상가 계약갱신요구권에서 요구할 수 있는 전체 임대차기간이 무조건 10년 이라고 잘 못 알고 계신 분들이 많은 것 같습니다. 하지만 여기에는 몇 가지 경우의 수가 있습니다. 즉 계약갱신요구권에서 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년을 주장하기 위한 법률적 요건들이 있습니다. 이번 포스팅에서는 상가 계약갱신요구권에서 총 임대차기간 10년을 주장하기 위한 법률적 요건들에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
사실 관점에 따라서 계약갱신요구권 10년 깨트리기 vs 계약갱신요구권 10년 지켜내기 등으로 접근하면 이해가 쉬울 수 있습니다. 어쩌면 이후 모든 과정은 민사소송 이라는 험난한 여정을 거쳐야 겠지만요. 하지만 이렇게 해서라도 내가 가지고 있는 권리를 지켜낼 수 있다면 한 번 시도해 볼 만하지 않을까요?
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상가 계약갱신요구권 임대차기간 10년의 법률적 근거
계약갱신요구권에서 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년을 주장하기 위한 법률적 요건들을 살펴보기 앞서서 상가건물임대차보호법 관련 법조문을 가장 먼저 살펴보도록 하겠습니다.
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2018. 10. 16.] [법률 제15791호, 2018. 10. 16., 일부개정] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.]
위 상가건물임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) 제2항을 얼핏 살펴보면 모든 상황 불구하고 무조건 최대 10년 인 것 처럼 보입니다.
하지만 이를 해석 하는데 있어서 매우 중요한 부분이 있습니다. 그것은 바로 <개정 2018.10.16.>부분입니다.
여기서 단편적으로 알 수 있는 것은 2018.10.16 개정 이전 에는 10년이 아니였다는 사실 입니다.
제10조(계약갱신 요구 등) 2018.10.16 개정 전후 비교
국가법령정보센터에서 상가건물임대차보호법 검색한 후 연혁 버튼을 통해서 이전 법령을 검색합니다.
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2016. 12. 1.] [법률 제14242호, 2016. 5. 29., 타법개정] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.]
즉 이전에는 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다 라고 규정하고 있는 것을 알 수 있습니다.
계약갱신요구권 10년 주장에 중요한 기산점 2018년10월16일
결론 적으로 계약갱신요구권 10년을 주장할 수 있느냐? 없느냐? 는 2018년10월16일의 기산점에 달려 있습니다.
정확하게 이게 무슨 말이냐?? 하시는 분들이 계실 것 입니다.
앞서 먼저 살펴본 현재 시행되고 있는 법률에서 스크롤을 아래로 내려보면 부칙들이 나오고 부칙들 중 2018.10.16. 일자가 있는 부분을 살펴봅니다. 아래는 해당 부분 되겠습니다.
부 칙 <법률 제15791호, 2018. 10. 16.> 제1조(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제20조부터 제22조까지의 개정규정은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다. 제3조(권리금 회수기회 보호 등에 관한 적용례) 제10조의4제1항의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. 제4조(권리금 적용 제외에 관한 적용례) 제10조의5제1호의 개정규정은 이 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용한다. 제5조(다른 법률의 개정) 주택임대차보호법 일부를 다음과 같이 개정한다. 제14조제4항 중 “다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다”를 “「상가건물 임대차보호법」 제20조에 따른 상가건물임대차분쟁조정위원회 사무국의 업무를 제외하고 다른 직위의 업무를 겸직하여서는 아니 된다”로 한다.
위 부칙 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 부분을 살펴보면 이 법 시행 후 최초로 체결 되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다 라고 분명 규정 되어 있습니다.
위 법조문을 참고해보면 결국 2018년10월16일 이전에 체결된 계약 및 갱신된 임대차는 10년이 아닌 5년을 보장 받을 수 있다는 뜻 입니다. 그리고 기산점인 2018년10월16일 이후에 체결된 계약 및 갱신된 임대차는 총 10년의 영업기간을 보장 받을 수 있다고 해석할 수 있습니다.
2018년10월16일 이후 체결 되거나 갱신되는 임대차 무조건 10년??
상가 임차인은 무조건 상가건물임대차보호법 적용 받을 수 있을까?
위 이전 포스팅에서 계약갱신요구 임대차기간 10년 이 부분은 환산보증금 초과 유무에 상관 없이 무조건 보호받을 수 있기 때문에 환산보증금에 따른 제약은 없습니다.
하지만 계약갱신요구 임대차기간 10년을 주장할려면 중요 기산점인 2018.10.16일자 이 외에도 함께 구비 되어야 할 아주 중요한 요건이 있습니다.
앞서 살펴본 중요한 기산점인 2018.10.16일 이후 체결 되거나 갱신되는 임대차는 무조건 10년을 주장할 수 있다고 했는데, 결론 적으로 말씀 드리면 아래 현행법 제10조(계약갱신 요구 등) 1항 각 호의 경우에도 해당 되지 않아야 합니다.
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 ) [시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정] 제10조(계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2013. 8. 13.> 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우 5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.> ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> ⑤ 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. [전문개정 2009. 1. 30.]
따라서 상가 임대인 이라면 위 법조문의 1항 각호의 경우 들 중 하나만 입증하게 되면 2018.10.16일 이후 체결 되거나 갱신되는 임대차 라고 하더라도 계약갱신 요구를 거절 할 수 있습니다. 즉 임차인 입장에서 설명드리면 위 1항 각 호의 결격사유가 없어야 총 임대차기간 10년을 주장할 수 있다는 뜻 입니다.
참고로 어떤 악덕 임대인들은 위 각 호 경우 중 7호 ‘나’의 사유로 임대차 갱신을 거절하기도 한답니다. 물론 관련 판례들을 찾아보아야 하겠지만 분명 거절할 수 있는 근거가 이렇게 법률로 명시되어 있기 때문에 이를 버젓이 악용하는 사례가 있을 것 입니다.
계약갱신요구권 총 임대차기간 10년 보장 받기 위한 요건
앞선 내용들을 정리해보자면
상가의 계약갱신요구권 총 임대차기간 10년을 주장하기 위해서 다음 요건들을 구비한 임차인 이여야 하겠습니다.
2가지 요건 정리
1.기산점 2018.10.16 이후 새로 체결 되거나 갱신 되는 임대차 일 것
2.상가건물 임대차보호법 제10조 1항 각 호 결격사유가 없어야 할 것
글을 마치며
사실 이런 법률적 근거 없이 서술식으로 풀어 쓴다면 여러분 기억속에 오래 기억되지 않을 것 입니다. 왜냐면 우리의 기억력은 휘발성이 강하기 때문 입니다. 하지만 이렇게 그 적용하는 방법과 과정을 잘 알고 있다면 언제라도 실시간 국가법령정보센터 검색을 통해서 올바른 법률적 경우의 수를 알 수 있습니다.
이번 포스팅에서는 상가 계약갱신요구권에서 총 임대차기간 10년을 주장하기 위한 법률적 요건들에 대해서 살펴보았습니다. 여러분이 임대인이 되었든지, 임차인이 되었든지 상관없이 앞서 알려드린 내용을 토대로 현명하게 대처하시기 바라면서 본 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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