들어가며
2024년 현재 최신 상가건물임대차보호법 대항력에 대해서 법적 근거 및 관련 판례들과 함께 살펴보도록 하겠습니다. 대항력을 갖춘 임차인은 상가가 매각 되더라도 그 매수자에게 대항할 수 있는 임차인이 가지고 있는 힘을 말합니다. 물론 여기에도 법률 요건이 구비되어야 함은 물론입니다. 이런 점들 위주로 본 포스팅에서 함께 살펴보도록 하겠습니다.
2024년 최신 업데이트: 주택임대차보호법 대항력 개념잡기
주택임대차보호법 대항력과 비교해보시기 바랍니다.
상가건물임대차 대항력 이란?
대항력 법적 근거 및 요건
대항력 법적 근거
https://www.law.go.kr/법령/상가건물임대차보호법/(20220104,18675,20220104)/제3조
상가건물 임대차보호법 ( 약칭: 상가임대차법 )
[시행 2022. 1. 4.] [법률 제18675호, 2022. 1. 4., 일부개정]
제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>
② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.
④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.
[전문개정 2009. 1. 30.]
대항력 법률적 요건 및 정리표
대항력이 발생하기 위해서는 아래와 같은 법률적 요건이 필요합니다. 법률적 요건은 조문에 그 단서가 나와 있다는 뜻이며, 이는 위 법조문 제3조(대항력 등) ①항에 나와 있습니다. 이를 공식화 하면 다음과 같습니다.
인도 + 사업자등록
사실 상가건물임대차보호법 제2조(적용범위) 를 살펴보면 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다 라고 규정하고 있습니다. 하지만 제2조(적용범위) ③항을 살펴보면 제3조(대항력 등)은 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용된다 라고 규정하고 있습니다. 따라서 결론은 대항력 요건에는 위 인도 + 사업자등록 만 있으면 성립이 되겠습니다.
환산보증금에 상관 없이 무조건 보호받을 수 있는 상가임차인 권리
대항력 개념잡기
대항력은 주택이 경매,일반매매 등으로 주인이 변경되었을 때, 새로운 주인에게 대항할 수 있는 힘을 말합니다.
대항력 성립요건은 추후 우선변제권 및 최우선변제권 등이 발생하기 위한 성립요건에도 그대로 적용이 됩니다. 따라서 우선변제권과 최우선변제권 등은 대항력 성립요건이 없으면 성립되지 못 하는 권리들 입니다. 이와 같은 사실은 대항력 성립요건이 그 만큼 중요하다는 사실을 잘 대변해주고 있습니다. 대항력 성립요건 중 인도는 사실상 점유를 뜻합니다. 그리고 전입은 법률의 형식적인 점유를 말합니다. 따라서 대항력이 발생하기 위해서는 이 두 요건을 동시에 충족해야 합니다.
대항력 성립요건 인도,사업자등록을 동시에 있다고 해서 무조건 대항력이 성립하는 것은 아닙니다. 대항력있음, 대항력없음 구분 전제 조건은 바로 등기사항전부증명서 상 근저당권이나 가압류 등이 설정되지 않은 상태에서 상가의 인도와 사업자등록 입니다. 이 같은 분석은 주택의 경매, 공매, 일반매매 등에서 소위 말하는 ‘권리분석’에서 매우 중요한 출발점이 되는 것 입니다.
- 인도+사업자등록 있다고 해서 대항력있음 이라고 하지 않는다.
- 대항력있음은 등기사항전부증명서(구,등기부등본) 상 근정당권이나 가압류 등이 설정되지 않은 상태에서 인도+사업자등록 입니다.
- 대항력요건과 대항력있음 구분할 필요가 있습니다.
여러분들의 보다 나은 이해를 돕기위해서 아래 위키백과 링크를 남겨드립니다.
https://ko.wikipedia.org/wiki/대항력
상가건물임대차보호법 대항력 관련 판례
| 번호 | 판례 |
|---|---|
| 1 |
대법원 2008. 9. 25. 선고 2008다44238 판결 [1] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 에서의 ‘사업자등록’이 임대차를 공시하는 효력이 있는지 여부의 판단 기준 [2] 상가건물임대차보호법상 대항력을 인정받기 위하여 사업자등록이 갖추어야 할 요건 사업자등록이 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청시 그 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다. |
| 2 |
대법원 2011. 11. 24. 선고 2010다56678 판결
[1] 상가건물 일부 임대차의 경우, 사업자등록이 상가건물 임대차보호법상 대항력 요건으로서 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법이 되기 위해서는 사업자등록신청 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 하는지 여부(원칙적 적극) [2] 상가건물 일부를 임차한 사업자가 사업자등록 시 임차 부분을 표시한 도면을 첨부하지 않았더라도 사업자등록을 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법으로 볼 수 있는 경우 [3] 상가건물 일부를 임차한 사업자가 사업자등록신청을 하면서 임차 부분을 기재한 임대차계약서 사본만 첨부하였을 뿐 해당 부분의 도면을 첨부하지 않은 사안에서, 사업자등록의 내용으로 볼 때 도면이 없더라도 일반 사회통념상 등록사항 기재만으로 사업자가 임차한 부분이 다른 부분과 명확히 구분될 수 있을 정도로 특정되었다고 볼 수 없어 위 사업자등록은 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차 공시방법이 될 수 없다고 한 사례 |
| 3 |
대법원 2021. 1. 28. 선고 2015다59801 판결
[1] 상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자가 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에서 정한 ‘임차건물의 양수인’에 해당하는지 여부(적극) 및 임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무가 불가분채무인지 여부(적극) [2] 민법 제1019조 제3항에서 말하는 ‘상속채무가 상속재산을 초과하는 사실을 중대한 과실로 알지 못한 경우’의 의미 및 이에 관한 증명책임의 소재(=상속인) [3] 민법 제1026조 제3호에서 정한 ‘고의로 재산목록에 기입하지 아니한 때’의 의미 |
| 4 |
대법원 2007. 6. 28. 선고 2007다25599 판결
[1] 매도인이 매매대금을 모두 지급받기 전에 매수인에게 소유권이전등기를 경료하면서 매매계약이 해제될 경우 매수인이 매도인에게 소유권이전등기를 하여 주기로 하는 별도의 약정을 한 경우, 매도인의 위 소유권이전등기청구권이 가등기에 의하여 보전될 수 있는지 여부(적극) [2] 소유권이전등기청구권을 보전하기 위한 가등기가 경료된 후에 상가건물 임대차보호법상 대항력을 취득한 임차인이 그 가등기에 기하여 본등기를 경료한 자에 대하여 임대차의 효력으로써 대항할 수 있는지 여부(소극) |
| 5 |
대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결
임대를 한 상가건물을 여러 사람이 공유하고 있다가 이를 분할하기 위한 경매절차에서 건물의 소유자가 바뀐 경우, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는지 여부(적극) / 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항에 따라 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 임차건물의 소유권이 이전되기 전에 이미 발생한 연체차임이나 관리비 등이 양수인에게 이전되는지 여부(원칙적 소극) 및 임차건물의 양수인이 건물 소유권을 취득한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등이 임대차보증금에서 당연히 공제되는지 여부(원칙적 적극) |
마치며
이번 글을 마무리하며, 2024년 최신 상가건물임대차보호법의 핵심 내용인 대항력에 대해 알아보았습니다. 이 법은 임차인이 상가를 점유하고 사업자 등록을 함으로써, 임대차 권리가 보호되는 원칙을 담고 있습니다.
주요 내용들을 정리해보면:
- 법적 기반: 상가건물임대차보호법은 임차인이 상가를 점유하고 사업자 등록을 함으로써 대항력이 발생해 임대차 권리가 보호됨을 명시하고 있습니다.
- 요건: 대항력이 발생하려면 임차인은 상가에 실제로 입주하고 사업자 등록을 완료해야 합니다. 이는 상가건물 임대차 권리 보호의 핵심 조건입니다.
- 관련 판례: 상가 임대차에 관한 다양한 법원 판결들은 대항력의 효력과 적용 범위에 대한 해석을 제공하며, 특히 공동 임대인이나 상속에 따른 소유권 변경 등에 대한 세부 사항을 다루고 있습니다.
이러한 내용들은 상가 임대차 계약에 관여하는 임차인과 임대인에게 실용적 지침을 제공하며, 관련 법령을 이해하는 데 도움이 될 것입니다. 추가 정보를 위해 관련 자료를 참조하거나, 법적 자문을 받으시기 바랍니다.
감사합니다.
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