들어가며
상가 임차인이라면 무조건 상가건물임대차보호법 적용을 받는 것이 당연한 것이라고 생각하는 사람들이 많은 것 같습니다. 상가건물임대차보호법은 영세한 상인을 보호하기 위해 만들어진 법 입니다. 따라서 여기서 말하는 영세한 상인이라는 기준이 필요한데 이게 바로 해당 법에서는 대통령이 정하는 보증금액 즉 환산보증금 이 되겠습니다. 따라서 환산보증금 초과 여부에 따라서 본 법으로 보호 받을 수 있는 것과 그렇지 못 한 것으로 나뉘어 지게 됩니다.
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상가 임차인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까?
상가건물임대차보호법 적용 범위 법률적 근거
환산보증금 관련 해서 법률적 출처를 알기위해서 우선 상가건물임대차보호법 제2조 적용 범위를 살펴보도록 하겠습니다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.> ③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.> [전문개정 2009. 1. 30.]
우선 위 법 제1항을 살펴보면 무조건 모든 상가 임차인이 본 법의 보호를 받을 수 있는 것이 아니라 조건에서 예외 규정을 두고 있습니다. 바로 대통령령으로 정하는 보증금액 초과 임차인이라면 본 법 적용을 받지 못 한다 라는 내용입니다. 여기서 규정하고 있는 대통령령으로 정하는 보증금액이 바로 환산보증금이 되겠습니다.
즉 환산보증금은 정확하게 말씀드리면 법률용어는 아니지만 사회에서 일반적으로 통용되는 용어라고 생각하면 됩니다. 이런 용어들을 법률관련용어 라고합니다.
사실 이은 제2항 에서 환산한 금액 이라고 보다 구체적으로 환산보증금에 대한 정의가 나오고 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 법률 용어라고 하기에는 부족함이 있는 것은 사실입니다. 환산보증금 처럼 법률 및 판례에 그대로 사용되고 있지 않기 때문에 이런 용어들을 통칭 법률 관련 용어 라고 합니다.
왜 이런 구분이 필요하냐면 각종 법령 또는 판례에서 검색할 경우 해당 키워드가 정확한 법률 용어라면 검색하는 데는 지장이 없겠지만, 법률 관련 용어 라면 자칫 검색 결과가 없을 수 있기 때문입니다.
따라서 평소 때 법률 관련 용어와 법률용어를 구분하여 사용하는 습관을 가지게 된다면 직면한 상황에 도움이 되는 보다 나은 리서치를 할 수 있게 될 것 입니다.
아무튼 상가의 모든 임차인들이 무조건 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 것이 아니라는 사실을 위 법조문을 통해서 정확하게 알아야 할 필요가 있을 것 입니다.
본론으로 들어가서 환산보증금에 따라서 적용 받을 수 있는 권리와 적용 받을 수 없는 권리는 어떤 것들이 있을까요??
상가건물임대차보호법 상으로 보호 받을 수 있는 임차인 권리들
앞서 살펴 보았던 상가건물임대차보호법 제2조 내용입니다. 하지만 이전 내용과 다른 점이 있다면 아래 법조문에서 링크를 클릭하면 각각 관련 내용이 나오도록 하였습니다. 따라서 여러분들도 각각 어떤 내용을 가리키고 있는지 쉽게 알 수 있습니다. 아래 법률 조문은 국가법령정보센터 출처입니다.
제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>
③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13., 2020. 9. 29., 2022. 1. 4.>
[전문개정 2009. 1. 30.]
여기서 우리가 중점적으로 보아야 할 부분은 바로 환산보증금 관련 없이 무조건 보호 받을 수 있는 권리가 되겠습니다. 나머지는 모두 환산보증금 초과 유무에 따라서 적용 여부도 달라지게 된다고 기억해 놓으면 좋을것 입니다. 따라서 여기서는 보다 특별한 환산보증금 초과 유무 없이 무조건 보호 받을 수 있는 상임법 상 권리들만 정리해 보도록 하겠습니다.
환산보증금에 상관 없이 무조건 보호받을 수 있는 상가임차인 권리
환산보증금 초과 유무 상관 없이 무조건 보호 받을 수 있는 권리는 대항력, 계약갱신요구 거절하지 못 하는 사유, 계약갱신요구 임대차기간 10년, 묵시적갱신, 계약갱신의 특례, 권리금 등, 표준권리금계약서, 차임연체와 해지, 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례, 폐업으로 인한 임차인의 해지권, 표준계약서의 작성 등이 있습니다.
위 와 같은 사항을 보기 좋게 아래 표로 정리해 보았습니다. 여기서 주의할 점은 아래 표의 법조문은 현재 본 포스팅을 적고 있는 시간을 기준으로 작성한 것이기 때문에 추후 본 포스팅을 보시는 분들은 위 상가건물임대차보호법 제2조 적용범위를 국가법령정보센터에서 실시간으로 검색해 보시길 추천드립니다.
국가법령정보센터 바로가기
| 환산보증금 초과에도 보호받을 수 있는 권리 | 법조문 |
| 대항력 | 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.> ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다. [전문개정 2009. 1. 30.] |
| 계약갱신 요구 거절하지 못하는 사유 | 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 [전문개정 2009. 1. 30.] |
| 계약갱신 요구 10년 초과하지 못 함 | 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> [전문개정 2009. 1. 30.] |
| 묵시적 갱신시 | 제10조(계약갱신 요구 등) ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. [전문개정 2009. 1. 30.] |
| 계약갱신의 특례 권리금 등 표준권리금계약서 차임연체와 해지 계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례 | 제10조의2(계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있다. [본조신설 2013. 8. 13.] 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. [본조신설 2015. 5. 13.] 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. ④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다. ⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다. [본조신설 2015. 5. 13.] 제10조의5(권리금 적용 제외) 제10조의4는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다. <개정 2018. 10. 16.> 1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조제1호에 따른 전통시장은 제외한다) 2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우 [본조신설 2015. 5. 13.] 제10조의6(표준권리금계약서의 작성 등) 국토교통부장관은 법무부장관과 협의를 거쳐 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약 체결을 위한 표준권리금계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020. 7. 31.> [본조신설 2015. 5. 13.] 제10조의7(권리금 평가기준의 고시) 국토교통부장관은 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.] 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. [본조신설 2015. 5. 13.] 제10조의9(계약 갱신요구 등에 관한 임시 특례) 임차인이 이 법(법률 제17490호 상가건물 임대차보호법 일부개정법률을 말한다) 시행일부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 제10조제1항제1호, 제10조의4제1항 단서 및 제10조의8의 적용에 있어서는 차임연체액으로 보지 아니한다. 이 경우 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 아니한다. [본조신설 2020. 9. 29.] |
| 폐업으로 인한 임차인의 해지권 | 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권) ① 임차인은 「감염병의 예방 및 관리에 관한 법률」 제49조제1항제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치(같은 항 제2호의2에 따라 운영시간을 제한한 조치를 포함한다)를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [본조신설 2022. 1. 4.] |
| 표준계약서의 작성 | 제19조(표준계약서의 작성 등) 법무부장관은 국토교통부장관과 협의를 거쳐 보증금, 차임액, 임대차기간, 수선비 분담 등의 내용이 기재된 상가건물임대차표준계약서를 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. <개정 2020. 7. 31.> [본조신설 2015. 5. 13.] |
마치며
이상 상가건물임대차호보법에서 환산보증금이 초과 되어도 무조건 보호 받을 수 있는 권리들에 대해서 살펴보았습니다. 사실 환산보증금은 지역 마다 그 적용이 다릅니다. 따라서 지역별로 환산보증금 계산하는 법을 다음 포스팅에서 다루어 보아야 할 것 같습니다. 물론 관련법의 근거를 바탕으로 말입니다.
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