들어가며
부동산 경매에서 말소기준권리는 권리분석의 전부라 할 정도로 매우 중요합니다. 부동산 등기사항전부증명서(구,등기부등본)에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라 임차인의 대항력 유무를 판가름하고, 매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준이 되기도 합니다. 이번 포스팅에서는 이런 말소기준권리의 법적 근거, 역할 그리고 말소기준권리가 되는 권리들 및 찾는법 까지 알아보고 경매사건 실제사례를 통해서 말소기준권리 색출하는 법 까지 살펴보도록 하겠습니다.
말소기준권리란 무엇인가?
말소기준권리 법적 근거
https://www.law.go.kr/법령/민사집행법/(20220104,18671,20220104)/제91조
민사집행법
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18671호, 2022. 1. 4., 일부개정]
제91조(인수주의와 잉여주의의 선택 등) ①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지못한다.
②매각부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
③지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 저당권ㆍ압류채권ㆍ가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④제3항의 경우 외의 지상권ㆍ지역권ㆍ전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.
⑤매수인은 유치권자(留置權者)에게 그 유치권(留置權)으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
말소기준권리 역할
아래 글은 태인경매정보에서 발췌한 내용임을 알려드립니다. 원문 확인은 아래 링크를 이용하시기 바랍니다.
https://www1.taein.co.kr/community/board/news/cst_board_view_news.php?no=3876&pagenum=4
등기부 설정된 권리의 인수,말소 여부 가르는 기준
저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권(2가지 요건 충족시 말소기준권리 가능) 등 7가지 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 기준으로 이들 권리가 아닌 다른 권리가 먼저 설정돼 있다면 그 권리는 매각 후 소유권이전등기 시 말소되지 않고 매수인에게 인수된다. 예컨대, 말소기준권리보다 앞서 설정된 지상권, 지역권, 배당요구하지 않은 전세권, 가처분 등의 권리는 매수인에게 인수된다.
반면에 말소기준권리를 비롯하여 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리는 그 권리여하를 불문하고 매수인에게 인수되지 않고 소멸된다. 물론 말소기준권리보다 후순위 권리 중 예고등기, 이미 청산절차를 마친 담보가등기, 지상물 철거 및 토지인도청구권 보전을 위한 처분금지가처분 등은 말소되지 않지만 극히 드물게 나타나는 사례이다. 특히 예고등기제는 2011년 10월 13일에 폐지된 바 있어 이후 등기부등본에서 예고등기는 더 이상 볼 수 있는 권리가 아니다.
임차인의 대항력 유무 판단 기준
임차인이 대항력이 있느냐 없느냐는 임차인이 대항요건(주택은 주민등록과 점유, 상가건물은 사업자등록과 점유)를 위에서 언급한 말소기준권리보다 먼저 갖추었느냐 나중에 갖추었느냐에 따라 달라진다.
임차인이 대항요건을 말소기준권리 설정일 이전에 갖춘 경우에는 대항력이 있으나 말소기준권리 설정일 이후에 대항요건을 갖추거나 말소기준권리 설정일과 같은 날에 갖춘 경우에는 대항력이 없다. 말소기준권리의 효력은 설정일 당일에 발생하지만 대항력은 대항요건 구비일 다음날 ‘0’시부터 효력이 발생하기 때문이다.
임차인이 대항력이 있는 경우에는 임대차보증금을 배당요구종기 안에 배당요구를 함으로써 매각대금에서 배당을 받거나 배당요구 하지 않고 매수인에게 그 보증금 부담을 전가시키는 식으로 어떤 경우에든 임대차보증금을 떼일 염려가 없다. 그러나 임차인이 대항력이 없으면 경매 매각대금 배당 순위에서 다른 채권에 밀릴 뿐만 아니라 보증금에 대한 권리 주장을 매수인에게도 할 수 없어 전 재산과 같은 자신의 임대차보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못하고 떼일 가능성이 많다.
매각대금납부 후 소유자,임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준
매각대금 납부 후 명도하게 되는 점유자가 인도명령 대상인지 명도소송 대상인지를 구별 짓는 기준이 되기도 한다. 인도명령 대상자는 경매대상 부동산을 점유할 정당한 권원이 있는 자를 제외한 모든 점유자이다.
부동산을 점유할 정당한 권원이 있는 점유자라 함은 유치권자, 인도명령 대상자로서 6개월이 경과한 자, 선순위 대항력 있는 임차인 등이다. 따라서 이들 점유자를 제외한 채무자, 소유자 및 말소기준권리보다 대항요건을 늦게 갖춘 후순위 대항력 없는 임차인은 인도명령에 기해 강제집행을 할 수 있다.
점유자를 인도명령을 통해 명도할 수 있느냐 아니면 명도소송을 통해 명도할 수 있느냐는 명도협의에 대한 주도권을 누구에게 쥐어주느냐를 결정할 정도로 중차대한 일이다. 인도명령은 매각대금 납부 후 길어야 3개월내 명도협의 또는 강제집행이 가능하지만 명도소송은 정식 재판절차로 매각대금 납부 후 최소한 6개월 이상 소요되기 때문에 인도명령은 명도협의 주도권이 매수인에게 있는 반면 명도소송은 그 주도권을 점유자에게 내어줄 수밖에 없는 결과를 초래한다.
소액임차인 여부 판단 기준
끝으로 모든 말소기준권리에 해당하는 것은 아니지만 말소기준권리 중 근저당, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액임차인 여부를 판단하는 기준이 된다. 소액임차인에 해당하면 임차인의 보증금 중 일정액에 대해 최우선변제권을 행사할 수 있지만 소액임차인이 아니면 최우선변제권을 행사할 수 없다.
말소기준권리가 되는 권리 정리표
말소기준권리가 될 수 있는 권리에는 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 전세권(목적물을 전부 점유하면서 배당신청 하여야 함), 경매개시결정등기 입니다. 이를 정리하면 아래 표와 같습니다.
| 말소기준권리 | 내용 |
|---|---|
| 근저당권 및 저당권 | 부동산을 담보로 돈을 빌려주는 경우에 돈을 받을 수 있는 권리 |
| 가압류 및 압류 |
빌려준 돈을 돌려받기위한 소송의 판결등이 나서 압류하여 채무를 회수하기
전에, 임시로 압류하는 것을 가압류라고 한다. |
| 담보가등기 |
채무를 갚지 않으면, 채권자가 소유부동산을 소유하도록 한 채권계약 본등기의 순위를 얻기위해서 임시로 하는 등기이므로 가등기라고 합니다. |
| 전세권 |
전세권이 말소기준권리가 되기 위한 요건 ①목적물을 전부 점유하고 있어야 한다. ②등기된 전세권으로 배당신청을 하여야 한다. |
|
경매기입등기 경매개시결정등기 |
법원에서 경매를 진행하고 있어서 처분하면 않된다고 등기에 기입하는 것을
말합니다. 등기번호와 청구금액등이 적혀았습니다. |
말소기준권리 찾는법
등기사항전부증명서(구, 등기부등본)를 바탕으로 말소기준권리를 색출하는 법에 대해서 아래 표로 정리하였습니다.
| 순서 | 방법 |
|---|---|
| 1 |
등기부에 나타나는 지상권, 지역권, 전세권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등 여러 모든 권리를 시간 순으로 나열한다. |
| 2 |
접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같을 경우 접수번호 순서로 구분한다. |
| 3 | 말소기준권리를 찾는다. |
| 4 |
말소기준권리 보다 앞선 권리가 무엇이며, 후순위권리가 무엇인지 찾는다. |
부동산 경매 사건을 통한 말소기준권리 찾기 실제 사례
실제 경매사건을 통해서 말소기준권리를 찾아보고, 경매사건의 매각물건명세서를 통해서 쉽게 말소기준권리 찾는법에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
경매사건 개요
경매사건개요
| 소재지 | 부산 강서구 죽림동 190도로명 검색 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 물건종류 | 답 | 사건접수 | 2023.04.20 | 경매구분 | 형식적경매 공유물분할을위한경매 |
| 건물면적 | 0㎡ | 소유자 | 김OOOOOOOO | 감정가 | 749,700,000원 |
| 대지권 | 2975㎡ (899.94평) | 채무자 | 김OO | 최저가 | (51%) 383,846,000원 |
| 매각물건 | 토지전부 | 채권자 | 윤OO | 입찰보증금 | (10%) 38,384,600원 |
본 사건은 공유물분할을위한 형식적 경매 사건입니다. 즉 어떤 채권,채무 관계로 진행되는 사건이 아니라 공유자 합의를 통해 현금분할 목적으로 진행되는 사건입니다.
매각 물건 현황
| 목록 | 지번/토지이용계획/용도/구조/면적 | 감정가 | 비고 | |
|---|---|---|---|---|
| 토지 | 1 | 죽림동 190 답 2975㎡ (899.94평) [토지이용계획] 자연녹지지역 | 개발제한구역 | 비행안전 제6구역(전술) |
749,700,000 252,000(원/㎡) |
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| 현황위치 |
[토지] 본건은 부산광역시 강서구 죽림동에 소재하는 용등마을 서측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 경지정리된 농경지, 단독주택 및 소규모 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임. 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 답으로 이용중임. 본건의 남서측으로 구거를 지나 폭 약 4미터의 도로에 접하여 있음. *농지취득자격증명필요 |
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| 비고 |
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국토의 계획 및 이용에 관한 법률 상 자연녹지지역에 해당 하는 토지이며, 지목이 답 따라서 낙찰 후 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 하는 토지가 되겠습니다.
토지 지목의 의미와 원칙에 대한 이해: 현재 가치와 미래 전망
용도지역은 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한 한다
해당 토지의 가능한 건축물을 알려면 도시계획조례를 보아라
하지만 해당 토지는 개발제한구역 이라는 규제 때문에 그리고 지목이 답 즉 농지(지목이 전,답,과 인 토지)여서 건축행위를 지금 당장은 불가능한 토지가 되겠습니다.
임차인 현황
| 임차인/대항력 | 점유부분 | 전입/확정/배당 | 보증금/월세 | 예상배당액 예상인수액 |
비고 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임차인현황 자료가 없습니다. | ||||||
| 비고 |
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해당 토지에서 임차인이 없습니다. 임차인이 없기때문에 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등 관련 권리분석은 필요하지 않음을 알 수 있습니다.
등기부 현황(토지)
| 접수번호 | 등기목적 | 권리자 | 채권금액 | 기타등기사항 | 소멸여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1991.11.14 (2510) |
소유이전 | 이미양 외11 | 전소유자:손길현 매매(1991.11.11) | ||
| 2001.12.05 (19182) |
소유가등 | 조규진 | 매매(2001.12.05) (이미양지분) | 인수 | |
| 2008.10.24 (21138) |
압류 | 수영세무서 |
말소기준권리 이미양지분 |
소멸 | |
| 2023.05.01 (21075) |
임의경매 | 윤상원 | 2023타경103131 | 소멸 |
위 등기부 요약을 살펴보면 앞서 말소기준권리 찾는법에 따라서 접수번호 21138 압류가 말소기준권리가 되며, 따라서 접수번호 19182 소유권이전등기청구권 가등기는 인수 된다는 사실을 알 수 있습니다. 물론 앞서 두인경매의 등기부 현황은 이미 요약을 해뒀기 때문에 쉽게 찾을 수 있습니다. 이런 일련의 작업들은 실제 등기부를 열람하여 위 처럼 정리하는 연습도 필요하다고 하겠습니다. 암튼 말소기준권리 분석법을 통해서 인수되는 권리(소유권이전등기청구권 가등기)가 있음을 잘 알 수 있습니다.
매각물건명세서
이러한 권리분석 결과를 매각물건명세서를 보면 명확하게 알 수 있습니다. 아래 처럼 최선순위설정 일자가 통상적으로 말소기준권리이며, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것 내용에 앞서 분석한 내용대로 소유권이전등기청구권 가등기가 말소되지 않고 인수됨을 밝혀두고 있습니다. 결론적으로 매각물건명세서는 이러한 권리분석 결과를 상세하게 밝히고 있기 때문에 비록 부동산경매 초보자라고 하더라도 쉽게 접근할 수 있을것 같습니다.
매각물건명세서 원리 포스팅 첨부
매각물건명세서로 말소기준권리 쉽게 찾는법
경매 부동산 필수 문서: 매각물건명세서의 이해와 중요성
결국 매각물건명세서만 잘 활용하면 말소기준권리를 쉽게 찾을 수 있을 뿐 만 아니라 복잡해 보이는 권리분석도 쉽게 할 수 있습니다.
마치며
이 블로그 글을 마무리하며, 부동산 경매에 있어 말소기준권리의 중요성을 다시 한번 강조하고자 합니다.
1.법적 근거와 역할: 말소기준권리는 부동산 등기부에 기록된 권리들의 운명을 결정하며, 임차인의 권리 여부, 경매 후 소유자와 점유자의 인도명령, 명도소송 등 다양한 상황에서 기준이 됩니다.
2.권리 분석과 실제 사례: 말소기준권리가 되는 권리들을 이해하고, 실제 경매 사건을 통해 말소기준권리와 후순위 권리의 인수 및 소멸 여부를 분석할 수 있습니다.
3.매각물건명세서 활용: 매각물건명세서를 통해 해당 권리분석 결과를 명확히 파악할 수 있으며, 이를 통해 경매 초보자도 쉽게 접근할 수 있습니다.
이러한 내용들을 통해 부동산 경매의 말소기준권리에 대한 이해를 높이고, 권리 분석을 통해 안전하고 성공적인 경매를 진행하는 데 도움이 되길 바랍니다.
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