당신이 임차인의 지위에 있다면? 반드시 알아야 할 임차인보호법 2가지가 있습니다. 그것은 바로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 입니다. 이 2가지 법들은 임차인을 위한 법 이지만, 각각 법에서 임차인이 보호받을 수 있는 범위는 주택임대차보호법이 상가건물임대차보호법 보다 결론적으로 많다고 할 수 있습니다.
그래서 만약 당신이 임차인 이라면, 주택임대차보호법이 보호하는 임차인이 되는것이 훨씬 유리하다고 할 것 입니다.
하지만 만약 당신이 임차인의 상대방, 즉 경매 사건의 낙찰자라고 한다면 당연히 주택임대차보호법의 보호를 받는 임차인 보다는 상가건물임대차보호법의 보호를 받는 임차인이 더 나아가서는 이 2 가지 법 모두에서 보호 받지 못 하는 임차인이면 좋을 것 입니다.
이런 경우의 수를 생각하면서 과연 오늘 포스팅의 제목 처럼 상가 임차인도 주택임대차보호법 보호를 받을 수 있을까?에 대한 궁금증을 한 번 풀어나가 보시기 바랍니다.
상가 임차인도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까?
주택임대차보호법 적용 범위는?
주택임대차보호법 적용범위에 대한 법조문을 살펴보도록 하겠습니다. 이 조항은 본 법 제2조 에서 명확하게 규정하고 있습니다.
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다. [전문개정 2008. 3. 21.] 제2조(적용 범위) 이 법은 주거용 건물(이하 “주택”이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다. [전문개정 2008. 3. 21.]
하지만 본 법에서는 주거용건물(주택) 이라고만 하고 그 외 정확한 기준은 찾아볼 수 없습니다.
따라서 상가가 주거용건물에 해당되는지 여부는 관련 판례를 살펴보아야 할 것 같습니다.
그래서 관련 판례를 검색해 보았습니다.
관련 법률 또는 판례 등의 검색은 국가법령정보센터 에서 하면 됩니다.
아래 판례들을 통해서 관련 쟁점 사항들을 살펴보도록 하겠습니다!!
판례에서 인정하는 주거용 건물은?
주거용 건물 판단기준(대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결)
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결
공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물을 주택임대차보호법 제2조 후문 소정의 주거용 건물로 인정한 사례
【판시사항】
가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단기준
나. 공부상 단층 작업소 및 근린생활시설로 실제 주거용과 비주거용으로 겸용되고 있는 건물을 주택임대차보호법 제2조 후문 소정의 주거용 건물로 인정한 사례
【판결요지】
가. 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고 또 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 한다.
나. 건물이 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로 갑은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 을은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 갑의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 을의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 갑·을의 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 인정한 사례.
【참조조문】
【참조판례】
가. 대법원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결(공1989,224)
【전문】
【원고, 상고인】
주식회사 부산은행 소송대리인 변호사 조성래
【피고, 피상고인】
【원심판결】
부산지방법원 1994.9.28. 선고 94나4544 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또 이 사건의 경우와 같이 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다(당원 1988.12.27. 선고 87다카2024 판결 참조).
원심판결 이유에 의하면, 원심은 거시증거에 의하여, 이 사건 건물은 공부상으로는 단층 작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나 실제로는 주택으로도 이용되고 있는 단층 건물로서 격벽으로 구분되어 각 독자적인 출입구를 가진 6개 부분으로 구성되어 있는 사실, 피고 1은 주거 및 인쇄소 경영 목적으로, 피고 2는 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로, 각기 위 6개 부분 중 하나씩을 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그 곳에서 일상생활을 영위하는 한편 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있는 사실, 피고 1의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 피고 2의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적인 사실, 위 각 부분은 피고들의 유일한 주거인 사실을 인정한 다음, 피고들이 점유하고 있는 위 각 부분은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다는 취지로 판단하였는바, 기록에 의하여 살펴 보면 원심의 위와 같은 인정판단은 정당한 것으로 수긍이 가고, 거기에 소론과 같이 채증법칙에 위배하여 사실을 잘못 인정하였거나 주택임대차보호법의 법리를 오해하고 판례에 위반된 위법이 있다 할 수 없다. 논지는 모두 이유 없다.
그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김형선(재판장) 박준서(주심) 이용훈
일부를 주거 외의 목적으로 사용(대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결)
대법원 1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결
[1] 건물의 일부로서 주거용과 비주거용으로 겸용되는 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준 [2] 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 사실 등을 인정하여, 위 임대차목적물이 주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용건물에 해당한다고 판단한 사례
【판시사항】
[1] 건물의 일부로서 주거용과 비주거용으로 겸용되는 임대차목적물이
주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용 건물에 해당하는지 여부의 판단 기준
[2] 전체 건물 중 1층인 임대차목적물이 공부상 소매점으로 표시되어 있으나, 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도가 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도가 소매점 등 영업소를 하기 위한홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 임차인이 가족들과 함께 거주하면서 음식점을 영업하여 온 사실 등을 인정하여, 위 임대차목적물이
주택임대차보호법 제2조에 정한 주거용건물에 해당한다고 판단한 사례
【참조조문】
[1]
주택임대차보호법 제2조
[2]
주택임대차보호법 제2조
【참조판례】
[1]
대법원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결(공1989, 224),
대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결(공1995상, 1594),
대법원 1996. 3. 12. 선고 95다51953 판결(공1996상, 1253)
【전문】
【원고, 상고인】
【피고, 피상고인】
【원심판결】
대구지법 1995. 12. 20. 선고 95나5200 판결
【주 문】
상고를 기각한다. 원고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유에 대하여
「 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지 용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계, 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 할 것이다」( 당원 1988. 12. 27. 선고 87다카2024 판결, 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결 등 참조).
원심이 그 거시 증거들에 의하여, 이 사건 건물 중 1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 건축 당시부터 그 면적의 절반 정도는 방(2칸)으로, 나머지 절반 정도는 소매점 등 영업소를 하기 위한 홀(Hall)로 건축되어 있었고, 그러한 상태에서 피고가 이를 임차한 후 그 가족들과 함께 거주하면서 음식점 영업을 하여 온 사실, 그 중 방 부분은 음식점 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 온 사실, 피고의 가족은 4인으로 이 사건 건물 1층 외에는 달리 주택이 없는 사실을 인정한 다음, 피고가 점유하고 있는 이 사건 건물 1층은 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물에 해당한다고 판단하였음은 옳고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다. 논지는 이유가 없다.
이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소한 원고의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 김형선(재판장) 박만호(주심) 박준서 이용훈
일부를 주거 외의 목적으로 사용(대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결)
대법원 1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결
비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이 주택임대차보호법 제2조의 보호대상에 해당하는지 여부
【판시사항】
비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이
주택임대차보호법 제2조의 보호대상에 해당하는지 여부
【판결요지】
임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는
동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다.
【참조조문】
【전문】
【원고, 피상고인】
이현우 소송대리인 변호사 이진우
【피고, 상 고 인】
전순임 소송대리인 변호사 김정현
【원심판결】
서울고등법원 1986.9.29 선고 86나77 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】
피고 소송대리인의 상고이유에 대하여,
임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 임차주택의 일부가 비주거용이 아니고 거꾸로 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 위 법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.
원심은 그 채택증거를 종합하여 원고가 경락으로 소유권을 취득한 이 사건 건물은 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었고 피고는 전소유자 인경남으로부터 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개중 현관앞의 방은 피고가 내실로 사용하면서 여관, 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영하고 온 사실을 인정하고 피고의 그 점유부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 하였는 바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 소론은 위의 인정판단과 어긋나는 사실관계 또는 법률적 견해를 바탕으로 하여 여러가지 각도로 원심판결을 공격하고 있는데 지나지 아니하여 채용할 수 없다. 논지는 이유없다.
이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김형기(재판장) 이준승 박우동
미등기 무허가 건물(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)
대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결
[1] 주택임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우, 임차인이 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극) [2] 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되는지 여부(적극) [3] 미등기 주택의 임차인이 임차주택 대지의 환가대금에 대하여 주택임대차보호법상 우선변제권을 행사할 수 있는지 여부(적극)
【판시사항】
비거주용 건물의 일부가 주거의 목적으로 사용되고 있는 건물이
주택임대차보호법 제2조의 보호대상에 해당하는지 여부
【판결요지】
임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법의 목적에 비추어 거꾸로 비주거용 건물에 주거의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는
동법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다.
【참조조문】
【전문】
【원고, 피상고인】
이현우 소송대리인 변호사 이진우
【피고, 상 고 인】
전순임 소송대리인 변호사 김정현
【원심판결】
서울고등법원 1986.9.29 선고 86나77 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】
피고 소송대리인의 상고이유에 대하여,
임차주택의 일부가 주거외의 목적으로 사용되는 경우에도 주택임대차보호법 제2조의 규정에 의하여 그 법률의 적용을 받는 주거용 건물에 포함되나 주거생활의 안정을 보장하기 위한 입법목적에 비추어 임차주택의 일부가 비주거용이 아니고 거꾸로 비주거용 건물에 주택의 목적으로 일부를 사용하는 경우에는 위 법 제2조가 말하고 있는 일부라는 범위를 벗어나 이를 주거용 건물이라 할 수 없고 이러한 건물은 위 법률의 보호대상에서 제외된다고 할 것이다.
원심은 그 채택증거를 종합하여 원고가 경락으로 소유권을 취득한 이 사건 건물은 당초부터 여관, 여인숙의 형태로 건축되었고 피고는 전소유자 인경남으로부터 여인숙을 경영할 목적으로 임차하여 방 10개중 현관앞의 방은 피고가 내실로 사용하면서 여관, 여인숙이란 간판을 걸고 여인숙업을 경영하고 온 사실을 인정하고 피고의 그 점유부분은 주택임대차보호법상의 주거용 건물에 해당하지 아니한다고 하였는 바, 원심의 위와 같은 판단은 정당하다. 소론은 위의 인정판단과 어긋나는 사실관계 또는 법률적 견해를 바탕으로 하여 여러가지 각도로 원심판결을 공격하고 있는데 지나지 아니하여 채용할 수 없다. 논지는 이유없다.
이에 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 김형기(재판장) 이준승 박우동
주거용 건물 여부의 판단 시기(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결)
대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결
구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 "주거용건물"인지 여부의 판단기준
【판시사항】
구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 “주거용건물”인지 여부의 판단기준
【판결요지】
구 주택임대차보호법(1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더우기 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다.
【참조조문】
구 주택임대차보호법 (1981.3.5. 법률 제3379호) 제2조
【전문】
【원고, 피상고인】
동양물산기업 주식회사
【피고, 상고인】
피고
【원심판결】
광주고등법원 1985.5.24. 선고 84나300 판결
【주 문】
원심판결을 파기하고, 사건을 광주고등법원에 환송한다.
【이 유】
1. 상고이유를 판단한다.
원심은 그 판결이유에서 원고가 그 판시 건물 및 대지를 1983.3.25. 법원의 경락허가결정을 받아 그해 4.26. 그 소유권을 취득한 사실과 피고가 위 건물중 청구취지 기재부분을 점유하고 있는 사실을 각 확정한 다음 피고는 원고가 받은 위 경락허가의 기초가 된 원고명의의 근저당권설정등기가 마쳐진 1982.5.18. 보다 먼저인 1979.4.15. 당시 건물의 소유자이던 소외 1과 보증금 13,000,000원, 기간 5년으로 정하여 임대차계약을 체결하고 당일 위 건물에 입주한 뒤 1982.1.29. 위 건물소재지로 주민등록전입신고를 마치고 이래 계속 거주중이므로 주택임대차보호법에 의하여 원고에게 대항할 수 있다고 주장하는 피고의 항변에 대하여는 거시증거에 의하여 판시 제1, 2, 3목록기재 각 건물은 건평이 도합 252평 1홉 4작으로서 공부상은 각 영업소, 공장 또는 창고와 공장으로 되어 있을 뿐만 아니라 그중 제2목록기재 건물은 피고가 1980년경 그 일부를 주거용으로 개조하여 제1심 공동피고 소외 2 등에게 전대하였던 것으로 피고가 사용하고 있는 건물부분은 고작 21평 정도이고, 위 소외 2 등의 주거점유부분은 37평 정도이며, 위 각 주거용 건물부분의 배치상황은 공장이나 창고 또는 목공소의 각 일부분에 부속하여 설치된 사실이 인정된다 하여 이 사건 건물은 위 주거용 부분의 건물 총평수에 대한 비율이나 그 각 부분의 배치상황, 위 건물의 당초 건축목적 등에 비추어 전체적으로 비주거용 건물이라고 단정한 후 이 사건 주거용 건물임을 전제로 한 피고의 항변은 이유없다 하여 배척하고 있다.
살피건대, 이 사건 임대차계약에 있어서 그 적용여부가 문제되는 당시의 주택임대차보호법(81.3.5. 법률 제3379호) 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울러 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더욱이 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다 고 보아야 한다.
그러므로 원심으로서는 이 사건 건물을 공부상 표시에 불구하고 그 실지용도를 파악하여야 하고 또한 이 사건 계약체결당시 위 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있느냐의 여부에 관하여 심리확정한 후에야 위 법의 적용여부를 가릴 수 있을 것임에도 원심은 위 법 소정의 주거용 건물을 공부상 표시에 한정하여 해석하려 하였거나 또는 만연히 건물의 사용용도나 건물목적 등만에 의하여 구별하려 하여 주택임대차보호법에 관한 법리를 오해하고, 이 사건 임대차계약 체결당시 그 판시 건물부분에 주거용 건물부분이 존재하였는가의 여부에 관하여 심리를 소홀히 한 위법이 있다 할 것이고 이는 소송촉진등에 관한 특례법 제12조 제2항 소정의 파기사유에 해당한다고 할 것이니 이점을 지적하는 논지는 이유있어 원심판결을 파기하고, 다시 심리판단케 하기 위하여 원심법원에 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 신정철(재판장) 정태균 이정우 김형기
일시 사용을 위한 임대차(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결)
대법원 1994. 1. 28. 선고 93다43590 판결
숙박업자의 투숙객에 대한 보호의무의 내용과 이를 위반한 경우의 책임
본 판례에서 숙박계약의 임대차는 일시사용을 위한 임대차라고 명시하고 있음
【판시사항】
숙박업자의 투숙객에 대한 보호의무의 내용과 이를 위반한 경우의 책임
【판결요지】
공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시사용을 위한 임대차계약으로서, 여관의 객실 및 관련시설, 공간은 오로지 숙박업자의 지배 아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관의 객실 및 관련시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명, 신체를 침해하여 손해를 입힌 경우 불완전이행으로 인한 채무불이행책임을 부담한다.
【참조조문】
【전문】
【원고, 피상고인】
【피고, 상고인】
【환송판결】
대법원 1992.10.27. 선고 92다20125 판결
【주 문】
상고를 기각한다.
상고비용은 피고의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유를 본다.
1. 제1점에 대하여
원심판결 이유에 의하면 원심은 거시증거에 의하여 망 소외 1이 피고경영의 여관 2층 205호실에 투숙하였다가 다음날 아침 위 여관 2층 복도에서 발생한 화재로 인한 연기를 발견하고 창문으로 탈출하기 위하여 창문 유리를 깨려 하였으나 여의치 못하여 이불을 뒤집어쓰고 방문을 열고 탈출하다가 복도에서 화염 및 가스등으로 전신화상을 입고 질식 사망한 사실, 피고는 위 여관 2층에서 연기가 나오는 것을 보고 처에게 화재신고를 하게 한 뒤 소화기를 들고 배전판의 스위치를 내린 다음 2층에 올라가려 했으나 연기가 이미 복도에 가득 차서 계단 끝 마지막 두번째 계단쯤에 서서 “불이야”라고 몇번 소리지르면서 소화기로 불을 끄다가 연기가 심하여 밖으로 나온 사실, 위 여관의 2층 복도 바닥에는 불연성인 모노륨이 깔려 있어 담배불에 의한 화재가능성은 희박하고 전기가 누전된 흔적도 없어서 누전에 의한 발화라고 볼 상황도 아니며 달리 화재원인이 될 만한 것이 밝혀지지 아니한 사실을 인정한 다음, 피고의 과실에 기한 불법행위를 원인으로 한 주청구를 화재원인이 밝혀지지 아니한 상태에서 피고에게 화재발생 또는 화재발생후의 사후조치에 관하여 중과실을 인정할 수 없다는 이유로 기각하고 나서, 피고가 고객인 망인에 대한 계약상의 보호의무를 위반하여 채무불이행책임이 있다는 예비적 청구에 관하여 여관의 숙박계약이란 대가를 받고 여관 객실을 상대방에게 일시적으로 사용케하는 일종의 임대차계약이라고 할 것인데 이러한 숙박계약에 있어서는 장기적인 사용을 전제로 한 통상의 주택 임대차와는 달리 여관의 객실 및 관련시설, 공간에 대한 모든 지배는 오로지 여관 경영자가 하는 것이고, 고객은 여관경영자가 투숙중인 고객에 대한 안전을 위하여 필요한 조치를 할 것으로 신뢰하고 여관에 투숙하는 것이므로 여관 경영자에게는 고객에게 객실을 제공할 주된 의무가 있는 외에 나아가 고객이 여관에 투숙하고 있는 동안 안전하게 지낼 수 있도록 할 부수적인 보호의무가 있다고 할 것인 바, 여관 경영자가 고객에 대한 위와같은 부수적인 의무를 위반한 경우에는 비록 그가 고객에게 본래의 계약상 의무인 객실제공의무를 이행하였다 할지라도 그 이행은 결국 채무의 내용에 따른 것이 아닌 것으로서 소위 불완전이행에 해당하는 것이고 이로 인하여 고객에게 손해가 발생하였을 때에는 그 손해를 배상할 책임을 부담하며, 위와같은 불완전이행으로 인한 손해배상에 있어서도 통상의 채무불이행과 같이 채권자는 채무자에게 채무불이행이 있다는 것만을 주장, 입증하면 족하고 이에 대하여 채무자가 그 채무불이행에 대하여 자기에게 과실이 없음을 주장, 입증하지 않는 한 그 책임을 면할 수 없다는 전제를 내세우고 나서, 피고에게 화재발생에 있어서 의무위반 내지 과실이 없었다는 주장입증이 없고 화재발생후의 구조과정에서 투숙객의 보호를 위하여 비상벨로써 투숙객들에게 화재발생사실을 고지하지 아니하였고 투숙객들의 출입상황을 정확히 파악하지 아니함으로써 투숙객의 보호를 위한 구체적인 주의의무를 다하지 아니하였다는 점을 들어 피고는 망인 및 그 유족에게 망인이 위 화재로 인하여 입은 손해를 배상할 책임이 있다고 판단하였다.
원심이 거친 증거취사과정을 기록에 비추어 검토하여 보면 원심의 사실인정에 소론이 지적하는 증거없이 사실을 인정하거나 채증법칙을 위배한 위법은 없다. 이점에 관한 논지는 이유 없다.
공중접객업인 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 숙박업자가 고객에게 숙박을 할 수 있는 객실을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용할 수 있도록 하고 고객으로부터 그 대가를 받는 일종의 일시사용을 위한 임대차계약으로서, 원심이 적절히 판시하고 있는 바와같이 여관의 객실 및 관련시설, 공간은 오로지 숙박업자의 지배아래 놓여 있는 것이므로 숙박업자는 통상의 임대차와 같이 단순히 여관의 객실 및 관련시설을 제공하여 고객으로 하여금 이를 사용수익하게 할 의무를 부담하는 것에서 한 걸음 더 나아가 고객에게 위험이 없는 안전하고 편안한 객실 및 관련시설을 제공함으로써 고객의 안전을 배려하여야 할 보호의무를 부담하며 이러한 의무는 앞서 본 숙박계약의 특수성을 고려하여 신의칙상 인정되는 부수적인 의무로서 숙박업자가 이를 위반하여 고객의 생명, 신체를 침해하여 동인에게 손해를 입힌 경우 불완전이행으로 인한 채무불이행책임을 부담한다 할 것이다.
따라서 숙박업자에게 고객에 대한 보호의무가 없다는 독자적인 견해에서 원심판결을 비난하는 논지는 이유없어 받아들이지 아니한다.
2. 제2,3점에 대하여
숙박업자가 객실의 고객에 대하여 부담하는 보호의무를 위반하여 고객이 사망하였음을 원인으로 하는 채무불이행에 기한 손해배상청구소송에 있어 통상의 채무불이행과 같이 채무자가 그 채무불이행에 대하여 자기에게 과실이 없음을 주장, 입증하지 않는 한 그 책임을 면할 수 없는 것이기는 하나, 채권자로서도 그 급부의 불완전에 관한 주장, 입증책임을 부담하는 것이므로 원고로서는 구체적 보호의무의 존재와 그 위반사실을 주장, 입증하여야 한다 할 것이다.
기록에 의하여 살펴보면 원고들은 숙박업자인 피고로서는 투숙자가 퇴실하기 전까지 그 안전을 보호하여야 할 의무가 있다고만 주장하고 있어 그 주장내용이 다소 구체적이지 못한 점이 없지 아니하나, 이를 원고들이 제출한 여러 증거들과 대비하여 보면 원고들이 화재발생 후 피고가 여관의 고객에 대하여 화재발생사실을 제대로 통보하지 아니하였다는 구체적인 보호의무위반을 주장한 것으로도 볼 수 있다할 것이므로 원심이 피고의 손해배상책임을 인정함에 있어서 위 여관고객에 대한 구체적인 보호의무위반을 들고있다 하여 거기에 변론주의에 위배하여 당사자가 주장하지 않은 사실을 인정하거나 증명책임을 전도한 위법이 있다고 할 수 없다.
또한 실화책임에 관한 법률은 실화자에게 중대한 과실이 없는 경우에 불법행위로 인한 손해배상책임을 부담시키지 아니한다는데 불과하고 이 사건과 같이 숙박업자의 채무불이행을 이유로 한 손해배상책임까지 배척하는 것은 아니라 할 것이다. 논지는 모두 이유없어 받아들이지 아니한다.
3. 제4점에 대하여
관계증거를 기록과 대조하여 보면 망인이 객실 창문으로 탈출을 시도하려다가 여의치 아니하여 창문을 통한 탈출을 하지 못하였던 것이므로 옆방의 고객이 창문을 통하여 탈출하였다는 사정만으로는 망인에게 어떠한 과실이 있다고 할 수 없다고 한 원심판단에 소론이 지적하는 과실상계에 관한 법리오해의 위법은 없다. 논지는 역시 이유 없다.
4. 이에 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여 법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.
대법관 박만호(재판장) 김상원(주심) 윤영철 박준서
주택임대차보호법 제2조 관련 판례 쟁점 정리
주거용 건물 판단기준 (1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결)
목적: 주택임대차보호법에 따른 주거용 건물을 판단하는 기준을 설정합니다.
내용: 대법원은 주거용 건물의 판단은 부동산의 공부상의 용도뿐만 아니라 실제 사용 용도를 고려해야 한다고 판결했습니다. 건물이 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우, 전체 건물과 임대 목적물의 구조, 형태 및 임차인의 사용 관계 등을 종합적으로 고려해야 합니다.
일부를 주거 외의 목적으로 사용 (1996. 5. 31. 선고 96다5971 판결)
목적: 건물 일부가 주거 외의 목적으로 사용될 때 주택임대차보호법의 적용 여부를 판단합니다.
내용: 대법원은 건물의 일부가 비주거용으로 사용되더라도, 그 일부가 주거용으로 사용되고 있다면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 판결했습니다. 특히, 임차인이 가족과 함께 거주하면서 영업도 겸하는 경우, 해당 부분은 주거용 건물로 간주될 수 있습니다.
일부를 주거 외의 목적으로 사용 (1987. 4. 28. 선고 86다카2407 판결)
목적: 주거용이 아닌 건물의 일부를 주거 목적으로 사용할 때의 법적 적용을 명확히 합니다.
내용: 이 판결에서 대법원은 비주거용 건물의 일부가 주거 목적으로 사용되는 경우, 주택임대차보호법의 보호 대상에서 제외된다고 명시했습니다. 주거의 안정을 위한 법의 목적에 비추어 보았을 때, 이러한 경우는 주거용 건물로 볼 수 없다고 판단했습니다.
미등기 무허가 건물 (2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)
목적: 미등기 또는 무허가 건물이 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있는지를 결정합니다.
내용: 대법원은 등기되지 않았거나 무허가인 건물도 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당한다면 주택임대차보호법의 적용 대상이 된다고 판결했습니다. 이는 주택의 전체 또는 일부 임대차에 대한 규정이며, 건물의 등기나 허가 여부를 구별하지 않습니다.
주거용 건물 여부의 판단 시기 (1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결)
목적: 주거용 건물인지 여부를 판단하는 시점과 기준을 명확히 합니다.
내용: 이 판결에서 대법원은 주택임대차보호법의 적용을 받으려면, 임대차 계약 체결 당시 건물이 주거용으로 사용되거나 그와 겸용될 수 있는 구조와 형태를 갖추고 있어야 하며, 임차인이 임의로 주거용으로 개조한 경우에는 임대인의 승낙이 있어야 한다고 판단했습니다.
글을 마치며
오늘 살펴본 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 임차인들에게 매우 중요한 보호 조치들을 제공합니다. 이러한 법적 보호를 통해 임차인은 보다 안정적인 임대 생활을 영위할 수 있습니다. 상가 임차인도 경우에 따라 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있는지 꼼꼼히 확인하고, 필요할 경우 법적 자문을 구하는 것이 좋습니다. 임차인의 권리를 잘 알고 준비한다면 예기치 못한 상황에도 효과적으로 대응할 수 있습니다.
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