계약금,해약금,위약금,위약벌에 대한 종합적 이해: 법률, 역할, 판례 분석

증약금은 말그대로 증거를 뜻합니다. 당사자들 사이에 부동산 매매, 교환 등의 계약체결의 증거로 계약금을 냅니다. 계약금은 언제나 증약금의 성질을 갖습니다.

①계약체결의 증거로서의 의미를 갖는 계약금.

②계약금은 언제나 증약금의 성질을 갖는다.

해약금은 해제권을 유보하기 위하여 수수된 계약금을 말합니다. 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 여기서 이행에 착수할 때까지는 보통의 계약에서 중도금 지불 전을 의미합니다. 그러니까 매도인이든 매수인이든 매수인이 중도금을 지불 전까지 매매계약을 해제할 수 있고 이 해제로 인한 당사자 일방은 그에 대한 손해배상으로 이 계약금을 이용합니다. 이 때는 교부자(매수인: 매수인이 계약금 중도금 잔금을 주는 입장이므로)는 이미 낸 계약금을 포기하고 해제를 할 수 있고 수령자(매도자: 받는 입장이므로)는 그 계약금의 배액을 상환하므로 해제를 할 수 있습니다. 예를 들어 계약금이 1000만원이라 하면 교부자는 포기, 수령자는 2000만원 배상으로 각각 매매계약을 해제할 수 있는 것입니다. 여기서 수령자는 실제 교부받은 계약금이 아니라 약정 계약금의 배액을 상환해야합니다. 이 해약금은 원상회복, 손해배상의 성질이 아닙니다. 민법은 당사자의 특별한 약정이 없는 경우, 계약금을 해약금으로 추정합니다. 따라서 특약없이도 이루어집니다.

①계약의 해제권을 보류하기 위하여 수수된 계약금

②민법은 당사자 간에 아무런 특약이 없이 교부한 계약금은 해약금으로 추정한다.

계약금이 위약금으로서 효력을 발생하려면 당사자 사이에 특약이 있어야 합니다. 그래서 위약금을 특약이 있어야한다는 조건에서 해약금관 다른 성질을 가집니다. 계약금 자체가 손해배상액을 예정하는 것이기 때문에 추가 손해배상은 할 수없고 손해배상액의 예정액은 증액 되지 않지만 부당히 과다할 경우에는 감액이 가능합니다. 당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있는 것입니다. 채무불이행은 중도금을 주지 않고 있는 상황을 뜻합니다. 여기서 해약금과 헷갈릴 수 있는데요 해약금은 마음에 변화가 생겨 이 매매계약을 안하고 싶다 할 때 중도금을 받기 전까지 정당하게 계약해제를 요구할 수 있는 상황이고 위약금은 한쪽 상대방이 중도금을 일방적으로 주지 않을 때 이에 대한 다른 당사자가 입는 손해에 대해 손해배상액을 예정하는 의미로의 계약금입니다. 따라서 위약금으로서 효력을 발생하려면 당사자사이에 특약이 필요한 것입니다.

①당사자 간에 일방의 채무불이행이 있을 때 지급하기로 약속한 금전

②계약금은 위약금으로 하는 특약이 있는 경우에 한하여 손해배상의 예정으로서의 성질을 갖는다. 즉, 계약금을 위약금으로 하는 특약이 있는 상태에서 일방의 채무불이행으로 계약이 해제된 경우 계약금은 위약금으로서 상대방에게 귀속된다.

③당사자가 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약의 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방이 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상 받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.

대법원 1992. 11. 27. 선고 92다23209 판결

유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속된다고 할 수 없다.

대법원 1979. 4. 24. 선고 79다217 판결

채권계약에 있어서 당사자 사이에 교부된 계약금은 해약금으로서의 성질을 가지나, 그 계약금을 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 한, 당연히는 손해배상액의 예정으로서의 성질을 가진 것이라고 볼 수 없다.

위약벌은 위약금의 성질에서 나온 것으로 이것 또한 특약이 필요합니다. 계약금을 교부한 자가 계약상의 채무를 이행하지 않는 때에 그것을 수령한 자가 위약벌로 몰수하는 계약금입니다. 이때에 채무불이행에 의한 손해배상도 별도로 청구할 수 있습니다. 위약벌이 있다는 특약이 있으면 계약금을 몰수당하는 것은 물론이고 추가 손해배상을 청구할 수 있고, 이것이 과다하더라도 감액이 불가합니다. 이는 위약금과 차별되는 점이겠네요.

① 계약금을 위약벌로 하기로 하는 특약이 인정되는 경우에는 일방이 위약시에는 계약금 몰수와 별도로 손해배상액을 청구할 수 있다.

② 이 때 위약별 특약을 한 경우 이는 손해배상액의 예정과 다르므로 그 금액은 법원이 직권으로 감액할 수 없다. 다만 위약별 금액이 과도하게 무거울 때에는 민법 103조(반사회질서 법률행위) 위반으로 무효이다.

① 해약금에 의한 해제 가능 시기는 당사자 중 어느 일방이 이행에 착수할 때까지이다. 즉, 당사자 쌍방 모두가 이행에 착수하지 않아야 해제할 수 있다.

② 판례도 당사자의 일방이라는 것은 매매 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고 상대방에 국한하는 것이 아니므로, 매매계약의 일부 이행에 착수한 당사자는 비록 상대방이 이행에 착수하지 않았다 하더라도 해제권을 행사할 수 없다고 한다.

③ 따라서 부동산 매매계약에서 매수인이 중도금을 지급하여 이행에 착수한 후에는 매도인뿐만 아니라 매수인도 제565조에 의하여 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 없다.

④ ‘이행의 착수’란 계약내용에 맞는 이행의 제공까지에 이르지 않은 정도를 가리킨다.

① 계약금 교부자(매수인)가 해제할 때는 계약금을 포기해야 하고, 수령자(매도인)가 해제할 때는 계약금의 배액을 상환해야 한다.

② 계약금 수령자인 매도인의 경우, 계약해제 의사표시 외에 계약금 배액의 이행의 제공이 있으면 족하고 상대방이 이를 수령하지 않는다 하여 이를 공탁해야 유효한 것은 아니다(대법원 1992. 5. 12. 선고 91다2151 판결).

① 계약금 포기자 또는 그 배액 제공자가 상대방에 대해 해제의 의사표시를 해야 한다.

② 계약금 수령자의 배액 상환에 의한 계약해제의 의사표시는 그 의사표시만으로는 부족하고, 그와 아울러 그 배액의 제공이 있어야 계약해제의 효과가 발생한다.

③ 위약자의 상대방이 위약자에 대해 계약금의 포기 또는 그 배액의 제공을 요구하면서 해제의 의사표시를 하는 것은 해약금에 의한 해제가 아니라 ｢민법｣ 제544조 등에 의한 해제이므로 이행최고 등의 요건을 갖추어야 한다.

대법원 1994. 11. 11. 선고 94다17659 판결

매매계약 당사자의 일방 또는 쌍방이 이행에 착수한 후에 당초 매매계약의 내용을 그대로 유지하면서 다만 이미 수수된 계약금과 중도금의 합계금원을 새로이 계약금으로, 나머지 미지급 금원을 잔금으로 하고 그 잔금지급 일자를 새로이 정하는 내용의 재계약을 체결하였다 하더라도, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이나 상대방이 새로이 결정된 계약금의 배액상환 또는 포기로써 해제권을 행사할 수는 없다고 봄이 상당하다.

대법원 1974. 6. 25. 선고 74다262, 263 판결

등기부상 소유명의자를 달리하는 수필지의 토지에 대한 매매계약이 형식상 계약서만은 별도로 작성하였어도 토지매매가 매수목적상 불가분의 상호연관관계가 있어 계약의 이행 및 해제는 전체에 대해서만 가능하고 그 중 일부토지에 대하여는 분리하여 해제할 수 없도록 매매당사자 사이에 특약이 있다고 볼 수 있는 경우에 그 중 어느 필지에 대한 매매계약이 전부 이행된 후에 잔여토지에 대하여 매도인이 계약이행착수전임을 이유로 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사할 수 없다.

대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결

매매계약 당시 매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도하기로 약정하고, 그 자리에 제3자도 참석한 경우, 매수인은 매매계약과 함께 채무의 일부 이행에 착수하였으므로, 매도인은 민법 제565조 제1항에 정한 해제권을 행사할 수 없다고 본 사례.

대법원 1994. 5. 13. 선고 93다56954 판결

매도인이 매매계약 체결시 중도금 지급기일에 그 소유의 다른 부동산에 대하여 매수인 앞으로 근저당권을 설정하여 주고 중도금을 지급받기로 약정하였고, 매수인의 대리인이 약정된 중도금 지급기일에 그 지급을 위하여 중도금을 마련하여 가지고 매도인의 처를 만나 중도금 지급에 앞서 위 약정과 같이 근저당권을 설정하여 줄 것을 요구하였으나 매도인의 처가 우여곡절 끝에 결국 이에 응하지 아니할 뜻을 밝히면서 중도금 지급만을 요구하자 중도금을 지급하지 아니한 채 돌아온 것이라면, 매수인은 위 매매계약에 따른 중도금 지급의 이행에 착수한 것이라고 봄이 옳다.

대법원 1993. 7. 27.선고 93다11968 판결

토지의 매수인이 매매계약상의 잔금지급기일에 잔금 2,700,000원을 지참하고 매도인을 찾아가 이를 매도인에게 지급하려고 하였으나 매도인이 그때까지 위 토지에 관하여 경료되어 있는 근저당권설정등기의 말소 및 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 준비하지 아니한 것을 알고 매도인에게 잔금 2,700,000원 중 우선 중도금조로 금 1,000,000원만을 지급하고 나머지 금 1,700,000원은 위 근저당권설정등기의 말소 및 소유권이전등기에 필요한 서류가 모두 준비되면 위 각 서류를 교부받음과 동시에 지급하겠다고 제의하였으나 매수인이 이를 거절하자 위 잔금을 지급하지 아니한 채 그대로 돌아간 것이라면 매수인은 이로써 이미 위 매매계약에 따른 매수인으로서의 채무의 이행에 착수하였다 할 것이다.

대법원 1993. 5. 25. 선고 93다1114 판결

갑 제6호증의 1 내지 5, 갑 제11호증의 1, 2, 갑 제13호증과 증인 이용선의 증언 등 원심이 들고 있는 증거에 의하면, 원고가 이 사건 매매계약의 잔대금지급기일 다음날인 1990.6.21. 잔대금의 지급을 위하여 인천투자금융주식회사에 예탁하여 둔 돈을 찾아 가지고 소외 인에게 가서 잔금을 준비하여 왔음을 알리면서 이전등기서류의 준비 여부를 문의하였으나 소외 인이 이 사건 계약을 이행할 의사가 없는 것이 아닌가 하는 의심이 들만한 행동을 하므로 그날 이 사건 토지에 대한 처분금지가처분신청을 하였다는 원심의 사실인정은 수긍이 가고, 거기에 채증법칙을 어긴 위법이 없으며, 사실이 원심이 인정한 바와 같다면 원고는 늦어도 1990.6.21.에는 이 사건 매매계약의 잔대금지급의 이행에 착수하였다고 본 원심의 조처도 수긍할 수 있고, 이를 다투는 논지는 이유 없다.

대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결

매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도어음을 교부한 경우 매수인은 계약의 이행에 착수하였다고 본 사례.

대법원 1991. 10. 11. 선고 91다25369 판결

매수인이 중도금 및 잔금 중 일부를 적법하게 변제공탁한 경우 매도인의 계약금 배액상환을 원인으로 한 해제의 의사표시는 이미 상대방이 이행에 착수한 이후에 이루어진 것으로서 그 효력이 없다.

대법원 1981. 10. 27. 선고 80다2784 판결

원심판결에 의하면 원심은, 원고가 이 사건 매매계약상의 잔대금 지급기일 이전인 1978.1.19, 그 달 24. 및 26.(원심판결의 1979.는 1978.의 오기임이 명백하다) 3차에 걸쳐 매매계약의 중개인인 소외 1을 통하여 피고의 대리인들에게 전화로 계약금을 수령해 가도록 최고하였고, 잔대금 지급기일인 그 달 30.에도 원고의 사무실에서 피고의 대리인인 소외 2에게 구두로 계약잔대금의 수령을 최고한 사실을 인정한 다음, 원고의 위와 같은 행위는 모두 이행의 준비행위에 불과할 뿐이고 이행행위 자체에 착수한 것이라고는 볼 수 없다고 판시하고 있는바, 원심의 위 인정과 판단은 원심판결 거시의 증거관계에 비추어 정당하다고 인정되고, 거기에 채증법칙을 위배하여 사실을 오인하였거나 채무의 이행제공 및 이행의 착수에 관한 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없고, 기록을 정사하여 보아도 원고가 피고에게 현실로 잔대금의 이행제공을 한 바 있었다고 피고가 자백하고 있는 흔적을 찾아 볼 수 없고, 소론이 지적하는 갑4호증(공탁서)과 환송전 원심의 문서검증 결과만으로는 피고의 해제의사표시에 의하여 이 사건 매매계약이 해제되기 이전에 원고가 적법하게 잔대금을 공탁하였다고 인정할 수 없을 뿐 아니라, 원심이 이를 배척하고 있는 취지도 아니므로 원심판결에 소론과 같은 공문서의 증거능력을 인정하지 아니한 채증법칙 위배의 위법이 있다고 할 수 없으니, 논지는 모두 이유없다.

대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다72274, 72281 판결

[1] 매수인은 민법 제565조 제1항에 따라 본인 또는 매도인이 이행에 착수할 때까지는 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있는바, 여기에서 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하고, 그렇다고 반드시 계약내용에 들어맞는 이행제공의 정도에까지 이르러야 하는 것은 아니지만, 매도인이 매수인에 대하여 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로는 이행에 착수하였다고 볼 수 없다.

[2] 주권발행 전 주식의 양도는 당사자의 의사표시만으로 효력이 발생하고, 주권발행 전 주식을 양수한 사람은 특별한 사정이 없는 한 양도인의 협력을 받을 필요 없이 단독으로 자신이 주식을 양수한 사실을 증명함으로써 회사에 대하여 그 명의개서를 청구할 수 있다. 다만, 회사 이외의 제3자에 대하여 양도사실을 대항하기 위하여는 지명채권의 양도에 준하여 확정일자 있는 증서에 의한 양도통지 또는 승낙을 갖추어야 한다는 점을 고려할 때, 양도인은 회사에 그와 같은 양도통지를 함으로써 양수인으로 하여금 제3자에 대한 대항요건을 갖출 수 있도록 해 줄 의무를 부담하는바, 주권발행 전 주식의 매매에 있어서 매수인은 스스로 이행에 착수하거나 매도인이 회사에 대하여 주식의 양도사실을 통지하거나 통지하기 위하여 필요한 전제행위를 하기 전까지는 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있다고 보아야 한다.

대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안에 위치한 토지에 관하여 매매계약이 체결된 경우 당사자는 그 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있지만, 이러한 의무는 그 매매계약의 효력으로서 발생하는 매도인의 재산권이전의무나 매수인의 대금지급의무와는 달리 신의칙상의 의무에 해당하는 것이어서 당사자 쌍방이 위 협력의무에 기초해 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 아직 그 단계에서는 당사자 쌍방 모두 매매계약의 효력으로서 발생하는 의무를 이행하였거나 이행에 착수하였다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 그 단계에서 매매계약에 대한 이행의 착수가 있다고 보아 민법 제565조의 규정에 의한 해제권 행사를 부정하게 되면 당사자 쌍방 모두에게 해제권의 행사 기한을 부당하게 단축시키는 결과를 가져올 수도 있다. 그러므로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인으로서는 민법 제565조에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결

[1] 매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.

[2] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 ‘당사자 일방이 이행에 착수할 때까지’로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지함에 있다 할 것이고, 여기서 ‘당사자 일방이 이행에 착수’하였다고 함은 반드시 계약 내용에 들어맞는 이행의 제공에까지 이르러야 하는 것은 아니지만 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무 이행행위의 일부를 행하거나 또는 이행에 필요한 전제행위를 행하는 것으로서 단순히 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하다.

[3] [1]의 경우, 매수인이 매도인의 의무이행을 촉구하였거나 매도인이 그 의무 이행을 거절함에 대하여 의무이행을 구하는 소송을 제기하여 1심에서 승소판결을 받은 것만으로는 매수인이 그 계약의 이행에 착수하였다고 할 수 없고, 또한 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제하는 것을 신의칙에 반하는 것이라고 할 수 없다(대법원 1997. 6. 27. 선고 97다9369 판결).

대법원 1993. 1. 19. 선고 92다31323 판결

가. 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

나. 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 이상 중도금 지급기일은 매도인을 위하여서도 기한의 이익이 있다고 보는 것이 옳고, 따라서 이 경우에는 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당하여 매수인은 매도인의 의사에 반하여 이행할 수 없다고 보는 것이 옳으며, 매수인이 이행기 전에, 더욱이 매도인이 정한 해약금 수령기한 이전에 일방적으로 이행에 착수하였다고 하여도 매도인의 계약해제권 행사에 영향을 미칠 수 없다.

대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결

[1] 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

[2] 매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁하여 해제권을 행사한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, 이행기 전의 이행의 착수가 허용되어서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것도 아니므로 매도인은 위의 해제권을 행사할 수 없다고 한 원심의 판단을 수긍한 사례.

①당사자의 일방이 “이행에 착수”할 때까지 매매계약을 해제할 수 있다.

②즉, “이행을 착수”하면 매매계약을 해제할 수 없다.

③매수인이 계약의“일부”를 이행하였다면 해제권을 행사할 수 없다.

④매수인이 이행에 착수하면 매도인 뿐만 아니라 매수인도 해제권을 행사할 수 없다.

①매수인이 중도금의 일부를 이행한 경우

②매수인이 중도금을 이행기 전에 미리 지급한 경우

③잔금을 준비하여 등기절차를 밟기 위해서 등기소에 동행할 것을 촉구하는 행위를 한 경우

④매수인이 중도금 일부의 지급에 갈음하여 매도인에게 제3자에 대한 대여금채권을 양도한 경우

①매수인이 토지거래허가를 신청하여 허가를 받은 경우

②토지거래허가구역에서 토지거래 허가 협력업무 이행의 소를 제기한 경우

③이행의 준비를 한 경우

④이행의 소를 제기한 것 또는 이행의 소에서 승소한 경우

①당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②교부자는 해제의 의사표시만 하면 되나, 계약금 수령자는 계약해제의 의사표시 외에 반드시 계약금배상액을 제공하여야 한다. 그러나 상대방이 수령하지 않는다고 하여 공탁할 필요 없다

①보통의 해제와 같이 채권관계는 소급적으로 소멸한다.

②해약금에 의한 해제는 당사자 일방의 이행에 착수하기 전에 해제할 수 있으므로 원상회복의 문제는 발생하지 않는다.

③채무불이행에 의한 해제가 아니기 때문에 해제의 효과로서 손해배상청구권은 발생하지 않는다.

④계약금이 교부된 경우에도 상대방의 채무불이행이 있는 경우에는 법정해제의 규정에 의해 해제할 수 있다. 이 경우에는 계약금해제가 아니라 채무불이행의 법정해제이므로 손해배상 및 계약금반환 등의 원상회복을 청구할 수 있다.

⑤계약금이 교부된 경우에도 채무불이행으로 인한 법정해제권의 성립에 영향을 줄 수 없다.

⑥계약금의 포기나 배액상환에 의한 해약금 해제에 관한 제565조는 강행규정이 아니므로 이를 배제하는 특약도 유효하다.