 102호인 이 사건 건물에 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수는 없는 것이므로 이 사건 건물에 관한 피고의 미등기전세의 유효한 공시방법으로 볼 수 없고, 따라서 피고는 근저당권자인 망 소외 1이 그러한 사실을 알았는지 여부와 상관없이 그 미등기전세권으로써 이 사건 건물을 취득한 위 소외 1에게 대항할 수 없다 할 것이다. 따라서 원심이 피고의 주민등록이 이 사건 미등기전세권에 대한 공시방법으로서 유효하지 않다고 판시하면서 피고의 주장을 배척한 것은 결국 정당하고, 거기에 상고이유에서 지적한 바와 같은 주택임차권 및 그 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 상고이유는 받아들일 수 없다.
그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 상고인인 피고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)

https://www.law.go.kr/판례/(95다55474)

배당이의
[대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결]

【판시사항】
[1] 주택임대차보호법에 따른 임대차의 대항요건인 주민등록의 유효 여부에 관한 판단 기준
[2] 임차인이 현관문에 부착된 표시대로 주민등록을 한 결과 등기부상 실제 표시와 다르게 된 경우, 주택임대차보호법에 따른 대항력이 없다고 한 사례
[3] 집행채권액을 확정함이 없이, 단지 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 그 임차인의 배당금을 배당이의자에게 배당한 원심판결을 파기한 사례

【판결요지】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다.
[2] 임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차 주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 한 사례.
[3] 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자가 임차인에게 배당표가 작성되자 이에 대해 배당이의를 한 경우, 그 강제경매신청자의 채무명의상 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고, 그 강제경매신청자가 배당표에서 임차인에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 임차인이 대항력이 없다는 이유로 임차인에게 배당된 액수 전액을 강제경매신청자에게 배당하여야 한다고 판시한 원심판결을, 이유불비를 이유로 파기한 사례.

【참조조문】
[1] 주택임대차보호법 제3조 제1항
[2] 주택임대차보호법 제3조 제1항
[3] 민사소송법 제193조, 제590조

【참조판례】
[1][2] 대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결(공1995상, 1963) /[1] 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결(공1989, 1161), 대법원 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결(공1995상, 64) /[2] 대법원 1990. 5. 22. 선고 89다카18648 판결(공1990, 1344), 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결(공1995하, 3126), 대법원 1996. 2. 23. 선고 95다48421 판결(공1996상, 1064)


【전문】
【원고,피상고인】
【피고,상고인】
【원심판결】
서울지법 1995. 10. 27. 선고 95나20552 판결

【주문】
원심판결을 파기한다. 사건을 서울지방법원 합의부에 환송한다.


【이유】
상고이유를 판단한다. 
1.  제1점에 대하여
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다고 할 것이다( 대법원 1989. 6. 27. 선고 89다카3370 판결, 1994. 11. 22. 선고 94다13176 판결, 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결 등 참조).
그런데 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판결에서 들고 있는 증거들을 종합하여, 서울지방법원 의정부지원 94타경982호 강제경매 사건의 목적이 된 이 사건 주택은 반지하층을 포함하여 총 6세대로 구성된 1동 건물의 일부인데, 위 건물은 등기부상 지층 101, 102호, 1층 101, 102호, 2층 201, 202호로 등재되어 있으나 위 건물에 설치된 편지함과 각 세대 현관문에는 반지하층이 101, 102호로, 지상1층이 201, 202호로, 지상 2층이 301, 302호로 각 표시된 사실, 피고는 1992. 9. 18. 이 사건 주택의 소유자인 소외 1과 이 사건 주택에 관하여 보증금 23,000,000원, 임차기간 1992. 9. 30.부터 1년간 임차하기로 하는 내용으로 계약을 체결함에 있어 그 등기부상 표시(2층 202호)와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 302호로 표시하고 그 무렵 위 주택에 입주하여 1992. 10. 14. 임대차계약서상의 표시대로 전입신고를 하고 그와 같이 주민등록표에 기재되게 한 후 1993. 10. 8.경 위 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 사실을 인정하고, 이 사건 주택의 실제 표시(2층 202호)와 불일치한 302호로 된 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로 근저당권자들과 지방세 교부청구권자에게 배당한 나머지 배당금 22,040,029원은 강제경매 신청자인 원고에게 배당되어야 한다고 판단하고 있다. 기록에 비추어 살펴보면, 이 사건 주택의 경매대금에서 피고가 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다고 본 원심의 판단은 정당한 것으로 수긍이 가고( 대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결 참조), 거기에 주택임대차보호법상 임차인의 대항력에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 이 점을 지적하는 상고이유는 받아들일 수 없다.
 
2.  제2점에 대하여
원심판결 이유에 의하면, 원심은 원고가 소외 1에 대한 집행력 있는 채무명의에 기하여 강제집행을 청구한 채권자로서 피고에게 22,040,029원을 배당하는 내용의 배당표가 작성되자 배당이의를 하였다는 사실만을 인정한 다음, 피고가 대항력을 가진 임차인이 아니라는 이유로 피고에게 배당된 돈 전액을 원고에게 배당하여야 한다고 판단하고 있으나, 원심으로서는 마땅히 원고의 채무명의상의 집행채권 액수가 얼마인지를 확정한 후 원고가 배당받아야 할 금액을 확정하였어야 함에도 불구하고 원고가 배당표에서 피고에게 배당하도록 된 금액 전부를 어떠한 연유로 배당받아야 하는지에 관하여는 전혀 이유 설시를 하지 않고 그냥 피고에게 배당된 액수 전액을 원고에게 배당하여야 한다고 판시하였으니 원심판결에는 이 점에 관한 이유불비의 위법이 있다고 하지 않을 수 없다. 상고이유는 이 점을 지적하는 한도 내에서 이유 있다.
 
3.  그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 다시 심리·판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.


대법관 박준서(재판장) 박만호 김형선 이용훈(주심)

마치며

이 글에서는 최신 주택임대차보호법의 대항력에 대해 다루면서 법적 근거와 다양한 사례를 살펴보았습니다. 특히, 주민등록 완료 후 주택 인도가 이루어질 때 임차인이 제3자에게 대항할 수 있는 효력이 생기는 주요 조건들을 포괄적으로 다루었습니다. 이 법적 조치는 임차인이 주택 매매나 경매 시에도 보호받을 수 있도록 설계되었으며, 이는 임차인에게 상당한 안정성을 제공합니다.

또한, 대항력을 인정받지 못하는 사례들을 통해 임차인들이 어떻게 대항력을 상실할 수 있는지에 대한 경각심을 일깨웠습니다. 결론적으로, 주택임대차보호법은 임차인의 권리를 강화하고 주거 안정을 도모하려는 법의 취지를 잘 반영하고 있음을 알 수 있습니다. 이러한 정보는 임차인뿐만 아니라 임대인에게도 중요한 지침을 제공하며, 법적 분쟁의 예방과 해결에 크게 기여할 것입니다.

이 글이 주택임대차보호법의 대항력에 관한 귀중한 지식을 제공하였기를 바랍니다. 주택을 임대하거나 임차하는 모든 분들이 자신의 권리와 의무를 정확히 이해하고, 법의 테두리 내에서 안전하고 안정적인 거주 생활을 영위하기를 희망합니다.