들어가며
토지의 지목은 현재의 토지 가치를 결정하는 데 중요한 역할을 합니다. 지목은 토지의 주된 용도와 목적에 따라 분류되며, 이를 통해 토지의 행정적 분류와 관리가 가능해집니다. 또한 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 규정되어, 28개의 지목 중 하나로 등록되어야 합니다. 이 글에서는 지목이 무엇인지, 지목을 결정하는 원칙과 종류에 대해 알아보고, 이를 통해 토지의 현재 가치와 미래 전망을 어떻게 바라볼 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
용도지역은 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한 한다
지목이란
지목이란 토지의 주된 용도와 목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말합니다. 지목은 지번 앞에 붙어 토지를 행정상 분류가 가능하게 하는 역할을 하며 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 의해 규정됩니다.
지목을 결정하는 원칙
| 지목 결정 원칙 | 설명 |
|---|---|
| 1.지목 법정주의 |
지목은 임의로 지을 수 없으며 법령에 열거된 지목 28개 중에서만 설정할 수 있습니다. |
| 2.일필 일목의 원칙 |
한 필지에는 하나의 지목만 설정할 수 있습니다.보통 1개의 필지는 소유자와 토지의 용도가 동일하고 지반이 연속되어야 1개의 필지로 인정받을 수 있습니다. 현재 건물이 위치한 토지의 용도가 2가지 이상 겹친다고 해도 아래 주 지목 추종의 원칙에 따라 1개의 지목만 설정해야 합니다. 만약 2개 이상의 지목이 중복될 때는 등록의 선후, 용도의 경중을 고려하여 결정하게 됩니다. |
| 3.주 지목 추종의 원칙 |
한 필지가 여러 용도로 사용될 경우 주 용도에 따라 지목을 정해야 합니다. 건물과 주차장, 공원이 모두 있는 아파트 단지가 대표적인 예입니다. 아파트 단지는 일부 토지가 주차장, 공원으로 사용되어도 모두 대지로 지목이 결정됩니다. 이렇게 주된 용도(대지)에 포함되어 따로 지목을 설정하지 못한 주차장, 공원 등과 같은 토지를 양입지라고 합니다. |
| 4.등록 선후·용도 경중의 원칙 |
도로나 하천, 제방, 구거, 수도용지, 철도용지 등 지목이 중복된 경우 공부 상 먼저 등록되었는지 여부 및 토지 용도의 경중을 판단해 적용합니다. 최근 부족한 토지를 입체적으로 이용하기 위해 설치하는 지하철, 고가도로 등이 이에 해당하게 됩니다. |
|
5.영속성의 원칙 (일시 변경 불변의 원칙) |
필지가 일시적으로 원래 용도에서 벗어나 다른 용도로 사용될 때는 지목을 변경할 수 없습니다. 계속해서 농사를 짓던 전과 답을 일시적으로 휴경했다고 해서 지목을 변경하지는 않으며 계속 지목을 유지해야 합니다. |
| 6.사용 목적 추종의 원칙 |
개발사업은 토지구획정리사업, 도시계획사업, 농지개량사업 등 다양한 형태로 진행하며, 이 사업을 진행하며 토지를 새롭게 구획하게 됩니다. 이러한 토지들은 사업에서 의도한 사용목적에 맞게 지목을 정해야 한다는 의미입니다. 예를 들어 도시계획법에 따라 공원이나 학교 용지로 개발되었는데 대지나 주차장으로 지목을 결정할 수 없습니다. |
28개 지목 살펴보기
지목은 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에서 규정하고 있습니다. 아래 링크 부분을 클릭하면 해당 법령으로 이동합니다. 참고하시기 바랍니다.
https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률/(20231116,19047,20221115)/제67조
| 제67조(지목의 종류) ① 지목은 전ㆍ답ㆍ과수원ㆍ목장용지ㆍ임야ㆍ광천지ㆍ염전ㆍ대(垈)ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ주차장ㆍ주유소용지ㆍ창고용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방(堤防)ㆍ하천ㆍ구거(溝渠)ㆍ유지(溜池)ㆍ양어장ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지ㆍ유원지ㆍ종교용지ㆍ사적지ㆍ묘지ㆍ잡종지로 구분하여 정한다. ② 제1항에 따른 지목의 구분 및 설정방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. |
위 대통령령이 바로 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 시행령 입니다. 역시 아래 링크 부분을 클릭하면 해당 법령으로 이동합니다. 참고하시기 바랍니다.
https://www.law.go.kr/법령/공간정보의구축및관리등에관한법률시행령/(20240423,34449,20240423)/제58조
| 제58조(지목의 구분) 법 제67조제1항에 따른 지목의 구분은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2020. 6. 9.> 1. 전 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물ㆍ원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지 2. 답 물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지 3. 과수원 사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다. 4. 목장용지 다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다. 가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 나. 「축산법」 제2조제1호에 따른 가축을 사육하는 축사 등의 부지 다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지 5. 임야 산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지 6. 광천지 지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다. 7. 염전 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다. 8. 대 가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 나. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지 9. 공장용지 가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 나. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 공장부지 조성공사가 준공된 토지 다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지 10. 학교용지 학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지 11. 주차장 자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 시설의 부지는 제외한다. 가. 「주차장법」 제2조제1호가목 및 다목에 따른 노상주차장 및 부설주차장(「주차장법」 제19조제4항에 따라 시설물의 부지 인근에 설치된 부설주차장은 제외한다) 나. 자동차 등의 판매 목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장 12. 주유소용지 다음 각 목의 토지. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장 안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외한다. 가. 석유ㆍ석유제품, 액화석유가스, 전기 또는 수소 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 나. 저유소(貯油所) 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 13. 창고용지 물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 14. 도로 다음 각 목의 토지. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에 설치된 통로 등은 제외한다. 가. 일반 공중(公衆)의 교통 운수를 위하여 보행이나 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지 나. 「도로법」 등 관계 법령에 따라 도로로 개설된 토지 다. 고속도로의 휴게소 부지 라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 15. 철도용지 교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지 16. 제방 조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지 17. 하천 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지 18. 구거 용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지 19. 유지(溜池) 물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지 20. 양어장 육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 21. 수도용지 물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지 22. 공원 일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지 23. 체육용지 국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장과 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장 등의 토지는 제외한다. 24. 유원지 일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장ㆍ야영장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다. 25. 종교용지 일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 26. 사적지 문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다. 27. 묘지 사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 “대”로 한다. 28. 잡종지 다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다. 가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장 및 공동우물 나. 변전소, 송신소, 수신소 및 송유시설 등의 부지 다. 여객자동차터미널, 자동차운전학원 및 폐차장 등 자동차와 관련된 독립적인 시설물을 갖춘 부지 라. 공항시설 및 항만시설 부지 마. 도축장, 쓰레기처리장 및 오물처리장 등의 부지 바. 그 밖에 다른 지목에 속하지 않는 토지 |
28개 지목 정리표
위 28개 지목을 테이블로 만들어 보았습니다. 필요하신 곳에 활용하시면 좋을것 같습니다. 다만 공유하실 때는 출처 꼭 남겨주시면 감사하겠습니다.
| 28개 지목 | 설명 |
|---|---|
| 1. 전 |
물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물ㆍ원예작물(과수류는 제외한다)ㆍ약초ㆍ뽕나무ㆍ닥나무ㆍ묘목ㆍ관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용(食用)으로 죽순을 재배하는 토지 |
| 2. 답 |
물을 상시적으로 직접 이용하여 벼ㆍ연(蓮)ㆍ미나리ㆍ왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지 |
| 3. 과수원 |
사과ㆍ배ㆍ밤ㆍ호두ㆍ귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다. |
| 4. 목장용지 |
다음 각 목의 토지. 다만, 주거용 건축물의 부지는 “대”로 한다. |
| 5. 임야 |
산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지(樹林地)ㆍ죽림지ㆍ암석지ㆍ자갈땅ㆍ모래땅ㆍ습지ㆍ황무지 등의 토지 |
| 6. 광천지 |
지하에서 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등이 용출되는 용출구(湧出口)와 그 유지(維持)에 사용되는 부지. 다만, 온수ㆍ약수ㆍ석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관ㆍ송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다. |
| 7. 염전 |
바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장(製鹽場) 등 부속시설물의 부지. 다만, 천일제염 방식으로 하지 아니하고 동력으로 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지는 제외한다. |
| 8. 대 |
가. 영구적 건축물 중 주거ㆍ사무실ㆍ점포와 박물관ㆍ극장ㆍ미술관 등
문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 |
| 9. 공장용지 |
가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 |
| 10. 학교용지 |
학교의 교사(校舍)와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지 |
| 11. 주차장 |
자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물
및 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에
해당하는 시설의 부지는 제외한다. |
| 12. 주유소용지 |
다음 각 목의 토지. 다만, 자동차ㆍ선박ㆍ기차 등의 제작 또는 정비공장
안에 설치된 급유ㆍ송유시설 등의 부지는 제외한다. |
| 13. 창고용지 |
물건 등을 보관하거나 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 14. 도로 |
다음 각 목의 토지. 다만, 아파트ㆍ공장 등 단일 용도의 일정한 단지 안에
설치된 통로 등은 제외한다. |
| 15. 철도용지 |
교통 운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사(驛舍)ㆍ차고ㆍ발전시설 및 공작창(工作廠) 등 부속시설물의 부지 |
| 16. 제방 |
조수ㆍ자연유수(自然流水)ㆍ모래ㆍ바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제ㆍ방수제ㆍ방사제ㆍ방파제 등의 부지 |
| 17. 하천 |
자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지 |
| 18. 구거 |
용수(用水) 또는 배수(排水)를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로ㆍ둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지 |
| 19. 유지(溜池) |
물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐ㆍ저수지ㆍ소류지(沼溜地)ㆍ호수ㆍ연못 등의 토지와 연ㆍ왕골 등이 자생하는 배수가 잘 되지 아니하는 토지 |
| 20. 양어장 |
육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 21. 수도용지 |
물을 정수하여 공급하기 위한 취수ㆍ저수ㆍ도수(導水)ㆍ정수ㆍ송수 및 배수 시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 22. 공원 |
일반 공중의 보건ㆍ휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 공원 또는 녹지로 결정ㆍ고시된 토지 |
| 23. 체육용지 |
국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장ㆍ실내체육관ㆍ야구장ㆍ골프장ㆍ스키장ㆍ승마장ㆍ경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장ㆍ골프연습장ㆍ실내수영장 및 체육도장과 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장 등의 토지는 제외한다. |
| 24. 유원지 |
일반 공중의 위락ㆍ휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장ㆍ유선장(遊船場)ㆍ낚시터ㆍ어린이놀이터ㆍ동물원ㆍ식물원ㆍ민속촌ㆍ경마장ㆍ야영장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장(遊技場)의 부지와 하천ㆍ구거 또는 유지[공유(公有)인 것으로 한정한다]로 분류되는 것은 제외한다. |
| 25. 종교용지 |
일반 공중의 종교의식을 위하여 예배ㆍ법요ㆍ설교ㆍ제사 등을 하기 위한 교회ㆍ사찰ㆍ향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 |
| 26. 사적지 |
문화재로 지정된 역사적인 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지. 다만, 학교용지ㆍ공원ㆍ종교용지 등 다른 지목으로 된 토지에 있는 유적ㆍ고적ㆍ기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지는 제외한다. |
| 27. 묘지 |
사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 따른 묘지공원으로 결정ㆍ고시된 토지 및 「장사 등에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 봉안시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 “대”로 한다. |
| 28. 잡종지 |
다음 각 목의 토지. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을
파내는 곳으로 허가된 토지는 제외한다. |
마치며
토지의 지목은 토지의 현재 가치를 반영하며, 지목 결정 원칙에 따라 토지의 사용 용도와 관리가 이루어집니다. 그러나 토지의 미래 가치는 지목뿐만 아니라 용도지역 등 여러 요소에 의해 결정됩니다. 이러한 복합적인 요소를 고려하며 토지의 현재 가치와 미래 전망을 바라보는 것은 중요합니다. 이번 글을 통해 지목의 의미와 원칙에 대해 이해하며, 이를 토지의 현재와 미래 가치 평가에 어떻게 활용할 수 있는지에 대해 인사이트를 얻으셨기를 바랍니다.
댓글 남기기