들어가며
가계약에서 가장 빈번하게 발생하는 분쟁은 가계약금의 법률적 성격에 관한 것입니다. 특히 가계약이 민법 제565조(해약금)로 해석될 수 있는지 여부는 지속적으로 논의되고 있습니다. 가계약은 본계약의 전 단계로, 계약 진행 과정에서 분쟁이 발생하면 이미 지급된 가계약금에 대한 처리 문제로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 가계약금에 대한 법률적 접근과 함께 분쟁을 예방하고 현명하게 대응하는 방법을 살펴보겠습니다.
계약금의 법률적 접근
민법 제565조(해약금)
계약금,해약금,위약금,위약벌에 대한 종합적 이해: 법률, 역할, 판례 분석
계약금 관련한 포스팅 입니다. 먼저 읽어 보시면 본 가계약금 대응전략
가계약금의 법률적 접근에 앞서 우선 명문화 되어 있는 계약금에 관한 법리부터 이해할 필요가 있습니다. 계약금 관련하여 민법 제565조(해약금)에 규정하고 있습니다.
https://www.law.go.kr/법령/민법/(20230628,19098,20221227)/제565조
| 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ②제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다. |
가계약금의 법률적 접근
명문화 되어 있지 않은 가계약금
민법에서는 아쉽게도 가계약금에 대해서 명문화 되어 있지 않습니다. 따라서 가계약금 관련 case에서 법률적 접근을 할려면 관련 판례를 살펴보아야 합니다. 아래는 가계약금 관련 가장 최근 판례 입니다.
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위한 요건
https://www.law.go.kr/precInfoP.do?mode=0&precSeq=235603&vSct=2022다247187
임차보증가계약금반환
[대법원 2022. 9. 29. 선고 2022다247187 판결]
【판시사항】
가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위한 요건
【참조조문】
민법 제105조, 제568조
【참조판례】
대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결
【전문】
【원고, 상고인】
원고
【피고, 피상고인】
피고 1 외 1인
【원심판결】
서울중앙지법 2022. 5. 20. 선고 2021나67741 판결
【주 문】
원심판결의 원고 패소 부분 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 서울중앙지방법원에 환송한다. 원고의 피고 1에 대한 상고를 기각한다. 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담한다.
【이 유】
상고이유를 판단한다.
1. 피고 1에 대한 손해배상청구 부분
소액사건심판법 제2조 제1항, 소액사건심판규칙 제1조의2에서 정한 소액사건에 해당하는 사건에 대하여는 소액사건심판법 제3조가 정하는 사유가 있는 경우에 한하여 대법원에 상고를 제기할 수 있다. 그런데 소액사건임이 분명한 이 사건에서 상고이유로 내세우고 있는 사유는 위 법 제3조가 정한 상고허용사유에 해당하지 아니하므로 적법한 상고이유가 되지 못한다.
2. 피고 2에 대한 청구 부분
가. 가계약금에 관하여 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등에 비추어 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 체결하지 않기로 약정하였음이 명백하게 인정되어야 한다(대법원 2021. 9. 30. 선고 2021다248312 판결 참조).
나. 원심은 원고가 피고 2에게 지급한 금원을 가계약금이라고 보면서도 가계약금은 교부자인 원고가 스스로 계약 체결을 포기한 경우 당사자 사이에 달리 정함이 있지 않는 한 수령자인 피고 2에게 몰취된다는 이유를 들어 원고의 피고 2에 대한 가계약금에 관한 부당이득반환청구를 배척하였다.
그러나 앞서 본 법리에 의하면, 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 하는 약정이 있었음이 명백히 인정되지 아니하는 한 원고가 스스로 계약 체결을 포기하더라도 가계약금이 피고 2에게 몰취되는 것으로 볼 수는 없다고 할 것이다.
그럼에도 원심은 그와 같은 해약금 약정의 존재를 제대로 확인하지도 아니한 채 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구를 배척하였으니 이러한 원심의 판단에는 가계약금에 관한 법리를 오해하여 대법원의 판례에 상반되는 판단을 함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.
3. 결론
그러므로 원심판결의 원고 패소 부분 중 피고 2에 대한 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고의 피고 1에 대한 상고를 기각하고, 원고와 피고 1 사이의 상고비용은 원고가 부담하도록 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 조재연(재판장) 민유숙 이동원(주심) 천대엽
http://www.gnmaeil.com/news/articleView.html?idxno=506821
| 3가지 유형 | 설명 |
|---|---|
| ①단순히 가계약금만 지급한 경우 |
계약 체결을 포기하고 가계약금의 반환을 구할 수 있을 것이다. |
| ②가계약금을 지급하고 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다는 내용의 구두 합의(명시적)를 한 경우 |
계약 체결을 포기하더라도 교부한 가계약금의 반환을 구할 수 없을 것으로 보인다. |
| ③가계약금을 지급하고 당사자 사이에 가계약금을 해약금으로 한다는 내용의 서면 합의를 한 경우 |
계약 체결을 포기하더라도 교부한 가계약금의 반환을 구할 수 없을 것으로 보인다. |
위 내용에는 서면으로 합의한다는 설정이 있지만 실무에서는 휴대폰 문자를 활용하면 됩니다. 그 방법은 아래 이어서 다루고 있으니 계속 읽어보시길 바랍니다.
중개현장에서 실무팁: 문자로 가계약금 분쟁 휘말리지 않는법(대판 2021다242598가계약금, 울산지방법원2020나12219)
필자도 공인중개사로 이런 가계약금 관련 분쟁에 많이 휩싸였던 경험들이 있습니다. 사실 이렇게 가계약금 분쟁이 발생하게 되면 쌍방이 아닌 3방향의 이해관계인이 발생합니다. 매도인,매수인,중개업자 이렇게 3가지 입장에서 유리한 쪽을 고수하게 됩니다. 각각 3가지 입장에서 유리한 측면만 주장하다 보면 자칫 이런 경우 민사소송(소액재판)으로 이어지는 경우도 있습니다.
따라서 이런 상황에서 실무적 접근법을 잘 이야기 하고 있는 유튜브 영상이 있어서 아래와 같이 공유합니다.
가계약금 돌려받을수 있을까? 없을까? 명확한 정리및 실무팁!
계약 중요내용 특정
- 총계약대금
- 부동산주소(동,호수)
- 인적사항
- 본계약 체결날짜 및 잔금날짜
- 기타 특이사항
계약불이행시
가계약금 포기 및 배액상환 내용 까지
문자로 특정.
권장특약
다른 약정이 없는한 매도인은 가계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 가계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 계약체결 후 매도인,매수인 어느 한 쪽이 계약불이행하는 경우는 가계약금을 위약금으로 본다.
위 내용중 대법 판례는 판결선고 2021.9.15.[2021다242598가계약금] 인데 상고가 기각이 되었으므로 하급심 판례를 보면 될 것 입니다. 하급심 판례 전문은 아래와 같이 다운로드 받을 수 있도록 공유합니다.
울산지방법원2020나12219가계약금지급했어도위약금약정했다고볼수없어.pdf
위 내용으로 가계약금 입금 동의하십니까?
동의 회신 문자: 가계약금과 관련된 내용에 대해 양측이 동의한다는 확인을 위해 주고받는 문자의 유형입니다. 이 회신 문자를 통해 가계약금과 관련된 의사 합치를 명확히 하고, 이후 발생할 수 있는 분쟁을 미연에 방지하는 역할을 합니다.
따라서 위 동의 회신 문자를 꼭 활용하라는 꼼꼼한 실무팁 이였습니다.
마치며
가계약금 분쟁은 본계약 진행을 복잡하게 만들 수 있는 중요한 문제입니다. 특히 가계약금을 해약금으로 간주할지, 계약금의 일부로 볼지에 따라 대처 방법이 달라집니다. 따라서 가계약금 관련 계약을 체결할 때는 계약 내용의 구체성을 확보하고, 필요하다면 분쟁을 방지하는 방법을 숙지하는 것이 중요합니다. 부동산 거래에서는 특히 계약 단계에서 발생하는 법률적 문제를 미리 파악하고 대비해야 한다는 점을 유념하시기 바랍니다.
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