전세 재계약 시 임차인 경우의 수 표

대분류	구분 (상황)	핵심 내용 및 법률 근거
1. 갱신 방식 선택 (나의 법적 위치)	A. 계약갱신요구권 (방패)	근거: 주택임대차보호법 제6조의3 조건: 1회 사용 가능 (2+2년 거주 보장) 혜택: 보증금 인상 5% 상한 제한 (법 제7조) 해지: 임차인은 언제든 해지 통보 가능 (법 제6조의3 제4항) └ 통보 후 3개월 지나면 효력 발생
	B. 묵시적 갱신 (보너스)	근거: 주택임대차보호법 제6조 제1항 조건: 만료 6개월~2개월 전까지 상호 통지 없음 효과: 전 임대차와 동일 조건으로 2년 연장 해지: 임차인은 언제든 해지 통보 가능 (법 제6조의2) └ 통보 후 3개월 지나면 효력 발생
	C. 합의 재계약 (일반 민법 계약)	성격: 당사자 합의에 의한 새로운 계약 위험: 5% 상한 적용 안 됨 (법 제7조 미적용) 주의: 계약 기간 중 임차인의 일방적 해지 불가 ※ “좋게 계약서만 다시 쓰자”는 제안 주의
2. 집주인 대응 (변수 방어)	“내가 들어와 살게” (실거주 통보)	근거: 법 제6조의3 제1항 제8호 (직계존비속 포함) 대응: “실거주 사유로 거절함”을 문자로 확답 받기 사후 조치: 허위 실거주 확인 시 손해배상 청구 (법 제6조의3 제5항) └ 손해액: 3개월치 임대료, 차액의 2년분 등
	“5% 넘게 올려줘” (증액 요구)	방어: 갱신요구권 행사 시 5% 초과 금지 (법 제7조, 시행령 제8조) 전략: “법적 권리 행사하여 5% 이내로 맞추겠다” 통보
	“계약서 새로 쓰자” (재작성 요구)	위험: 기존의 대항력 및 우선변제권(법 제3조, 제3조의2) 순위 상실 대응: 특약에 “기존 계약의 효력 유지” 명시 필수
3. 필수 안전 수칙 (Checklist)	등기부등본 확인 (을구)	거주 기간 중 집주인이 몰래 받은 대출(근저당권) 확인 (선순위 담보 물권 확인 필수)
	확정일자 관리	근거: 법 제3조의2 (보증금의 회수) 원칙: 보증금 변동 없으면 절대 새로 받지 말 것 (기존 순위 유지) 증액 시: 증액분만 별도 계약서 작성 후 확정일자 부여
	기록 남기기	문자/내용증명으로 “제6조의3에 따른 계약갱신요구권 행사” 명시 (말로 한 약속은 법적 효력 입증 어려움)

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