종부세 기본공제 실거주 14억 vs 비거주 12억! 확정안 기준 내 집 계산법

종부세 기본공제 14억 상향 개편안이 2026년 정부 확정안으로 확정되면서 보유 주택의 실거주 여부에 따른 세부담 격차가 본격화되고 있지만, 달라진 공제 기준과 과세대상 판정 원리를 명확히 이해하면 불필요한 세금 지출을 사전에 방어할 수 있습니다. 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용되는 1세대 1주택 실거주 14억 원 공제와 비거주 12억 원 유지(9.1 국무회의 수정안), 다주택자 거주 비율 연동 공제 산식 및 5대 공시가격 사례별 과세표준 계산법을 명쾌하게 정리해 드립니다.

이 글은 2026.9.1. 국무회의에서 의결된 「2026년 세제개편안」 정부안 기준입니다. 정기국회 심사 과정에서 내용이 바뀔 수 있으니, 실제 거래 전에는 반드시 세무 전문가와 최신 법령을 확인하세요.

종부세 기본공제 및 과세대상 개편 전후 비교표

과세대상 기준선 법제화와 실거주 14억 상향의 의미

종합부동산세법 제7조 제1항 개정안에 따라 종부세를 납부해야 하는 대상자 기준선 자체가 법률상 명문화됩니다. 기존에는 재산세 납세의무자 중 공제금액을 초과하는 자에게 과세했으나, 개정안은 1세대 1주택자는 공시가격 합계액 14억 원 초과(시가 약 20억 원 초과), 그 외 다주택자는 공시가격 합계액 9억 원 초과(시가 약 13억 원 초과)로 과세 대상을 명확히 구분합니다.

• 실거주 1세대 1주택자 기본공제 14억 원: 주민등록상 전입하여 실제로 거주하고 있는 1주택자는 기본공제가 현행 12억 원에서 14억 원으로 2억 원 상향됩니다. 공시가격 14억 원(시세 약 20억 원 안팎) 이하의 아파트에 직접 거주하는 가구는 종부세 과세 대상에서 완전히 빠지게 됩니다.
• 비거주 1세대 1주택자 기본공제 12억 원 유지: 전세를 놓고 다른 곳에 거주하는 비거주 1주택자의 경우, 당초 8월 3일 원안에서는 공제액을 9억 원으로 대폭 삭감하려 했으나 9월 1일 국무회의에서 이를 철회하고 현행 12억 원을 유지하기로 확정했습니다. 세금이 추가로 늘어나는 급격한 충격은 피했으나, 실거주자와 비교하면 기본공제에서 2억 원의 격차가 발생합니다.
• 부부 공동명의 비거주 주택 총 12억 원: 특례를 신청하지 않은 부부 공동명의 1주택자가 실거주할 경우 부부 각 9억 원씩 총 18억 원 공제가 유지됩니다. 그러나 실거주하지 않는 비거주 상태라면 지분별 각 6억 원씩 총 12억 원만 공제되어 단독명의 비거주 1주택자(12억 원)와 공제 수준이 동일해집니다.

다주택자 기본공제 산식: 거주주택 비중에 따른 차등

다주택자에게 주어지던 기존 9억 원 정액 기본공제는 폐지되고, 본인이 실제로 거주하는 주택의 자산 비중에 따라 최소 4억 원에서 최대 9억 원까지 차등 공제되는 복합 산식이 적용됩니다.

• 다주택자 기본공제 산출 공식: 기본공제 = 4억 원 + [5억 원 × (거주주택 공시가격 / 소유 주택 공시가격 합계액)]으로 계산됩니다.
• 실거주 주택 비중이 높은 경우: 본인이 거주하는 주택의 공시가격이 전체 주택 가액에서 차지하는 비중이 클수록 기본공제가 9억 원에 가까워져 세부담 증가가 완만해집니다.
• 둘 다 임대하여 거주주택이 없는 경우: 보유한 주택들을 모두 전월세로 임대하고 본인은 타인의 집에서 임차 생활을 하는 다주택자는 거주주택 공시가격이 0원이 되므로 최저 기본공제액인 4억 원만 적용됩니다. 기존 9억 원에서 공제액이 5억 원이나 삭감되므로 과세표준이 폭증하게 됩니다.

내 집 과세표준 5대 실전 사례 계산 비교

종합부동산세 과세표준은 [(공시가격 전국 합산액 − 기본공제금액) × 공정시장가액비율] 공식으로 산출됩니다. 정부안에 따라 공정시장가액비율이 현행 60%에서 2027년 70%로 인상(3주택 이상 및 조정대상지역 보유자는 2028년 80% 적용)됨을 전제로 5가지 대표 사례의 과세표준 변화를 비교합니다.

계산 핵심 분석:
1. 실거주 1주택자(사례 A)는 공정비율이 70%로 올라도 기본공제가 14억 원으로 확대되면서 과세표준이 오히려 6,000만 원 줄어듭니다.
2. 비거주 1주택자(사례 B)는 공제 12억 원이 유지되었지만 공정비율 인상(60%→70%)으로 인해 과세표준이 8,000만 원 증가합니다.
3. 공시가격 13억 비거주 1주택자(사례 C)는 종부법 제7조 제1항의 과세대상 기준선(14억 초과)이 원안대로 통과될 경우 과세 대상에서 아예 빠져 세금을 내지 않게 됩니다.
4. 임대 중심 다주택자(사례 E)는 기본공제가 4억 원으로 깎이고 공정비율이 인상되어 과세표준이 3배 이상 폭증합니다.

주택 보유자 유형별 실전 절세 4단계 로드맵

종부세 개편 규정이 적용되는 2027년 1월 1일(과세기준일 2027년 6월 1일) 이전까지 주택 소유자가 취해야 할 단계별 실전 절세 전략입니다.

1. 1단계: 부동산공시가격알리미를 통한 공시가격 합산액 산출: 소유한 모든 주택의 최신 공시가격을 조회하고, 1주택 14억 원 또는 다주택 9억 원 초과 여부를 점검합니다.
2. 2단계: 고가 1주택자의 실거주 전입 시점 결정: 공시가격 14억 원 초과 1주택 소유자라면 기본공제 14억 원 혜택과 과세표준 인하를 온전히 누리기 위해 2027년 6월 1일 과세기준일 이전 실거주 전입을 완료합니다.
3. 3단계: 다주택자의 거주주택 등록 및 포트폴리오 정비: 거주주택이 없는 다주택자는 기본공제가 4억 원으로 축소되므로, 자산 가치가 가장 높은 주택으로 직접 전입하여 거주주택 비중을 극대화하거나 2027~2028년 다주택 양도세 중과 완화 기간을 활용해 비거주 주택을 매도합니다.
4. 4단계: 부부 공동명의 1주택 특례 신청 유불리 시뮬레이션: 실거주 1주택자로서 고령자·장기보유 세액공제 대상이라면 단독명의 특례(14억 공제+세액공제)와 공동명의(부부 각 9억 공제)의 최종 산출세액을 정밀 비교합니다.

납세자가 반드시 짚고 넘어가야 할 팩트체크

종부세 기본공제 개편과 관련하여 시중에서 가장 혼동하기 쉬운 오해 3가지를 명확히 짚어 드립니다.

• “비거주 1주택자 기본공제 12억 원 유지는 감면 혜택인가요?”: 아닙니다. 8월 3일 정부 원안에서 9억 원으로 축소하려던 방안을 철회하고 현행 세법을 그대로 유지한 것입니다. 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오르기 때문에 공시가격이 동일하더라도 비거주 1주택자의 과세표준은 늘어납니다.
• “당장 2026년 12월 종부세부터 14억 공제가 적용되나요?”: 아닙니다. 본 개편안은 2027년 1월 1일 이후 납세의무 성립분부터 적용됩니다. 따라서 2026년 12월에 고지되는 종부세는 현행 규정(공정비율 60%, 1주택 12억 공제)이 그대로 적용됩니다.
• “다주택자는 집이 2채면 무조건 기본공제가 4억 원인가요?”: 아닙니다. 본인이 직접 거주하는 주택이 있다면 그 주택의 공시가격 비율에 따라 기본공제가 4억 원에서 9억 원 사이로 결정됩니다. 본인이 거주하는 집이 전혀 없을 때만 최저치인 4억 원이 적용됩니다.

종부세 기본공제 14억 개편의 핵심은 세법상의 혜택을 실제 거주자에게 집중하고 투자용 보유 주택에 대해서는 과세표준을 정상화하겠다는 것입니다. 2027년 과세기준일까지 남은 기간을 활용하여 전입 계획과 보유 자산 매각 일정을 면밀히 설계하시기 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 공시가격 13억 원인 1주택을 전세 주고 있는데 2027년에 종부세가 나오나요?

개정안 법 조문(종부법 제7조 제1항)에 따르면 1세대 1주택자의 과세대상 기준선은 공시가격 합계액 14억 원 초과자로 규정되어 있습니다. 따라서 법안이 원안대로 국회를 통과한다면 공시가격 13억 원 주택은 거주 여부와 상관없이 과세대상에서 제외되어 종부세를 내지 않습니다.

Q2. 다주택자는 집이 2채면 무조건 기본공제가 4억 원으로 줄어드나요?

아닙니다. 2채 중 본인이 1채에 거주하고 있다면 [4억 + 5억 × (거주주택 공시가격 / 전체 공시가격)] 산식이 적용되어 4억 원을 초과하는 공제를 받습니다. 2채 모두 임대를 주고 본인은 전월세로 거주하여 거주주택 공시가격이 0원인 경우에만 기본공제가 4억 원으로 축소됩니다.

Q3. 실거주 14억 원 공제를 받으려면 언제까지 전입해야 하나요?

종합부동산세는 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 해당 일자의 점유 및 거주 현황을 기준으로 판단합니다. 따라서 2027년 종부세부터 14억 원 공제를 온전히 적용받기 위해서는 2027년 6월 1일 이전에 해당 주택으로 세대 전원의 주민등록 전입 및 실거주를 완료해야 합니다.