들어가며
부동산경매사건에서 권리분석을 잘 하기 위해서는 꼭 말소기준권리를 알아야 합니다. 이번 포스팅에서 말소기준권리를 알게되면 어떤 권리분석이 가능한지 살펴보도록 하겠습니다.
경매 부동산 필수 문서: 매각물건명세서의 이해와 중요성
모르면 쪽박차는 말소기준권리 4가지 역할
첫번째, 등기부 설정된 권리의 인수,말소 여부를 알 수 있다.
만약 경매입찰 전 인수,말소되는 권리를 모른채 낙찰뒤 인수되는 권리의 존재를 알게되었다면 낙찰자는 금전적 손해를 피할 수 없을것 입니다. 하지만 사전에 말소기준권리로 인수되는 권리존재를 알게되었다면 적정낙찰가에서 인수권리의 부담금을 차감해서 낙찰가를 산정했을 것입니다. 이렇게 말소기준권리를 알면 사전에 인수되는 권리가 있는지 여부를 빠르게 판단할 수 있습니다.
두번째, 임차인의 대항력 유무를 알 수 있다.
부동산경매에 있어서 임차인의 대항력 분석은 매우 중요합니다. 만약 낙찰받은 뒤 임차인의 대항력 존재를 알게된다면 이것 역시 낙찰자는 금전적 손해를 피해갈 수 없음은 물론입니다. 임차인의 대항력 여부는 등기부에 나타나지 않습니다. 등기부에 나오는 말소기준권리와 전입세대열람원의 전입시기를 비교해서 말소기준권리의 설정일 보다 전입일자가 빠르면 대항력이 있는것이고, 반대로 말소기준권리 설정일 보다 전입일자가 느리면 대항력이 없는것입니다. 이렇게 등기부에 나타나지 않은 임차인의 대항력 분석은 말소기준권리 보다 전입이 빠른지? 늦은지? 를 분석하면 알 수 있고, 임차인의 전입시기는 전입세대열람원을 통해서 알 수 있습니다. 이렇게 등기부에 나타나지 않는 임차인의 대항력 유무를 판단할 때에도 말소기준권리는 매우 중요한 역할을 합니다.
세번째, 점유자에 대한 인도명령을 할 것인지? 명도소송을 할 것인지? 알 수 있다.
부동산경매사건에서 인도명령은 일종의 간이 명도소송이라고 생각하면 이해가 쉽습니다. 시간과 비용적인 측면에서는 인도명령이 훨씬 유리합니다. 따라서 입찰전 낙찰자가 인도명령을 신청할 수 있는지? 아니면 인도명령 대상이 되지 않아서 명도소송을 해야하는지? 여부는 매우중요합니다. 이렇게 부동산경매사건에서 말소기준권리는 인도명령이냐? 명도소송이냐?를 가르는 중요한 역할을 합니다.
네번째, 소액임차인 여부를 판단 할 수 있다.
서로 다른 경매사건에서 각각 임차인이 동일한 전입시기를 가지고 있더라도 소액임차인이 될 수 있는지? 여부는 각각 해당 경매사건의 최선순위설정일자(말소기준권리의 설정일자)에 따라서 달라지게 됩니다. 소액임차인이라함은? 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법에서 최우선변제를 받을 수 있는 임차인을 말하며, 이렇게 경매사건에서 가장 먼저 배당받는 최우선변제금액에 따라서 대항력있는 임차인의 낙찰자가 부담해야하는 인수금액이 달라지게 됩니다. 그런데 이런 소액임차인의 최우선변제금을 잘 못 분석하여 낙찰 뒤 인수금액이 있다는 사실을 알았다면 이것 역시 투자수익성은 고사하고 쪽박차는 경매투자를 면하지 못하게 될 것 입니다. 따라서 말소기준권리는 사전에 소액임차인의 최우선변제금을 알게해주는 매우 중요한 역할을 하게되는것 입니다.
마치며
이상 총 4가지의 말소기준권리를 알면 가능해지는 4가지 사실들을 살펴보았습니다. 이렇게 말소기준권리 4가지 중요한 역할을 알지 못한 채 부동산경매투자를 하면 쪽박차는 것은 시간문제일 것 입니다. 요약하면 부동산경매사건에서 말소기준권리를 알면 권리분석을 잘 할 수 있게되고, 이렇게 잘 된 권리분석은 최소한 실패하지 않는 투자를 할 수 있도록 도와주며, 더 나아가서 고수익 부동산경매투자도 가능하게 해주기 때문에 반드시 알고있어야 되겠습니다.
이어서 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
7가지 말소기준권리 완벽 이해하기: 부동산 경매에서 성공하는 법
댓글 남기기