들어가며
토지는 용도지역에 따라서 가치가 달라지게 됩니다. 용도지역에 따라서 건축물의 종류와 건축물의 면적이 달라지게 됩니다. 이들의 관계는 법률상으로 연동되어 있는데 이런 법칙들을 보전관리지역과 계획관리지역 두 용도지역의 실제 사례를 통해서 살펴보도록 하겠습니다. 그리고 이번 포스팅 말미에서는 용도지역의 가치를 어림셈으로 평가하는 방법에 대해서도 살펴볼 예정이니 끝까지 읽어주시면 감사하겠습니다.
용도지역은 건축물이나 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등의 제한 한다
아래 기존 작성해 두었던 포스팅의 토지 사례를 활용해 보도록 하겠습니다.
토지이음으로 용인시 계획관리지역 토지 구입전 가능한 건축물 알아보는 꿀팁
토지이음으로 용인시 보전관리지역 토지 구입전 가능한 건축물 알아보는 꿀팁
용도지역으로 토지 가치에 영향을 미치는 요소
건축물 종류-용도별 건축물 종류
아래 법령에서 별표 부분을 확인해 보세요.
용인시 보전관리지역에서 가능한 건축물
〔별표 17〕〈개정 2017. 11. 6〉 보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물 (제31조제17호 관련) ※「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 및 우리시 조례에 따라 건축할 수 있는 건축물(4층 이하의 건축물로 한정한다)
가.「건축법 시행령」별표 1 제1호의 단독주택
나.「건축법 시행령」별표 1 제3호의 제1종 근린생활시설(휴게음식점 및 제과점은 제외한다)
다.「건축법 시행령」별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설(같은 호 아목, 자목, 너목 및 더목은 제외한다)
라.「건축법 시행령」별표 1 제6호의 종교시설 중 가목의 종교 집회장
마.「건축법 시행령」별표 1 제9호의 의료시설
바.「건축법 시행령」별표 1 제10호의 교육연구시설 중 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교
사.「건축법 시행령」별표 1 제11호의 노유자시설
아. 「건축법 시행령」별표 1 제18호가목의 창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업용으로 한정한다)
자.「건축법 시행령」별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설
차.「건축법 시행령」별표 1 제21호의 동물 및 식물관련 시설 중 같은 호 가목 및 마목부터 아목까지에 해당하는 것
카.「건축법 시행령」별표 1 제23호의 교정 및 군사시설
타.「건축법 시행령」별표 1 제24호의 방송통신시설
파.「건축법 시행령」별표 1 제25호의 발전시설
하.「건축법 시행령」별표 1 제26호의 묘지관련 시설
거. 「건축법 시행령」별표 1 제28호의 장례시설(다만, 주거지역(취락지구 포함)으로부터 반경 200미터 이내는 제외한다)
너. 「건축법 시행령」 별표 1 제29호의 야영장 시설
용인시 계획관리지역에서 가능한 건축물
〔별표 19〕〈개정 2020. 5. 15〉 계획관리지역 안에서 건축할 수 없는 건축물 (제31조제19호 관련) ※「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 」에 따라 건축할 수 없는 건축물(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제12조 관련 별표 2 제7호에 규정한 하천 중 지방하천은 제외한다)
1. 건축할 수 없는 건축물
가. 4층을 초과하는 모든 건축물
나.「건축법 시행령」별표 1 제2호의 공동주택 중 아파트
다.「건축법 시행령」별표 1 제3호의 근린생활시설 중 휴게음식점 및 제과점으로서 국토교통부령이 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 건축물
라.「건축법 시행령」별표 1 제4호의 근린생활시설 중 일반음식점, 휴게음식점, 제과점으로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것과 단란주점
마.「건축법 시행령」별표 1 제7호의 판매시설(성장관리방안이 수립된 지역에 설치하는 판매시설로서 그 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 3천 제곱미터 미만인 경우는 제외한다)
바.「건축법 시행령」별표 1 제14호의 업무시설
사.「건축법 시행령」별표 1 제15호의 숙박시설로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 해당하는 지역에 설치하는 것
아.「건축법 시행령」별표 1 제16호의 위락시설
자. 「건축법 시행령」별표 1 제17호의 공장 중 다음의 어느 하나에 해당하는 것[「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 공익사업 및 「도시개발법」에 따른 도시개발사업으로 우리시 구역으로 이전하는 레미콘 또는 아스콘 공장과 성장관리방안이 수립된 지역에 설치하는 공장(「대기환경보전법」, 「물환경보전법」, 「소음ㆍ진동관리법」 또는 「악취방지법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고 대상이 아닌 공장으로 한정한다)은 제외한다]
(1) 별표 15 카목 (1)부터 (4)까지에 해당하는 것. 다만, 인쇄․출판시설이나 사진처리시설로서 「물환경보전법」 제2조제8호에 따라 배출되는 특정수질유해물질을 모두 위탁 처리하는 경우는 제외한다.
(2) 화학제품제조시설(석유정제시설을 포함한다). 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 시설로서 폐수를 「하수도법」 제2조제9호에 따른 공공하수처리시설 또는 「물환경보전법」 제48조제1항에 따른 폐수종말처리시설로 전량 유입하여 처리하거나 전량 재이용 또는 전량 위탁처리하는 경우는 제외한다. (가) 물, 용제류 등 액체성 물질을 사용하지 않고 제품의 성분이 용해ㆍ용출되는 공정이 없는 고체성 화학제품 제조시설 (나) 「화장품법」 제2조제3호에 따른 유기농화장품 제조시설 (다) 「농약관리법」 제30조제2항에 따른 천연식물보호제 제조시설 (라) 「친환경농어업 육성 및 유기식품 등의 관리ㆍ지원에 관한 법률」 제2조제6호에 따른 유기농어업자재 제조시설 (마) 동ㆍ식물 등 생물을 기원(起源)으로 하는 산물(이하 “천연물”이라 한다)에서 추출된 재료를 사용하는 다음의 시설[「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질배출시설 중 반응시설, 정제시설(분리ㆍ증류ㆍ추출ㆍ여과 시설을 포함한다), 용융ㆍ용해시설 및 농축시설을 설치하지 않는 경우로서 「물환경보전법」 제2조제4호에 따른 폐수의 1일 최대 배출량이 20세제곱미터 이하인 제조시설로 한정한다] 1) 비누 및 세제 제조시설 2) 공중위생용 해충 구제제 제조시설(밀폐된 단순 혼합공정만 있는 제조시설로서 시장이 용인시도시계획위원회의 심의를 거쳐 인근의 주거환경 등에 미치는 영향이 적다고 인정하는 시설로 한정한다)
(3) 제1차금속․가공금속제품 및 기계장비제조시설 중 「폐기물관리법 시행령」 별표 1 제4호에 따른 폐유기용제류를 발생시키는 것
(4) 가죽 및 모피를 물 또는 화학약품을 사용하여 저장하거나 가공하는 것
(5) 섬유제조시설 중 감량․정련․표백 및 염색시설. 다만, 다음의 기준을 모두 충족하는 염색시설은 제외한다. (가) 천연물에서 추출되는 염료만을 사용할 것 (나) 「대기환경보전법」 제2조제11호에 따른 대기오염물질배출시설 중 표백시설, 정련시설이 없는 경우로서 금속성 매염제를 사용하지 않을 것 (다) 「물환경보전법」 제2조제4호에 따른 폐수의 1일 최대 배출량이 20세제곱미터 이하일 것 (라) 폐수를 「하수도법」 제2조제9호에 따른 공공하수처리시설 또는 「물환경보전법」 제48조제1항에 따른 폐수종말처리시설로 전량 유입하여 처리하거나 전량 재이용 또는 전량 위탁처리할 것
(6) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 외의 지역 및「환경정책기본법」 제38조에 따른 특별대책지역 외의 사업장 중 「폐기물관리법」 제25조에 따른 폐기물처리업 허가를 받은 사업장. 다만, 「폐기물관리법」 제25조제5항제5호부터 제7호까지의 폐기물 중간․최종․종합재활용업으로서 특정수질유해물질이 배출되지 않는 경우는 제외한다.
(7) 「수도권정비계획법」 제6조제1항제3호에 따른 자연보전권역 및 「환경정책기본법」 제38조에 따른 특별대책지역에 설치되는 부지면적(둘 이상의 공장을 함께 건축하거나 기존 공장부지에 접하여 건축하는 경우와 둘 이상의 부지가 너비 8미터 미만의 도로에 서로 접하는 경우에는 그 면적의 합계를 말한다) 1만제곱미터 미만의 것. 다만, 특별시장․광역시장․특별자치시장․특별자치도지사․시장 또는 군수가 1만5천제곱미터 이상의 면적을 정하여 공장의 건축이 가능한 지역으로 고시한 지역 안에 입지하는 경우나 자연보전권역 또는 특별대책지역에 준공되어 운영 중인 공장 또는 제조업소는 제외한다.
2. 삭제〈2020. 5. 15〉
용인시 보전관리지역 vs 계획관리지역 가능 건축물 비교
앞서 살펴본 별표 수록된 내용만 보아도 용인시 계획관리지역에서 가능한 건축물이 많다는 사실을 알 수 있습니다. 보전관리지역 보다 계획관리지역에서 보다 더 많은 건축물의 종류가 허용되고 있음을 알 수 있습니다. 결론적으로 보전관리지역 보다 계획관리지역이 더 가치가 있다 라고 할 수 있겠습니다.
건축물 규모-건폐율,용적률
용인시 보전관리지역 건폐율,용적률
용인시 계획관리지역 건폐율,용적률
용인시 보전관리지역 vs 계획관리지역 건축물 규모 비교
보전관리지역의 건폐율은 20% 이며, 계획관리지역의 건폐율은 40% 입니다. 계획관리지역의 건폐율이 보전관리지역의 건폐율에 비해서 2배의 수치라는 사실을 알 수 있습니다. 이렇게 건폐율로 본다면야 계획관리지역의 토지가 보전관리지역의 토지 보다 2배의 가치가 있다고 유추해 볼 수 있겠네요. 하지만 가격을 결정짓는 다른 요소들도 있기 때문에 2배라고 단정짓기는 어려울 것 같습니다. 아무튼 건축물 규모 측면에서도 계획관리지역이 우세인것으로 나타났습니다.
개별공시지가 비교법으로 토지의 용도지역 평가 하는법
저는 이 방법을 통해서 부동산경매 입찰가 또는 일반 매매가격 등을 유추 및 산정하곤 합니다. 그 만큼 현실적으로 토지 가격을 평가하는 일에 많은 도움이 되는 방법이라는 사실입니다.
용인시 보전관리지역 토지의 개별공시지가
용인시 계획관리지역 토지의 개별공시지가
용인시 보전관리지역 토지의 개별공시지가는 45,600원
용인시 계획관리지역 토지의 개별공시지가는 60,300원
이를 비례식 활용해서 계획관리지역 토지에 대한 보전관리지역 토지의 가치 비율을 산정해보면 다음과 같습니다.
용인시 보전관리지역 토지의 개별공시지가 : 용인시 계획관리지역 토지의 개별공시지가 = 45,600원 : 60,300원
따라서
보전관리지역의 토지의 개별공시지가= 용인시 계획관리지역 토지의 개별공시지가 X 45,600원/60,300원
즉 45,600원/60,300원*100 = 75.62%
대략 보전관리지역은 계획관리지역 가격의 75% 라는 사실을 알 수 있습니다.
단 하나의 사례로 일반화 하기는 어렵습니다. 그렇더라도 이렇게 실제 사례를 가지고 도출한 결론이기 때문에 부정할 수 는 없을것 입니다.
결론적으로
보전관리지역은 계획관리지역의 3/4 값이다. 라는 법칙을 얻을 수 있습니다.
결론: 용인시 보전관리지역과 계획관리지역의 가치 비교
용인시 내의 토지 가치는 보전관리지역과 계획관리지역 간에 명확한 차이를 보여줍니다. 보전관리지역은 자연경관 보호와 지속 가능한 개발을 목적으로 제한적인 건축 활동을 허용하는 반면, 계획관리지역은 다양한 건축물과 상업 활동을 가능하게 하여 보다 높은 발전 가능성을 제공합니다.
건축 가능성의 확장: 계획관리지역은 보전관리지역에 비해 더 많은 종류의 건축물을 허용합니다. 이는 투자자와 개발자들에게 더 많은 기회를 제공하며, 결과적으로 이 지역의 토지 가치를 높입니다.
건폐율과 용적률: 계획관리지역은 보전관리지역에 비해 두 배 높은 건폐율을 자랑합니다. 이는 토지의 효율적 이용을 가능하게 하며, 개발의 범위와 규모를 증대시킵니다.
토지 가치 평가: 개별공시지가를 기반으로 한 평가에서도 계획관리지역은 보전관리지역에 비해 약 25% 높은 가치를 나타냅니다. 이는 실제 투자 결정에 중요한 참고 자료가 될 수 있습니다.
최종 판단: 투자와 개발의 관점에서 볼 때, 계획관리지역의 토지는 보전관리지역에 비해 상대적으로 높은 가치와 기회를 제공합니다. 이는 장기적인 자산 가치 증식에 유리하며, 다양한 개발 가능성을 열어줍니다.
이러한 분석은 토지 투자자 및 개발자들에게 귀중한 정보를 제공하며, 용인시의 토지를 평가하고 투자 결정을 내릴 때 중요한 기준이 됩니다. 보전관리지역과 계획관리지역 각각의 특성을 이해하고, 자신의 필요와 목표에 맞는 지역 선택이 중요합니다.
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